Postępowanie o ustalenie opłaty za użytkowanie wieczyste nie przerywa biegu przedawnienia zapłaty opłaty za użytkowanie wieczyste

Zobowiązanie do uiszczania opłat rocznych za użytkowanie wieczyste ma charakter zobowiązań okresowych, o czym przesądza fakt, iż mimo że prawo to jest ustalane na określony w umowie okres czasu, od 40 do 99 lat, to wnoszone opłaty roczne, dotyczą poszczególnych lat korzystania z nieruchomości. Pogląd taki dominuje także w orzecznictwie (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 grudnia 1999 r., II CKN 639/98, OSN 2000, Nr 6 poz. 121). Obowiązek zapłaty opłaty rocznej powstaje co do zasady z każdym rozpoczętym rokiem kalendarzowym trwania umowy, a termin wymagalności upływa z dniem 31 marca danego roku. Z tych względów roszczenie o zapłatę opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego, jako roszczenia okresowe ulegają przedawnieniu z upływem lat 3 (art. 118 Kodeksu Cywilnego).

W tym miejscu pojawia się pytanie czy w przypadku wniesienia przez użytkownika wieczystego wniosku o ustalenie, iż opłata jest nieuzasadniona lub wniosku iż opłata jest uzasadniona w innej wysokości takie postępowanie po stronie właściciela nieruchomości Gminy lub Skarbu Państwa przerywa bieg terminu przedawnienia roszczeń o zapłatę za użytkowanie wieczyste.

Na podstawie art. 123 § 1 pkt 1 k.c. przyjmuje się, iż przerwania biegu przedawnienia dochodzi wskutek aktywności wierzyciela. Bieg przedawnienia przerywa każda czynność wierzyciela: 1) podjęta przed sądem lub innym organem powołanym do rozpoznawania spraw lub egzekwowania roszczeń danego rodzaju albo przed sądem polubownym; 2)  podjęta w celu dochodzenia lub ustalenia albo zaspokojenia lub zabezpieczenia roszczenia; jak ujął to w sposób ogólny J. Ignatowicz, chodzi o czynności zmierzające do realizacji roszczenia (J. Ignatowicz (w:) System Prawa Cywilnego, t. 1, s. 823). Przy tym zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego „Ustalenie roszczenia, o którym mowa w art. 123 § 1 pkt 1 k.c. dotyczącym przerwania biegu przedawnienia, oznacza ustalenie dokonane w sentencji wyroku, a nie ustalenie w uzasadnieniu wyroku w ramach wskazania podstawy faktycznej rozstrzygnięcia w myśl art. 328 § 2 k.p.c.” (m.in. wyrok SN z dnia 30 sierpnia 1985 r., IV PR 163/85, OSNC 1986, nr 5, poz. 83).

W tym aspekcie wskazać należy na niezwykle ciekawy wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie I Wydział Cywilny z dnia 29 marca 2019 r. (sygn. akt I AGa 230/18) z którego wynika, iż  zainicjowanie postępowania przez użytkownika wieczystego w przedmiocie ustalenia zasadności naliczenia opłaty z tytułu użytkowania wieczystego  nie prowadzi do przerwy biegu przedawnienia roszczenia właściciela nieruchomości. Sąd wskazał, iż „Do przerwania biegu przedawnienia niezbędna jest identyczność osób, na rzecz których lub przeciwko którym dana czynność, obiektywnie zdatna do przerwania przedawnienia, została dokonana. Niewątpliwie skuteczne wniesienie pozwu jest czynnością przedsięwziętą bezpośrednio w celu dochodzenia roszczenia i dlatego, zgodnie z powołanym przepisem, przerywa bieg przedawnienia. Przerwanie przedawnienia następuje jednak, co do zasady, tylko pomiędzy stronami postępowania, jeżeli z istoty łączącego je stosunku prawnego wynika, że są materialnie zobowiązane lub uprawnione. Tak więc z istoty tej instytucji wynika, że przerwanie następuje w podmiotowych i przedmiotowych granicach czynności podjętej przez wierzyciela; dotyczy tego roszczenia, które jest zabezpieczone, dochodzone, ustalane lub egzekwowane, jest skuteczne przeciwko osobie, wobec której kieruje się czynność i z korzyścią na rzecz osoby dokonującej czynności. Tym samym nie sposób przyjąć aby wniesienie przez pozwaną (będącą zobowiązaną do zapłaty opłat z tytułu użytkowania wieczystego ) powództwa o ustalenie wysokości opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste było czynnością podjętą bezpośrednio w celu dochodzenia lub ustalenia albo zaspokojenia lub zabezpieczenia roszczenia przysługującego powódce. (….) Co do zasady rację ma powódka, że powództwo wnoszone na podstawie art. 189 k.p.c. przerywa bieg terminu przedawnienia, niemniej istotnym jest kto tak określone powództwo inicjuje. Nie sposób jednakże przyjąć, by pozwany wytaczając określone powództwo w istocie pogarszał swoją sytuację procesową doprowadzając do przerwy biegu przedawnienia, z której to przerwy korzysta przeciwnik procesowy pozwanej.”

