Roszczenia związane z kablami, gazociągami lub innymi urządzeniami przesyłowymi cz. 3

Z posadowieniem na nieruchomości urządzeń przesyłowych (urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne) dla właściciela nieruchomości lub użytkownika wieczystego wiążą się określone uprawnienia.

Jak pisałem tutaj jednym z „roszczeń właścicielskich” jest żądanie ustanowienia służebności przesyłu a tutaj o możliwości dochodzenia wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości.  Dzisiaj przedstawię kolejną możliwość dla właściciela nieruchomości tj. żądanie wykupu nieruchomości zajętej przez urządzenie przesyłowe.

PODSTAWY I PRZESŁANKI:

1. ART. 231 KODEKSU CYWILNEGO:

a. Właściciel gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby ten, kto wzniósł budynek lub inne urządzenie, nabył od niego własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem.

b. Konieczne jest wykazanie:

I. wzniesienia „budowli lub innego urządzenia”,wzniesienia tych budowli „na gruncie” właściciela

II. faktu, iż wartość budowli „przenosi znacznie wartość zajętej na ten cel działki”.

2. ART. 124 UST. 5 USTAWY O GOSPODARCE NIERUCHOMOŚCIAMI:

a. Jeżeli założenie lub przeprowadzenie ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji, a także innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń uniemożliwia właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu dalsze prawidłowe korzystanie z nieruchomości w sposób dotychczasowy albo w sposób zgodny z jej dotychczasowym przeznaczeniem, właściciel lub użytkownik wieczysty może żądać, aby odpowiednio starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, lub występujący z wnioskiem o zezwolenie na zajęcie nieruchomości nabył od niego na rzecz Skarbu Państwa, w drodze umowy, własność albo użytkowanie wieczyste nieruchomości;

b. Warunki:

i.      Wydanie przez właściwego starostę decyzji o zezwoleniu na założenie na danej nieruchomości urządzeń (decyzja o zajęciu nieruchomości);

ii.      Możliwość żądanie wykupu całej nieruchomości (nie można żądać wykupu części);

iii.      Wykazanie braku możliwości dalszego prawidłowe korzystania z nieruchomości w sposób dotychczasowy albo w sposób zgodny z jej dotychczasowym przeznaczeniem.

r.pr. Dariusz Śmiłek

Gdzie złożyć wniosek o stwierdzanie nieważności „orzeczenia dekretowego”?

Dla ustalenia organu właściwego do stwierdzenia nieważności „orzeczenia dekretowego” istotnym jest ustalenie czyją obecnie własnością jest grunt objęty kwestionowaną decyzją (tzw. kryterium własnościowe).

Jak wynika z uchwały Składu 7 Sędziów NSA z dnia 05 czerwca 2000 r. (sygn. akt OPS 7/2000): „Stosownie do przepisu art. 157 § 1 kpa organem właściwym do stwierdzenia nieważności orzeczenia wydanego przez Prezydium Rady Narodowej m.st. Warszawy w przedmiocie odmowy przyznania poprzedniemu właścicielowi prawa własności czasowej (użytkowania wieczystego) do gruntu na podstawie art. 7 ust. 1 i 2 dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (Dz. U. 1945 r. Nr 50 poz. 279), jeżeli grunt stanowi własność gminy, jest Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie.”

Ww. zasada rozróżniania właściwości organu w odniesieniu do obecnej własności nieruchomości ma znaczenie wyłącznie w odniesieniu do decyzji wydawanych przez Prezydium Rady Narodowej w m.st. Warszawie, Naczelników Dzielnic oraz Prezydenta m.st. Warszawy wydanych do dnia 27 maja 1990 r.. Jeśli zatem nieruchomość stanowi obecnie własność Skarbu Państwa, to organem właściwym do stwierdzenia nieważności będzie minister – gdy wniosek dotyczy decyzji Prezydium Rady Narodowej albo Prezydenta m.st. Warszawy, a wojewoda – co do decyzji naczelników dzielnic (Gdesz Mirosław, Rewindykacja gruntów warszawskich. Zagadnienia administracyjnoprawne, Warszawa  2012  LexisNexis, s. 30).

