Przedawnienie opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste.

Zobowiązanie do uiszczania opłat rocznych za użytkowanie wieczyste ma charakter zobowiązań okresowych, o czym przesądza fakt, iż mimo że prawo to jest ustalane na określony w umowie okres czasu, od 40 do 99 lat, to wnoszone opłaty roczne, dotyczą poszczególnych lat korzystania z nieruchomości. Pogląd taki dominuje także w orzecznictwie (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 grudnia 1999 r., II CKN 639/98, OSN 2000, Nr 6 poz. 121). Obowiązek zapłaty opłaty rocznej powstaje co do zasady z każdym rozpoczętym rokiem kalendarzowym trwania umowy, a termin wymagalności upływa z dniem 31 marca danego roku. Z tych względów roszczenie o zapłatę opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego, jako roszczenia okresowe ulegają przedawnieniu z upływem lat 3 (art. 118 Kodeksu Cywilnego).

Bieg terminu przedawnienia rozpoczyna swój bieg od dnia, w którym Gmina lub Skarb Państwa mogły skutecznie domagać się zaspokojenia swojego roszczenia, a skoro taka opłata powinna być uiszczana z góry za dany rok w terminie do 31 marca, to bieg terminu przedawnienia opłaty rocznej rozpoczyna się z dniem 01 kwietnia danego roku (a jeżeli jest to niedziela to następnym dniu roboczym).

Równocześnie nadmienić trzeba, iż złożenie wniosku o ustalenie, że wypowiedzenie dotychczasowej wysokości opłaty jest nieuzasadnione, albo uzasadnione w innej wysokości i rozpoznawanie wniosku w trybie administracyjnym przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze, a następnie wniesienie sprzeciwu od orzeczenia SKO i przeniesienie sporu na drogę procesu cywilnego, ostatecznie zakończonego umorzeniem postępowania lub merytorycznym rozstrzygnięciem skutkuje czasowym wstrzymaniem wymagalności roszczenia w zakresie zapłaty opłaty. Zatem obowiązek uiszczania opłaty w dotychczasowej wysokości, na czas trwania postępowania, najpierw w trybie administracyjnym, a ewentualnie potem przed sądem powszechnym, zostaje niejako zawieszony gdzie opłata za użytkowanie wieczyste nie jest jeszcze zobowiązaniem wymagalnym.

Kolejno ostateczne zakończenie postępowania, czy to w trybie administracyjnym, prowadzonym przed SKO, czy później przed sądem powszechnym, uzasadnia dochodzenie opłaty w wysokości określonej w wypowiedzeniu lub ustalonej w opisanych postępowaniu, także za lata wstecz, od roku następnego po roku, w którym dokonano wypowiedzenia dotychczasowej wysokości opłaty. Zatem na czas trwania tych postępowań, zobowiązanie do zapłaty opłaty za użytkowanie wieczyste nieruchomości w wysokości przewyższającej dotychczasową wysokość opłaty lub opłaty za kolejny rok nie jest wymagalne i w związku z tym nie rozpoczyna się bieg terminu ich przedawnienia (zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie Wydział I Cywilny, sygn. akt I ACa 1337/12).

 Przeciwne stanowisko wyraził Edward Gniewek w glosie do Uchwały Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 23 czerwca 2005 r. III CZP 37/2005 który stwierdził, iż: „Zatem użytkownik wieczysty popada w opóźnienie – w rozumieniu art. 481 w zw. z art. 455 kc – gdy nie spełnia świadczenia opłaty z tytułu użytkowania wieczystego do 31 marca danego roku. W przypadku aktualizacji opłaty dłużnik – użytkownik wieczysty opóźnia się z zapłatą podwyższonej opłaty, gdy nie spełnia świadczenia do dnia 31 marca roku następującego po wypowiedzeniu wysokości opłaty. Stan opóźnienia powstaje, chociażby trwał jeszcze proces o ustalenie, że aktualizacja jest nieuzasadniona lub jest uzasadniona w innej wysokości. Obowiązuje wszak skomentowana już wyżej ustawowa zasada, że ustalona ostatecznie wysokość opłaty obowiązuje począwszy od dnia 1 stycznia roku następującego po roku, w którym wypowiedziano wysokość dotychczasowej opłaty. Obowiązuje bez względu na wynik sporu o ustalający lub konstytutywny charakter orzeczenia zapadającego „w procesie aktualizacyjnym”.”

r.pr. Dariusz Śmiłek

Reklamy

Działy prawne nieruchomości ziemskich przed 01 września 1939 r. a norma obszarowa z dekretu o reformie rolnej

Zgodnie Dekretem PKWN z dnia 6 września 1944 r. o przeprowadzeniu reformy rolnej (dekret o reformie rolnej) na cele reformy rolnej przeznaczone zostały nieruchomości ziemskie stanowiące własność albo współwłasność osób fizycznych lub prawnych, jeżeli ich rozmiar łączny przekracza bądź 100 ha powierzchni ogólnej, bądź 50 ha użytków rolnych, a na terenie województw poznańskiego, pomorskiego i śląskiego, jeśli ich rozmiar łączny przekracza 100 ha powierzchni ogólnej, niezależnie od wielkości użytków rolnych tej powierzchni. W przypadku braku spełnienia ww. norm obszarowych dana nieruchomość nie przechodziła na własność państwa (art. 2 ust. 1 lit. e) a obecnie można wystąpić o wydanie decyzji o jej niepodpadaniu pod reformę rolną wobec braku spełnienia norm obszarowych.

