Jak zapobiec milczącemu przedłużeniu umowy najmu lub dzierżawy?

Jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu, najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony. Analogiczna reguła obowiązuje również w stosunku do umowy dzierżawy. Ważne przy tym jest, iż do przedłużenia umowy najmu po upływie terminu oznaczonego w wypowiedzeniu nie wystarczy samo używanie przez najemcę przedmiotu najmu, ale niezbędne jest by to korzystanie odbywało się „za zgodą wynajmującego”. Co istotne ww. reguła nie znajduje zastosowania w przypadku gdy umowa najmu/dzierżawy została wypowiedziana bez zachowania okresu wypowiedzenia w tzw. trybie natychmiastowym.

W przypadku zatem upływu terminu umownego lub upływu terminu wypowiedzenia właściciel rzeczy winien podjąć określone działania aby nie narazić się na zarzut milczącego przedłużenia umowy. Tu pojawia się pytanie jak zabezpieczyć wyłączenie zasady milczącego przedłużenia umowy?

Pierwszym możliwym rozwiązaniem jest wprowadzenie do umowy określonych postanowień. W orzecznictwie wskazuje się, iż jeżeli strony w zamiarze zapobieżenia dorozumianemu kontynuowaniu dzierżawy zastrzegły w umowie, że ich oświadczenie woli co do przedłużenia powinno być dokonane pod rygorem nieważności na piśmie, to niezachowanie tej formy wyłącza możność powoływania się przez dzierżawcę na wyrażenie przez wydzierżawiającego w jakikolwiek inny sposób woli przedłużenia tej dzierżawy (Wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 15 maja 1980 r. II CR 110/80.

Jeśli już dojdzie do wygaśnięcia umowy wskutek upływu terminu lub upływu terminu wypowiedzenia, od właściciela wymaga się aktywności mającej na celu zamanifestowanie sprzeciwu dalszego korzystania z przedmiotu umowy. Może to przybrać formę bądź pisemnego wezwania do zwrotu rzeczy lub sprzeciwu dot. dalszego korzystania z niej (w dowolnej formie).  Co istotne  brak wykorzystania drogi sądowej dla wyzucia najemcy z zajmowania pomieszczeń nie świadczy o tym, iż w sposób dorozumiany zawarto kolejną umowę najmu (tak m.in. wyrok WSA w Łodzi z 24.9.2008 r., I SA/Ld 482/08).

Jednocześnie przyjęcie przez właściciela nieruchomości od zajmującego nieruchomość płatności związanych z korzystaniem z niej, nie przekreśla woli właściciela i jego sprzeciwu co do dalszego korzystania z rzeczy, gdyż także w przypadku braku tytułu prawnego do nieruchomości właścicielowi należy się odszkodowanie za bezumowne korzystanie.

r.pr. Dariusz Śmiłek

Rola nabywcy roszczeń dekretowych w postępowaniu administracyjnym – Uchwała NSA I OPS 1/23 z dnia 10.04.2024r.

W ostatnim orzeczeniu Naczelnego Sądu Administracyjnego, sygnatura I OPS 1/23, rozpatrzono kluczowe zagadnienie dotyczące statusu nabywców roszczeń dekretowych w świetle kodeksu postępowania administracyjnego i przymiotu strony (art. 28 kpa). Rzecznik Praw Obywatelskich zwrócił się z wnioskiem o wyjaśnienie, czy osoby te mają status strony w postępowaniu administracyjnym dotyczącym ustanowienia prawa użytkowania wieczystego gruntów warszawskich.

NSA orzekł, że nabywca roszczenia wynikającego z art. 7 dekretu z 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy nie posiada statusu strony w postępowaniu administracyjnym. Sąd podkreślił, że w świetle art. 28 Kodeksu postępowania administracyjnego, przymiot strony w postępowaniu nie może wynikać wyłącznie z czynności cywilnoprawnej takiej jak umowa przelewu wierzytelności.

Uzasadnienie sądu koncentruje się na analizie przepisów oraz dotychczasowym orzecznictwie, które w różnych okresach przyjmowało odmienne podejścia do możliwości zbycia roszczeń dekretowych. Wyróżniono dwa główne nurty: jeden dopuszczający zbycie praw na podstawie cywilnoprawnej sprzedaży roszczeń, a drugi – wykluczający taką możliwość, wskazując na potrzebę wywodzenia statusu strony z norm prawa materialnego, a nie z czynności cywilnoprawnej.

