Opłata od dochodzenia roszczeń z certyfikatów inwestycyjnych

Nierzadko się zdarza, iż inwestycja w rzekomo bezpieczne i gwarantujące „pewny zysk”  instrumenty finansowe okazuje się całkowitym niewypałem. Nie inaczej było/jest z inwestycjami w różnego rodzaju certyfikaty inwestycyjne, które nabywcom oferowały perspektywy „bezpiecznej lokaty kapitału”. Tu pytanie czy z tego tytułu można mieć jakieś roszczenia do podmiotu zbywającego takie produkty?

Co do zasady po uzyskaniu od Klienta informacji dotyczących jego poziomu wiedzy o inwestowaniu, doświadczenia inwestycyjnego, celów inwestycyjnych (np. oszczędzanie na zakup nieruchomości dla celów mieszkalnych, oszczędzanie na studia dla dzieci), a zatem powzięciu wiedzy, że Klient nie akceptuje jakiegokolwiek ryzyka utraty kapitału, bank (lub inny podmiot) w ramach umowy o świadczenie doradztwa inwestycyjnego w ogóle nie powinien zarekomendować Klientowi nabycia tego rodzaju papierów wartościowych. Nawet zaś jeżeli sam Klient wyraziłby wolę ich nabycia, to wobec oczekiwań Klienta co do gwarancji pełnej ochrony kapitału, obowiązkiem banku jest zarekomendowanie Klientowi nieskorzystania z tego typu produktu. Brak takiej negatywnej rekomendacji co do inwestycji w certyfikaty stanowi nienależyte wykonanie przez bank zawartej z Klientem umowy o świadczenie usługi doradztwa inwestycyjnego i uzasadnia dochodzenia roszczeń (zob.: wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 13 grudnia 2019 r., V ACa 184/19, wyrok Sądu Okręgowego w Piotrkowie Trybunalskim z dnia 7 stycznia 2021 r., I C 524/20, Lex nr 3118263, wyrok Sądu Okręgowego w Kielcach – I Wydział Cywilny z dnia 16 września 2021 r., sygn.. akt I C 807/20).

Zasadą jest, iż w przypadku dochodzenia roszczeń przez konsumentów, a roszczeń wynikających z czynności bankowych znajduje zastosowanie preferencyjna opłata sądowa w wysokości 1 000 zł dla roszczenia powyżej 20 000 zł. Taką samą opłatą obciążona jest apelacja w przypadku niekorzystnego wyroku w pierwszej instancji. Tu pojawia się pytanie czy oferowanie przez bank certyfikatów inwestycyjnych funduszu inwestycyjnego stanowi czynność bankową oraz czy wykonywanie obowiązków depozytariusza funduszu inwestycyjnego, będącego bankiem, stanowi czynności bankowe z uczestnikiem funduszu. Odpowiedź pozytywna na te pytanie oznaczałaby znaczące ułatwienia dla konsumentów w dochodzeniu roszczeń z tytułu certyfikatów inwestycyjnych gdyż obciążenie dot. wniesienia pozwu wynosiłoby maksymalnie 1 000 zł a nie 5% wartości dochodzonego roszczenia. Wedle orzeczenia Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dn. 01.02.2021r. (sygn. akt I ACz 621/20) w takich przypadkach winna być stosowana opłata preferencyjna. Ostatecznie o tym orzeknie zapewne Sąd Najwyższy do którego dn. 20.05.2022r. wpłynęło zagadnienia prawne z tym związane (sygn. akt III CZP 116/22).

r.pr. Dariusz Śmiłek

Balkon jako część nieruchomości wspólnej

Jednym z elementów obligatoryjnych nieruchomości wspólnej jest grunt lub prawo do gruntu. Poza tym konieczną częścią składową nieruchomości wspólnej są pewne części budynku i urządzenia, niesłużące do wyłącznego użytku właścicieli lokali. Pojęcie „użytku” na gruncie ustawy o własności lokali należy rozumieć szeroko i odnosić je do funkcji jaką pełni nieruchomość wspólna. Kryterium funkcjonalne dot. wyodrębnienia nieruchomości wspólnej wynika zatem z przepisu i ma charakter normatywny.  Każdy element budynku czy urządzenie stanowi część wspólności, jeżeli jego znaczenie wykracza poza sferę odrębnego lokalu. Nie ulega wątpliwości, że w skład nieruchomości wspólnej powinny wchodzić elementy konstrukcyjne budynku. Należy do nich zaliczyć fundamenty, mury zewnętrzne oraz wewnętrzne oddzielające poszczególne lokale, kominy, klatki schodowe, korytarze czy bramy wejściowe. Wskazane wcześniej części składowe umożliwiają właścicielom poszczególnych lokali korzystanie z należących do nich nieruchomości. Nie ma przy tym znaczenia, czy określona część nieruchomości wspólnej służy wszystkim właścicielom czy tylko niektórym z nich. Trudno byłoby uznać, że klatka schodowa prowadząca na ostatnie piętro budynku, na którym znajduje się jeden lokal, stanowi element służący wyłącznie właścicielowi tego lokalu. Podobnie jest z balkonami tj. to że służą one ewentualnie jedynie do użytku właścicieli przyległych lokali nie pozbawia ich statusu jako części nieruchomości wspólnej z uwagi na fakt, iż balkony stanowią część elementów konstrukcyjnych całego budynku, jak również pełnią inne funkcje istotne z punktu widzenia funkcjonowania całego budynku (a nie tylko poszczególnych lokali) jak np. funkcje termoizolacyjne. Ponadto sam fakt „dostępu do balkonu jedynie z danego lokalu” nie oznacza, iż balkon służy tylko i wyłączenie użytkowi właściciela wyodrębnionego lokalu.

Powyższa interpretacja znajduje obecnie odzwierciedlenie w orzecznictwie tak sądów powszechnych jak również administracyjnych. W ostatnim tego typie wyroku Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, iż kwestie związane z elementami konstrukcyjnymi i estetycznymi balkonów powinny być rozpatrywane jako części nieruchomości wspólnej (wyrok NSA z dnia 10.03.2022r. sygn. akt II OSK 835/19). Dał temu wyraz również Sąd Najwyższy w uchwale o sygn. akt III CZP 10/08, akcentując, że elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku i na ogół usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu uznać należy za takie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, zatem powinny być kwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną.

Powyższe oznacza, że:

1. nadzór budowlany może obciążyć wspólnotę obowiązkiem naprawy balkonów;
2. na podstawie art. 14 pkt 1 ustawy o własności lokali wydatki na remonty i bieżącą konserwację nieruchomości wspólnej stanowią koszty zarządu tą nieruchomością, które obciążają wspólnotę mieszkaniową;
3. wspólnota mieszkaniowa może wystąpić (jeśli ma ku temu stosowne cesje) z roszczeniem odszkodowawczym do dewelopera za nieprawidłowe wykonanie balkonów.

 

r.pr. Dariusz Śmiłek