Zarządca uprawniony do reprezentacji z mocy prawa

Dnia 09 lutego br. zapadła bardzo ważna uchwała Sądu Najwyższego (sygn. akt III CZP 106/16) dla praktyki wspólnot mieszkaniowych, jak również dla zarządców tych wspólnot. Otóż Sąd Najwyższy stwierdził, iż „w braku odmiennego zastrzeżenia osoba, której właściciele lokali w umowie lub w uchwale (art. 18 ust. 1 i ust. 2a ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, jedn. tekst: Dz.U. 2015.1892) powierzyli zarząd nieruchomością wspólną, jest w granicach tego zarządu umocowana do reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej w postępowaniach sądowych.”

W praktyce oznacza to, iż zarządca z mocy prawa uprawniony jest do reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej w procesach sądowych bez konieczności legitymowania się odrębną „upoważniającą” uchwałą, chyba że w umowie o powierzeniu zarządu postanowiono inaczej.

r.pr. D. Śmiłek

Zbycie spółdzielczego prawa do miejsca postojowego, a podatek PIT

Do dnia 24 kwietnia 2001 r. spółdzielnie mieszkaniowe uprawnione były do przydzielania swoim członkom:

  1. spółdzielczych praw do garaży, które stanowiły samodzielne lokale użytkowe oraz
  2. spółdzielczych praw do miejsc postojowych w wielostanowiskowych lokalach.

Z punktu widzenia prawnego spółdzielcze prawo do miejsca postojowego w garażu spółdzielni  było prawem zbywalnym. Tu pojawia się pytanie czy obecnie w przypadku sprzedaży takiego prawa mamy do czynienia ze sprzedażą udziału w nieruchomości czy też ze sprzedażą innego prawa majątkowego. Ma to istotne znaczenie gdyż jeśli uznać że zbycie dotyczy części nieruchomości, to dokonane po upływie 5 lat liczonych od końca roku, w którym prawo to nabyto nie rodzi obowiązku rozliczenia podatku dochodowego od osób fizycznych.  Z kolei w przypadku uznania, iż jest to prawo majątkowe jego sprzedaż zawsze będzie opodatkowana bez względu na datę nabycia.

W mojej ocenie przychylić należy się raczej do poglądu zgodnie z którym sprzedając spółdzielcze prawo do miejsca postojowego w istocie transakcja dotyczy sprzedaży udziału w nieruchomości co oznacza, iż jeśli zbycie następuje po upływie 5 lat od nabycia transakcja taka wolna będzie od podatku dochodowego od osób fizycznych.

r.pr. D. Śmiłek

Uszczegółowienie „względów technicznych” w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych jako podstawa wyłączenia z opodatkowania

Do końca 2015 r. zapis art. 1a ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (dalej: ustawa) wyłączał z zakresu przedmiotów opodatkowania, jakimi są grunty, budynki i budowle związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, przedmioty opodatkowania, które nie są i nie mogą być wykorzystywane do prowadzenia tej działalności ze względów technicznych. W takich przypadkach w np. w postępowaniach o zwrot nadpłaty w podatku od nieruchomości wystarczające było wykazanie takie stanu technicznego budynków, które przemawiał za tym, iż nie są one wykorzystywanie w działalności gospodarczej oraz ich wykorzystywanie w tejże działalności nie jest możliwe.

Od 01.01.2017 r. stan prawny uległ zmianie. Ustawa w nowym brzmieniu definiując pojęcie gruntów, budynków i budowli związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej” nie odwołuje się już bowiem do „względów technicznych”, co uprzednio umożliwiało wyłączenie z opodatkowania. Innymi słowy sam fakt posiadania przez przedsiębiorcę budynku, budowli lub gruntu skutkuje uznaniem tych kategorii za związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Ustawa jednak wprowadza wyjątek od ww. reguły (art. 1a ust. 2a ustawy), będący swego rodzaju skonkretyzowaniem uprzedniego pojęcia „względów technicznych”, zgodnie z którym do gruntów, budynków i budowli związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej nie zalicza się m.in.:

  1. budynków mieszkalnych oraz gruntów związanych z tymi budynkami;
  2. budynków, budowli lub ich części, w odniesieniu do których została wydana ostateczna:
    1. decyzja organu nadzoru budowlanego nakazująca właścicielowi lub zarządcy rozbiórkę tego obiektu i uporządkowanie terenu oraz określająca terminy przystąpienia do tych robót i ich zakończenia wydawana w przypadku jeżeli nieużytkowany lub niewykończony obiekt budowlany nie nadaje się do remontu, odbudowy lub wykończenia;
    2. decyzja organu nadzoru górniczego, na podstawie, której trwale wyłączono budynek, budowlę lub ich części z użytkowania.

Powyższe zmiany skutkują zatem uznaniem, iż w sytuacji gdy przedsiębiorcy są w posiadaniu budynków o funkcji niemieszkalnej i nie przedstawią ostatecznej decyzji o rozbiórce, to  muszą płacić podatek od nieruchomości według najwyższej stawki tj. od budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej.

r.pr. D. Śmiłek

Dobra wiara przedsiębiorcy przesyłowego

Z zakresu obszernej problematyki urządzeń przesyłowych ostatnimi czasy Sąd Najwyższy wydał ważną uchwałę. Wynika z niej, iż rozstrzygając czy uzyskanie posiadania służebności o treści odpowiadającej służebności przesyłu nastąpiło w złej wierze należy mieć na względzie całokształt okoliczności poprzedzających i towarzyszących uzyskaniu posiadania służebności; domniemanie dobrej wiary jest obalone,  gdy z całokształtu okoliczności wynika, że przedsiębiorca przesyłowy w chwili uzyskania posiadania wiedział lub powinien był wiedzieć przy zachowaniu wymaganej staranności, że do nieruchomości, na której zlokalizowane są urządzenia przesyłowe, nie przysługuje mu prawo o treści odpowiadającej służebności przesyłu (uchwała z dnia 08 grudnia 2016 r. sygn. akt III CZP 86/16). 

W procesach o bezumowne korzystanie z nieruchomości przez przedsiębiorcę przesyłowego wskazana uchwała może mieć duże znaczenie zwłaszcza w sytuacji braku wyraźnych podstaw do zajęcia nieruchomości. Uchwała ta w pewnym sensie przerzuca zatem na przedsiębiorcę przesyłowego ryzyko braku wyraźnej regulacji stanu prawnego zajętego gruntu. Od przedsiębiorcy przesyłowego wymaga się bowiem pewnych aktów staranności w postaci zadbania o odpowiedni tytuł prawny do zajmowanego przez urządzenia przesyłowe gruntu.

r.pr. D. Śmiłek