Rzecznik Praw Obywatelskich w swoich argumentach wskazał na konieczność bardziej wnikliwego spojrzenia na problem w kontekście wartości i zasad konstytucyjnych, podkreślając wpływ różnych interpretacji na ochronę praw nabywców. Wyraził obawę, że zmiana praktyki orzeczniczej może podważyć zaufanie do stabilności prawa i wprowadzić uczucie niepewności wśród obywateli.

Uchwała NSA stanowi ważny punkt odniesienia w debacie na temat statusu nabywców roszczeń dekretowych, przyczyniając się do klarowności prawnej oraz zapewnienia spójności orzecznictwa w tej materii. Sąd zdecydowanie opowiedział się przeciwko możliwości uzyskania statusu strony w postępowaniu administracyjnym na podstawie umowy cywilnoprawnej, co stanowi istotny wyrok dla przyszłych interpretacji i stosowania prawa w podobnych sprawach.

r.pr. Dariusz Śmiłek

Wykup nieruchomości przez użytkownika wieczystego

Dzisiaj skupimy się na wyjaśnieniu  przepisów dotyczących użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowych, które weszły w życie z dniem 31 sierpnia 2023r..

1. Możliwość wykupu nieruchomości gruntowych przez użytkowników wieczystych

Najważniejszą informacją dla użytkowników wieczystych jest to, że mają oni prawo, w ciągu 12 miesięcy od wejścia w życie nowej ustawy, zażądać sprzedaży nieruchomości na swoją rzecz. Termin do złożenia stosownego wniosku upływa zatem w dniu 31 sierpnia 2024r.. Warto jednak zaznaczyć, że nie każdy może skorzystać z tej możliwości. Żądanie sprzedaży nie przysługuje m.in. jeśli:

• nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste po 31 grudnia 1997 roku,
• użytkownik nie wywiązał się z obowiązków wynikających z umowy,
• nieruchomość znajduje się na terenie portów i przystani morskich lub jest wykorzystywana na prowadzenie rodzinnego ogrodu działkowego,
• dotyczy nieruchomości gruntowej niezabudowanej.

Dodatkowo, nie można zawrzeć umowy sprzedaży, jeżeli trwa postępowanie o rozwiązanie umowy o użytkowanie wieczyste. Co istotne przepisy przewidujące możliwość wykupu nieruchomości przez użytkowników wieczystych stosuje się odpowiednio do użytkowania wieczystego powstałego w inny sposób niż w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego (np. z mocy prawa, z mocy decyzji administracyjnej).

2. Cena nieruchomości przy wykupie

Cena nieruchomości gruntowej przy wykupie zależy od kilku czynników. Dla nieruchomości będących własnością Skarbu Państwa cena ustalana jest na podstawie dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej oraz wartości nieruchomości. Istnieją różne formuły obliczania ceny, w zależności od tego, czy płatność jest dokonywana jednorazowo (20-krotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży), czy rozłożona na raty ( 25-krotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży). Zasady te obowiązują również w odniesieniu do gruntów jednostek samorządu terytorialnego (np. gmin) w przypadku braku podjęcia uchwały (lub wydania zarządzenia) określającej warunki sprzedaży nieruchomości gruntowych na rzecz ich użytkowników wieczystych do dnia 31 grudnia 2023r..

3. Bonifikaty przy wykupie

Ustawa przewiduje możliwość udzielenia bonifikat od ceny nieruchomości gruntowej przy wykupie. Dotyczy to osób fizycznych, w szczególności tych:

• z orzeczoną niepełnosprawnością,
• zamieszkujących z osobami niepełnosprawnymi, za które są opiekunami prawnymi lub przedstawicielami ustawowymi,
• będących członkami rodziny wielodzietnej.

Samorządy mają możliwość udzielenia bonifikat na podstawie własnych uchwał, przy czym powinny one określać warunki i wysokość bonifikat.

