Czy można wypowiedzieć opłatę roczną za użytkowanie wieczyste tylko za część nieruchomości?

Zanim odpowiem na powyższe pytanie opiszę następujący stan faktyczny.

Użytkowanie wieczyste obejmuje nieruchomość, dla której prowadzona jest jedna księga wieczysta. W księdze wieczystej ujawnionych jest kilka działek ewidencyjnych wchodzących w skład nieruchomości. Pismem z dnia 30 listopada 2012 r. Gmina/Skarb Państwa wypowiedziała użytkownikowi wieczystemu dotychczasową opłatę roczną tylko w stosunku do jednej z działek twierdząc, iż jej wartość wzrosła i przedstawiając na tę okoliczność prawidłowy operat szacunkowy.

Tu pojawia się pytanie czy wypowiedzenie opłaty rocznej tylko w stosunku do części nieruchomości jest skuteczne i ważne?

Otóż artykuł 78 ustawy o gospodarce nieruchomościami przewiduje, iż właściwy organ zamierzający zaktualizować opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej powinien wypowiedzieć na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty, do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego, przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia jej nowej wysokości.

Wedle art. 46 § 1 Kodeksu Cywilnego nieruchomościami gruntowymi są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty). Z kolei działka jest pojęciem innym od pojęcia nieruchomości. Działka jest jednostką geodezyjną, oznaczającą obszar gruntu oznaczony na mapie ewidencyjnej granicami, numerem, powierzchnią, rodzajem użytkowania i klasy gruntu. Numery działek są, wraz z innymi danymi, jedną z podstaw oznaczania nieruchomości w dziale I-O księgi wieczystej (Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga pierwsza. Część ogólnaDmowski Stanisław, Rudnicki Stanisław Autor komentarza do ks. PIERWSZA tyt. III art. 46: Stanisław Rudnicki). Tutaj trzeba dopowiedzieć, iż działka może stanowić samodzielną nieruchomość jako przedmiot własności (jedna działka jedna księga wieczysta) albo wraz z innymi działkami wchodzić w skład większej nieruchomości, obejmującej kompleks działek (kilka działek jedna księga).

Na tle tych regulacji można przyjąć, iż obowiązuje zasada tzw. jednolitości opłaty rocznej w stosunku do jednej nieruchomości.

Odpowiadając na pytanie postawione na wstępie stwierdzić trzeba zatem, iż uprawnienie Gminy/Skarbu Państwa do wypowiedzenia opłaty rocznej nie może być dzielone i składane tylko do części nieruchomości będącej przedmiotem użytkowania wieczystego, także w przypadku gdy w skład jednej nieruchomości wchodzi kilka działek. Właściwy organ w trybie art. 78 nie może więc wypowiedzieć opłaty tylko w stosunku do części nieruchomości (tylko do jednej działki) gdyż przedmiotem użytkowania wieczystego, a tym także samej opłaty jest cała nieruchomość, a nie każda działka z osobna.

Nadmienić przy tym trzeba, iż powyższe zagadnienie jest aktualnie przedmiotem pytania prawnego do Sądu Najwyższego w sprawie III CZP 24/13 [„Czy aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, dokonywana na podstawie art. 78 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 roku, Nr 102, poz. 651 ze zm.) może dotyczyć jednej lub kilku działek ewidencyjnych, stanowiących jedynie część nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste?”] .

 

r.pr. Dariusz Śmiłek

Obligatoryjne rozłożenie płatności opłaty rocznej po jej aktualizacji_spór roztrzygnięty

Jak pisałem w poście z dnia 14.01.2013 r.(Obligatoryjne rozłożenie płatności opłaty rocznej po jej aktualizacji) przedmiotem pytania prawnego do Sądu Najwyższego była kwestia jak rozumieć zapis ustawy o gospodarce nieruchomościami regulujący kwestię sposobu uiszczenia przez użytkownika wieczystego nadwyżki ponad dwukrotność opłaty rocznej w przypadku jej aktualizacji.

