Sąd przy orzekaniu nie bierze pod uwagę zmian wartości nieruchomości!!!

Użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia dotychczasowej opłaty rocznej, złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego (SKO) właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości (wniosek w trybie art. 78 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami – dalej „u.g.n.”.

Kolejno w przypadku braku uwzględnienia ww. wniosku użytkownikowi wieczystemu przysługuje prawo wniesienia sprzeciwu w terminie 14 dni od dnia doręczenia orzeczenia SKO gdzie wniesienie sprzeciwu jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości.

Niejednokrotnie jednak od wypowiedzenia złożonego przez właściciela nieruchomości do wydania wyroku przez Sąd rozpoznający sprawę mija kilka lat. Pytanie zatem:

1.      czy upoważnienie sądu (kognicja), rozstrzygającego sprawę na skutek wniesienia sprzeciwu ogranicza się do oceny zasadności aktualizacji opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego, dokonanej przez właściwy organ (art. 78 ust. 1 u.g.n.), bądź zasadności wniosku użytkownika wieczystego o dokonanie takiej aktualizacji (art. 81 ust. 1 u.g.n.),

2.      czy też sąd, po upływie 3-letniego terminu z art. 77 ust. 1 zd. 1 u.g.n., ma obowiązek ustalenia z urzędu wysokości takich opłat za cały okres trwania postępowania, wywołanego wnioskiem, o jakim mowa w art. 78 ust. 2 u.g.n., z uwzględnieniem następujących w tym czasie zmian wartości nieruchomości?

 

W uchwale z dnia 07 lutego 2014 r. (sygn. akt III CZP 111/13) Sąd Najwyższy powyższe wątpliwości rozstrzygnął stwierdzając, iż: „W sprawie wszczętej na podstawie wniosku, o którym mowa w art. 78 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.), sąd rozpoznaje kwestię aktualizacji opłaty rocznej na skutek wypowiedzenia jej dotychczasowej wysokości przez właściciela nieruchomości i określa wysokość należnej opłaty obowiązującą od dnia 1 stycznia roku następującego po dokonaniu wypowiedzenia.

 Powyższe oznacza m.in., iż Sąd wydając wyrok nie bierze pod uwagę zmiany wartości nieruchomości, która mogła nastąpić w trakcie postępowania wywołanego wniesieniem wniosku przez użytkownika wieczystego. Nowa wysokość opłat, uwzględniająca zmiany wartości nieruchomości, będzie mogła być narzucona dopiero kolejnym wypowiedzeniem, które w powyższym trybie także można kwestionować.

r.pr. Dariusz Śmiłek

Przejęcie nieruchomości rolnych i leśnych na własność Skarbu Państwa w 1958 r.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 12 marca 1958 r. o sprzedaży państwowych nieruchomości rolnych oraz uporządkowaniu niektórych spraw związanych z przeprowadzeniem reformy rolnej i osadnictwa rolnego nieruchomości rolne i leśne, objęte we władanie Państwa do dnia wejścia w życie niniejszej ustawy, przyjmuje się na własność Państwa bez względu na ich obszar, jeżeli znajdują się one nadal we władaniu Państwa lub zostały przekazane przez Państwo w użytkowanie innym osobom fizycznym lub prawnym. Nieruchomości te przejmuje się bez odszkodowania, a długi i ciężary zabezpieczone na tych nieruchomościach umarza się, z wyjątkiem służebności gruntowych, których utrzymanie w mocy uznane zostanie za niezbędne.

Przejęcie nieruchomości na własność Państwa na podstawie ww. ustawy wymagało łącznego spełnienia dwóch przesłanek: 1) objęcia nieruchomości we władanie Państwa przed wejściem w życie ustawy, tj. przed 5 kwietnia 1958 r.; 2) pozostawania tej nieruchomości we władaniu Państwa lub przekazania jej innym osobom fizycznym lub prawnym do 5 kwietnia 1958r..

Jeśli warunki te nie były spełnione obecnie można wnosić o stwierdzenie nieważności decyzji wydanej na podstawie art. 9 ust. 1 ww. ustawy z tym zastrzeżeniem iż zgodnie z niektórymi orzeczeniami przejęcie mienia na podstawie art. 9 ust. 1 ww. ustawy następowało także wówczas, gdy Państwo objęło nieruchomość we władanie z naruszeniem obowiązujących procedur (tak m.in.: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 września 1986 r., sygn. akt III ARN 18/86; uchwała Trybunału Konstytucyjnego z dnia 20 lutego 1991 r., sygn. akt W 5/90; wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 10 grudnia 2010 r., sygn. akt I OSK 1695/09; wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 13 grudnia 2013 r., sygn. akt I SA/Wa 1309/13).