Jednocześnie dekret o reformie rolnej stanowił, iż nieważne są wszelkie prawne lub fizyczne działy nieruchomości ziemskich, wymienionych w art. 2-im ust. (1) pkt e), dokonane po dniu 1 września 1939 r.. Zatem wszelkie działy prawne i fizyczne dokonane przed tą datą zachowywały swoją moc, a organy orzekające w przedmiocie podpadania danej nieruchomości pod reformę rolną były nimi związane i nie mogły w tym zakresie czynić własnych ustaleń. Jeśli tego dokonywały decyzje wydane w takim przedmiocie są nieważne gdyż organ działał poza swoimi kompetencjami.

Powyższe w szczególności odnosi się do działów prawnych (sprzedaży, darowizny, zamiany) dokonanych nawet sprzecznie z wówczas obowiązującym tymczasowym rozporządzeniem Rady Ministrów z 1 września 1919 r. normującym przenoszenie własności nieruchomości ziemskich. Wedle bowiem z ww. rozporządzeniem umowy o przeniesieniu prawa własności nieruchomości ziemskich wymagały dla swej ważności poprzedniego zezwolenia władzy państwowej. Jak wynikało z art. 8 tegoż rozporządzenia, zmiany tytułu własności dokonane z pominięciem lub niezgodnie z decyzją właściwej władzy były nieważne, ale nieważność ta nie miała charakteru nieważności bezwzględnej. O nieważności orzekały bowiem właściwe sądy na skutek powództwa właściwych urzędów ziemskich, przy czym prawa osób trzecich, nabyte w dobrej wierze były zachowane (zob. wyrok NSA z dnia 19 września 2002 r. IV SA 2661/2000, orzeczenie Izby III Sądu Najwyższego z dnia 27 sierpnia 1924 r., Rw. 755/24, Orzeczenie Izby III Sądu Najwyższego z dnia 06 maja 1924 r., Rw. 564 do 567/24 i 582 do 600/24, Orzeczenie Izby III Sądu Najwyższego z dnia 13 listopada 1923 r., Rw. 3327/22). Obecnie można stwierdzić, iż brak byłoby interesu prawnego dla Skarbu Państwa w wytoczeniu ww. powództwa wobec faktu uchylenia ww. rozporządzenia z dniem 26 lipca 1957 r. i braku formalno- i materialnoprawnej podstawy (brak norm kompetencyjnych i materialnych) w ustalaniu np. nieważności aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości ziemskiej lub jej darowizny sporządzonego bez wymaganej wówczas zgody władzy państwowej. Co do zasady więc akty tak sporządzone są ważne a organ orzekający obecnie w przedmiocie np. niepodpadania nieruchomości pod reformę rolną takim stanem prawnym jest związany i nie może go, samodzielnie w ramach postępowania administracyjnego, kwestionować.

r.pr. Dariusz Śmiłek

Roszczenia związane z kablami, gazociągami lub innymi urządzeniami przesyłowymi cz. 1

Z posadowieniem na nieruchomości urządzeń przesyłowych (urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne) dla właściciela nieruchomości lub użytkownika wieczystego wiążą się określone uprawnienia.

Jednym z „roszczeń właścicielskich” jest żądanie ustanowienia służebności przesyłu.

Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego jeżeli przedsiębiorca przesyłowy (gazownia, elektrownia, telekom) odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna do korzystania z urządzeń przesyłowych, właściciel nieruchomości może żądać ustanowienia służebności przesyłu za odpowiednim wynagrodzeniem.

Z wnioskiem o ustanowienie służebności przesyłu po uprzednim wezwaniu przedsiębiorcy przesyłowego do zawarcia umowy występuje się do sądu rejonowego właściwego dla położenia nieruchomości. Jednocześnie w sprawach o ustanowienie służebności przesyłu stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące ustanowienia służebności gruntowej, w tym służebności drogi koniecznej gdzie odesłanie to odnosi się to tylko do treści wniosku o ustanowienie służebności oraz konieczności dokonania oględzin nieruchomości.