W uchwale z dnia 28.02.2013 (III CZP 110/12) Sąd Najwyższy orzekł, iż w przypadku gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty, użytkownik wieczysty w drugim roku od aktualizacji wnosi opłatę w wysokości stanowiącej sumę dwukrotności dotychczasowej opłaty i połowy nadwyżki ponad dwukrotność tej opłaty, a w trzecim roku od aktualizacji wnosi opłatę w wysokości stanowiącej sumę opłaty ustalonej w drugim roku i połowy nadwyżki ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty. 

Przykład: pismem z dnia 16 listopada 2012 r. Gmina zaktualizowała opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego na rok 2013 z dotychczasowej kwoty 100 tyś. zł (dotychczasowa opłata) na kwotę 300 tyś. zł.

Zgodnie z powyższą interpretacją użytkownik wieczysty:

-do dnia 02 kwietnia 2013 r. winien uiścić kwotę 200 tyś. zł (dwukrotność dotychczasowej opłaty, gdzie nadwyżka wynosi 100 tyś. zł)

– opłata za drugi rok po aktualizacji: do dnia 01 kwietnia 2014 r. winien uiścić kwotę  250 tyś. zł (suma dwukrotności dotychczasowej opłaty i połowy nadwyżki ponad dwukrotność tej opłaty);

–opłata za trzeci rok po aktualizacji: do dnia 01 kwietnia 2015 r. winien uiścić kwotę  300 tyś. zł (suma opłaty ustalonej w drugim roku tj. 250 tyś. zł i połowy nadwyżki ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty).

r.pr. Dariusz Śmiłek

Skutki prawne dekretu PKWN o reformie rolnej

Stosownie do postanowień przepisu art. 2 ust.1 lit. e) dekretu Polskiego Komitetu Wyzwolenia Narodowego z dnia 6 września 1944r. o przeprowadzeniu reformy rolnej na cele reformy rolnej przeznaczone zostały nieruchomości ziemskie stanowiące własność albo współwłasność osób fizycznych lub prawnych, jeżeli ich rozmiar łączny przekraczał bądź 100 ha powierzchni ogólnej, bądź 50 ha użytków rolnych, a na terenie województw poznańskiego, pomorskiego i śląskiego, jeśli ich rozmiar łączny przekraczał 100 ha powierzchni ogólnej, niezależnie od wielkości użytków rolnych tej powierzchni.

Dekret ten z datą jego wejścia w życie tj. z dniem 13 września 1944r., wywołał skutki rzeczowe polegające na bezzwłocznym przejściu z mocy prawa nieruchomości ziemskich, bez żadnego wynagrodzenia w całości, na własność Skarbu Państwa, z przeznaczeniem na cele reformy rolnej (uchwała Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 17 lutego 2011 r., III CZP 121/2010).

Zaznaczyć przy tym trzeba, iż zarówno dekret o reformie rolnej, jak i przepisy wykonawcze do niego nie zawierały uregulowań, które uzależniałyby przejście na własność Skarbu Państwa wymienionych w art. 2 ust. 1 lit e) nieruchomości ziemskich, od wydania aktów stosowania prawa o charakterze konstytutywnym. W szczególności protokół w sprawie przejęcia na cele reformy rolnej nie stanowił podstawy przejścia nieruchomości ziemskiej na własność Skarbu Państwa, gdyż następowało ono z mocy prawa, bez potwierdzania tego faktu w formie jakiegokolwiek dokumentu.

Rozporządzenie Ministra Rolnictwa i Reform Rolnych z dnia 1 marca 1945r. w sprawie wykonania dekretu Polskiego Komitetu Wyzwolenia Narodowego z dnia 6 września 1944r. w § 6 przewiduje dopuszczalność złożenia wniosku o stwierdzenie, że dana nieruchomość jest wyłączona spod działania postanowień zawartych w art. 2 ust. 1 lit. e dekretu. Rozstrzygnięcie w sprawach, w których wniosek taki został złożony następuje na podstawie § 5 omawianego rozporządzenia w formie decyzji administracyjnej (Uchwała Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 18 maja 2011 r., III CZP 21/2011, Uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 10 stycznia 2011 r. I OPS 3/2010).

Samo złożenie wniosku przewidzianego § 6 w/w rozporządzenia nie powoduje ustania skutku rzeczowego w postaci przejścia na własność Państwa nieruchomości. Dopiero wydanie ostatecznej decyzji stwierdzającej, że nieruchomość ziemska nie podpada pod działanie przepisu art. 2 ust. 1 lit. e) powoduje skutki rzeczowe wobec Skarbu Państwa i stanowi podstawę do ewentualnego wykreślenia Skarbu Państwa z księgi wieczystej, o ile został wpisany.