W przypadku gdy grunt stanowi obecnie własność osoby innej niż Skarb Państwa lub Gmina m.st. Warszawy istotnym jest ustalenie czy podlegał on komunalizacji. Jeśli komunalizacja gruntu nastąpiła organem właściwym będzie w każdym przypadku Samorządowe Kolegium Odwoławcze, a w pozostałych przypadkach zgodnie z powyższym rozróżnieniem minister lub wojewoda (dla gruntów stanowiących uprzednio własność Skarbu Państwa).

r.pr. Dariusz Śmiłek

Wygaśnięcie użytkowania wieczystego z mocy prawa

Prawo użytkowania wieczystego może wygasnąć z mocy prawa wskutek:

1. nabycia użytkowania wieczystego przez właściciela nieruchomości,
2. nabycia własności nieruchomości przez użytkownika wieczystego (konfuzja).

Skutkiem wygaśnięcia użytkowania wieczystego zgodnie z art. 241 Kodeksu cywilnego będzie wygaśnięcie ustanowionych na nim obciążeń. Jednocześnie wraz z wygaśnięciem użytkowania wieczystego wygasają wszystkie prawa obligacyjne zarówno te które obciążają użytkowanie wieczyste jak również te które obciążają nieruchomość będącą przedmiotem użytkowania wieczystego (K. Pietrzykowski (w:) Kodeks…, s. 626; C. Woźniak, Użytkowanie wieczyste, Warszawa 2006, s. 169). Powyższe może oznaczać, iż w przypadku nabycia własności nieruchomości przez jej użytkownika wieczystego umowy dzierżawy lub najmu mogą wygasnąć.

Jednocześnie zastrzec trzeba, iż zgodnie z postanowieniem Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 19 sierpnia 2009 r.(sygn. akt III CZP 48/2009) przy ocenie skutków wygaśnięcia użytkowania wieczystego należy rozróżnić czy chodzi o dzierżawę rzeczy czy dzierżawę praw, gdyż tylko w tym ostatnim przypadku dochodzi do wygaśnięcia obciążeń obligacyjnych ustanowionych na użytkowaniu wieczystym jako prawie.

r.pr. Dariusz Śmiłek

Roszczenia związane ze zwrotem zdewastowanej nieruchomości lub zniszczeniem jej zabudowań

Po długiej batalii dotyczącej „zwrotu nieruchomości” przejętej na podstawie dekretu PKWN nierzadko okazuje się, iż Skarb Państwa zwraca uprawnionym osobom nieruchomość zdewastowaną lub zaniedbaną do tego stopnia, iż nawet brak na niej budynków usytuowanych w czasie jej przejęcia. W takim przypadku pojawia się pytanie jakie roszczenia przysługują właścicielowi nieruchomości?

W pierwszej kolejności można próbować dochodzić roszczeń związanych z dewastacją nieruchomości w przepisach dotyczących rozliczenia właściciela z posiadaczem rzeczy (art. 224 Kodeksu cywilnego i n., dalej: kc).

Zakres tzw. roszczeń uzupełniających przysługujących właścicielowi przeciwko posiadaczowi zależy od dobrej lub złej wiary posiadacza. Jak przyjmuje się w orzecznictwie Sądu Najwyższego:„posiadaczem w złej wierze jest także ten, kto na podstawie towarzyszących okoliczności powinien przypuszczać, że posiadana przezeń rzecz stanowi własność innej osoby. Jeżeli więc posiadacz uzyska informacje o niezgodności posiadania ze stanem prawnym, to w zależności od rodzaju tych twierdzeń i przedstawionych na ich poparcie dowodów, można uznać, że posiadacz dowiedział się o niezgodności swego posiadania ze stanem prawnym albo, że co najmniej powziął wiadomość o takich faktach, na podstawie których powinien przypuszczać, że nie jest właścicielem posiadanej rzeczy. W takiej sytuacji posiadacza należałoby uznawać od chwili powzięcia takich wiarygodnych informacji za posiadacza w złej wierze” (tak Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 23 lipca 2004 r. III CK 212/2003 LexPolonica nr 1573272).