4. Pomoc publiczna

Przepisy dotyczące wykupu nieruchomości i udzielanych bonifikat muszą być zgodne z przepisami o pomocy publicznej, w tym z zasadami pomocy de minimis według prawa Unii Europejskiej. Zatem wszystkie udzielone preferencje o wartości przekraczającej limit pomocy de minimis stanowią w konsekwencji niedozwoloną pomoc publiczną, która powinna zostać odpowiednio skompensowana świadczeniem na rzecz podmiotu publicznego. To zastrzeżenie może powodować, iż dla niektórych podmiotów będących jednocześnie przedsiębiorcami skorzystanie z wykupu może być w pewnych okolicznościach utrudnione.

r.pr. Dariusz Śmiłek

Odpowiedzialność członka zarządu Spółki z o.o. za zapłatę opłaty za użytkowanie wieczyste lub podatku od nieruchomości w kontekście wygaśnięcia mandatu

Tak kodeks spółek handlowych (dalej: KSH) w zakresie roszczeń cywilnych), jak również ordynacja podatkowa w zakresie zobowiązań podatkowych, wprowadzają odpowiedzialność członka zarządu spółki z o.o. w przypadku bezskutecznej egzekucji z majątku spółki dochodzonych należności.

Kwestia ta nabiera praktycznego znaczenia w sytuacji braku podjęcia uchwały dot. odnowienia mandatów przez zgromadzenie wspólników zatwierdzającego sprawozdanie finansowe. Zgodnie z przepisami kodeksu spółek handlowych jeżeli umowa spółki nie stanowi inaczej, mandat członka zarządu wygasa z dniem odbycia zgromadzenia wspólników zatwierdzającego sprawozdanie finansowe za pierwszy pełny rok obrotowy pełnienia funkcji członka zarządu. Natomiast w przypadku powołania członka zarządu na okres dłuższy niż rok, mandat członka zarządu wygasa z dniem odbycia zgromadzenia wspólników, zatwierdzającego sprawozdanie finansowe za ostatni pełny rok obrotowy pełnienia funkcji członka zarządu, chyba że umowa spółki stanowi inaczej. O ile zatem w umowie spółki nie ma wyraźnej regulacji, iż członkowie zarządu są powołani na czas nieoznaczony, przy jednoczesnym braku wskazania, że są oni powoływani na określoną tam kadencję (np. 3 lat), przepis art. 202 § 1 KSH wprowadza domniemanie, że kadencja członka zarządu trwa jeden rok.

Jednakże, niejako w opozycji do powyższego, w orzecznictwie prezentowana jest koncepcja tzw. dorozumianego powoływania członków zarządu. Koncepcja ta skutkuje przyjęciem, iż mandat jednak nie wygasa pomimo braku uchwały odnawiającej mandaty dla członków zarządu. Spośród licznych orzeczeń sądowych można bowiem wyczytać, iż brak dowodu na to, aby istniały w formie pisemnej uchwały o odnowieniu członkom zarządu mandatu na kolejne kadencje (o powołaniu na kolejne kadencje), nie stoi na przeszkodzie ocenie, że byli oni powoływani w formie uchwał podejmowanych per facta concludentia, jeżeli niesporne okoliczności faktyczne jednoznacznie wskazują na dorozumianą wolę wspólników utrzymywania składu zarządu w jego dotychczasowym składzie i odnawiania mu mandatu (tak m.in. wyrok Sądu Najwyższego dnia 4.03.2015 r., sygn. IV CSK 340/14, wyrok Sądu Okręgowego w Bydgoszczy z 21.07.2017 r., sygn. VIII Ga 90/17, wyrok Sądu Okręgowego w Łodzi z 23.11.2018 r., sygn. VIII U 1259/17). Na gruncie postępowań podatkowych podobne stanowisko dość powszechnie prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych. Przykładowo, w wyroku WSA w Poznaniu z dnia 10.11.2015 r., sygn. I SA/Po 1288/14 wyrażony został pogląd, że osoba, która faktycznie pełniła funkcję członka zarządu w okresie, w którym powstały zobowiązania podatkowe, nie może powoływać się na okoliczność, że jej mandat wygasł na podstawie art. 202 § 1 KSH dla uwolnienia się od odpowiedzialności za zaległości podatkowe, którą ponosi na podstawie art. 116 ordynacji podatkowej. W wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 12.01.2016 r., sygn. II FSK 468/15, skład orzekający zajął stanowisko, że brak wpisu do Krajowego Rejestru Sądowego faktu wygaśnięcia mandatów członków zarządu spółki z o.o. powołanych umową wspólników na te stanowiska na czas nieoznaczony, w związku z zatwierdzeniem przez uchwałę jej wspólników sprawozdania finansowego tej spółki za pierwszy pełny rok obrotowy, przy zaistnieniu innych jeszcze okoliczności związanych z dalszym pełnieniem tych stanowisk przez tych członków zarządu, prowadzić może do ich odpowiedzialności za zaległości podatkowe spółki na zasadach wskazanych w art. 116 § 1-4 ordynacji podatkowej). Z kolei w wyroku z dnia 22.03.2013 r., sygn. I FSK 862/12 Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że mandat do pełnienia funkcji w zarządzie nie wygasa z dniem odbycia zgromadzenia wspólników zatwierdzającego sprawozdanie finansowe za pierwszy pełny rok obrotowy, nawet jeśli zaniedbało ono powołania w tym momencie nowego zarządu, jeżeli członek zarządu wciąż faktycznie sprawuje dotychczas pełnioną funkcję, podpisując dokumenty finansowe, jak i inne dokumenty oraz nie składa rezygnacji.