 Na marginesie można wskazać, że bieżące orzecznictwo Sądu Najwyższego, Naczelnego Sądu Administracyjnego i Wojewódzkich Sądów Administracyjnych jednoznacznie dopuszcza orzekanie na podstawie § 5 ww. rozporządzenia nie tylko w zakresie norm obszarowych, o których mowa w art. 2 ust. 1 lit e.) dekretu, a także w zakresie czy dana nieruchomość jest nieruchomością ziemską o charakterze rolniczym i czy ta nieruchomość pozostawała w związku funkcjonalnym z nieruchomością ziemską.

 r.pr. Dariusz Śmiłek

Ostateczność decyzji „nieważnościowej” (nadzorczej) w rozumieniu art. 160 k.p.a.

Do roszczeń o naprawienie szkody wyrządzonej ostateczną decyzją administracyjną wydaną przed dniem 1 września 2004 r., której nieważność lub wydanie z naruszeniem art. 156 § 1 k.p.a. stwierdzono po tym dniu, ma zastosowanie art. 160 § 1, 2, 3 i 6 k.p.a. (uchwała Pełnego Składu Izby Cywilnej Sądu Najwyższego z dnia 31 marca 2011 r., III CZP 112/10).

Wedle art. 160 § 6 k.p.a. roszczenie o odszkodowanie przedawnia się z upływem trzech lat od dnia, w którym stała się ostateczna decyzja stwierdzająca nieważność decyzji wydanej z naruszeniem przepisu art. 156 § 1 albo decyzja, w której organ stwierdził, w myśl art. 158 § 2, że zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem przepisu art. 156 § 1.

Zgodnie z poglądem Sądu Najwyższego wyrażonym w wyroku z dnia 21 listopada 2008 r. (V CSK 204/2008) decyzją ostateczną w rozumieniu art. 16, 127 § 3 i 160 § 6 k.p.a. jest pierwsza decyzja samorządowego kolegium odwoławczego (a zatem i ministra), gdyż nie przysługuje od niej odwołanie w administracyjnym toku instancji, nawet wtedy, gdy strona złoży wniosek o ponowne rozpatrzenie sprawy, o którym mowa w art. 127 § 3 k.p.a.. Pogląd ten jest aktualny w stosunku do decyzji nadzorczych wydanych przez Ministra prowadzącego postępowanie w przedmiocie stwierdzenia nieważności decyzji dekretowej, od których służyło prawo do złożenia wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy, a wydanych do dnia 11 kwietnia 2011 r..

Jednakże obecnie art. 16 ust. 1 k.p.a. (w wersji obowiązującej od dnia 11 kwietnia 2011 r.) wyraźnie stanowi, iż decyzje, od których nie służy odwołanie w administracyjnym toku instancji lub wniosek o ponowne rozpatrzenie sprawy, są ostateczne.

3 –letni termin przedawnienia biegnie zatem albo od uzyskania ostateczności pierwszej decyzji wydanej przez właściwego Ministra albo po wydaniu decyzji utrzymującej w mocy pierwszą decyzję tj. wydanej w rozpoznaniu wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy.

Jednocześnie stwierdzić trzeba, iż do postępowań nadzorczych niezakończonych wydaniem decyzji, a wszczętych przed dniem 11 kwietnia 2011 r. będzie stosować się art. 16 w nowym brzemieniu, wobec braku przepisów przejściowych w ustawie nowelizującej art. 16 k.p.a. (tj. ustawie z dnia 3 grudnia 2010 r. o zmianie ustawy – Kodeks postępowania administracyjnego oraz ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi) i obowiązywaniem zasady stosowania przepisów nowej ustawy.

r.pr. Dariusz Śmiłek

Artykuł w Rzeczpospolitej dot. opłat za użytkowanie wieczyste

Pod tym adresem został opublikowany artykuł dotyczący opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste pt: „W jaki sposób i jak często można aktualizować opłatę roczną?”

r.pr. Dariusz Śmiłek