Zaliczenie nakładów przy aktualizacji opłaty – zasady.

Przepisy art. 77 ust. 4-6 ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej u.g.n.) stanowią, iż przy aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, na poczet różnicy między opłatą dotychczasową, a opłatą zaktualizowaną zalicza się wartość nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego nieruchomości na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej.

Na tle tej regulacji można wskazać następujące zasady zaliczenia nakładów na poczet „różnicy między dotychczasową a nową opłatą”:

  1. zaliczenie tych nakładów odbywa się w ramach procedury aktualizacyjnej. W związku z powyższym użytkownik wieczysty może domagać się ustalenia wartości i zaliczenia nakładów najpierw przez właściciela, następnie przed samorządowym kolegium odwoławczym czy w końcu przed sądem powszechnym. Przy czym wniosek taki powinien być złożony przy sporządzaniu operatu szacunkowego dotyczącego wyceny nieruchomości w toku postępowania w przedmiocie aktualizacji opłaty. W świetle art. 77 ust. 4 i 5 u.g.n. wykluczone jest odrębne, dokonywane poza procedurą aktualizacji opłat, jednostronne oświadczenie użytkownika wieczystego o potrąceniu (w trybie art. 498 Kodeksu Cywilnego) wartości nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego na infrastrukturę techniczną gdyż nie ma tu wierzytelności wzajemnej;
  2. w przypadku zgłoszenia wniosku o zaliczenie nakładów organ ma obowiązek je zaliczyć. Zatem gdy użytkownik wieczysty zgłosi wniosek o zaliczenie nakładów na nieruchomość, właściciel nieruchomości nie może się uchylić od zaliczenia na poczet różnicy pomiędzy opłatą poprzednią a opłatą aktualizowaną wartości udokumentowanych nakładów użytkownika wnoszącego o takie zaliczenie;
  3. zakres zaliczenia nakładów na poczet różnicy w dotychczasowej i nowej opłacie jest nieograniczony. Wedle art. 77 ust. 5 u.g.n. zaliczenie wartości nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego nieruchomości na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej następuje również w przypadku, gdy nie zostały one uwzględnione w poprzednio dokonywanych aktualizacjach. Oznacza to, że w takiej sytuacji nakłady nie podlegają przedawnieniu;
  4. reguły „zaliczenia” odnoszą się odpowiednio do nakładów koniecznych wpływających na cechy techniczno-użytkowe gruntu, poniesionych przez użytkownika wieczystego, o ile w ich następstwie wzrosła wartość nieruchomości gruntowej.

Zgodnie z art. 143 ust. 2 u.g.n. przez budowę urządzeń infrastruktury technicznej rozumie się budowę drogi (publicznej) oraz wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych. Z kolei ustawa o drogach publicznych w art. 4 pkt 17 wyjaśnia też co należy rozumieć pod pojęciem „budowy drogi” i stanowi, że budowa drogi to wykonywanie połączenia drogowego między określonymi miejscami lub miejscowościami, a także jego odbudowa i rozbudowa, z zastrzeżeniem iż w pojęciu tym nie mieści się natomiast przebudowa drogi, a więc te prace, które nie powodują zmiany granic pasa drogowego.

Roszczenie o nakłady może być zbyte tylko łącznie z użytkowaniem wieczystym.

r.pr. Dariusz Śmiłek

Czy Sąd w postępowaniu sądowym jest związany decyzją administracyjną?

Po uzyskaniu nieważności decyzji administracyjnej lub stwierdzeniu jej niezgodności z prawem można wystąpić z roszczeniem odszkodowawczym do sądu powszechnego. Tu pojawia się pytanie czy w procesie dotyczącym odszkodowania za znacjonalizowaną nieruchomość Sąd bezkrytycznie związany jest wydaną uprzednio przez organ administracyjny decyzją administracyjną?

Przedstawione zagadnienie wpisuje się w nurt problematyki wpływu orzeczeń organów administracyjnych na rozstrzygnięcia sądów cywilnych, w tym odnośnie do kwestii związania sądu ostateczną decyzję administracyjną. Zastrzeżenia jednak wymaga, iż przez „związanie sądu” rozumie się obowiązek uwzględnienia przez sąd stanu prawnego wynikającego z decyzji administracyjnej i odnoszącego się do sfery stosunków, które zostały poddane uregulowaniu na drodze postępowania administracyjnego.