 R.pr.

Dariusz Śmiłek

Wnioski o zwroty wywłaszczonych nieruchomości tylko do 14 maja 2020r.

Z dniem 14.05.2019 r. zaczyna biec termin 12 miesięcy do złożenia wniosku o zwrot wywłaszczonej nieruchomości, której nie wykorzystano na cel wywłaszczenia (art. 136 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. art. 2 ustawy z dnia 4.4.2019 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Jest to termin nieprzywracalny i złożenie wniosku po tym terminie skutkować będzie wydaniem decyzji odmownej dotyczącej zwrotu nieruchomości.

Zatem z dniem 14.05.2020 wygasną wszystkie roszczenia o zwrot wywłaszczonych nieruchomości, które powstały przed 20 laty. Dotyczy to nieruchomości wywłaszczonych w drodze decyzji administracyjnych lub na podstawie zawartej umowy.

Roszczenie o zwrot nieruchomości wygaśnie również w stosunku do nieruchomości nabytych lub przejętych na podstawie następujących aktów prawnych:

  1. ustawy z dnia 25 czerwca 1948 r. o podziale nieruchomości na obszarach miast i niektórych osiedli
  2. dekretu z dnia 26 kwietnia 1949 r. o nabywaniu i przekazywaniu nieruchomości niezbędnych dla realizacji narodowych planów gospodarczych
  3. ustawy z dnia 12 marca 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości;
  4. ustawy z dnia 22 maja 1958 r. o terenach dla budownictwa domów jednorodzinnych w miastach i osiedlach;
  5. ustawy z dnia 31 stycznia 1961 r. o terenach budowlanych na obszarach wsi;
  6. ustawy z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach;
  7. ustawy z dnia 6 lipca 1972 r. o terenach budownictwa jednorodzinnego i zagrodowego oraz o podziale nieruchomości w miastach i osiedlach;
  8. ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości.

Ponadto roszczenie o zwrot wygaśnie także w stosunku do nieruchomości wywłaszczonych na rzecz państwowych i spółdzielczych przedsiębiorstw gospodarki rolnej, jak również do gruntów wywłaszczonych na podstawie odrębnych przepisów w związku z potrzebami Tatrzańskiego Parku Narodowego.

R.pr.

Dariusz Śmiłek  

Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność z dniem 01 stycznia 2019 r. cz. 2

Z dniem 01 stycznia 2019 r. na mocy ustawy z 20.7.2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów użytkowanie wieczyste ustanowione na gruntach zabudowanych na cele mieszkaniowe z pewnymi wyjątkami automatycznie przekształciło się we własność.

W tym wpisie zostanie opisana kwestia procedury ujawniania ustawowego przekształcenia prawa użytkowania w księdze wieczystej.

W typowych sytuacjach podstawę do ujawnienia prawa własności gruntu w księdze wieczystej oraz ewidencji gruntów i budynków stanowić będzie zaświadczenie potwierdzające przekształcenie  wydawane przez:

  1. starostę wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej – w przypadku gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa;
  2. odpowiednio wójta (burmistrza, prezydenta miasta), zarząd powiatu albo zarząd województwa – w przypadku gruntów stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego.

