Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność z dniem 01 stycznia 2019 r. cz. 2

Z dniem 01 stycznia 2019 r. na mocy ustawy z 20.7.2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów użytkowanie wieczyste ustanowione na gruntach zabudowanych na cele mieszkaniowe z pewnymi wyjątkami automatycznie przekształciło się we własność.

W tym wpisie zostanie opisana kwestia procedury ujawniania ustawowego przekształcenia prawa użytkowania w księdze wieczystej.

W typowych sytuacjach podstawę do ujawnienia prawa własności gruntu w księdze wieczystej oraz ewidencji gruntów i budynków stanowić będzie zaświadczenie potwierdzające przekształcenie  wydawane przez:

  1. starostę wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej – w przypadku gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa;
  2. odpowiednio wójta (burmistrza, prezydenta miasta), zarząd powiatu albo zarząd województwa – w przypadku gruntów stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego.

Równocześnie przewidziano dwa tryby i terminy wydania zaświadczeń stwierdzających przekształcenie:

  1. z urzędu: ogólnie przyjętą zasadą jest, iż zaświadczenia mają być wydawane z urzędu, a wtedy termin na ich wydanie wynosić będzie 12 miesięcy od daty przekształcenia prawa; jeśli w tym terminie zaświadczenie nie zostanie przesłane na bezczynność właściwego organu służy ponaglenie a następnie w przypadku dalszej zwłoko skarga na bezczynność;
  2. na wniosek: tryb wnioskowy wydania zaświadczeń wynosi 4 miesiące od daty złożenia wniosku przez uprawnionego. Powoduje to, że osoby, które będą chciały wcześniej ujawnić prawo własności w Księdze Wieczystej będą mogły złożyć wnioski o wydanie zaświadczenia, nie czekając na otrzymanie zaświadczenie wydawanego z urzędu.

Ustawa wyznaczyła organowi wydającemu zaświadczenie 14-dniowy termin na przesłanie zaświadczenia do ksiąg wieczystych, licząc od dnia jego wydania. Na podstawie wskazanego zaświadczenia nastąpi wpis do księgi wieczystej prawa własności gruntu oraz wpis do działu III księgi wieczystej roszczenia o opłatę (tj. informacji o wysokości opłaty przekształceniowej i czasie jej wnoszenia).

 

Wydanie zaświadczenia na wniosek to koszt 50 zł opłaty skarbowej, natomiast wpis do Księgi wieczystej jest wolny od opłat sądowych i następować będzie przez sąd wieczystoksięgowy z urzędu, gdzie zawiadomienie o wpisie wysyłane będzie na adresy wskazane w zaświadczeniu.

r.pr. Dariusz Śmiłek

Reklamy

Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność z dniem 01 stycznia 2019 r. cz. 1

Z dniem 01 stycznia 2019 r. na mocy ustawy z 20.7.2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów użytkowanie wieczyste ustanowione na gruntach zabudowanych na cele mieszkaniowe z pewnymi wyjątkami automatycznie przekształci się we własność.

 

Ustawa określa przy tym co należy rozumieć pod pojęciem „gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe” gdzie pojęcie to należy odróżnić od szerszego pojęcia „gruntów przeznaczonych na cele mieszkaniowe”.  Otóż są to grunty zabudowane wyłącznie budynkami:

A. mieszkalnymi jednorodzinnymi lub

B. mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne (tzw. budynki mieszkalne wielolokalowe o funkcji „mieszanej”), lub

C. o których mowa w pkt A lub B, wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych.

 

Automatycznemu przekształcenie we własność nie będą zatem podlegać będące w użytkowaniu wieczystym:

  • grunty niezabudowane chociażby przeznaczone w planie miejscowym na cele mieszkaniowe lub dla których została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;
  • grunty zabudowane budynkami jednorodzinnymi, w których został wydzielony lokal użytkowy o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku wtedy bowiem będzie to budynek usługowy, a nie przeznaczony na cele mieszkaniowe;
  • grunty zabudowane budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi, w którym więcej niż połowa stanowią lokalne nie przeznaczone na cele mieszkaniowe (np. lokalu użytkowe) lub mniej niż połowa to lokale przeznaczone na cele mieszkaniowe; 
  • grunty na których położone także obiekty budowlane inne niż określone A – C powyżej. W takim przypadku przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nastąpi z dniem założenia księgi wieczystej dla tej nieruchomości (tj. spełniającej warunki przekształceniowe) lub też wyłączenia z istniejącej księgi wieczystej gruntu niespełniającego powyżej określonych wymogów.  

