Sąd Najwyższy potwierdza zastosowanie teorii dwóch kondykcji

Początek 2021 roku, tak jak i cały poprzedni, przynosi korzystne wiadomości dla Kredytobiorców uwikłanych w kredyty indeksowane i denominowane do waluty obcej. Jak już sygnalizowałem we wcześniejszym wpisie (https://reprywatyzacjanieruchomosci.wordpress.com/2020/09/07/pytania-od-frankowiczow-trafiaja-do-sadu-najwyzszego/), okres ten powinien przynieść odpowiedzi na większość pytań, które pozostają kontrowersyjne w temacie kredytów frankowych. Wątpliwości dotyczą m.in. wyboru pomiędzy opisanymi w w/w tekście teoriami – dwóch kondykcji oraz salda – a także wzajemnych rozliczeń stron, przedawnienia roszczeń czy ewentualnego roszczenia z tytułu wynagrodzenia za korzystanie z kapitału, którym Banki częstokroć straszyły klientów. Karty zaczynają pojawiać się na stole, a w rolę krupiera w tym rozdaniu wciela się Sąd Najwyższy.

Dnia 16 lutego 2021r. w sprawie o sygn. III CZP 11/20 Sąd Najwyższy wydał uchwałę w przedmiocie wyboru pomiędzy przywołanymi teoriami. Sąd pytający zwrócił się o wyjaśnienie, czy w przypadku uznania umowy kredytu indeksowanego za nieważną na skutek zawarcia w niej klauzul abuzywnych, gdy bezpodstawne wzbogacenie ma miejsce po obu stronach umowy, Kredytobiorca może skutecznie domagać się od banku zwrotu świadczenia w postaci rat kapitałowo-odsetkowych zapłaconych w walucie polskiej lub w walucie obcej,  nawet w sytuacji gdy nie doszło do zwrotu przez kredytobiorcę wypłaconej przez bank kwoty kredytu w nominalnej wysokości? (np. gdy kwota dotychczas dokonanych spłat jest niższa aniżeli udzielonego i wypłaconego w PLN kredytu). Ujmując to pytanie bardziej zwięźle, można by zapytać: Czy teoria dwóch kondykcji nadaje się do zastosowania w sprawach frankowych?

Dotychczas, Sądy często powołując się na względy słuszności, odmawiały uznania roszczeń kredytobiorców, którzy domagali się zwrotu wszystkich wpłaconych rat, wobec przedawnionego wg. przepisów ogólnych roszczenia Banku. Niemniej zdaniem SN spory związane z umową kredytową zawierającą abuzywne klauzule skutkujące stwierdzeniem nieważności tejże umowy, powinny być rozwiązywane przy zastosowaniu teorii dwóch kondykcji. Oznacza to, że Kredytobiorca, który w wykonaniu umowy kredytu, dotkniętej nieważnością, spłacał kredyt, ma roszczenie o zwrot spłaconych środków pieniężnych jako świadczenia nienależnego (art. 410 § 1 w związku z art. 405 k.c.) niezależnie od tego, czy i w jakim zakresie jest dłużnikiem banku z tytułu zwrotu nienależnie otrzymanej kwoty kredytu.

Stwierdzenie nieważności umowy kredytu oznacza, że kredyt jest nieważny od samego początku tj. od momentu jego zawarcia, a strony powinny sobie zwrócić wzajemnie udzielone świadczenia. Wówczas powstają dwa niezależne roszczenia: Banku – o zwrot kwoty udzielonego kredytu oraz Kredytobiorcy – o zwrot dokonanych spłat rat kapitałowych oraz innych kosztów poniesionych w związku z umową (ubezpieczenie, prowizja itp.). Jak stwierdził Sąd Najwyższy teoria salda nie powinna być stosowana, ponieważ nie istnieje żaden przepis uprawniający Sąd do wyręczania Banków i stosowania tego rozwiązania z własnej inicjatywy.

Jak się jednak okazuje, nie ma beczki miodu bez łyżki dziegciu. Sąd Najwyższy jednoznacznie opowiedział się za możliwością zastosowania przez Bank prawa do zatrzymania otrzymanego świadczenia dopóki kredytobiorca nie zaoferuje swojego świadczenia, co wynika z art. 497 w związku z art. 496 k.c, który wprowadza normę prawną stanowiącą, że jeżeli wskutek nieważności umowy wzajemnej strony mają dokonać zwrotu świadczeń wzajemnych, każdej z nich przysługuje prawo zatrzymania, dopóki druga strona nie zaofiaruje zwrotu otrzymanego świadczenia albo nie zabezpieczy roszczenia o zwrot. Podobnie pozytywnie odniesiono się do możliwości dokonania potrącenia przez Bank.