Równocześnie przewidziano dwa tryby i terminy wydania zaświadczeń stwierdzających przekształcenie:

  1. z urzędu: ogólnie przyjętą zasadą jest, iż zaświadczenia mają być wydawane z urzędu, a wtedy termin na ich wydanie wynosić będzie 12 miesięcy od daty przekształcenia prawa; jeśli w tym terminie zaświadczenie nie zostanie przesłane na bezczynność właściwego organu służy ponaglenie a następnie w przypadku dalszej zwłoko skarga na bezczynność;
  2. na wniosek: tryb wnioskowy wydania zaświadczeń wynosi 4 miesiące od daty złożenia wniosku przez uprawnionego. Powoduje to, że osoby, które będą chciały wcześniej ujawnić prawo własności w Księdze Wieczystej będą mogły złożyć wnioski o wydanie zaświadczenia, nie czekając na otrzymanie zaświadczenie wydawanego z urzędu.

Ustawa wyznaczyła organowi wydającemu zaświadczenie 14-dniowy termin na przesłanie zaświadczenia do ksiąg wieczystych, licząc od dnia jego wydania. Na podstawie wskazanego zaświadczenia nastąpi wpis do księgi wieczystej prawa własności gruntu oraz wpis do działu III księgi wieczystej roszczenia o opłatę (tj. informacji o wysokości opłaty przekształceniowej i czasie jej wnoszenia).

 

Wydanie zaświadczenia na wniosek to koszt 50 zł opłaty skarbowej, natomiast wpis do Księgi wieczystej jest wolny od opłat sądowych i następować będzie przez sąd wieczystoksięgowy z urzędu, gdzie zawiadomienie o wpisie wysyłane będzie na adresy wskazane w zaświadczeniu.

r.pr. Dariusz Śmiłek

Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność z dniem 01 stycznia 2019 r. cz. 1

Z dniem 01 stycznia 2019 r. na mocy ustawy z 20.7.2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów użytkowanie wieczyste ustanowione na gruntach zabudowanych na cele mieszkaniowe z pewnymi wyjątkami automatycznie przekształci się we własność.

 

Ustawa określa przy tym co należy rozumieć pod pojęciem „gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe” gdzie pojęcie to należy odróżnić od szerszego pojęcia „gruntów przeznaczonych na cele mieszkaniowe”.  Otóż są to grunty zabudowane wyłącznie budynkami:

A. mieszkalnymi jednorodzinnymi lub

B. mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne (tzw. budynki mieszkalne wielolokalowe o funkcji „mieszanej”), lub

C. o których mowa w pkt A lub B, wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych.

 

Automatycznemu przekształcenie we własność nie będą zatem podlegać będące w użytkowaniu wieczystym:

  • grunty niezabudowane chociażby przeznaczone w planie miejscowym na cele mieszkaniowe lub dla których została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;
  • grunty zabudowane budynkami jednorodzinnymi, w których został wydzielony lokal użytkowy o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku wtedy bowiem będzie to budynek usługowy, a nie przeznaczony na cele mieszkaniowe;
  • grunty zabudowane budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi, w którym więcej niż połowa stanowią lokalne nie przeznaczone na cele mieszkaniowe (np. lokalu użytkowe) lub mniej niż połowa to lokale przeznaczone na cele mieszkaniowe; 
  • grunty na których położone także obiekty budowlane inne niż określone A – C powyżej. W takim przypadku przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nastąpi z dniem założenia księgi wieczystej dla tej nieruchomości (tj. spełniającej warunki przekształceniowe) lub też wyłączenia z istniejącej księgi wieczystej gruntu niespełniającego powyżej określonych wymogów.  

Dalszymi skutkami przekształcenia we własność będą:

  1. uzyskanie przez obiekty budowlane i urządzenia budowlane posadowione na przekształcanym gruncie w części składowe tego gruntu za wyjątkiem urządzeń służących do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne (tzw. urządzenia przesyłowe);
  2. Istniejące w dniu przekształcenia obciążenia użytkowania wieczystego staną się obciążeniami nieruchomości, zaś obciążenia udziałów we współużytkowaniu wieczystym gruntu stają się obciążeniami udziałów we współwłasności nieruchomości;  
  3. Prawa związane z użytkowaniem wieczystym staną się prawami związanymi z własnością nieruchomości.

W kolejnym wpisie zostanie opisana kwestia procedury ujawniania ustawowego przekształcenia prawa użytkowania w księdze wieczystej.