Dalszymi skutkami przekształcenia we własność będą:

  1. uzyskanie przez obiekty budowlane i urządzenia budowlane posadowione na przekształcanym gruncie w części składowe tego gruntu za wyjątkiem urządzeń służących do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne (tzw. urządzenia przesyłowe);
  2. Istniejące w dniu przekształcenia obciążenia użytkowania wieczystego staną się obciążeniami nieruchomości, zaś obciążenia udziałów we współużytkowaniu wieczystym gruntu stają się obciążeniami udziałów we współwłasności nieruchomości;  
  3. Prawa związane z użytkowaniem wieczystym staną się prawami związanymi z własnością nieruchomości.

W kolejnym wpisie zostanie opisana kwestia procedury ujawniania ustawowego przekształcenia prawa użytkowania w księdze wieczystej.

 

r.pr. Dariusz Śmiłek

Zaliczenie nakładów na poczet opłaty za użytkowanie wieczyste

Z tego wpisu dowiesz się:

  1. Jakie nakłady możesz zaliczać na poczet opłaty za użytkowanie wieczyste;
  2. Jak ustalać wartość nakładów;
  3. Na jaką konkretnie kwotę zaliczać nakłady;
  4. W ramach jakiej procedury to robić;
  5. Czy możesz potrącić nakłady z opłatą roczną.

Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami przewidują możliwość zaliczenia wartości nakładów dokonanych przez użytkownika wieczystego na poczet opłat rocznych z tytułu ustanowienia tego prawa.

Jakie nakłady można zaliczać.

Co do zasady zwrot użytkownikowi wieczystemu wartości nakładów poniesionych na użytkowaną nieruchomość dotyczy:

  1. Nakładów poczynionych w związku z budową urządzeń infrastruktury technicznej lub
  2. Nakładów koniecznych wpływających na cechy techniczno-użytkowe gruntu, o ile w ich następstwie wzrosła wartość nieruchomości gruntowej.

Charakter nakładów na nieruchomość ma zatem decydujące znaczenie dla możliwości ich zaliczenia na opłatę z tytułu użytkowania wieczystego. Co ważne nakłady skutkujące zmianą cech techniczno – użytkowych gruntu mogą być zaliczone tylko wtedy jeśli były konieczne, a ich wykonanie spowodowało wzrost wartości nieruchomości. W szczególności może tu chodzić o nakłady polegające na pracach zmiennych polepszających warunki gruntowo-wodne, lub podnoszące nośność gruntu, względnie prace zmierzające do niwelacji gruntu lub rekultywacji  dzikich wysypisk śmieci.

Takich warunków nie wprowadza się w przypadku nakładów powiązanych z budową infrastruktury technicznej zaliczalnych na opłatę bezwarunkowo po ich udokumentowaniu. Przez budowę urządzeń infrastruktury technicznej rozumie się przy tym budowę drogi oraz wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych. Jednakże przepisy wprowadzają pewne ograniczenie tj. wymóg aby urządzenia infrastruktury technicznej były sfinansowane ze środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi. Tym samym z katalogu nakładów podlegających zaliczeniu na opłatę z tytułu użytkowania wieczystego wyłączone są od dnia 23.08.2017 r. nakłady poniesione na budowę infrastruktury technicznej wyłącznie ze „środków własnych” użytkownika wieczystego innymi słowy inwestycje prywatne w infrastrukturę techniczną realizowane bez udziału środków publicznych. Co istotne do spraw wszczętych i niezakończonych do dnia 23.08.2017 dot. aktualizacji stosuje się poprzednie zasady, które umożliwiały zaliczenie nakładów bez względu na źródło ich finansowania.

Jak ustalać wartość nakładów.