Powszechnie przyjmuje się zasadę uwzględniania przez sądy powszechne skutków prawnych orzeczeń organów administracyjnych. Zasada ta ma swoje źródło w prawnym rozgraniczeniu drogi sądowej i drogi administracyjnej, czego wyrazem są przepisy art. 2 § 3 i art. 177 § 1 pkt 3 procedury cywilnej oraz art. 16 i art. 97 § 1 pkt 4 procedury administracyjnej, a pod rządami Konstytucji RP z 1997 r. także w idei podziału władz (art. 10) oraz działania organów władzy publicznej na podstawie i w granicach prawa (art. 7).

Powyższa zasada doznaje ograniczenia jedynie w przypadku występowania tzw. bezwzględnej nieważności decyzji administracyjnej. Pogląd ten nie wynika z żadnego przepisu ale znajduje oparcie w orzecznictwie Sądu Najwyższego, które od kilkudziesięciu lat wyraża niezmienne stanowisko, że decyzja administracyjna nie może być uznawana za wywołującą skutki prawne pomimo jej formalnego nieuchylenia, jeśli jest dotknięta wadami, które godzą w samą jej istotę jako aktu administracyjnego. Do takich „ciężkich wad” zalicza się brak organu powołanego do orzekania w określonej materii oraz niezastosowanie jakiejkolwiek procedury lub oczywiste naruszenie zasad postępowania administracyjnego.

Powyższą zasadę z uwzględnieniem wskazanego wyjątku przyjął Sąd Najwyższy w uchwale składu siedmiu sędziów z dnia 9 października 2007 roku (III CZP 46/07) gdzie stwierdzono, iż „decyzja komunalizacyjna dotyczy stosunków cywilnoprawnych, ale orzekanie o przejściu prawa własności na gminę zostało zastrzeżone dla organu administracyjnego (art. 2 § 3 k.p.c.). Sprawia to, że droga sądowa jest niedopuszczalna, w związku z czym za niedopuszczalne należy uznać także badanie przez sąd kwestii przysługiwania Skarbowi Państwa prawa własności nieruchomości pod kątem istnienia przesłanki komunalizacyjnej (…). Powyższe oznacza, iż np. w procesie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym gdzie w księdze jako właściciel jest wpisana Gmina na podstawie decyzji komunalizacyjnej nie jest dopuszczalne kwestionowanie faktu, iż Skarb Państwa w momencie wydawania decyzji komunalizacyjnej był właścicielem danej nieruchomości, a Sąd rozpoznający taką sprawę obowiązany jest w tym zakresie decyzję honorować bez zastrzeżeń.

r.pr. Dariusz Śmiłek

Co właściciel może zrobić gdy z uwagi na ochronę środowiska możliwość korzystania z nieruchomości zostaje ograniczona lub wyłączona?

Nietrudno wyobrazić sobie sytuację gdy:

–        Zarządzeniem regionalnego dyrektora ochrony środowiska na danym obszarze zostaje utworzony rezerwat przyrody (art. 13 ustawy z 16.04.2004 r. o ochronie przyrody);

–        Uchwałą sejmiku województwa tworzy się park krajobrazowy (art. 13 ustawy z 16.04.2004 r. o ochronie przyrody);

–        Rozporządzeniem dyrektora regionalnego zarządu gospodarki wodnej tworzy się strefy ochronne bezpośrednie i pośrednie dla ujęcia wody powierzchniowej (art. 58 ustawy z 18.07.2001 r. Prawo wodne);

–        Uchwałą rady powiatu tworzy się obszar ograniczonego użytkowania dla zakładów lub innych obiektów (art. 135 ustawy z 27.04.2001 r. Prawo ochrony środowiska.

Zasadą jest, że jeżeli skutkiem powyższych działań jest ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości w taki sposób, iż korzystanie z niej lub z jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone, właściciel (użytkownik wieczysty) nieruchomości może żądać wykupienia nieruchomości lub jej części albo odszkodowania za poniesioną szkodę gdzie szkoda obejmuje również zmniejszenie wartości nieruchomości (art. 129 ustawy Prawo ochrony środowiska). W razie określenia na obszarze ograniczonego użytkowania wymagań technicznych dotyczących budynków szkodą są także koszty poniesione w celu wypełnienia tych wymagań przez istniejące budynki, nawet w przypadku braku obowiązku podjęcia działań w tym zakresie (np. wymiana okien przy lotnisku).

