Przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości

Kwestie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości reguluje obecnie ustawa z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości(tekst jednolity: Dz. U. 2012 r. poz. 83).

Zgodnie z jej zapisami (art. 1 ust. 1) osoby fizyczne i prawne będące w dniu 13 października 2005 r. użytkownikami wieczystymi nieruchomości mogą wystąpić z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego tych nieruchomości w prawo własności. Przepis o tej treści obowiązuje od dnia 09 października 2011 r..

Warto przypomnieć, iż do tego dnia przepis miał następujące brzmienie: „Osoby fizyczne będące w dniu wejścia w życie ustawy użytkownikami wieczystymi nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe lub zabudowanych garażami albo przeznaczonych pod tego rodzaju zabudowę oraz nieruchomości rolnych mogą wystąpić z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego tych nieruchomości w prawo własności. Przez nieruchomość rolną rozumie się nieruchomość rolną w rozumieniu Kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy na cele inne niż rolne.” W poprzednim brzemieniu przepis ten zatem zawierał ograniczenia przedmiotowe, a pod jego zakres podpadały nieruchomości zabudowane na określony w tym przepisie cel, nieruchomości niezabudowane, ale przeznaczone pod zabudowę na ten określony cel oraz nieruchomości rolne ( tak m.in. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z dnia 13 lipca 2011 r., II SA/Bd 474/2011, LexPolonica nr 2779512). Przepis obowiązujący w obecnym brzmieniu nie stawia żadnych ograniczeń przedmiotowych odnośnie rodzaju nieruchomości będących przedmiotem użytkowania wieczystego.

Decyzję o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości wydaje:

  1. starosta wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej – w przypadku nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa, w tym również nieruchomości, w stosunku do których prawo własności Skarbu Państwa wykonują inne państwowe osoby prawne;
  2. wójt, burmistrz, prezydent miasta, zarząd powiatu albo zarząd województwa – odpowiednio w przypadku nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego.

r.pr. Dariusz Śmiłek

Reklamy

Dowód z opinii biegłego w sprawie odszkodowawczej za grunt warszawski

W przypadku stwierdzenia przez właściwy organ nieważności decyzji o odmowie przyznania prawa własności czasowej, względnie stwierdzenia wydania decyzji z naruszeniem prawa w razie wywołania przez nią nieodwracalnych skutków prawnych, istnieje możliwość uruchomienia procesu o odszkodowanie na drodze sądowej. Podstawę w takim przypadku stanowi art. 160 k.p.a. w zw. z art. 5 ustawy z dnia 17 czerwca 2004 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw (zob. Uchwała Pełnego Składu Sądu Najwyższego Izby Cywilnej z dnia 31 marca 2011 r., sygn. akt III CZP 112/10).

W przypadku uruchomienia takiego postępowania koniecznym dla ustalenia wartości dochodzonego roszczenia będzie wnioskowanie o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego

Charakter prawny przewidzianej w art. 7 dekretu możliwości uzyskania przez byłego właściciela określonego prawa do gruntu objętego dekretem nie został w tym artykule określony jednoznacznie. Według art. 7 ust. 1 dekretu, dotychczasowy właściciel gruntu, prawni następcy właściciela będący w posiadaniu gruntu lub osoby prawa jego reprezentujące, a jeżeli chodzi o grunty oddane na podstawie obowiązujących przepisów w zarząd i użytkowanie – użytkownicy gruntu, mogli w ciągu sześciu miesięcy od dnia objęcia w posiadanie gruntu przez gminę zgłosić wniosek o przyznanie na tym gruncie jego dotychczasowemu właścicielowi prawa wieczystej dzierżawy z czynszem symbolicznym lub prawa zabudowy za opłatą symboliczną. Stosownie do art. XXXIX § 2 dekretu z dnia 11 października 1946 r. Przepisy wprowadzające prawo rzeczowe i prawo o księgach wieczystych (Dz. U. 1946 r. Nr 57 poz. 321 ze zm.), od dnia wejścia w życie Prawa rzeczowego, tj. od 1 stycznia 1947 r., zamiast prawa dzierżawy wieczystej lub prawa zabudowy można było na podstawie dekretu domagać się przyznania własności czasowej za opłatą symboliczną. W myśl zaś art. 40 ust. 1 ustawy z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach (Dz. U. 1961 r. Nr 32 poz. 159), ilekroć przepisy dotychczasowe przewidywały zbywanie gruntów na własność czasową, tylekroć należało przez to rozumieć oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.