 Wartość nakładów stanowi iloczyn dwóch wartości tj:

  1. różnicy wartości nieruchomości uwzględniającej jej stan po dokonaniu nakładów i wartości nieruchomości uwzględniającej jej stan przed dokonaniem tych nakładów, przy czym: a/ przy określaniu wartości nakładów według zasad rynkowych, dla ustalenia różnicy wartości nieruchomości określa się jej wartość rynkową; b/ przy określaniu wartości nakładów według zasad kosztowych, dla ustalenia różnicy wartości nieruchomości określa się jej wartość odtworzeniową;
  2. procentowego udziału użytkownika wieczystego w kosztach budowy poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej.

Zasady te obowiązują także przy ustalaniu wartości nakładów koniecznych.

Na jaką kwotę zaliczać nakłady.

Wartość nakładów nie zalicza się na poczet całej opłaty rocznej z tytułu użytkowanie wieczystego a jedynie na poczet różnicy między opłatą zaktualizowaną a opłatą dotychczasową.

 Jak dochodzić zaliczenia nakładów.

Jeśli chodzi o procedurę związaną z możliwością zaliczenia nakładów na poczet opłaty za użytkowanie wieczyste dokonuje się to wyłącznie w ramach postępowania o aktualizację opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Co więcej:

  1. Nie ma przeszkód, aby użytkownik wieczysty złożył wniosek ze wskazaniem poniesionych nakładów w każdym czasie, jednak skuteczność taki wniosek uzyska dopiero w chwili przystąpienia do aktualizacji opłaty przez właściciela nieruchomości;
  2. Odpowiedni wniosek dot. zaliczenia nakładów może być również złożony na każdym etapie postępowania w przedmiocie aktualizacji opłaty rocznej, jako że żaden przepis nie określa terminu jego złożenia;
  3. Właściciel nieruchomości jest związany wnioskiem o zaliczenie nakładów i obowiązany jest uwzględnić udokumentowane nakłady na poczet różnicy pomiędzy opłatą poprzednią a opłatą aktualizowaną;
  4. Wniosek o zaliczenie nakładów podlega badaniu przez rzeczoznawcę majątkowego, który określa wartość nakładów.

Co ważne przepisy obowiązujące od dnia 23.08.2017 umożliwiają zaliczenie na poczet opłat za użytkowanie wieczyste także nierozliczonych przez aktualizacją opłat, co w poprzednim stanie faktycznym nie było możliwe gdyż przepisy stanowiły wtedy, iż zaliczenie nakładów dotyczyło tylko takich nakładów, które zostały poniesione po dniu dokonania ostatniej aktualizacji.

Dopuszczalność potrącenia wierzytelności z tytułu nakładów

 Z uwagi posługiwanie się przez przepisy zwrotem „w przypadku aktualizacji” nie jest dopuszczalne złożenie przez użytkownika wieczystego jednostronnego oświadczenie o potrąceniu (potrącenie ustawowe) wartości nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego na infrastrukturę techniczną lub nakładów koniecznych. Jedyną dopuszczalną formą oświadczenia użytkownika wieczystego jest zgłoszenie swojego roszczenia w ramach  procedury aktualizacji opłat i tylko w tym postępowaniu roszczenie takie może być uwzględnione.

r.pr. D. Śmiłek

Duża ustawa reprywatyzacyjna cz. 3

Ten wpis poświęcony jest kwestii uregulowania przez Projekt prawa do rekompensaty (dalej: pdr) w odniesieniu do „gruntów warszawskich”.

Jak była mowa we wcześniejszych wpisach aby uzyskać pdr nieruchomość będzie musiała być zakwalifikowana jako „nieruchomość przejęta”. Do katalogu takich nieruchomości Projekt zalicza m.in. nieruchomość, której nabycie własności lub udziału we współwłasności nieruchomości przez Skarb Państwa lub przez inną osobę prawną prawa publicznego nastąpiło na podstawie dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (dalej: dekret warszawski).

Co istotne w odniesieniu do gruntów warszawskich pdr będzie przysługiwało jeśli były właściciel lub współwłaściciel nie nabył: 1/prawa własności czasowej (użytkowania wieczystego) 2/roszczenia o ustanowienie takiego prawa; 3/ prawa do gruntu zamiennego 4/ roszczenia odszkodowawczego w przypadku braku uwzględnienia wniosku o własność czasową; 5/ roszczenia o odszkodowanie za budynki. Takie ukształtowanie pdr powoduje, iż wnioski będą mogły obejmować także nieruchomości co do których:

  1. wnioski o własność czasową nie zostały złożone lub zostały złożone z przekroczeniem 6 miesięcznego terminu;
  2. właściciel nie posiadał nieruchomości warszawskiej;
  3. wydano decyzję o odmowie ustanowienia użytkowania wieczystego za wyjątkiem wydania decyzji odmownej wskutek otrzymania odszkodowania na podstawie układów indemnizacyjnych (umów z innymi Państwami);
  4. nie dokonano zwrotu, a prawo do odszkodowania za przejętą nieruchomość warszawską wygasło na podstawie przepisów ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości niezależnie od tego, czy do dnia 31 grudnia 1988 r. zgłosiła wniosek o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.