Organem właściwym do stwierdzenie nieważności ww. decyzji jest Minister Rolnictwa i Rozwoju Wsi (zob. Postanowienie Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 8 lipca 2008 r., sygn. akt I OW 37/08).

r.pr. Dariusz Śmiłek

 

Zasiedzenie nieruchomości objętej działaniem dekretu warszawskiego

Z chwilą wejścia w życie dekretu warszawskiego właściciele z mocy prawa utracili prawo własności do gruntu, który przeszedł na własność gminy m. st. Warszawy, a następnie w 1950 r. na własność Skarbu Państwa (taki stan prawny utrzymywał się do dnia wejścia w życie ustawy z dnia 20 maja 1990r. o samorządzie terytorialnym tj. 27 maja 1990r., z którym to dniem zwrócono gminom ich majątki – tak M. Górski, Problematyka własności nieruchomości warszawskich  w okresie PRL i przemian ustrojowych, Toruń 2006, s.35-36).. Sam dekret spowodował „zmiany prawne” nie powodował jednakże automatycznie „zmian faktycznych tj. utraty posiadania nieruchomości warszawskiej”. Przejmowanie posiadania odbywało się bowiem etapami (dzień wydania dziennika urzędowego Zarządu Miejskiego, w którym ogłoszono o przejęciu posiadania).

W tym miejscu pojawia się pytanie czy byli właściciele lub osoby trzecie, które posiadały nieruchomość warszawską pomimo przejścia prawa własności na gminę a później Skarb Państwa mogą nabyć ją w drodze zasiedzenia?

 Zgodnie z art. 172 § 1 i 2 Kodeksu Cywilnego do nabycia własności nieruchomości w należy łącznie spełnić dwie przesłanki: 1/ posiadać nieruchomość nieprzerwanie jako posiadacz samoistny, oraz 2/ wykazać się 20 letnim (dobra wiara) lub 30 letnim (zła wiara) terminem posiadania. Do 1.10.1990 r. obowiązywał art. 177 Kodeksu cywilnego, który uniemożliwiał zasiedzenie nieruchomości państwowych. Od wskazanej daty zasiedzenie nieruchomości podlegało ogólnym regułom, z tym że według art. 10 ustawy z 28.7.1990 r. (Dz.U.Nr 55, poz.321): „zasiedzenie nieruchomości, której nabycie w tej drodze było dotychczas wyłączone, biegnie od dnia wejścia w życie ustawy, czyli od 1.10.1990 r., jednakże termin ten ulega skróceniu o czas, w którym powyższy stan istniał przed wejściem w życie ustawy, lecz nie więcej niż o połowę”. Przepis ten przewidywał zatem instytucję skrócenia najwyżej o połowę ustawowego terminu koniecznego do zasiedzenia (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 8 września 1995 r., III CZP 104/95, OSNC 1996, nr 1, poz. 2 oraz postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 3 kwietnia 2000 r., I CKN 613/98, „Biuletyn SN” 2000, nr 7, s.10 i z dnia 27 czerwca 2000 r., I CKN 796/98, OSNC 2000, nr 12, poz. 234). Dla omawianego zagadnienia niezwykle istotna jest uchwała składu 7 sędziów Sądu Najwyższego z dnia 31 stycznia 2002 r. (sygn. akt III CZP 72/01) zgodnie z którą: „Okresu posiadania przed wejściem w życie przepisów wyłączających zasiedzenie nieruchomości państwowych nie dolicza się do okresu, o który skraca się termin zasiedzenia nieruchomości państwowej, ani nie uwzględnia przy ustalaniu czasu posiadania niezbędnego do zasiedzenia takiej nieruchomości (art. 10 ustawy z dnia 28 lipca 1990 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny, Dz.U. Nr 55, poz. 321)”

Biorąc pod uwagę powyższe uregulowania można stwierdzić, iż byli właściciele gruntów warszawskich (ich następcy prawni, względnie osoby trzecie) będący posiadaczami samoistnymi mogą zasiedzieć skarbowe grunty warszawskie, które pozostały własnością Skarbu Państwa najwcześniej 1 października 2000r. jeśli posiadali je w dobrej wierze lub 1 października 2005r., jeśli posiadali je w złej wierze. Natomiast komunalne grunty warszawskie mogły być zasiedziane najwcześniej w dniu 27 maja 2000r. jeśli posiadacz był w dobrej wierze i w dniu 27 maja 2005r. jeśli posiadanie było w złej wierze.

r.pr. Dariusz Śmiłek