 

Wśród wypadków naruszenia omawianego uprawnienia można wyróżnić dwie zasadnicze sytuacje.

W pierwszej decyzja odmawiająca bezpodstawnie ustanowienia prawa wieczystej dzierżawy (prawa zabudowy) lub własności czasowej albo prawa użytkowania wieczystego gruntu zostaje następnie wyeliminowana z obrotu prawnego z mocą wsteczną przez stwierdzenie jej nieważności (art. 156 § 1 pkt 2 kpa). Stwierdzenie nieważności mające skutek ex tunc otwiera drogę do ponownego rozpoznania wniosku o ustanowienie prawa wieczystej dzierżawy (prawa zabudowy) lub własności czasowej albo prawa użytkowania wieczystego gruntu (por. np. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 7 czerwca 2000 r. III CKN 949/2000 OSNC 2000/12 poz. 228 i uchwałę składu siedmiu sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 20 marca 2000 r. OPS 14/99 ONSA 2000/3 poz. 93 oraz uchwałę składu pięciu sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 23 października 2000 r. OPK 12/2000 OSP 2001/3 poz. 43). Ponowne rozpoznanie wniosku może więc doprowadzić do ustanowienia na rzecz byłego właściciela lub jego następcy prawnego użytkowania wieczystego gruntu, w takim zaś wypadku można mówić tylko o nienależytym wykonaniu przez gminę lub Państwo swego obowiązku, wywołującym co najwyżej straty wyrażające się zmniejszeniem się wartości tego, co były właściciel lub jego następca prawny ostatecznie otrzymał.

W drugiej sytuacji decyzja odmawiająca bezpodstawnie ustanowienia prawa wieczystej dzierżawy (prawa zabudowy) lub własności czasowej albo prawa użytkowania wieczystego gruntu nie zostaje wyeliminowana z obrotu prawnego, gdyż – jak w niniejszej sprawie – ze względu na wywołanie przez nią nieodwracalnych skutków prawnych organ administracyjny działający w trybie nadzoru poprzestaje jedynie na stwierdzeniu wydania jej z naruszeniem prawa (art. 156 § 2 i art. 158 § 2 kpa). W takiej sytuacji nie otwiera się możliwość ponownego rozpoznania wniosku o ustanowienie prawa wieczystej dzierżawy (prawa zabudowy) lub własności czasowej albo prawa użytkowania wieczystego gruntu, a ustanowienie na rzecz byłego właściciela lub jego następcy prawnego użytkowania wieczystego gruntu jest definitywnie wykluczone. W konsekwencji mamy do czynienia z całkowitym niewykonaniem przez gminę lub Państwo swego obowiązku wywołującym straty, których wysokość odpowiada wartości nieuzyskanego przez uprawnionego prawa wieczystej dzierżawy (prawa zabudowy) lub prawa własności czasowej albo prawa użytkowania wieczystego gruntu (por. Uchwała Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 21 marca 2003 r., III CZP 6/2003).

Mając na uwadze powyższe stwierdzić trzeba, iż wniosek o powołanie biegłego winien mieć za przedmiotsporządzenie operatu szacunkowego w przedmiocie ustalenia wartości nieruchomości policzonej jako wartość rynkowa prawa użytkowania wieczystego nieruchomości według jej stanu na dzień wydania decyzji o odmowie przyznania prawa własności czasowej (użytkowania wieczystego) i cen z daty sporządzenia opinii (operatu).

r.pr. Dariusz Śmiłek