 Jest to więc rozszerzenie obecnego zakresu nieruchomości warszawskich za które można będzie uzyskać rekompensatę.  

Ważnym elementem projektu jest założenie, iż złożenie wniosku o przyznanie pdr przez osoby, które nabyły roszczenie o ustanowienie prawa użytkowania wieczystego (postępowania w toku dot. rozpoznania wniosku o własność czasowa) jest równoznaczne ze zrzeczeniem się praw lub roszczeń na podstawie dekretu, w tym roszczeń odszkodowawczych.

Pdr w żadnym przypadku nie będzie przysługiwać nabywcy prawa lub roszczenia na podstawie art. 7 ust. 1 dekretu warszawskiego, który w dniu przejęcia nieruchomości nie był jej właścicielem lub współwłaścicielem albo nie jest jego zstępnym (dzieci, wnuki, prawnuki) lub wstępnym.  Zatem jak czytamy w uzasadnieniu Projektu ustawa wyklucza  możliwość uzyskania
rekompensaty przez tych, którzy nie spełniają kryteriów podmiotowych (a zatem w szczególności tzw. handlarzy roszczeń).

Kolejny wpis będzie poruszał problematykę wyceny pdr i zasad ustalania jego wartości.

 

r.pr. D. Śmiłek

Mało czasu na przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności na starych i tańszych warunkach.

Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we własność obecnie toczy się w trybie postępowania administracyjnego. W związku z przekształceniem pojawią się następujące wątpliwości:

  1. Czy takie przekształcenie co do zasady jest opłacalne oraz jakie koszty są związane z takim przekształceniem i czy opłatę z tego tytułu można rozłożyć na raty.
  2. Czy w przypadku lokali w budynkach na gruntach oddanym w użytkowanie wieczyste na przekształcenie muszą zgodzić się na wszyscy właściciele mieszkań.
  3. Czy data nabycia lokalu ma znaczenia dla skuteczności wniosku o przekształcenie.
  4. W zakresie gruntów warszawskich dochodzi kwestia projektu dużej ustawy reprywatyzacyjnej i kwestii przekształcenia na dalsze niezrealizowane dotychczas roszczenia do innych gruntów.

Na to wszystko nakłada się kwestia uchwalenia nowej ustawy dot. przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności (projekt ustawy o przekształceniu współużytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe we współwłasność gruntów dostępny pod tym linkiem), której uchwalenie będzie skutkować umorzeniem postępowania prowadzonych na podstawie dotychczas obowiązujących przepisów.

Niniejszy wpis zawiera odpowiedzi na powyższe pytania.

 

OPŁACALNOŚĆ, OPŁATY ZA PRZEKSZTAŁCENIE, ROZŁOŻENIE NA RATY

Naturalnie uzyskanie prawa własności zamiast użytkowania wieczystego jest dużo bardziej korzystne. Po przekształceniu prawa odpada obowiązek uiszczania opłat rocznych. Ponadto prawo własności jest prawem bezterminowym a użytkowanie wieczyste jest prawem ustanowionym na określony czas i w pewnych przypadkach umowa o ustanowieniu użytkowania wieczystego może zostać rozwiązana przez właściciela gruntu, chociaż w przypadkach dot. oddania gruntu na cele mieszkaniowe w praktyce nie spotkałem się z takim przypadkiem. Dlatego jeśli istnieje możliwość przekształcenia prawa użytkowania wieczystego we własność należy z niej skorzystać.

Co do zasady opłata z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości stanowi różnicę wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej i wartości prawa użytkowania wieczystego, które w operacie szacunkowym określa rzeczoznawca majątkowy.

