Odwołanie darowizny nieruchomości a skarga pauliańska

Przy odwołaniu darowizny wskutek rażącej niewdzięczności po stronie obdarowanego powstaje obowiązek zwrotnego przeniesienia własności. Odwołanie darowizny powoduje skutek wyłącznie obligacyjny, co powoduje, iż do przeniesienia własności czynności konieczne jest dodatkowo zawarcie aktu notarialnego pomiędzy darczyńcą i obdarowanym. W związku z tym pojawia się praktyczne pytanie czy czynność taka tj. powrotne przeniesienie własności może być zaskarżona np. przez bank lub innego wierzyciela skargą pauliańską jako czynność podjęta z pokrzywdzeniem wierzycieli.

Jeśli bank wytoczyłby takie powództwo pozwanym w tym procesie byłby darczyńca gdyż to on uzyskał korzyść majątkową wskutek zwrotnego przeniesienia własności.

Konieczność zwrotu nieruchomości przez obdarowanego nie zależna od jego woli, nie wynikająca z jego wyboru czy też nieuchronna mogłaby sugerować, iż w takim przypadku obdarowanemu nie będzie można przypisać złej woli i działania ze świadomością pokrzywdzenia wierzyciela. W związku z tym w orzecznictwie Sądu Najwyższego przyjmuje się co do zasady, iż nie można żądać w takim przypadku uznania za bezskuteczną w drodze skargi paulińskiej umowy „powrotnego” przeniesienia własności nieruchomości na darczyńcę, zawartej w następstwie odwołania darowizny z powodu rażącej niewdzięczności obdarowanego.

Jak to jednak bywa w tego typu sprawach „diabeł tkwi w szczegółach” . Sądy wprowadzają bowiem wyjątek od tej zasady. Mianowicie jeśli wierzyciel w procesie wytoczonym darczyńcy udowodni, iż  umowa „powrotnego” przeniesienia własności została zawarta w wyniku wcześniejszej zmowy darczyńcy i obdarowanego w celu pokrzywdzenia wierzyciela, to skarga pauliańska i tym samym orzeczenie bezskuteczności tej czynności będzie dopuszczalne. Skutkiem tego wierzyciel będzie mógł prowadzić egzekucję z nieruchomości niebędącej własnością dłużnika (obdarowanego). 

r.pr.Dariusz Śmiłek

Reklamy

Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność w trybie sprzedaży a podatek VAT cz. 2

Jak pisałem tu – sprzedaż własności gruntu będącego w użytkowaniu wieczystym dotychczasowemu użytkownikowi wieczystemu nie jest czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.   Organy podatkowe i co niestety znajduje potwierdzenie w orzeczeniach sądów administracyjnych upatrują jednak innego źródła opodatkowania ww. transakcji. W ocenie sądów administracyjnych i organów podatkowych nie można uznać aby czynność ta była jednak neutralna na gruncie obowiązujących przepisów ustawy o VAT.

Punktem wyjścia jest stwierdzenie, iż ustanowienie prawa użytkowania wieczystego przed dniem 01.05.2004 r. nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż na podstawie obowiązującej przed tym dniem ustawy z dnia 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym grunt nie był towarem i jego sprzedaż lub ustanowienie użytkowania wieczystego nie stanowiło dostawy towarów. Natomiast ustanowienie prawa użytkowania wieczystego po dniu 30.04.2004 r. podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów.

W tym kontekście istotny jest przepis mówiący, że na poczet ceny nieruchomości gruntowej sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu zalicza się kwotę równą wartości prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości, określoną na dzień sprzedaży. W związku z tym przyjmuje się, iż w przypadku dopuszczonej przez prawo możliwości nabycia przez użytkownika wieczystego, w trybie bezprzetargowym, prawa własności nieruchomości posiadanej dotychczas na zasadach prawa użytkowania wieczystego, podlegające opodatkowaniu, przyszłe opłaty roczne do których poniesienia zobowiązany jest użytkownik, zostają zastąpione jedną kwotą stanowiącą cenę nabycia gruntu (różnica pomiędzy wartością nieruchomości a wartością użytkowania wieczystego).

Istota sprawy sprowadza się więc do stwierdzenia, iż za czynność opodatkowaną należy zatem uznać dostawę użytkowania wieczystego gruntu (a nie nabycie prawa własności tego gruntu) jako nabycie prawa do rozporządzania gruntem jak właściciel, a za podstawę opodatkowania, w zależności od dnia ustanowienia prawa użytkowania wieczystego, całość wynagrodzenia należnego (wszystko to co stanowi zapłatę) za ustanowienie tego prawa, z uwzględnieniem poniesionych już przez użytkownika wieczystego opłat.

