Odszkodowanie za bezumowne korzystanie z rzeczy

Od kogo i w jakim zakresie należy dochodzić zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy?

STAN FAKTYCZNY

W dniu 19 kwietnia 2017 r. zapadła uchwała Sądu Najwyższego podjęta
w powiększonym składzie tj. siedmiu sędziów (sygn. akt: III CZP 84/16), w której przyjęto, że korzystanie z nieruchomości przez posiadacza samoistnego, który oddał rzecz do używania najemcy, polega wyłącznie na pobieraniu pożytków cywilnych
(art. 224 i 225 k.c.).

Z uwagi na brak regulacji ustawowych, Sąd Najwyższy zaakcentował w uzasadnieniu niekorzystne skutki nieuchwalenia ustawy reprywatyzacyjnej. Brak przepisów w tej materii zmusza bowiem do dokonywania oceny sytuacji prawnej osób dotkniętych powojennymi aktami nacjonalizacyjnymi, jedynie przy uwzględnieniu obowiązującego prawa i w granicach jego reguł. Zatem Sąd Najwyższy nie mógł kierować się względami natury celowościowej, zasadami słuszności czy potocznie rozumianej sprawiedliwości, pomimo że komentowana sprawa, zdaniem wielu, tego właśnie wymaga.

Spór dotyczył roszczenia o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości, z którym właściciele pozbawieni prawa własności nieruchomości niezgodnie z postanowieniami dekretu o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m. st. Warszawy z dnia 26 października 1945 roku (przyp. „Dekretu Bieruta”) wystąpili wobec pozwanego miasta stołecznego Warszawy, które z kolei wcześniej oddało tę nieruchomość w posiadanie zależne (w najem lokatorom komunalnym) i czerpało pożytki z czynszu. W takiej sytuacji byli właściciele, którzy odzyskali swoją własność częstokroć kierują żądania o zapłatę za bezumowne korzystanie z nieruchomości warszawskich, za okres do 10 lat wstecz. Problematycznym okazało się zagadnienie czy zobowiązanym do zapłaty w takich sprawach powinno być m. st. Warszawa (ew. Skarb Państwa w jego imieniu), czy może inne osoby, które rzeczywiście, faktycznie, korzystają z cudzej własności – a więc przede wszystkim lokatorzy komunalni.

STAN PRAWNY

Dokonując analizy tego zagadnienia należy pamiętać, iż zgodnie z art. 336 k.c., posiadaczem samoistnym rzeczy (w tym wypadku nieruchomości) jest ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel. Posiadaczem zależnym jest natomiast osoba, która faktycznie włada cudzą rzeczą jak użytkownik, najemca, dzierżawca, zastawnik itp., niemniej jest podporządkowana właścicielowi lub posiadaczowi samoistnemu na podstawie stosunku prawnego (najczęściej umowy) uprawniającego go do władania rzeczą. Posiadacz samoistny nie traci posiadania przez oddanie rzeczy drugiemu
w posiadanie zależne (art. 337 k.c.), a ponadto domniemywa się, że posiadanie jest zgodne z prawem (art. 341 k.c.).

Warto przypomnieć w tym miejscu treść innej uchwały Sądu Najwyższego podjętej w powiększonym składzie 7 sędziów dnia 19 marca 2013r. (sygn. akt: III CZP 88/12): „Współwłaściciel może domagać się od pozostałych współwłaścicieli, korzystających z rzeczy wspólnej z naruszeniem art. 206 k.c. w sposób wyłączający jego współposiadanie, wynagrodzenia za korzystanie z tej rzeczy na podstawie art. 224 § 2 k.c. lub art. 225 k.c.” W uzasadnieniu do wspomnianej uchwały Sąd Najwyższy odniósł się do odmiennego traktowania wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy oraz pożytków i innych dochodów z rzeczy, które wyodrębnił od prawa do używania rzeczy. Za element korzyści płynących dla właściciela na podstawie art. 207 k.c., rozłączny od wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy, uznał prawo pobierania pożytków z rzeczy.  Wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy wskazał natomiast jako element wynikający
z korzyści polegającej na osobistym używaniu rzeczy, określony w art. 224 i 225 k.c.
 