W przypadku gdy z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości występuje osoba fizyczna (lub jej następca prawny) będąca w dniu 13 października 2005 r. użytkownikiem wieczystym nieruchomości, w przypadku gdy prawo to uzyskała:

  1. w zamian za wywłaszczenie lub przejęcie nieruchomości gruntowej na rzecz Skarbu Państwa na podstawie innych tytułów, przed dniem 5 grudnia 1990 r.
  2. na podstawie 7 dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (dekret Bieruta dot. gruntów warszawskich);
  3. przekształcenie następuje nieodpłatnie. Podobne zasady tak co do warunków jak również nieodpłatności odnoszą się gdy wnioskodawcą jest spółdzielnia mieszkaniowa lub jej następca prawny.

Ustawa obecnie reguluje dwa przypadki tzw. bonifikaty ustawowej to jest:

  1. W odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa osobom fizycznym, które prawo użytkowania wieczystego uzyskały przed dniem 5 grudnia 1990 r., oraz ich następcom prawnym, organ właściwy do wydania decyzji udziela, na ich wniosek, 50 % bonifikaty od opłaty za przekształcenie;
  2. W odniesieniu do nieruchomości lub jej części wpisanej do rejestru zabytków, opłatę za przekształcenie, obniża się o 50 %.

Co ważne w zakresie gruntów w Warszawie na podstawie uchwały Rady m.st. Warszawy nr L/1217/2017 z dnia 08.06.02017 „Wyraża się zgodę na udzielenie 95-proc. bonifikaty osobom fizycznym i spółdzielniom mieszkaniowym od opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi lub garażami” (uchwała dostępna tutaj). Uchwała ta dotyczy jednakże tylko osób fizycznych osób fizycznych i spółdzielni mieszkaniowych od opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi lub garażami. Wysokość bonifikaty nie jest uzależniona od długości okresu posiadania mieszkania lub nieruchomości. Na razie uchwała ta obowiązuje ale obecnie w Radzie Ministrów procedowany jest projekt ustawy o przekształceniu współużytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe we współwłasność gruntów. Jeśli projekt ten zostanie uchwalony przez Sejm i Senat a ustawa podpisana przez Prezydenta postępowania wszczęte przez m.st. Warszawy zostaną umorzone. Projekt przewiduje „tzw. opłatę przekształceniową”, która jest równa aktualnej opłacie rocznej za użytkowanie wieczyste. Jeśli zatem ustawa weszła by w życie przekształcenie byłoby droższe niż obecnie.

W przypadku np. Wrocławia obowiązuje uchwała Rady Miejskiej Wrocławia nr XVIII/355/11z dnia 17 listopada 2011 r. (link) która przewiduje co do zasady udzielenie jedynie osobom fizycznym bonifikaty od opłaty z tytułu przekształcenia prawa  użytkowania wieczystego w prawo własności w wysokości 90 % w przypadku nieruchomości zabudowanych na cele wyłącznie mieszkaniowe, bądź przeznaczonych pod taką zabudowę, gdy użytkowanie wieczyste zostało ustanowione przed dniem 1 stycznia 1993 r., oraz 50% bonifikaty, gdy użytkowanie wieczyste ustanowione zostało w dniu  1 stycznia 1993 r. i później.

Opłatę z tytułu przekształcenia, na wniosek użytkownika wieczystego rozkłada się, na raty, na czas nie krótszy niż 10 lat i nie dłuższy niż 20 lat, chyba że wnioskodawca wystąpi o okres krótszy niż 10 lat następującymi zastrzeżeniami:

  1. Nieuiszczona część opłaty, rozłożonej na raty podlega oprocentowaniu przy zastosowaniu stopy procentowej równej stopie redyskonta weksli stosowanej przez Narodowy Bank Polski;
  2. Wierzytelność z tytułu pozostałej części opłaty za przekształcenie podlega zabezpieczeniu hipoteką przymusową na nieruchomości objętej przekształceniem prawa użytkowania wieczystego w prawo własności gdzie w przypadku przekształcenia udziału w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości, związanego z odrębną własnością lokalu, hipoteka przymusowa obciąża nieruchomość lokalową osoby, na rzecz której nastąpiło przekształcenie.