Powyższe stanowisko organów skarbowych i sądów administracyjnych opiera się na przyjęciu zasady „kontynuacji dostawy”. W niektórych orzeczeniach sądów administracyjnych wskazuje się, iż przyjęcie takiej wykładni jest niedopuszczalne. Ustawa o VAT nie zna bowiem pojęcia „kontynuacji dostawy”. Podnosi się również, iż za sprzedaż prawa własności właściciel otrzymuje odrębne wynagrodzenie, które nie ma nic wspólnego z ustanowieniem użytkowania wieczystego.

Niemniej jednak obecnie przeważający jest pogląd, iż podatek VAT obciąża transakcję przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności w trybie sprzedaży gdzie w praktyce podstawą opodatkowania VAT będzie cena sprzedaży nieruchomości pomniejszona o wartość użytkowania wieczystego.

r.pr. Dariusz Śmiłek

Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność w trybie sprzedaży a podatek VAT

Użytkownik wieczysty może wystąpić na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami o sprzedaż na jego rzecz nieruchomości gruntowej będącej przedmiotem użytkowania wieczystego. Jest to zatem sposób na przekształcenie, co prawda odpłatne, użytkowania wieczystego w prawo własności gdzie  sprzedaż nieruchomości gruntowej może nastąpić jedynie na rzecz osoby będącej użytkownikiem wieczystym nieruchomości. Sprzedaż taka zostaje przeprowadzona bez przetargu. 

W przypadku złożenia takiego wniosku przez użytkownika wieczystego sprzedaż prawa własności nieruchomości gruntowej na rzecz jej użytkownika wieczystego nastąpi w drodze umowy cywilno-prawnej zawartej w formie aktu notarialnego. Cena sprzedaży prawa własności ww. nieruchomości zostaje określona w operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego. Co istotne z dniem zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości wygasa, z mocy prawa, uprzednio ustanowione prawo użytkowania wieczystego. Jednakże samo wygaśnięcie użytkowania wieczystego nie oznacza wygaśnięcia ustanowionych na nim obciążeń np. hipotek, służebności przesyłu, służebności drogi koniecznej. Obciążenia te po wygaśnięciu użytkowania wieczystego będą obciążały samą nieruchomość.

W takiej sytuacji pojawia się pytanie  czy sprzedaż własności gruntu będącego w użytkowaniu wieczystym dotychczasowemu użytkownikowi wieczystemu jest czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Wedle art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług (ustawa o VAT), przez dostawę towarów podlegającą podatkowi VAT  rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Na gruncie ustawy o VAT wyraźnie się przy tym rozstrzyga, iż  oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste zalicza się do dostawy towarów, a nie do świadczenia usług.  Idąc dalej – skoro dostawą towarów było ustanowienie użytkowania wieczystego (skutkujące otrzymaniem prawa do faktycznego dysponowania nieruchomością jak właścicielem), to sprzedaż gruntu na rzecz jego użytkownika wieczystego nie może być traktowana jako ponowna dostawa tego samego towaru między tymi samymi stronami, bowiem nie została spełniona dyspozycja art. 7 ust. 1 ustawy o VAT. W istocie bowiem dochodzi jedynie do  przekształcenia prawa wieczystego użytkowania w prawo własności nieruchomości oraz jedynie do zmiany tytułu prawnego przez tę samą osobę do tej samej nieruchomości, na  władztwo się w zakresie nieruchomości nie zmienia. Jak podkreśla się w orzeczeniach sądów administracyjnych nie do zaakceptowania jest koncepcja jakoby czynność sprzedaży nieruchomości na rzecz dotychczasowego użytkownika wieczystego stanowiła „kontynuację” wcześniejszej dostawy.

Powoduje to, iż sprzedaż własności gruntu będącego w użytkowaniu wieczystym dotychczasowemu użytkownikowi wieczystemu nie jest czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. 