Z roszczeniami powyższymi można wystąpić w okresie 2 lat od dnia wejścia w życie rozporządzenia lub aktu prawa miejscowego powodującego ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości. W powyższych przypadkach nie znajduje zastosowania art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, dotyczący roszczeń z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości.

Jednocześnie ustawa wprowadzająca prawo ochrony środowiska stanowi (art. 8), że do roszczeń związanych z ograniczeniami sposobu korzystania z nieruchomości w związku z ochroną środowiska, powstałych przed dniem jej wejścia w życie tj. przed 01.10.2001 r. stosuje się przepisy dotychczasowe, z tym jednak zastrzeżeniem, że roszczenia te przedawniają się z dniem 30.06.2004. Niestety termin ten dotyczy wszystkich roszczeń, powstałych przed dniem wejścia w życie Prawa ochrony środowiska, a więc nie tylko roszczeń odszkodowawczych, ale i roszczeń o wykup. Zatem dochodzenie roszczeń powstałych po dniu wejścia w życie ww. ustawy ograniczone jest 2 – letnim terminem granicznym, natomiast roszczenia powstałe przed 01.10.2001 r. należało zgłosić do dnia 30.06.2004r.. 

Na marginesie dodać trzeba, iż w przypadku gdy rada gminy w drodze uchwały tworzy park kulturowy (art. 16 i art. 17 ustawy z 23.07.2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami) gdzie powoduje to ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości na skutek ustanowienia zakazów i ograniczeń, stosuje się odpowiednio art. 131 i art. 132 ustawy Prawo ochrony środowiska. Oznacza to, że także w takiej sytuacji można żądać odszkodowania lub wykupu nieruchomości (termin dochodzenia odszkodowania wynosi 10 lat, a roszczenie o wykup nie ulega przedawnieniu).

r.pr. Dariusz Śmiłek

Co zrobić gdy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (lub jego zmiana) powoduje niemożliwość lub istotne ograniczenie korzystania z nieruchomości w sposób dotychczasowy lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem?

Nierzadko zdarza się, iż w rezultacie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (lub jego zmiany) możliwość korzystania z nieruchomości w sposób dotychczasowy lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem zostaje wyłączona lub istotnie ograniczona. Tytułem przykładu można chociażby podać następujące sytuacje: 1/ gdy postanowienia dotychczasowego planu miejscowego zezwalają na lokalizację budynku wielorodzinnego, a w nowym planie możliwość ta zostaje wykluczona lub ograniczona np. jedynie do budownictwa mieszkalnego jednorodzinnego; 2/ zmiana przeznaczenia działki z terenów zabudowy usługowo-produkcyjnej na tereny zabudowy mieszkaniowej; 3/ dotychczasowy plan zezwala na na podział działki dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej przy minimalnej wielkości działki nowo wydzielonej 1 000m2, a nowy plan ustala tę wartość na poziomie 1 500 m2; 4/ dotychczasowy plan przewiduje możliwość dachów wielospadowych, a w nowym planie przewiduje się tylko możliwość dachów dwuspadowych; 5/ dotychczasowy plan przewiduje możliwość zamontowania szamba, a nowy plan wprowadza konieczność zainstalowania przydomowej oczyszczalni ścieków.  W takich przypadkach powstaje pytanie czy właścicielowi nieruchomości przysługują jakieś roszczenia z tego tytułu?

Otóż zgodnie z zapisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (art. 36, ustawa z dnia 27 marca 2003 r.) w przypadku gdy w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może żądać od gminy: 1) odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę (ale nie za utracone korzyści!!!) albo 2) wykupienia nieruchomości lub jej części.

Przesłanką roszczenia odszkodowawczego lub o wykup nieruchomości jest zatem nie tyle spadek wartości nieruchomości ale takie ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości lub jej części, którego skutkiem jest niemożność lub istotne ograniczenie korzystania z niej w sposób dotychczasowy lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem. Innymi słowy „roszczenia właścicielskie” aktualizują się wtedy jeżeli wskutek wprowadzenia lub zmiany planu „uprawnienia właściciela” w zakresie korzystania z nieruchomości ulegają zniesieniu („niemożliwość”) lub istotnemu uszczupleniu w danym zakresie („ istotne ograniczenie”). Co do zasady, dochodzenie roszczeń o wykup nieruchomości nie jest ograniczone terminem (pomimo iż mają one charakter majątkowy nie ulegają przedawnieniu, zob. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 18 marca 1968 r., sygn. akt III CZP 15/68). Dochodzenie roszczeń odszkodowawczych z kolei jest ograniczone ogólnym          10 -letnim terminem przedawnienia liczonym co do zasady od wejścia w życie uchwały dot. wprowadzenia planu lub jego zmiany .

r.pr. Dariusz Śmiłek

Czy odszkodowanie przysługuje za kamienice wieloczynszowe i działki inne niż przeznaczone pod budownictwo jednorodzinne?