 

ZGODA WSZYSTKICH WSPÓŁUŻYTKOWNIKÓW WIECZYSTYCH

Istnienie współużytkowania wieczystego powstałego w wyniku ustanowienia odrębnej własności lokalu oznacza, że z żądaniem przekształcenia muszą – co do zasady – wystąpić wszyscy współużytkownicy wieczyści. Oznacza to, że w przypadku, gdy dana nieruchomość gruntowa jest we współużytkowaniu kilku osób będących właścicielami lokali wchodzących w skład tej nieruchomości, wniosek o przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności przedmiotowej nieruchomości muszą złożyć wszyscy jej współużytkownicy wieczyści. Jednak o tej zasady jest wyjątek tj. z żądaniem przekształcenia mogą również wystąpić współużytkownicy wieczyści, których suma udziałów wynosi co najmniej połowę. Jeżeli jednak w takiej sytuacji (tj. wystąpienia z wnioskiem przez osobę posiadającą co najmniej 50 % udziałów) co najmniej jeden współużytkownik wieczysty zgłosi sprzeciw wobec złożonego wniosku o przekształcenie, właściwy organ zawiesi postępowanie. W takiej sytuacji wnioskujący o przekształcenie mogą zwrócić się do sądu o rozstrzygnięcie w tym przedmiocie – w tym przypadku (mówią potocznie) wydanie zgody na przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności.

Co do zasady możliwość przekształcenia dotyczy tylko tych użytkowników wieczystych, których prawo istniało w dniu w dniu 13 października 2005 roku. Wyjątek od tej zasady dot.:

  1. użytkowników wieczystych tzw. gruntów warszawskich (np. ustanowienie użytkowania wieczystego lub otrzymanie lokalu w wyniku rozpoznania wniosku dekretowego) oraz
  2. nieruchomości wspólnych obejmujących prawo użytkowania wieczystego, w których udział mają właściciele lokali.

W takiej sytuacji można wystąpić o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości również, gdy prawo użytkowania wieczystego lub udział w tym prawie uzyskano po dniu wejścia w życie ustawy czyli po dniu 13 października 2005 r..

WPŁYW NA PROJEKTOWANE PRAWO DO REKOMPENSATY

Kwestia przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności pozostaje bez wpływu na roszczenia związane z brakiem zwrócenia pozostałych nieruchomości warszawskich.

Z powyższego wynika, iż aby korzystnie przekształcić prawo użytkowania wieczystego w prawo własności należy niezwłocznie złożyć odpowiedni wniosek.

r.pr. D. Śmiłek

Wygaśnięcie użytkowania wieczystego nie wpływa na prawo odrębnej własności lokalu

W obecnej rzeczywistości prawnej wiele inwestycji mieszkaniowych posadowionych jest na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste. Z uwagi na fakt, iż prawo użytkowania wieczystego funkcjonuje w polskim prawie od lat 60 XX wieku mogą zdarzać się sytuacje gdzie prawo to wygaśnie wskutek upływu terminu.

W takim przypadku pojawia się pytanie co z odrębną własnością lokalu w budynku posadowionych na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste w przypadku wygaśnięcia tego prawa. Pytanie o treści: „Czy upływ terminu, na jaki zostało ustanowione prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, na której znajduje się budynek wielolokalowy, powoduje wygaśnięcie prawa odrębnej własności lokalu w tym budynku (art. 235 § 2 k.c. w zw. z art. 3 ust. 1 i art. 4 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali – Dz.U. z 2015 r. poz. 1892) ​znalazło odpowiedź w uchwale składu 7 sędziów Sądu Najwyższego z dnia 25 sierpnia 2017 r. (sygn. akt III CZP 11/17) zgodnie z którą:Upływ terminu, na który zostało ustanowione prawo użytkowania wieczystego gruntu, nie powoduje wygaśnięcia prawa odrębnej własności lokalu znajdującego się w budynku położonym na tym gruncie.”