Ww. linia orzecznicza ma istotne znaczenie dla członków zarządu, podkreślając, iż zaniedbania dotyczące formalnego zakończenia pełnienia funkcji członka zarządu spółki z o.o. mogą przekładać się na ich odpowiedzialność całym swoim majątkiem za zobowiązania spółki. Z drugiej strony dla właścicieli gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste lub gmin może to być skuteczny argument w postępowaniach sądowych lub podatkowych z członkami zarządu.

r.pr. Dariusz Śmiłek

Konsekwencje podatkowe nieistniejącej uchwały wspólników o podziale zysku i wypłacie dywidendy

Niedawny wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego (z 4.04.2023 r., II FSK 1481/22) dotyczył kwestii skutków podatkowych związanych uznaniem uchwały wspólników spółki z o.o. o podziale zysku i wypłacie dywidendy za nieistniejącą, wobec nieważnej umowy zbycia udziałów.

W przypadku tej konkretnej sprawy, umowa zbycia udziałów była nieważna z uwagi na brak wymaganego zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych z uwagi na fakt, iż spółka była użytkownikiem wieczystym nieruchomości a nabywający udziały miał status cudzoziemca. W tym przypadku uchwała zgromadzenia wspólników o podziale zysku i wypłacie dywidendy, została uznana  za nieistniejącą gdyż podjęta przez wspólników, którzy (wobec nieważnej umowy nabycia udziałów) nie posiadali takiego statusu.

W rezultacie, te czynności prawne nie generowały przychodu, a spółka nie miała obowiązku pobierania zryczałtowanego podatku. NSA podkreślił, iż zgodnie z przepisami ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych, przepisów dotyczących opodatkowania przychodów z dywidendy nie stosuje się do przychodów wynikających z czynności, które nie mogą być przedmiotem prawnie skutecznej umowy.

To orzeczenie podkreśla znaczenie prawidłowego przestrzegania procedur prawnych w transakcjach korporacyjnych oraz ważki wpływ takich działań na zobowiązania podatkowe spółki.

r.pr. Dariusz Śmiłek

Przekształcenie Przedsiębiorcy w Spółkę z o.o.: Procedury, legitymacja procesowa i aspekty podatkowe z uwzględnieniem użytkowania wieczystego i dzierżawy

Wprowadzenie

W obliczu dynamicznych zmian prawnych, coraz więcej przedsiębiorców decyduje się na przekształcenie swojej działalności gospodarczej w spółkę kapitałową. Proces ten niesie za sobą szereg korzyści, ale również wyzwania.

Proceduralne aspekty przekształcenia

Przekształcenie jednoosobowej działalności gospodarczej w spółkę kapitałową to skomplikowany proces, wymagający starannej analizy i przygotowania dokumentacji. Należy pamiętać, iż osoby działające za przekształcanego przedsiębiorcę ponoszą solidarną odpowiedzialność za ewentualne szkody powstałe w tym procesie.

 Legitymacja procesowa i wpływ na postępowania sądowe

W uchwale Sądu Najwyższego z dnia 31 stycznia 2023 r. (sygn. akt III CZP 133/22) podjęto istotną kwestię dotyczącą sukcesji uniwersalnej w kontekście przekształcenia jednoosobowej działalności gospodarczej w spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością. Sąd Najwyższy ustalił, że w przypadku przekształcenia przedsiębiorcy w spółkę kapitałową, dochodzi do częściowej sukcesji uniwersalnej. Częściowa sukcesja uniwersalna, zgodnie z omawianym orzeczeniem Sądu Najwyższego, oznacza, że w przypadku przekształcenia jednoosobowej działalności gospodarczej w spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością, spółka ta przejmuje prawa i obowiązki wynikające z prowadzonej działalności.  Oznacza to, że spółka przekształcona wstępuje także do procesu sądowego, w którym przedmiotem są prawa i obowiązki wynikające z działalności przedsiębiorcy, bez konieczności uzyskania zgody strony przeciwnej. Kluczowe jest tu to, że spółka kontynuuje sprawy prawne i gospodarcze przedsiębiorcy, które były w toku w momencie przekształcenia.