Wedle ustawy o gospodarce nieruchomościami przepisy ustawy dotyczące odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości stosuje się odpowiednio do domu jednorodzinnego, jeżeli przeszedł on na własność państwa po dniu 5 kwietnia 1958 r., oraz do działki, która przed dniem wejścia w życie dekretu wymienionego w ust. 1 mogła być przeznaczona pod budownictwo jednorodzinne, jeżeli poprzedni właściciel bądź jego następcy prawni zostali pozbawieni faktycznej możliwości władania nią po dniu 5 kwietnia 1958 r..

Na tle tego uregulowania pojawia się pytanie co z nieruchomościami niebędącymi domami jednorodzinnymi oraz działkami z przeznaczeniem innym niż pod budownictwo jednorodzinne?

 Odpowiedzi na to pytanie pośrednio udzielił Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 13 czerwca 2011 r. (sygn. akt SK 41/09), który stwierdził iż art. 215 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651, Nr 106, poz. 675, Nr 143, poz. 963, Nr 155, poz. 1043, Nr 197, poz. 1307 i Nr 200, poz. 1323 oraz z 2011 r. Nr 64, poz. 341) w zakresie, w jakim pomija stosowanie przepisów tej ustawy dotyczących odszkodowań za wywłaszczone nieruchomości do nieruchomości, które przeszły na własność gminy m.st. Warszawy lub państwa na podstawie dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (Dz. U. Nr 50, poz. 279), innych niż domy jednorodzinne, jeżeli przeszły one na własność państwa po 5 kwietnia 1958 r., i działek, które przed dniem wejścia w życie powołanego dekretu mogły być przeznaczone pod budownictwo inne niż jednorodzinne, jeżeli poprzedni właściciele lub ich następcy prawni zostali pozbawieni faktycznej możliwości władania nimi po 5 kwietnia 1958 r., jest niezgodny z art. 64 ust. 2 w związku z art. 32 ust. 1 oraz w związku z art. 31 ust. 3 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej.

Powyższe oznacza, iż wyrok Trybunału stwierdza niekonstytucyjność art. 215 ust. 2 ww. ustawy z uwagi na jego niezupełność z punktu widzenia wymogów konstytucyjnych. Znaczy to, że Trybunał orzekł o niezgodności z Konstytucją tego, że w przepisie zostało coś przez ustawodawcę pominięte, a zgodnie z Konstytucją powinno być unormowane. Skutkiem orzeczenia stwierdzającego niekonstytucyjność zaskarżonego przepisu w zakresie, w jakim pomija określone regulacje, nie jest utrata mocy obowiązującej zakwestionowanego przepisu. Wyrok Trybunału wskazuje na potrzebę ustanowienia regulacji prawnych niezbędnych dla realizacji norm konstytucyjnych. Następstwem wyroku jest zatem konieczność stosownej aktywności ustawodawcy. Niestety wyrok wskazujący niekonstytucyjność ustalonego przez Trybunał Konstytucyjny pominięcia nie wywołuje samoistnie skutków, o których mowa w art. 190 ust. 4 Konstytucji tj. nie stanowi podstawy do wznowienia postępowania, uchylenia decyzji lub innego rozstrzygnięcia na zasadach i w trybie określonych w przepisach właściwych dla danego postępowania.

Aby zatem skutecznie realizować prawo do odszkodowania, potrzebna jest interwencja ustawodawcy, polegająca na wprowadzeniu do porządku prawnego przepisu, który usunąłby niekonstytucyjne pominięcie w art. 215 ust. 2 ww. ustawy.

Obecnie pozostaje ewentualnie możliwość wytoczenia powództwa odszkodowawczego w przedmiocie zaniechania legislacyjnego dot. uchwalenia odpowiednich przepisów wobec faktu, iż wyrok Trybunału wszedł w życie 22 czerwca 2011 r., a odpowiednich regulacji nadal brak.

r.pr. Dariusz Śmiłek