Samoistny posiadacz w dobrej wierze nie jest obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i nie jest odpowiedzialny ani za zużycie ani za jej pogorszenie lub utratę, nadto nabywa własność pożytków naturalnych, które zostały od rzeczy odłączone w czasie jego posiadania, oraz zachowuje pobrane pożytki cywilne, jeżeli stały się w tym czasie wymagalne (art. 224 § 1 kc).

Właścicielowi przeciwko posiadaczowi władającemu jego rzeczą bez tytułu prawnego będącemu w złej wierze przysługują zaś następujące roszczenia: 1. o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, 2. o zwrot pożytków lub zapłatę ich wartości, 3. o naprawienie szkody z powodu zużycia, pogorszenia lub utraty rzeczy. Odpowiedzialność za zużycie, pogorszenie lub utratę rzeczy jest odpowiedzialnością odszkodowawczą z tym, że kształtowaną przez przepisy prawa rzeczowego. Odpowiedzialność ta, skoro dotyczy szkód w rzeczy, nie obejmuje szkód w majątku właściciela czyli granicą odpowiedzialności posiadacza z powodu zużycia, pogorszenia lub utraty jest wartość rzeczy.

Ważne przy tym jest, iż roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy jak i wysokość tego wynagrodzenia nie zależą od tego czy właściciel poniósł jakiś uszczerbek a posiadacz uzyskał jakąś korzyść. O wysokości należnego właścicielowi wynagrodzenia decydują stawki rynkowe za korzystanie z danego rodzaju rzeczy i czas posiadania przez posiadacza (zob. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 2 grudnia 2008 r. I ACa 135/2008).

Odpowiedzialność za pogorszenie lub utratę oparta jest na zasadzie winy (domniemanej), nic zaś nie wyłącza odpowiedzialności za zużycie.

Przez zużycie rozumie się zmniejszenie wartości na skutek normalnego używania rzeczy jak i pełne unicestwienie w toku normalnego używania. W tym miejscu wskazać jednak należy, że w myśl stanowiska Sądu Najwyższego, wyrażonego w wyroku z dnia 26 lutego 1969 r. II CR 13/69 (Biuletyn Informacyjny Sądu Najwyższego 1969/10 poz. 169 str. 8) skoro „wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy pokrywa normalne zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego jej używania (podobnie jak to się dzieje przy najmie – por. art. 675 § 1 kc) to tym samym odpowiedzialność za zużycie (pogorszenie) rzeczy obejmuje tylko takie zużycie, które wykracza poza następstwa prawidłowego jej używania. W przeciwnym razie trzeba by przyjąć, że na posiadacza w złej wierze został nałożony obowiązek podwójnej zapłaty, czym właściciel rzeczy zostałby bezpodstawnie wzbogacony, trudno zaś przypisać ustawodawcy taką intencję”.

Pogorszenie to wszelkie działania i zaniechania posiadacza, które nie stanowią normalnego korzystania prowadząc do obniżenia wartości użytkowej i ekonomicznej rzeczy. Może to nastąpić na skutek niezgodnej z zasadami prawidłowej gospodarki, naruszenia substancji rzeczy, zmiany jej przeznaczenia, braku należytej konserwacji.

Przepis art. 229 kc początek biegu rocznego terminu przedawnienia ww. roszczeń wiąże ze zwrotem rzeczy. Kodeks cywilny nie definiuje pojęcia „zwrot rzeczy”, ale przyjmuje się że chodzi o sytuację odzyskania faktycznego władztwa nad rzeczą przez właściciela czyli restytucję władztwa właściciela (np. podpisanie protokołu wydania nieruchomości).

r.pr. Dariusz Śmiłek