 Sukcesja prawa użytkowania wieczystego i umów dzierżawy

Przekształcenie przedsiębiorcy w spółkę może mieć istotny wpływ na prawa wynikające z użytkowania wieczystego oraz umów dzierżawy. W kontekście przekształcenia, zgodnie z zasadą częściowej sukcesji uniwersalnej co do zasady spółka powstała w wyniku przekształcenia wchodzi w miejsce jednoosobowego przedsiębiorcy.

 Konsekwencje podatkowe

Kluczowym jest, iż przekształcenie nie generuje przychodu podatkowego dla przedsiębiorcy – osoby fizycznej, co ma znaczenie dla ewentualnej decyzji dotyczącej przekształcenia.

 Podsumowanie

Przekształcenie przedsiębiorcy w spółkę kapitałową to decyzja, która może znacząco wpłynąć na przyszłość Twojego biznesu. Proces ten oferuje wiele korzyści, ale równie ważna jest świadomość związanych z nim wyzwań prawnych i podatkowych. Niejednokrotnie wymagać to będzie fachowej pomocy prawnej, od analizy i przygotowania dokumentacji, po reprezentację w postępowaniach sądowych i konsultacje podatkowe. W tym celu warto skorzystać z profesjonalnej pomocy prawnej.

r.pr. Dariusz Śmiłek

Ochrona Służebności Przejazdu: Kompletny Przewodnik dla Właścicieli Nieruchomości

Ochrona Posiadania Służebności Przejazdu: Co Właściciele Nieruchomości Powinni Wiedzieć

Służebność przejazdu stanowi istotny aspekt zarządzania nieruchomościami, który może wpływać na wartość i funkcjonalność Twojej posesji. W tym artykule omówimy kluczowe kwestie, dzięki którym lepiej zrozumiesz swoje prawa i obowiązki.

Co to jest Służebność Przejazdu?

Służebność przejazdu to prawo do przejeżdżania przez nieruchomość innego właściciela, aby uzyskać dostęp do własnej posesji. Jest to forma służebności gruntowej, która umożliwia korzystanie z części czyjejś nieruchomości bez posiadania nad nią pełnych praw właścicielskich.

Prawa i Obowiązki

Ustanowienie służebności gruntowej nakłada na obie strony – służebną i władnącą – szereg praw i obowiązków. Właściciel nieruchomości władnącej, który korzysta ze służebności, zwykle jest odpowiedzialny za utrzymanie dróg lub innych urządzeń niezbędnych do jej wykonywania.

Jak Ustanowić Służebność?

Służebność może być ustanowiona na różne sposoby, w tym przez orzeczenie sądu, umowę, zasiedzenie, lub decyzję administracyjną. Umowa służebności wymaga poświadczenia notarialnego i często jest zarejestrowana w księdze wieczystej nieruchomości.

Rozwiązywanie Sporów

W przypadku sporów związanych ze służebnością przejazdu, właściwy jest sąd, w którego okręgu położona jest nieruchomość obciążona. Istotne jest posiadanie odpowiedniej dokumentacji, w tym odpisu z księgi wieczystej.

Jak Rozwiązywać Spory Związane ze Służebnością Przejazdu

Rozwiązywanie konfliktów związanych ze służebnością przejazdu wymaga zrozumienia przepisów prawnych oraz skutecznych strategii mediacji. Oto kilka kluczowych kroków, które pomogą w polubownym rozwiązaniu sporów.

Kiedy Zwrócić się do Sądu?

Jeśli negocjacje między stronami nie przynoszą rozwiązania, możliwe jest zwrócenie się do sądu. Sąd, w którego okręgu położona jest nieruchomość obciążona, jest właściwy do rozpoznania wniosku o stwierdzenie nabycia służebności przez zasiedzenie lub rozstrzygnięcia innych sporów związanych z służebnością.

Znaczenie Dokumentacji

W procesie sądowym kluczowe znaczenie ma odpowiednia dokumentacja, w tym odpis z księgi wieczystej nieruchomości. Warto także gromadzić wszelkie umowy, korespondencję i inne dowody, które mogą być użyteczne w postępowaniu.

