Nakłady na przedmiot dzierżawy a uprawnienia Wydzierżawiającego

Bardzo częstym przypadkiem są spory dotyczące rozliczeń nakładów na przedmiot dzierżawy po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy dzierżawy.

Generalnie jeżeli strony w umowie dzierżawy nie określiły sposobu rozliczenia dokonanych przez Dzierżawcę, za zgodą Wydzierżawiającego ulepszeń na dzierżawionej nieruchomości, to zgodnie z art. 694 k.c. do rozliczenia tych nakładów ma zastosowanie art. 676 k.c., w myśl którego Wydzierżawiający może według swojego wyboru:

  1. albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich równowartości w chwili zwrotu;
  2. albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.

Z regulacji tej zatem wprost wynika, że zatrzymując ulepszenia, Wydzierżawiający ma obowiązek zapłacić ich równowartość z chwili zwrotu przedmiotu dzierżawy, a nie jedynie wydatki poczynione przez Dzierżawcę na nakłady. W orzecznictwie Sądu Najwyższego jednolicie przyjmuje się, że w art. 676 k.c. chodzi o nakłady ulepszające rzecz, czyli nakłady, które powiększają wartość użytkową rzeczy w chwili jej zwrotu przez Dzierżawcę. Dlatego wartości ulepszeń, o których mowa w tym przepisie, nie można utożsamiać z sumą wydatków, jakie poniósł Dzierżawca na nakłady. Wartość tych ulepszeń określa bowiem wzrost wartości rzeczy, na którą zostały poczynione, oceniany w chwili zwrotu rzeczy (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 listopada 2000 r. II CKN 339/00, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 września 2013 r., sygn. akt IV CSK 44/13). Żądając zwrotu nakładów na podstawie art. 676 k.c., to Dzierżawca obowiązany jest, zgodnie z art. 6 k.c., udowodnić, że poniósł określone nakłady i że zwiększyły one wartość rzeczy w chwili jej zwrotu Wydzierżawiającemu. Z reguły  będzie to wymuszać konieczność powołania dowodu z opinii biegłego sądowego, który ustali i oceni, czy dokonane nakłady ulepszyły rzecz i jaką mają wartość, jak również o ile wzrosła wartość rzeczy w chwili jej zwrotu Wydzierżawiającemu, dzięki nakładom poczynionym przez Dzierżawcę.

W zakresie drugiego uprawnienia Wydzierżawiającego przyjmuje się, iż ze względu na specyfikę umowy dzierżawy i jej prawną odrębność od umowy najmu, przepis art. 676 k.c. powinien być stosowany do umowy dzierżawy jedynie odpowiednio w tym znaczeniu, że wykluczone jest prawo Wydzierżawiającego do żądania przywrócenia stanu poprzedniego, jeżeli taka restytucja naruszałaby substancję rzeczy lub zmieniałaby jej przeznaczenie i charakter nabyte dzięki poczynionym nakładom (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 lipca 2010 r. II CSK 85/10, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 września 2013 r., sygn. akt IV CSK 44/13).

r.pr. D. Śmiłek

Reklamy