Uzupełnienie wkładu budowalnego – 3 letni termin przedawnienia!!!

Tak orzekł Sąd Najwyższy w najnowszej uchwale powiększonego 7 osobowego składu z dnia 09 marca 2017 r. (syng. akt III CZP 69/16).

Stan faktyczny sprawy wyglądał następująco: Spółdzielnia Budowlano-Mieszkaniowa pozwała o zapłatę tytułem uzupełnienia wkładu budowlanego związanego ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu. W uzasadnieniu żądania powołała się na ostateczne rozliczenie kosztów budowy budynku, którego podstawą było oświadczenie Zarządu Spółdzielni, zatwierdzone uchwałą Rady Nadzorczej.

Sąd Najwyższy stwierdził, iż „członkowie są niewątpliwie beneficjentami spółdzielni w tym sensie, że zadaniem spółdzielni jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych członków i działanie w ich interesie. Okoliczność ta nie powinna zatem dawać podstawy do gorszego ich traktowania wobec spółdzielni niż innych osób, a dłuższy termin przedawnienia roszczeń spółdzielni wobec członków (dziesięcioletni) niż roszczeń spółdzielni wobec innych osób (trzyletni) prowadzi do gorszego ich traktowania.” Dlatego zdaniem Sądu do roszczeń Spółdzielni z tytułu uzupełnienia wkładu budowlanego z uwagi iż dotyczy ono sfery zewnętrznej działalności spółdzielni, jako że jest związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, podlega krótszemu, trzyletniemu terminowi przedawnienia.

r.pr. D. Śmiłek

Służebność przesyłu na rzecz Gminy

Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 13 kwietnia 2017 r. (sygn. akt III CZP 3/17): „Właściciel nieruchomości, na której znajduje się sieć wodociągowa, może żądać ustanowienia służebności przesyłu obciążającej tę nieruchomość na rzecz gminy będącej właścicielem tej sieci także wtedy, gdy gmina wydzierżawiła sieć przedsiębiorstwu wodociągowo – kanalizacyjnemu (art. 305[2] § 2 w związku z art. 305[1] k.c.).”

 

r.pr. D. Śmiłek

Sprzedaż nieruchomości na rzecz użytkownika wieczystego

Wedle art. 32 ustawy o gospodarce nieruchomościami nieruchomość gruntowa oddana w użytkowanie wieczyste może być sprzedana wyłącznie użytkownikowi wieczystemu. W przypadku nieruchomość gruntowej stanowiącej własność Skarbu Państwa transakcja taka wymaga dodatkowo zgody wojewody (wyjątek stanowi m.in. tzw. wyposażenie państwowej osoba prawnej oraz państwowej jednostki organizacyjnej).

Z dniem zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości wygasa, z mocy prawa, uprzednio ustanowione prawo użytkowania wieczystego, ale co ważne wraz z wygaśnięciem użytkowania wieczystego nie wygasają ustanowione na nim obciążenia (konsekwencja braku stosowania art. 241 kodeksu cywilnego).

W orzecznictwie sądowoadministracyjnym oraz w interpretacjach podatkowych podkreśla się, iż sprzedaż nieruchomości na rzecz użytkownika wieczystego będącą z ekonomicznego punktu widzenia przekształceniem prawa wieczystego użytkowania w prawo własności nieruchomości, nie podlega podatkowi VAT gdyż nie jest dostawą w rozumieniu tej ustawy. Jak stwierdził Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 27 stycznia 2011 r. (sygn. akt III SA/Wa 1430/10): „Podkreślić należy, że sprzedaż nieruchomości w trybie u.g.n. stanowi w istocie jedynie zmianę tytułu prawnego do nieruchomości, nie wpływa natomiast na „władztwo do rzeczy”, które podatnik uzyskał już w dacie ustanowienia użytkowania wieczystego. Zatem pogląd, że sprzedaż nieruchomości dotychczasowemu wieczystemu użytkownikowi jest dostawą towaru, jest nieprawidłowy.”

r.pr. D. Śmiłek

Prawo pierwokupu nieruchomości konstrukcja i podatki

Prawo pierwokupu oznacza pierwszeństwo zakupu nieruchomości, ale jedynie w przypadku gdy jej właściciel podejmie decyzję w przedmiocie jej sprzedaży na rzecz osobie trzeciej. W odróżnieniu zatem od prawa odkupu uprawniony z prawa pierwokupu „uzależniony” jest niejako od woli właściciela nieruchomości co do jej sprzedaży.

Wedle art. 596 kodeksu cywilnego, prawo pierwokupu może wynikać z:

  1. ustawy (np. art. 109 i n. ustawy o gospodarce nieruchomościami, art. 9 ustawy z dnia 5 sierpnia 2015 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, 111 a ustawy o gospodarce nieruchomościami w zakresie gruntów objętych dekretem Bieruta) albo
  2. z czynności prawnej – co ważne zastrzeżenie prawa pierwokupu nieruchomości nie wymaga formy aktu notarialnego (zob. wyrok Sądu Najwyższego z 19 lutego 2002 r., sygn. akt IV CKN 784/00), a wymóg ten należy odnosić jedynie do oświadczenia uprawnionego o wykonaniu prawa pierwokupu).

Jeżeli przy sprzedaży nieruchomości w grę wchodzi prawo pierwokupu to najpierw należy zawrzeć umowę warunkową a dopiero z chwilą upływu terminu na wykonanie prawa pierwokupu dopuszczalne jest zawarcie umowy „końcowej” bezwarunkowej. W przypadku naruszenia tego wymogu czynności prawna zdziałana z pominięciem prawa pierwokupu jest nieważna jeśli pierwokup wynikał z ustawy lub ważna z obowiązkiem odszkodowawczym w przypadku gdy pierwokup był umowny (zgodnie z orzeczeniem Sądu Najwyższego z dnia 05 października 2001 r., sygn. akt III CKN 461/00 sprzedaż nieruchomości z pominięciem umownego pierwokupu nie skutkuje wygaśnięciem tego prawa, gdzie uprawniony nadal może skorzystać z tego prawa z chwilą sprzedaży nieruchomości przez nowego właściciela).

Z punktu widzenia podatkowego sprzedaż nieruchomości w wykonaniu prawa pierwokupu uregulowanego w ustawie o gospodarce nieruchomościami objęta jest w przypadku osób fizycznych (w ustawie o z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych brak analogicznych uregulowań) bezwarunkowym zwolnieniem (tj. zwolnienie przysługuje i nie jest uzależnione od wydatkowania przychodu na cele wskazane przez ustawodawcę). Zwolnienie to jest uregulowane w art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych zgodnie, z którym zwalnia się z podatku przychody uzyskane tytułu sprzedaży nieruchomości w związku z realizacją przez nabywcę prawa pierwokupu, stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem iż nie dotyczy to przypadków, gdy właściciel nieruchomości nabył jej własność w okresie 2 lat przed odpłatnym zbyciem nieruchomości za cenę niższą o co najmniej 50% od ceny zbycia nieruchomości w związku z realizacją prawa pierwokupu.

r.pr. D. Śmiłek