Alternatywy dla Rozstrzygnięć Sądowych

Zanim zdecydujesz się na drogę sądową, rozważ inne metody rozwiązywania sporów, takie jak mediacja lub arbitraż. Często okazuje się, że takie podejście jest szybsze, tańsze i mniej stresujące dla obu stron.

Wygaśnięcie Służebności Przejazdu: Co Należy Wiedzieć

Służebność przejazdu, jak każde prawo rzeczowe, może wygasnąć. Zrozumienie przesłanek wygaśnięcia służebności jest kluczowe dla ochrony Twoich interesów.

Główne Przyczyny Wygaśnięcia Służebności

1. Upływ Określonego Czasu: Jeśli służebność została ustanowiona na określony czas, wygasa automatycznie po jego upływie.
2. Zrzeczenie się Praw: Uprawniony może zrezygnować ze służebności, co prowadzi do jej wygaśnięcia.
3. Konfuzja Praw: Gdy osoba posiadająca służebność nabywa prawa własności do nieruchomości obciążonej, służebność wygasa.
4. Niewykorzystanie Praw przez 10 Lat: Jeśli uprawnienia nie są wykonywane przez dekadę, służebność może wygasnąć.
5. Orzeczenie Sądowe: W niektórych przypadkach służebność może zostać zniesiona przez sąd.

Działania Zapobiegawcze

Aby uniknąć niechcianego wygaśnięcia służebności, regularnie korzystaj z przysługujących Ci praw. Ponadto, warto utrzymywać dokumentację potwierdzającą korzystanie ze służebności, co może okazać się pomocne w przypadku sporów prawnych.

Podsumowanie: Ochrona Twoich Praw do Służebności Przejazdu

Służebność przejazdu jest ważnym elementem prawa nieruchomości, który wymaga świadomego zarządzania i ochrony. Rozumienie praw i obowiązków związanych ze służebnością, a także sposobów jej ustanawiania, ochrony i wygaśnięcia, jest kluczowe dla każdego właściciela nieruchomości.

Kluczowe Punkty do Zapamiętania

1. Zrozumienie swoich praw: Poznanie szczegółów służebności przejazdu pomoże w lepszym zarządzaniu Twoją nieruchomością.
2. Aktywne korzystanie z służebności: Regularne korzystanie ze służebności pomoże w zapobieganiu jej wygaśnięciu.
3. Dokumentacja: Prowadzenie dokładnej dokumentacji jest niezbędne w przypadku sporów lub postępowań sądowych.
4. Konsultacje z ekspertami: W razie wątpliwości, zawsze warto skonsultować się z doświadczonym prawnikiem.

Pamiętaj, że ochrona Twoich praw do służebności przejazdu jest nie tylko kwestią prawną, ale również ważnym elementem zarządzania Twoją własnością. Jeśli masz jakiekolwiek pytania lub potrzebujesz pomocy w tej dziedzinie, nie wahaj się skontaktować z nami.

r.pr. Dariusz Śmiłek

 

Opłata od dochodzenia roszczeń z certyfikatów inwestycyjnych

Nierzadko się zdarza, iż inwestycja w rzekomo bezpieczne i gwarantujące „pewny zysk”  instrumenty finansowe okazuje się całkowitym niewypałem. Nie inaczej było/jest z inwestycjami w różnego rodzaju certyfikaty inwestycyjne, które nabywcom oferowały perspektywy „bezpiecznej lokaty kapitału”. Tu pytanie czy z tego tytułu można mieć jakieś roszczenia do podmiotu zbywającego takie produkty?

Co do zasady po uzyskaniu od Klienta informacji dotyczących jego poziomu wiedzy o inwestowaniu, doświadczenia inwestycyjnego, celów inwestycyjnych (np. oszczędzanie na zakup nieruchomości dla celów mieszkalnych, oszczędzanie na studia dla dzieci), a zatem powzięciu wiedzy, że Klient nie akceptuje jakiegokolwiek ryzyka utraty kapitału, bank (lub inny podmiot) w ramach umowy o świadczenie doradztwa inwestycyjnego w ogóle nie powinien zarekomendować Klientowi nabycia tego rodzaju papierów wartościowych. Nawet zaś jeżeli sam Klient wyraziłby wolę ich nabycia, to wobec oczekiwań Klienta co do gwarancji pełnej ochrony kapitału, obowiązkiem banku jest zarekomendowanie Klientowi nieskorzystania z tego typu produktu. Brak takiej negatywnej rekomendacji co do inwestycji w certyfikaty stanowi nienależyte wykonanie przez bank zawartej z Klientem umowy o świadczenie usługi doradztwa inwestycyjnego i uzasadnia dochodzenia roszczeń (zob.: wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 13 grudnia 2019 r., V ACa 184/19, wyrok Sądu Okręgowego w Piotrkowie Trybunalskim z dnia 7 stycznia 2021 r., I C 524/20, Lex nr 3118263, wyrok Sądu Okręgowego w Kielcach – I Wydział Cywilny z dnia 16 września 2021 r., sygn.. akt I C 807/20).