 

r.pr. Dariusz Śmiłek

Odwołanie darowizny nieruchomości a skarga pauliańska

Przy odwołaniu darowizny wskutek rażącej niewdzięczności po stronie obdarowanego powstaje obowiązek zwrotnego przeniesienia własności. Odwołanie darowizny powoduje skutek wyłącznie obligacyjny, co powoduje, iż do przeniesienia własności czynności konieczne jest dodatkowo zawarcie aktu notarialnego pomiędzy darczyńcą i obdarowanym. W związku z tym pojawia się praktyczne pytanie czy czynność taka tj. powrotne przeniesienie własności może być zaskarżona np. przez bank lub innego wierzyciela skargą pauliańską jako czynność podjęta z pokrzywdzeniem wierzycieli.

Jeśli bank wytoczyłby takie powództwo pozwanym w tym procesie byłby darczyńca gdyż to on uzyskał korzyść majątkową wskutek zwrotnego przeniesienia własności.

Konieczność zwrotu nieruchomości przez obdarowanego nie zależna od jego woli, nie wynikająca z jego wyboru czy też nieuchronna mogłaby sugerować, iż w takim przypadku obdarowanemu nie będzie można przypisać złej woli i działania ze świadomością pokrzywdzenia wierzyciela. W związku z tym w orzecznictwie Sądu Najwyższego przyjmuje się co do zasady, iż nie można żądać w takim przypadku uznania za bezskuteczną w drodze skargi paulińskiej umowy „powrotnego” przeniesienia własności nieruchomości na darczyńcę, zawartej w następstwie odwołania darowizny z powodu rażącej niewdzięczności obdarowanego.

Jak to jednak bywa w tego typu sprawach „diabeł tkwi w szczegółach” . Sądy wprowadzają bowiem wyjątek od tej zasady. Mianowicie jeśli wierzyciel w procesie wytoczonym darczyńcy udowodni, iż  umowa „powrotnego” przeniesienia własności została zawarta w wyniku wcześniejszej zmowy darczyńcy i obdarowanego w celu pokrzywdzenia wierzyciela, to skarga pauliańska i tym samym orzeczenie bezskuteczności tej czynności będzie dopuszczalne. Skutkiem tego wierzyciel będzie mógł prowadzić egzekucję z nieruchomości niebędącej własnością dłużnika (obdarowanego). 

r.pr.Dariusz Śmiłek

Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność w trybie sprzedaży a podatek VAT cz. 2

Jak pisałem tu – sprzedaż własności gruntu będącego w użytkowaniu wieczystym dotychczasowemu użytkownikowi wieczystemu nie jest czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.   Organy podatkowe i co niestety znajduje potwierdzenie w orzeczeniach sądów administracyjnych upatrują jednak innego źródła opodatkowania ww. transakcji. W ocenie sądów administracyjnych i organów podatkowych nie można uznać aby czynność ta była jednak neutralna na gruncie obowiązujących przepisów ustawy o VAT.

Punktem wyjścia jest stwierdzenie, iż ustanowienie prawa użytkowania wieczystego przed dniem 01.05.2004 r. nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż na podstawie obowiązującej przed tym dniem ustawy z dnia 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym grunt nie był towarem i jego sprzedaż lub ustanowienie użytkowania wieczystego nie stanowiło dostawy towarów. Natomiast ustanowienie prawa użytkowania wieczystego po dniu 30.04.2004 r. podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów.

W tym kontekście istotny jest przepis mówiący, że na poczet ceny nieruchomości gruntowej sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu zalicza się kwotę równą wartości prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości, określoną na dzień sprzedaży. W związku z tym przyjmuje się, iż w przypadku dopuszczonej przez prawo możliwości nabycia przez użytkownika wieczystego, w trybie bezprzetargowym, prawa własności nieruchomości posiadanej dotychczas na zasadach prawa użytkowania wieczystego, podlegające opodatkowaniu, przyszłe opłaty roczne do których poniesienia zobowiązany jest użytkownik, zostają zastąpione jedną kwotą stanowiącą cenę nabycia gruntu (różnica pomiędzy wartością nieruchomości a wartością użytkowania wieczystego).

Istota sprawy sprowadza się więc do stwierdzenia, iż za czynność opodatkowaną należy zatem uznać dostawę użytkowania wieczystego gruntu (a nie nabycie prawa własności tego gruntu) jako nabycie prawa do rozporządzania gruntem jak właściciel, a za podstawę opodatkowania, w zależności od dnia ustanowienia prawa użytkowania wieczystego, całość wynagrodzenia należnego (wszystko to co stanowi zapłatę) za ustanowienie tego prawa, z uwzględnieniem poniesionych już przez użytkownika wieczystego opłat.

