Kto może dochodzić odszkodowania za grunt warszawski?

Sąd Okręgowy zasądził od Skarbu Państwa na rzecz powodów bliżej określone kwoty tytułem odszkodowania za wydanie ostatecznych decyzji administracyjnych w przedmiocie sprzedaży lokali w budynku, który stanowił własność ich poprzedników prawnych i następnie został objęty działaniem przepisów dekretu o gruntach warszawskich. Decyzje w przedmiocie sprzedaży, które uniemożliwiły powodom odzyskanie własności lokali, wydane z naruszeniem prawa określonym w art. 156 § 1 k.p.a., podjęte zostały przed komunalizacją mienia państwowego na mocy ustawy z dnia 10 maja 1990 r. – Przepisy wprowadzające ustawę o samorządzie terytorialnym i ustawę o pracownikach samorządowych (Dz. U. Nr 32, poz. 191 ze zm.). W postępowaniu o stwierdzenie nieważności tych decyzji brał udział tylko jeden z powodów. Pozostali Powodowie byli następcami prawnymi X będącego spadkobiercą byłego właściciela nieruchomości oraz uczestnikiem postępowań nadzorczych.

Na tle takiego stanu faktycznego zostało skierowane do Sądu Najwyższego pytanie „Czy stroną w rozumieniu art. 160 k.p.a. oprócz osób biorących udział w postępowaniu zakończonym wydaniem niezgodnej z prawem decyzji administracyjnej są również osoby nie biorące w nim udziału, ale których interesu prawnego lub obowiązku dotyczyło to postępowanie (art. 28 k.p.a.)?”.

W uchwale z dnia 21 czerwca 2012 r. (sygn. akt III CZP 28/12) Sąd Najwyższy stwierdził, iż osoby niebiorące udziału w postępowaniu zakończonym wydaniem decyzji z naruszeniem prawa określonym w art. 156 § 1 k.p.a. są również uprawnione do dochodzenia odszkodowania na podstawie art. 160 § 1 k.p.a.. Na uzasadnienie podjętej uchwały Sąd Najwyższy wskazał: „Pojęcia „strona”, użyte w art. 160 § 1 k.p.a., należy oceniać przez pryzmat posiadania interesu prawnego do uczestnictwa w postępowaniu zakończonym wydaniem ostatecznej decyzji administracyjnej będącej przedmiotem postępowania nadzorczego. Stwierdzenie w postępowaniu nadzorczym nieważności decyzji bądź wydania decyzji z naruszeniem art. 156§1 k.p.a. powoduje, że tracą na znaczeniu m. in. ustalenia organu administracji dotyczące stron postępowania zakończonego jej wydaniem. Zatem sąd w postępowaniu o odszkodowanie na podstawie art. 160 k.p.a. przy ocenie, czy powodowi, jego poprzednikowi prawnemu, przysługiwał status strony w rozumieniu art. 28 k.p.a. w postępowaniu, w którym zapadła taka decyzja, nie jest w tym zakresie związany ustaleniami wadliwej decyzji. Przy tej ocenie jest uprawniony do brania pod uwagę okoliczności, które były podstawą wydania decyzji nadzorczej. To oznacza, że osoby niebiorące udziału w postępowaniu zakończonym wydaniem wadliwej decyzji są również uprawnione do dochodzenia odszkodowania na podstawie art. 160 § 1 k.p.a.”.

 r.pr. Dariusz Śmiłek

Wygaśnięcie użytkowania wieczystego a jego wykreślenie z księgi wieczystej

Zgodnie z postanowieniami ustawy o gospodarce nieruchomościami oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej lub przeniesienie tego prawa w drodze umowy wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego i wpisu w księdze wieczystej (tzw. konstytutywny (prawo tworzący) wpis użytkowania wieczystego do księgi wieczystej).

W obecnie obowiązujących regulacjach prawnych brak jednak przepisów, które uzależniałby wygaśnięcie użytkowania wieczystego od jego wykreślenia z księgi wieczystej. Wspomnieć przy tej okazji warto, iż zasadą w polskim prawie nieruchomości jest deklaratoryjny, a nie konstytutywny wpis prawa do księgi wieczystej. Innymi słowy uzależnienie powstania prawa lub jego ustania od jego wpisu względnie jego wykreślenia z księgi wieczystej wymaga wyraźnego zapisu ustawy. Ten ostatni przypadek ustawodawca uregulował w odniesieniu do zrzeczenia się ograniczonych praw rzeczowych (użytkowanie, służebność, zastaw, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,  hipoteka) gdzie wyraźnie postanowił, iż gdy ustawa nie stanowi inaczej, a ograniczone prawo było ujawnione w księdze wieczystej, do jego wygaśnięcia potrzebne jest wykreślenie prawa z księgi wieczystej (art. 246 § 2 k.c.).