Zasadą jest, iż w przypadku dochodzenia roszczeń przez konsumentów, a roszczeń wynikających z czynności bankowych znajduje zastosowanie preferencyjna opłata sądowa w wysokości 1 000 zł dla roszczenia powyżej 20 000 zł. Taką samą opłatą obciążona jest apelacja w przypadku niekorzystnego wyroku w pierwszej instancji. Tu pojawia się pytanie czy oferowanie przez bank certyfikatów inwestycyjnych funduszu inwestycyjnego stanowi czynność bankową oraz czy wykonywanie obowiązków depozytariusza funduszu inwestycyjnego, będącego bankiem, stanowi czynności bankowe z uczestnikiem funduszu. Odpowiedź pozytywna na te pytanie oznaczałaby znaczące ułatwienia dla konsumentów w dochodzeniu roszczeń z tytułu certyfikatów inwestycyjnych gdyż obciążenie dot. wniesienia pozwu wynosiłoby maksymalnie 1 000 zł a nie 5% wartości dochodzonego roszczenia. Wedle orzeczenia Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dn. 01.02.2021r. (sygn. akt I ACz 621/20) w takich przypadkach winna być stosowana opłata preferencyjna. Ostatecznie o tym orzeknie zapewne Sąd Najwyższy do którego dn. 20.05.2022r. wpłynęło zagadnienia prawne z tym związane (sygn. akt III CZP 116/22).

r.pr. Dariusz Śmiłek

Balkon jako część nieruchomości wspólnej

Jednym z elementów obligatoryjnych nieruchomości wspólnej jest grunt lub prawo do gruntu. Poza tym konieczną częścią składową nieruchomości wspólnej są pewne części budynku i urządzenia, niesłużące do wyłącznego użytku właścicieli lokali. Pojęcie „użytku” na gruncie ustawy o własności lokali należy rozumieć szeroko i odnosić je do funkcji jaką pełni nieruchomość wspólna. Kryterium funkcjonalne dot. wyodrębnienia nieruchomości wspólnej wynika zatem z przepisu i ma charakter normatywny.  Każdy element budynku czy urządzenie stanowi część wspólności, jeżeli jego znaczenie wykracza poza sferę odrębnego lokalu. Nie ulega wątpliwości, że w skład nieruchomości wspólnej powinny wchodzić elementy konstrukcyjne budynku. Należy do nich zaliczyć fundamenty, mury zewnętrzne oraz wewnętrzne oddzielające poszczególne lokale, kominy, klatki schodowe, korytarze czy bramy wejściowe. Wskazane wcześniej części składowe umożliwiają właścicielom poszczególnych lokali korzystanie z należących do nich nieruchomości. Nie ma przy tym znaczenia, czy określona część nieruchomości wspólnej służy wszystkim właścicielom czy tylko niektórym z nich. Trudno byłoby uznać, że klatka schodowa prowadząca na ostatnie piętro budynku, na którym znajduje się jeden lokal, stanowi element służący wyłącznie właścicielowi tego lokalu. Podobnie jest z balkonami tj. to że służą one ewentualnie jedynie do użytku właścicieli przyległych lokali nie pozbawia ich statusu jako części nieruchomości wspólnej z uwagi na fakt, iż balkony stanowią część elementów konstrukcyjnych całego budynku, jak również pełnią inne funkcje istotne z punktu widzenia funkcjonowania całego budynku (a nie tylko poszczególnych lokali) jak np. funkcje termoizolacyjne. Ponadto sam fakt „dostępu do balkonu jedynie z danego lokalu” nie oznacza, iż balkon służy tylko i wyłączenie użytkowi właściciela wyodrębnionego lokalu.