W kolejnym wpisie zostanie omówiony temat powstania obowiązku podatkowego w związku z uiszczeniem przez dotychczasowego użytkownika wieczystego różnicy pomiędzy wartością prawa własności oraz wartością prawa użytkowania wieczystego. 

r.pr. Dariusz Śmiłek

 

 

 

Źródłem szkody jest decyzja dekretowa a nie o sprzedaży lokali

W razie stwierdzenia nieważności decyzji administracyjnej utrzymującej w mocy decyzję odmawiającą ustanowienia na rzecz byłego właściciela nieruchomości prawa użytkowania wieczystego na tej nieruchomości na podstawie przepisów dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (Dz. U. Nr 50, poz. 279 ze zm.), źródłem poniesionej przez niego (następców prawnych) szkody nie jest decyzja wydana z naruszeniem prawa, zezwalająca na sprzedaż lokali w budynku położonym na tej nieruchomości (uchwała Sądu Najwyższego w składzie siedmiu sędziów z dnia 28.03.2018r. sygn. akt III CZP 46/17).
Skutkiem tej uchwały będzie możliwość skutecznego podniesienia zarzutu przedawnienia przez Skarb Państwa w procesie odszkodowawczym opartym o art. 160 k.p.a., który wprowadzał 3- letni termin przedawnienia liczony od ostateczności decyzji stwierdzającej nieważność. W przypadku zatem gdy najpierw uzyskano nieważność odmowy ustanowienia użytkowania wieczystego (co na nowo otwierało możliwość rozpoznania wniosku dekretowego), a następnie podjęto starania o uchylenie decyzji sprzedażowych co lokali, to 3 letni termin biegł od dnia ostateczności stwierdzenia nieważności decyzji dekretowej a nie decyzji ustanawiającej własność lokalu.
r.pr. D. Śmiłek

Duża ustawa reprywatyzacyjna cz. 4

Z tego wpisu dowiesz się:

  1. jak ustalana będzie wartość prawa do rekompensaty (pdr);
  2. w jakiej formie będzie można zrealizować pdr;
  3. jaka będzie jego wysokość.

Podstawą do ustalania wartości pdr będzie zgodnie z Projektem ustawy reprywatyzacyjnej wartość nieruchomości przejętej, w tym wartość budynków, ich części, w tym lokali oraz innych urządzeń stanowiących część składową nieruchomości albo przejętych wraz z nieruchomością przejętą.

Punktem odniesienia dla oceny wartości nieruchomości przejętej będzie data jej przejęcia. Takie podejście oznacza, iż np. jeśli nieruchomość została przejęta na podstawie dekretu o reformie rolnej z 1944r., który zaczął obowiązywać od dnia 06.09.1944 r. to dla wyceny nieruchomości istotny będzie stan nieruchomości na tę datę.

Istotnym założeniem dot. podejścia do wyceny przejętych nieruchomości będzie uwzględnianie co do zasady także obciążeń, których była przedmiotem na dzień przejęcia. Projekt jednocześnie wprowadza zasadę, iż pdr nie przysługuje, jeżeli wartość obciążeń będzie równa lub przewyższała będzie wartość nieruchomości przejętej w dniu przejęcia.

Jeśli chodzi o metodę to wartość nieruchomości przejętej oblicza się według cen albo kosztów odtworzenia na dzień sporządzenia wyceny, gdzie wartość obciążeń obliczać się będzie według ich wartości w chwili przejęcia nieruchomości w stosunku do wartości nieruchomości w dniu przejęcia. Projekt zatem różnicuje chwilę na którą należy przyjąć wartość cen i wartość obciążeń.

Pdr będzie mogło być realizowane w jednej z następujących form:

  1. zaliczenia wartości nieruchomości przejętej na poczet:
    1. ceny sprzedaży nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego,
    2. opłaty za przekształcenie użytkowania wieczystego we własność nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego n podstawie odrębnych przepisów;
  2. świadczenia pieniężnego (zadośćuczynienia pieniężnego) wypłacanego ze środków Funduszu Rekompensacyjnego;
  3. obligacji skarbowych.

Wartość pdr realizowanego w formach zaliczenia ceny, opłaty za przekształcenie lub wypłaty świadczenia pieniężnego wynosić będzie 20% wartości nieruchomości przyjętej (po uwzględnieniu obciążeń). W przypadku gdy pdr będzie realizowane poprzez obligacje skarbowe jego wartość wynosić będzie odpowiednio 25%.

 

r.pr. D. Śmiłek

Zaliczenie nakładów na poczet opłaty za użytkowanie wieczyste

Z tego wpisu dowiesz się:

  1. Jakie nakłady możesz zaliczać na poczet opłaty za użytkowanie wieczyste;
  2. Jak ustalać wartość nakładów;
  3. Na jaką konkretnie kwotę zaliczać nakłady;
  4. W ramach jakiej procedury to robić;
  5. Czy możesz potrącić nakłady z opłatą roczną.

Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami przewidują możliwość zaliczenia wartości nakładów dokonanych przez użytkownika wieczystego na poczet opłat rocznych z tytułu ustanowienia tego prawa.

Jakie nakłady można zaliczać.

Co do zasady zwrot użytkownikowi wieczystemu wartości nakładów poniesionych na użytkowaną nieruchomość dotyczy:

  1. Nakładów poczynionych w związku z budową urządzeń infrastruktury technicznej lub
  2. Nakładów koniecznych wpływających na cechy techniczno-użytkowe gruntu, o ile w ich następstwie wzrosła wartość nieruchomości gruntowej.

Charakter nakładów na nieruchomość ma zatem decydujące znaczenie dla możliwości ich zaliczenia na opłatę z tytułu użytkowania wieczystego. Co ważne nakłady skutkujące zmianą cech techniczno – użytkowych gruntu mogą być zaliczone tylko wtedy jeśli były konieczne, a ich wykonanie spowodowało wzrost wartości nieruchomości. W szczególności może tu chodzić o nakłady polegające na pracach zmiennych polepszających warunki gruntowo-wodne, lub podnoszące nośność gruntu, względnie prace zmierzające do niwelacji gruntu lub rekultywacji  dzikich wysypisk śmieci.

Takich warunków nie wprowadza się w przypadku nakładów powiązanych z budową infrastruktury technicznej zaliczalnych na opłatę bezwarunkowo po ich udokumentowaniu. Przez budowę urządzeń infrastruktury technicznej rozumie się przy tym budowę drogi oraz wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych. Jednakże przepisy wprowadzają pewne ograniczenie tj. wymóg aby urządzenia infrastruktury technicznej były sfinansowane ze środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi. Tym samym z katalogu nakładów podlegających zaliczeniu na opłatę z tytułu użytkowania wieczystego wyłączone są od dnia 23.08.2017 r. nakłady poniesione na budowę infrastruktury technicznej wyłącznie ze „środków własnych” użytkownika wieczystego innymi słowy inwestycje prywatne w infrastrukturę techniczną realizowane bez udziału środków publicznych. Co istotne do spraw wszczętych i niezakończonych do dnia 23.08.2017 dot. aktualizacji stosuje się poprzednie zasady, które umożliwiały zaliczenie nakładów bez względu na źródło ich finansowania.

Jak ustalać wartość nakładów.

 Wartość nakładów stanowi iloczyn dwóch wartości tj:

  1. różnicy wartości nieruchomości uwzględniającej jej stan po dokonaniu nakładów i wartości nieruchomości uwzględniającej jej stan przed dokonaniem tych nakładów, przy czym: a/ przy określaniu wartości nakładów według zasad rynkowych, dla ustalenia różnicy wartości nieruchomości określa się jej wartość rynkową; b/ przy określaniu wartości nakładów według zasad kosztowych, dla ustalenia różnicy wartości nieruchomości określa się jej wartość odtworzeniową;
  2. procentowego udziału użytkownika wieczystego w kosztach budowy poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej.

Zasady te obowiązują także przy ustalaniu wartości nakładów koniecznych.

Na jaką kwotę zaliczać nakłady.

Wartość nakładów nie zalicza się na poczet całej opłaty rocznej z tytułu użytkowanie wieczystego a jedynie na poczet różnicy między opłatą zaktualizowaną a opłatą dotychczasową.

 Jak dochodzić zaliczenia nakładów.

Jeśli chodzi o procedurę związaną z możliwością zaliczenia nakładów na poczet opłaty za użytkowanie wieczyste dokonuje się to wyłącznie w ramach postępowania o aktualizację opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Co więcej:

  1. Nie ma przeszkód, aby użytkownik wieczysty złożył wniosek ze wskazaniem poniesionych nakładów w każdym czasie, jednak skuteczność taki wniosek uzyska dopiero w chwili przystąpienia do aktualizacji opłaty przez właściciela nieruchomości;
  2. Odpowiedni wniosek dot. zaliczenia nakładów może być również złożony na każdym etapie postępowania w przedmiocie aktualizacji opłaty rocznej, jako że żaden przepis nie określa terminu jego złożenia;
  3. Właściciel nieruchomości jest związany wnioskiem o zaliczenie nakładów i obowiązany jest uwzględnić udokumentowane nakłady na poczet różnicy pomiędzy opłatą poprzednią a opłatą aktualizowaną;
  4. Wniosek o zaliczenie nakładów podlega badaniu przez rzeczoznawcę majątkowego, który określa wartość nakładów.