PRZEDAWNIENIE ROSZCZEŃ

Wierzytelność o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy, zgodnie z orzecznictwem sądowym, nie jest okresowa – przedawnia się odpowiednio z upływem 3 lat, gdy jest związana z prowadzeniem działalności gospodarczej i z upływem 10 lat w pozostałych przypadkach. Reguły te są w pewien sposób modyfikowane w przypadku lokali. Zgodnie bowiem z art. 18 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane, aby do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczały właścicielowi odszkodowanie. Ustawa nie uzależnia przy tym powstania zobowiązania do zapłaty odszkodowania od istnienia dobrej lub złej wiary. Istotne jest jedynie zajmowanie lokalu bez ważnego tytułu prawnego. Jest to świadczenie okresowe – roszczenie
o zapłatę przedawnia się za każdym razem z upływem 3 lat.

WNIOSKI

Sąd Najwyższy uznał, że pozwanym w sprawie o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z takiej nieruchomości nie może być posiadacz samoistny (miasto stołeczne Warszawa), skoro faktycznie zajmowali ją lokatorzy. Jednocześnie z uchwały wynika, iż miasto może zostać pozwane z tytułu zwrotu pobranych pożytków cywilnych (art. 225 § 2 k.c.)

Sąd Najwyższy nie przesądził o tym, czy posiadacz zależny (np. najemca, lokator) jest zobowiązany względem właściciela do zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy. Wręcz przeciwnie – gdyż w uzasadnieniu wyraźnie odciął się od jakiegokolwiek automatyzmu w tym zakresie wskazując, iż wymagałoby to każdorazowego rozważenia spełnienia przesłanek tego obowiązku z art. 224 § 2 i art. 225 w związku z art. 230 k.c., a w szczególności stwierdzenia posiadania lokalu w złej wierze, jeżeli wynagrodzenie za korzystanie miałoby objąć okres wykraczający poza chwilę, w której posiadacz zależny dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu przez właściciela powództwa o wydanie lokalu.

Nie sposób nie zadać sobie pytania o to, jak w takim razie winny wyglądać wzajemne roszczenia i rozliczenia w podobnych sytuacjach? Uchwała takiej odpowiedzi nie zawiera, niemniej da się przedstawić trzy potencjalne scenariusze mogące nastąpić w aktualnym stanie prawnym (brak ustawy reprywatyzacyjnej).

W stanie faktycznym analizowanej sprawy, czynsze te płacili lokatorzy miastu stołecznemu Warszawie. Uzasadnionym wydaje się wniosek, że skoro to nie miasto było właścicielem budynku, to były to świadczenia nienależne w rozumieniu art. 410 § 2 k.c. zatem stanowiły dla miasta bezpodstawne wzbogacenie. Kwestią nierozstrzygniętą pozostaje, czy miasto stołeczne Warszawa może być zobowiązane do ich zwrotu, czy nie zużyło uzyskanych czynszów w taki sposób, że przestało być wzbogacone oraz czy w ogóle powinno było liczyć się z obowiązkiem takiego zwrotu (art. 409 k.c.).

Otwarta pozostaje również kwestia oceny prawnej kumulacji roszczeń po stronie właściciela (o zwrot pożytków cywilnych od miasta oraz wynagrodzenie za bezumowne korzystanie od lokatorów). Z jednej strony jest on uprawniony do żądania od posiadacza samoistnego (miasta stołecznego Warszawy) zwrotu uzyskanych pożytków (czynszów) na podstawie art. 224 i nast. Kc i to nawet tych, które miasto już zużyło, a z drugiej – do otrzymania od osoby faktycznie zajmującej nieruchomość (posiadacza zależnego) wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości bądź w przypadku lokalu – odszkodowania.

Można także dopuścić taką interpretację, w której posiadacz samoistny (miasto stołeczne Warszawa) w takiej sytuacji jest zobowiązany równocześnie do zwrotu pobranych pożytków (czynszów) właścicielowi, jak również do zwrotu tych samych czynszów lokatorom, od których je bezpodstawnie pobierał. Należy jednak zaznaczyć, iż ten ostatni wariant został poddany krytyce w uzasadnieniu omawianej uchwały, gdzie Sąd Najwyższy w ostatnich słowach wskazywał, że sprawa wymaga uwzględnienia wzajemnych relacji między roszczeniem o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy a roszczeniem o zwrot pożytków lub ich wartości i dokonania oceny, czy ewentualnie próba realizacji obu tych roszczeń nie wykraczałaby poza ramy celu przypisanego im przez ustawodawcę.

r.pr. Dariusz Śmiłek