Uzupełniająco można wspomnieć, iż do zrzeczenia się użytkowania wieczystego można stosować odpowiednio art. 246 § 1 k.c. (zob. Czy można się zrzec użytkowania wieczystego)

Podsumowując, uważam, iż wygaśnięcie użytkowania wieczystego zależy od wykreślenia tego prawa z księgi wieczystej, tylko wówczas, gdy jest ono skutkiem zrzeczenia się tego prawa. Wpis o wykreśleniu prawa użytkowania wieczystego ma zatem charakter konstytutywny jedynie w przypadku zrzeczenia się tego prawa.

r.pr. Dariusz Śmiłek

Obligatoryjne rozłożenie płatności opłaty rocznej po jej aktualizacji

Od 09 października 2011 r. dodano do ustawy o gospodarce nieruchomościami regulację dotyczącą wysokości opłaty rocznej po aktualizacji i możliwość rozłożenia płatności na raty, a raczej obowiązku odroczenia płatności całości nowej opłaty.

Zgodnie z zapisem ustawy w przypadku gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej, użytkownik wieczysty wnosi opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej. Pozostałą kwotę ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty (nadwyżka) rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach. Opłata roczna w trzecim roku od aktualizacji jest równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji.

Przepis ten jednak można rozumieć na trzy sposoby (zob. pytanie prawne do Sądu Najwyższego z dnia 31.12.2012 r., sygn. akt III CZP 110/12):

–        w drugim roku od aktualizacji użytkownik wieczysty wnosi opłatę stanowiącą sumę dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej i połowy nadwyżki ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty, zaś w trzecim roku od aktualizacji opłatę stanowiącą sumę opłaty ustalonej w drugim roku (tj. dwukrotności opłaty rocznej dotychczasowej  powiększonej o połowę nadwyżki) i drugiej połowy nadwyżki, ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty,

–        w następnych dwóch latach od aktualizacji użytkownik wieczysty wnosi opłatę stanowiącą sumę dwukrotności dotychczasowej opłaty i połowy nadwyżki ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty,

–         w następnych dwóch latach od aktualizacji użytkownik wieczysty wnosi opłatę stanowiącą sumę pełnej  wysokości zaktualizowanej opłaty rocznej i połowy nadwyżki ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty?

Na marginesie można przypomnieć, iż opłata roczna za użytkowanie wieczyste jako świadczenie okresowe przedawnia się z upływem 3 lat od dnia jej wymagalności tj. termin przedawnienia biegnie przeważnie od dnia 01 kwietnia danego roku (opłatę uiszcza się z góry za dany rok do dnia 31 marca danego roku, chyba że 31 marca wypada w niedzielę to wtedy termin biegnie od dnia 02 kwietnia danego roku).

r.pr. Dariusz Śmiłek

Kto może żądać sądownego rozwiązania umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste?

Zgodnie z art. 240 Kodeksu Cywilnego umowa o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste może ulec rozwiązaniu przed upływem określonego w niej terminu, jeżeli wieczysty użytkownik korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie, w szczególności jeżeli wbrew umowie użytkownik nie wzniósł określonych w niej budynków lub urządzeń. Z kolei zgodnie z art. 33 ust.3 ustawy o gospodarce nieruchomościami właściwy organ może żądać rozwiązania umowy użytkowania wieczystego przed upływem ustalonego okresu stosownie do art. 240 Kodeksu cywilnego, jeżeli użytkownik wieczysty korzysta z tej nieruchomości w sposób sprzeczny z ustalonym w umowie, a w szczególności, jeżeli nie zabudował jej w ustalonym terminie.

Do kwestii rozwiązania umowy odnosi się także art. 65 ust. 1 pkt 2 i ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami zgodnie z którymi nie pobiera się dodatkowych opłat rocznych w razie złożenia do właściwego organu wniosku o rozwiązanie umowy o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste gdzie w takim przypadku stosuje się przepisy art. 33 ust. 3 i 3a ww. ustawy. Oznacza to, iż wniosek o rozwiązanie umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste złożony przez użytkownika wieczystego może być uwzględniony, co prowadzi do umownego rozwiązania użytkowania wieczystego w drodze porozumienia stron, a dopiero w razie nieuwzględnienia wniosku może być wytoczone powództwo o rozwiązanie przez właściwy organ. Przy czym kwestią dyskusyjną jest czy organ w przypadku otrzymania takiego wniosku od użytkownika wieczystego ma obowiązek złożenia pozwu o rozwiązanie umowy do sądu. Moim zdaniem brak takiego obowiązku po stronie organu. Ponadto jak podaje Z. Truszkiewicz (Użytkowanie wieczyste. Zagadnienia Konstrukcyjne, s. 246): „Złożenie wniosku o rozwiązanie użytkowania wieczystego przez użytkownika wieczystego, który naruszył postanowienia umowy określające sposób korzystania z nieruchomości, stawia zatem właściciela gruntu (SP lub j.s.t.) przed wyborem między rozwiązaniem umowy a tolerowaniem tego stanu rzeczy, bez możliwości podwyższania opłat rocznych.”

 W podsumowaniu stwierdzić trzeba, iż powództwo o rozwiązanie umowy może złożyć do Sądu tylko właściwy organ (Gmina, Powiat, Województwo, Skarb Państwa) gdzie użytkownik wieczysty nie może sam wytoczyć powództwa o rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego.

 r.pr. Dariusz Śmiłek