Uchwała ta będzie mieć niebagatelne znaczenie dla obecnych lokatorów posiadających lokale na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste gdyż wygaśnięcie tego prawa nie spowoduje utraty praw do lokalu.

r.pr. D. Śmiłek

Obowiązek właściciela utrzymania nieruchomości w czystości

W obecnym stanie prawnym zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (dalej: „u.c.p.g.”) właściciele nieruchomości zapewniają utrzymanie czystości i porządku przez m.in. uprzątnięcie błota, śniegu, lodu i innych zanieczyszczeń z chodników położonych wzdłuż nieruchomości, przy czym za taki chodnik uznaje się wydzieloną część drogi publicznej służącą dla ruchu pieszego położoną bezpośrednio przy granicy nieruchomości. Równocześnie właściciel nieruchomości nie jest obowiązany do uprzątnięcia chodnika, na którym jest dopuszczony płatny postój lub parkowanie pojazdów samochodowych. W takim przypadku to do obowiązków gminy należy uprzątnięcie i pozbycie się błota, śniegu, lodu i innych zanieczyszczeń z chodników, jeżeli gmina pobiera opłaty z tytułu postoju lub parkowania pojazdów samochodowych.

Brak wykonania ww. obowiązku obarczony jest rygorem wydania przez wójta (burmistrza lub prezydenta) decyzji nakazującej wykonanie obowiązku, która podlega egzekucji w trybie przepisów ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji.

Zgodnie z art. 2 ust. 2a u.c.p.g. jeśli obowiązki wskazane w ustawie mogą jednocześnie dotyczyć kilku podmiotów spośród wskazanych w art. 2 ust. 1 pkt 4 tj. współwłaścicieli, użytkowników wieczystych oraz jednostek organizacyjnych i osób posiadających nieruchomości w zarządzie lub użytkowaniu, a także innych podmiotów władających nieruchomością, to podmiotem obowiązanym do ich wykonania jest podmiot lub podmioty faktycznie włada nieruchomością. Obowiązek ten może zatem wyłączyć np. wynajęcie, użyczenie lub wydzierżawienie nieruchomości połączone z wydaniem rzeczy i objęciem jej w posiadanie przez najemcę, biorącego do używania lub dzierżawcę. Tu zastrzec należy, iż art. 2a u.c.p.g. obowiązuje w takiej wersji dopiero od dnia 01 lutego 2015 r.. Wcześniej w ustawie brak było takiego zapisu.

W związku z tym pozostaje zatem niejasność czy taka sama zasada znajduje zastosowanie do zdarzeń prawnych zaistniałych do dnia 31 stycznia 2015 r.. Obecnie na skutek postanowienia Sądu Okręgowego w Lublinie z dnia 14 grudnia 2016 r. (syng. akt II Ca 550/16) w Sądzie Najwyższym pod sygn. akt III CZP 22/17 zostało zarejestrowane następujące pytanie prawne: „Czy oddanie części nieruchomości przylegającej do chodnika w posiadanie zależne (najem) wyłącza w stanie prawnym obowiązującym do 1 lutego 2015 roku obowiązek właściciela usuwania błota, śniegu, lodu i innych zanieczyszczeń z chodnika położonego wzdłuż tej nieruchomości, o jakim mowa w art. 5 ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 13 września 1996 roku o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (jedn. tekst: Dz.U. z 2016 r., poz. 250), czy też obowiązek ten w świetle art. 2 ust. 1 pkt 4 tej ustawy obciąża zarówno właściciela, jak i władającego nieruchomością najemcę?”

W mojej ocenie należy podzielić zapatrywanie Sąd składającego pytanie prawne, iż skoro do dnia 1 lutego 2015 r. u.p.c.g. nie regulowała, czy poszczególne obowiązki wskazane w ustawie obciążają wszystkie podmioty wymienione w jej art. 2 ust. 1 pkt 4 u.p.c.g., czy tylko niektóre z nich i na jakich zasadach (jak obecnie jest to uregulowane w art. 2 ust. 2 a u.p.c.g.) to wszystkie podmioty należące do wymienionych kategorii są obciążone danymi obowiązkami. Argumentem na rzecz takiej interpretacji jest także fakt braku wprowadzenia do u.p.c.g. hierarchii wykonywania obowiązków w przypadku zbiegu podmiotów odpowiedzialnych, tudzież gramatyczna wykładnia samego przepisu art. 2 ust. 1 pkt 4 u.p.c.g., który rozszerzał zakres pojęcia „właściciela nieruchomości”. Innymi słowy oddanie nieruchomości we władanie osobie trzeciej nie wyłączało do dnia 31 stycznia 2015r. obowiązku właściciela w zakresie utrzymania jej w czystości zgodnie z u.p.c.g..

r.pr. D. Śmiłek