Co ważne przepisy obowiązujące od dnia 23.08.2017 umożliwiają zaliczenie na poczet opłat za użytkowanie wieczyste także nierozliczonych przez aktualizacją opłat, co w poprzednim stanie faktycznym nie było możliwe gdyż przepisy stanowiły wtedy, iż zaliczenie nakładów dotyczyło tylko takich nakładów, które zostały poniesione po dniu dokonania ostatniej aktualizacji.

Dopuszczalność potrącenia wierzytelności z tytułu nakładów

 Z uwagi posługiwanie się przez przepisy zwrotem „w przypadku aktualizacji” nie jest dopuszczalne złożenie przez użytkownika wieczystego jednostronnego oświadczenie o potrąceniu (potrącenie ustawowe) wartości nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego na infrastrukturę techniczną lub nakładów koniecznych. Jedyną dopuszczalną formą oświadczenia użytkownika wieczystego jest zgłoszenie swojego roszczenia w ramach  procedury aktualizacji opłat i tylko w tym postępowaniu roszczenie takie może być uwzględnione.

r.pr. D. Śmiłek

Duża ustawa reprywatyzacyjna cz. 3

Ten wpis poświęcony jest kwestii uregulowania przez Projekt prawa do rekompensaty (dalej: pdr) w odniesieniu do „gruntów warszawskich”.

Jak była mowa we wcześniejszych wpisach aby uzyskać pdr nieruchomość będzie musiała być zakwalifikowana jako „nieruchomość przejęta”. Do katalogu takich nieruchomości Projekt zalicza m.in. nieruchomość, której nabycie własności lub udziału we współwłasności nieruchomości przez Skarb Państwa lub przez inną osobę prawną prawa publicznego nastąpiło na podstawie dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (dalej: dekret warszawski).

Co istotne w odniesieniu do gruntów warszawskich pdr będzie przysługiwało jeśli były właściciel lub współwłaściciel nie nabył: 1/prawa własności czasowej (użytkowania wieczystego) 2/roszczenia o ustanowienie takiego prawa; 3/ prawa do gruntu zamiennego 4/ roszczenia odszkodowawczego w przypadku braku uwzględnienia wniosku o własność czasową; 5/ roszczenia o odszkodowanie za budynki. Takie ukształtowanie pdr powoduje, iż wnioski będą mogły obejmować także nieruchomości co do których:

  1. wnioski o własność czasową nie zostały złożone lub zostały złożone z przekroczeniem 6 miesięcznego terminu;
  2. właściciel nie posiadał nieruchomości warszawskiej;
  3. wydano decyzję o odmowie ustanowienia użytkowania wieczystego za wyjątkiem wydania decyzji odmownej wskutek otrzymania odszkodowania na podstawie układów indemnizacyjnych (umów z innymi Państwami);
  4. nie dokonano zwrotu, a prawo do odszkodowania za przejętą nieruchomość warszawską wygasło na podstawie przepisów ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości niezależnie od tego, czy do dnia 31 grudnia 1988 r. zgłosiła wniosek o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.

 Jest to więc rozszerzenie obecnego zakresu nieruchomości warszawskich za które można będzie uzyskać rekompensatę.  

Ważnym elementem projektu jest założenie, iż złożenie wniosku o przyznanie pdr przez osoby, które nabyły roszczenie o ustanowienie prawa użytkowania wieczystego (postępowania w toku dot. rozpoznania wniosku o własność czasowa) jest równoznaczne ze zrzeczeniem się praw lub roszczeń na podstawie dekretu, w tym roszczeń odszkodowawczych.

Pdr w żadnym przypadku nie będzie przysługiwać nabywcy prawa lub roszczenia na podstawie art. 7 ust. 1 dekretu warszawskiego, który w dniu przejęcia nieruchomości nie był jej właścicielem lub współwłaścicielem albo nie jest jego zstępnym (dzieci, wnuki, prawnuki) lub wstępnym.  Zatem jak czytamy w uzasadnieniu Projektu ustawa wyklucza  możliwość uzyskania
rekompensaty przez tych, którzy nie spełniają kryteriów podmiotowych (a zatem w szczególności tzw. handlarzy roszczeń).

Kolejny wpis będzie poruszał problematykę wyceny pdr i zasad ustalania jego wartości.

 

r.pr. D. Śmiłek