Roszczenie o zwrot wywłaszczonej nieruchomości nie zawsze zasadne

Stosownie do art. 136 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzedni właściciel lub jego spadkobierca mogą żądać zwrotu wywłaszczonej nieruchomości lub jej części, jeżeli stała się ona zbędna na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu. Z kolei w myśl art. 137 ust. 1 tej samej ustawy nieruchomość uznaje się za zbędną na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu, jeżeli: 1) pomimo upływu 7 lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, nie rozpoczęto prac związanych z realizacją tego celu albo 2) pomimo upływu 10 lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, cel ten nie został zrealizowany. W myśl art. 216 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy roszczenie o zwrot wywłaszczonej nieruchomości przysługuje także odpowiednio do nieruchomości nabytych (np. na podstawie aktu notarialnego) na rzecz Skarbu Państwa między innymi na podstawie ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości. Ustawodawca przyjął tym samym tożsamość skutków wywłaszczenia na podstawie decyzji administracyjnej oraz umownego przeniesienia własności nieruchomości.

Możliwość wystąpienia z roszczeniem o zwrot wywłaszczonej nieruchomości została jednak przez ustawodawcę ograniczona przepisem art. 229 ww. ustawy zgodnie z którym roszczenie to nie przysługuje jeżeli przed wejściem w życie tejże ustawy nieruchomość została sprzedana lub ustanowiono na niej prawo użytkowania wieczystego na rzecz osoby trzeciej i prawo to zostało ujawnione w księdze wieczystej. Co ważne ochrona wynikająca z art. 229 ww. ustawy nie obejmuje nabycia nieruchomości przez Gminę w wyniku komunalizacji, tj. na podstawie art. 18 ust. 1 w zw. z art. 5 ust. 4 ustawy – Przepisy wprowadzające ustawę o samorządzie terytorialnym i ustawę o pracownikach samorządowych (zob. uchwała składu pięciu sędziów NSA z 25 października 1999 r. sygn. akt OPK 26/99).

Zatem okoliczność czy cel wywłaszczenia został zrealizowany pozostaje bez znaczenia w sprawie o zwrot wywłaszczonej nieruchomości bowiem jeżeli przed 1 stycznia 1998 r. rozporządzono wywłaszczoną nieruchomością w drodze sprzedaży lub ustanowienie użytkowania wieczystego na rzecz podmiotu trzeciego i fakt ten został ujawniony w księdze wieczystej, to roszczenie o zwrot tej nieruchomości nie przysługuje byłemu właścicielowi lub też jego następcy prawnemu, choćby spełnione były przesłanki do zwrotu wynikające z art. 136 ww. ustawy. W takiej sytuacji, wobec stwierdzenia wygaśnięcia roszczenia o zwrot nieruchomości z mocy prawa (art. 229 ww. ustawy), postępowanie administracyjne zainicjowane wnioskiem jako bezprzedmiotowe podlega umorzeniu, na podstawie art. 105 Kodeksu postępowania administracyjnego. W tych okolicznościach nie dochodzi do merytorycznego (co do istoty) rozstrzygnięcia sprawy o zwrot wywłaszczonej nieruchomości. Lecz jedynie jej formalnego załatwienia, wyłączającego skuteczne domaganie się zwrotu tej nieruchomości w celu ochrony osób trzecich, które w dobrej wierze nabyły własność wywłaszczonej nieruchomości lub stały się jej użytkownikami wieczystymi (zob. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z dnia 24 kwietnia 2013 r.(sygn. akt II SA/Bd 143/13).

r.pr. D. Śmiłek

Przerwanie biegu przedawnienia opłaty za użytkowanie wieczyste

Jak pisałem tu roszczenie o zapłatę opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego, jako roszczenie okresowe ulega przedawnieniu z upływem lat 3 (art. 118 Kodeksu Cywilnego).

Kolejną kwestią jest przerwanie biegu przedawnienia zapłaty takiej opłaty. W szczególności pojawia się pytanie czy złożenie odwołania do Samorządowego Kolegium Odwoławczego a następnie sprzeciwu do Sądu w związku z naliczeniem nowej wysokości opłaty, wywołuje taki skutek. W przypadku wniesienia sprzeciwu orzeczenie SKO traci moc i sąd rozpatruje sprawę ustalenia niezasadności opłaty lub jej innej wysokości niejako od nowa. Wyrok w tym trybie jest wyrokiem ustalającym (art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego) gdzie w procesie takim użytkownik wieczysty zawsze jest powodem. Wyrok w takiej sprawie  (wydany w trybie art. 80 ustawy o gospodarce nieruchomościami) może albo ustalać nową wysokość opłat albo oddalać powództwo (wtedy obowiązują opłaty wskazane w piśmie gminy). Skutki tego będą jednak różne.

Otóż bieg przedawnienia roszczenia przerywa się przez każdą czynność przed sądem lub innym organem powołanym do rozpoznawania spraw lub egzekwowania roszczeń danego rodzaju albo przed sądem polubownym, przedsięwziętą bezpośrednio w celu dochodzenia lub ustalenia albo zaspokojenia lub zabezpieczenia roszczenia (art. 123 § 1 pkt 1 Kodeksu cywilnego).

Dla przerwy biegu przedawnienia w przypadku rozpatrywania kwestii wysokości opłaty za użytkowanie wieczyste wywołanej sprzeciwem od decyzji SKO a uprzednio odwołaniem od naliczenia jej nowej wysokości przez Gminę istotna jest przesłanka podjęcia czynności celem ustalenia wysokości opłat. Ustalenie wysokości opłat w sentencji wyroku będzie skutkowało przerwą biegu przedawnienia. Natomiast w przypadku gdy wyrok będzie jedynie oddalał powództwo użytkownika wieczystego to skutek taki nie nastąpi. Zgodnie bowiem z wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 30 sierpnia 1985 r., sygn. akt IV PR 163/85, OSNC 1986, nr 5, poz. 83) „Ustalenie roszczenia, o którym mowa w art. 123 § 1 pkt 1 k.c. dotyczącym przerwania biegu przedawnienia, oznacza ustalenie dokonane w sentencji wyroku, a nie ustalenie w uzasadnieniu wyroku w ramach wskazania podstawy faktycznej rozstrzygnięcia w myśl art. 328 § 2 k.p.c.”.

Zatem dla skutku przerwy biegu przedawnienia opłat za użytkowanie wieczyste w przypadku powództwa ustalającego (którym jest powództwo oparte na art. 80 ustawy o gospodarce nieruchomościami) sentencja wyroku  musi mieć pozytywną treść a nie negatywną jak ma to miejsce przy oddaleniu powództwa.

r.pr. D. Śmiłek