Powyższa interpretacja znajduje obecnie odzwierciedlenie w orzecznictwie tak sądów powszechnych jak również administracyjnych. W ostatnim tego typie wyroku Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, iż kwestie związane z elementami konstrukcyjnymi i estetycznymi balkonów powinny być rozpatrywane jako części nieruchomości wspólnej (wyrok NSA z dnia 10.03.2022r. sygn. akt II OSK 835/19). Dał temu wyraz również Sąd Najwyższy w uchwale o sygn. akt III CZP 10/08, akcentując, że elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku i na ogół usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu uznać należy za takie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, zatem powinny być kwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną.

Powyższe oznacza, że:

1. nadzór budowlany może obciążyć wspólnotę obowiązkiem naprawy balkonów;
2. na podstawie art. 14 pkt 1 ustawy o własności lokali wydatki na remonty i bieżącą konserwację nieruchomości wspólnej stanowią koszty zarządu tą nieruchomością, które obciążają wspólnotę mieszkaniową;
3. wspólnota mieszkaniowa może wystąpić (jeśli ma ku temu stosowne cesje) z roszczeniem odszkodowawczym do dewelopera za nieprawidłowe wykonanie balkonów.

 

r.pr. Dariusz Śmiłek

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego, a zwrot kosztów kredytu przez bank na rzecz kredytobiorcy

Jak pisałem w tym wpisie pod pewnymi warunkami możliwa jest wcześniejsza spłata kredytu/pożyczki hipotecznej (czyli zobowiązania zabezpieczonego hipoteką). Wobec tego co w przypadku kosztów poniesionych przez kredytobiorcę przy zawarciu umowy w przypadku wcześniejszej spłaty zobowiązania hipotecznego, a nawet jego części.

Zgodnie z przepisami w przypadku spłaty całości kredytu hipotecznego przed terminem określonym w umowie o kredyt hipoteczny całkowity koszt kredytu hipotecznego ulega obniżeniu o odsetki i inne koszty kredytu hipotecznego przypadające za okres, o który skrócono obowiązywanie tej umowy, chociażby konsument poniósł je przed tą spłatą. W przypadku spłaty części kredytu hipotecznego przed terminem określonym w umowie o kredyt hipoteczny stosuje się podobną zasadę.

Według definicji ustawowej całkowity koszt kredytu hipotecznego to wszelkie koszty, które konsument jest zobowiązany ponieść w związku z umową o kredyt hipoteczny, w szczególności:

a) odsetki, opłaty, prowizje, podatki i marże, jeżeli są znane kredytodawcy,

b) koszty usług dodatkowych, w szczególności ubezpieczeń, w przypadku gdy ich poniesienie jest niezbędne do uzyskania kredytu hipotecznego lub do uzyskania go na oferowanych warunkach

– z wyjątkiem kosztów opłat notarialnych i opłat sądowych ponoszonych przez konsumenta.

Wskazać należy na wyrok TSUE C-383/18 z dnia 11 września 2019r. dot. proporcjonalnego obniżenia całkowitego kosztu kredytu w przypadku jego przedterminowej spłaty zgodnie z którym przy wcześniejszej spłacie kredytu przysługuje prawo do obniżenia tak kosztów jednorazowych (prowizji, ubezpieczeń itd), a jak również zmiennych. Ponadto zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 12 grudnia 2019 r.(sygn. akt III CZP 45/19) dotyczącą co prawda kredytu konsumenckiego, ale którą można stosować analogicznie do kredytu hipotecznego: „Przewidziane w art. 49 ust. 1 ustawy z dnia 12 maja 2011 r. o kredycie konsumenckim (t.j. Dz.U. 2019 r. poz. 1083) uprawnienie konsumenta do obniżenia całkowitego kosztu kredytu w przypadku jego spłaty w całości przed terminem określonym w umowie obejmuje także prowizję za udzielenie kredytu.”  A  zatem z najnowszą linią orzeczniczą sądów redukcja całkowitego kosztu kredytu obejmuje także koszty o charakterze jednorazowym, których wysokość nie ma żadnego związku z okresem kredytowania, gdzie przy ich obliczaniu obowiązuje zasada proporcjonalności.

Roszczenia z umów kredytu hipotecznego, które zostały spłacone do 8.7.2018 r. ulegają przedawnieniu po 10 latach. Natomiast roszczenia z umów, które zostały spłacone od 9.7.2018 r. podlegają 6-letniemu okresowi przedawnienia.

 r.pr. Dariusz Śmiłek