Opłata sądowa od wniosku o ustanowienie służebności przesyłu wynosi 40 zł (podobnie opłata od apelacji od postanowienia zapadłego w tym trybie – postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 18 czerwca 2010 r., V CZ 38/2010), a samo postępowanie toczy się trybie nieprocesowym.

Z najnowszego orzecznictwa Sądu Najwyższego wynikają jednocześnie dla właścicieli nieruchomości następujące, ważne informacje mianowicie, iż:

  1. Przed dniem 3 sierpnia 2008 r. było dopuszczalne nabycie w drodze zasiedzenia na rzecz przedsiębiorcy służebności odpowiadającej treścią służebności przesyłu. Okres występowania na nieruchomości stanu faktycznego odpowiadającego treści służebności przesyłu przed 03 sierpnia 2008 r. podlega doliczeniu do czasu posiadania wymaganego do zasiedzenia tej służebności po tej dacie (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 22 maja 2013 r., III CZP 18/13);
  2. Spółka wodna, utworzona do wykonywania, utrzymywania oraz eksploatacji urządzeń służących do zapewnienia wody dla ludności (art. 164 ust. 1 ustawy z dnia 18 lipca 2001 r. – Prawo wodne, jedn. tekst: Dz.U. z 2012 r. Nr 28, poz. 145 ze zm.), mogła nabyć przed wejściem w życie art. 305(1) – 305(4) k.c. w drodze zasiedzenia służebność gruntową odpowiadającą treścią służebności przesyłu (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 27 czerwca 2013 r., III CZP 31/13). 

r.pr. Dariusz Śmiłek

Odrębna własność budynków na gruntach warszawskich.

 Zgodnie dekretem warszawskim budynki oraz inne przedmioty, znajdujące się na gruntach, przechodzących na własność gminy m. st. Warszawy, pozostają własnością dotychczasowych właścicieli, o ile przepisy szczególne nie stanowią inaczej. Oznaczało to, iż grunt co prawda podlegał komunalizacji na rzecz m.st. Warszawy ale własnością dotychczasowych właścicieli gruntów pozostały budynki, które według orzeczenia władzy budowlanej nadawały się do naprawy. Równocześnie przepis ten nie dotyczył nieruchomości gruntowych niezabudowanych.

 Jednocześnie tylko do przedmiotów i budynków zniszczonych, które – według orzeczenia władzy budowlanej – ze względu na stan zniszczenia nie nadawały się do naprawy i powinny ulec rozbiórce, gmina mogła wyznaczyć stosowny termin do ich rozebrania, a po bezskutecznym jego upływie własność tych przedmiotów i takich budynków przechodziła na rzecz gminy. Budynek zatem zniszczony, ale istniejący w dniu 21 listopada 1945 r. (dzień wejścia dekretu w życie) i nadający się do naprawy był budynkiem w rozumieniu art. 5 dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze miasta stołecznego Warszawy oraz budynkiem uszkodzonym w ujęciu dekretu z dnia 26 października 1945 r. o rozbiórce i naprawie budynków zniszczonych i uszkodzonych wskutek wojny. Własność takiego budynku mogła zatem pozostać przy dotychczasowym właścicielu.

Jednocześnie dotychczasowi właściciele gruntów uzyskali prawo do zakładania ksiąg wieczystych dla budynków na podstawie rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 3 maja 1948 r. wydanego w porozumieniu z Ministrem Odbudowy w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych dla budynków na obszarze m.st. Warszawy stanowiących odrębne nieruchomości.

Zgodnie z postanowieniem Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 11 lutego 2011 r. (I CSK 288/2010): „Stwierdzenie nieważności decyzji odmawiającej byłym właścicielom gruntów warszawskich przyznania prawa wieczystej dzierżawy lub prawa zabudowy na podstawie art. 7 ust. 1 dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (Dz. U. 1945 r. Nr 50 poz. 279 ze zm.) wywołuje ten skutek prawny, iż przywraca uprawnionym uprawnienie do ubiegania się o ustanowienie prawa wieczystego użytkowania jako „surogatu” nieistniejących obecnie praw majątkowych przewidzianych w art. 7 ust. 1 dekretu. Nie powoduje natomiast prawnorzeczowego skutku w postaci restytucji prawa własności budynków znajdujących się na gruncie – art. 5 dekretu.”

Jeżeli więc poprzedni właściciele gruntów warszawskich zabudowanych złożyli w terminie wnioski dekretowe, to pozostawali właścicielami budynków. Dopiero w przypadku odmowy uwzględnienia wniosku o ustanowienie prawa własności czasowej, budynki znajdujące się na gruncie przechodziły na własność miasta. Natomiast w przypadku gdy dotychczasowi właściciele (względnie ich następcy prawni) nie złożyli w odpowiednim terminie wniosków o przyznanie prawa do gruntu lub gdy wnioski takie zostały rozpatrzone odmownie, tracili również prawo własności budynków położonych na gruncie.

r.pr. Dariusz Śmiłek