Powyższe stanowisko organów skarbowych i sądów administracyjnych opiera się na przyjęciu zasady „kontynuacji dostawy”. W niektórych orzeczeniach sądów administracyjnych wskazuje się, iż przyjęcie takiej wykładni jest niedopuszczalne. Ustawa o VAT nie zna bowiem pojęcia „kontynuacji dostawy”. Podnosi się również, iż za sprzedaż prawa własności właściciel otrzymuje odrębne wynagrodzenie, które nie ma nic wspólnego z ustanowieniem użytkowania wieczystego.

Niemniej jednak obecnie przeważający jest pogląd, iż podatek VAT obciąża transakcję przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności w trybie sprzedaży gdzie w praktyce podstawą opodatkowania VAT będzie cena sprzedaży nieruchomości pomniejszona o wartość użytkowania wieczystego.

r.pr. Dariusz Śmiłek

Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność w trybie sprzedaży a podatek VAT

Użytkownik wieczysty może wystąpić na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami o sprzedaż na jego rzecz nieruchomości gruntowej będącej przedmiotem użytkowania wieczystego. Jest to zatem sposób na przekształcenie, co prawda odpłatne, użytkowania wieczystego w prawo własności gdzie  sprzedaż nieruchomości gruntowej może nastąpić jedynie na rzecz osoby będącej użytkownikiem wieczystym nieruchomości. Sprzedaż taka zostaje przeprowadzona bez przetargu. 

W przypadku złożenia takiego wniosku przez użytkownika wieczystego sprzedaż prawa własności nieruchomości gruntowej na rzecz jej użytkownika wieczystego nastąpi w drodze umowy cywilno-prawnej zawartej w formie aktu notarialnego. Cena sprzedaży prawa własności ww. nieruchomości zostaje określona w operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego. Co istotne z dniem zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości wygasa, z mocy prawa, uprzednio ustanowione prawo użytkowania wieczystego. Jednakże samo wygaśnięcie użytkowania wieczystego nie oznacza wygaśnięcia ustanowionych na nim obciążeń np. hipotek, służebności przesyłu, służebności drogi koniecznej. Obciążenia te po wygaśnięciu użytkowania wieczystego będą obciążały samą nieruchomość.

W takiej sytuacji pojawia się pytanie  czy sprzedaż własności gruntu będącego w użytkowaniu wieczystym dotychczasowemu użytkownikowi wieczystemu jest czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Wedle art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług (ustawa o VAT), przez dostawę towarów podlegającą podatkowi VAT  rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Na gruncie ustawy o VAT wyraźnie się przy tym rozstrzyga, iż  oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste zalicza się do dostawy towarów, a nie do świadczenia usług.  Idąc dalej – skoro dostawą towarów było ustanowienie użytkowania wieczystego (skutkujące otrzymaniem prawa do faktycznego dysponowania nieruchomością jak właścicielem), to sprzedaż gruntu na rzecz jego użytkownika wieczystego nie może być traktowana jako ponowna dostawa tego samego towaru między tymi samymi stronami, bowiem nie została spełniona dyspozycja art. 7 ust. 1 ustawy o VAT. W istocie bowiem dochodzi jedynie do  przekształcenia prawa wieczystego użytkowania w prawo własności nieruchomości oraz jedynie do zmiany tytułu prawnego przez tę samą osobę do tej samej nieruchomości, na  władztwo się w zakresie nieruchomości nie zmienia. Jak podkreśla się w orzeczeniach sądów administracyjnych nie do zaakceptowania jest koncepcja jakoby czynność sprzedaży nieruchomości na rzecz dotychczasowego użytkownika wieczystego stanowiła „kontynuację” wcześniejszej dostawy.

Powoduje to, iż sprzedaż własności gruntu będącego w użytkowaniu wieczystym dotychczasowemu użytkownikowi wieczystemu nie jest czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. 

W kolejnym wpisie zostanie omówiony temat powstania obowiązku podatkowego w związku z uiszczeniem przez dotychczasowego użytkownika wieczystego różnicy pomiędzy wartością prawa własności oraz wartością prawa użytkowania wieczystego. 

r.pr. Dariusz Śmiłek