SN wypowiedział się również w sprawie przedawnienia wzajemnych roszczeń. Niestety, niektóre stwierdzenia w tym temacie winny cechować się większą dokładnością. Stwierdzono, że termin przedawnienia roszczeń o zwrot nienależnie spełnionych świadczeń (zarówno Kredytobiorcy jak i Banku) może rozpocząć bieg dopiero po podjęciu przez kredytobiorcę-konsumenta wiążącej (świadomej, wyraźnej i swobodnej) decyzji w tym względzie. Dopiero bowiem wtedy można przyjąć, że brak podstawy prawnej świadczenia stał się definitywny, a strony mogły zażądać skutecznie zwrotu nienależnego świadczenia. Termin przedawnienia dla kredytobiorcy liczymy zatem od podjęcia przez niego decyzji o domaganiu się zwrotu świadczenia nienależnego. Jednocześnie SN podkreślił, że termin przedawnienia roszczeń banku z całą pewnością nie będzie liczony od momentu uruchomienia kredytu  – nie wskazując innego dokładnego momentu. Można domniemywać, że Kredytobiorcy staną na stanowisku, iż termin ten rozpoczyna się wraz z wezwaniem Banku do zapłaty. Natomiast w interesie Banków jest, by termin ten rozpoczął swój bieg jak najpóźniej – po uprawomocnieniu się wyroku.

Tym nie mniej, powyższa uchwała nie stoi na przeszkodzie żądaniu ustalenia, że umowa jest nieważna bez żadnych dalej idących roszczeń kredytobiorców lub wraz z orzeczeniem zapłaty kwoty równej nadpłacie w stosunku do nominalnej kwoty udzielonego kredytu (kwota dokonanych spłat w PLN – kwota wypłaconego kredytu w PLN). Należy jednak pamiętać, iż skoro bank wypłacił kwotę w PLN może on żądać tylko i wyłącznie kwot w PLN. Nie ma bowiem podstawy prawnej, która umożliwia zapłatę w walucie obcej za zobowiązania wyrażonego w PLN. Zatem, roszczenie banku o zwrot nienależnego świadczenia przysługuje tylko w tej walucie, w której świadczenie zostało spełnione, tj. wypłacane transze kredytu w PLN. Jednocześnie zwrotowi powinny podlegać wszystkie kwoty w CHF uiszczane przez Kredytobiorców na rzecz banku do 10 lat wstecz licząc od dnia złożenia powództwa w sądzie.

Należy pamiętać, że złożenie pozwu nie przekreśla możliwości zawarcia ugody. Ugoda zawarta po pozwaniu Banku oraz wynegocjowana przez doświadczoną kancelarię, będzie znacznie korzystniejsza aniżeli ugoda zawarta z inicjatywy banku. Ponadto, w takiej sytuacji Kredytobiorca zyskuje sądowe potwierdzenie nieważności umowy, co zapewnia spokój od innych roszczeń Banku w przyszłości.

Następny odcinek frankowej odysei miał mieć miejsce 25 marca, gdy pełny skład Izby Cywilna Sądu Najwyższego rozstrzygać miał przedstawiony przez Pierwszą Prezes Sadu Najwyższego wniosek, zawierający 6 fundamentalnych pytań, by wreszcie orzecznictwo w sprawach frankowych ujednolicić.  Sąd Najwyższy przedmiotowym wnioskiem zajmie się jednak 13 kwietnia br., a wydana uchwała będzie jedną z najistotniejszych w sprawach frankowych.

r.pr. Dariusz Śmiłek

Wydzielenie gruntów pod drogi publiczne na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami

Wydzielenie z nieruchomości działki gruntu celem przeznaczenia jej na drogę publiczną wymaga dokonania podziału geodezyjnego nieruchomości. Podział ten może być dokonany, jeżeli w planie zagospodarowania przestrzennego wydzielana część nieruchomości została przeznaczona na drogę publiczną albo, w przypadku braku planu, dla wydzielanej część nieruchomości wydana została decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi publicznej. Wydzielenie działek pod drogi publiczne uregulowane jest w  art. 98 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, przy czym może nastąpić także na podstawie ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych – zwanej potocznie „specustawą drogową”.

Ustawa o gospodarce nieruchomościami

Co do zasady dokonanie podziału geodezyjnego nieruchomości nie wpływa na prawo własności, niemniej działki gruntu wydzielone geodezyjnie pod drogi publiczne przechodzą na własność odpowiednio Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego z mocy samego prawa gdy:

–  doszło do wydzielenia w wyniku wywłaszczenia na podstawie art. 112 i nast. ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, z datą kiedy decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna lub

– na zasadzie art. 98 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, w wyniku złożenia przez właściciela nieruchomości wniosku o jej podział, z której ma być wydzielona droga publiczna. Część tej nieruchomości wydzielona pod drogę publiczną przechodzi na własność odpowiednio Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Przepis ten stosuje się odpowiednio do użytkownika wieczystego.

Zatem zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, podziału nieruchomości dokonuje się co do zasady na wniosek i koszt osoby, która ma w tym interes prawny (właściciela lub użytkownika wieczystego).Natomiast z urzędu może on być dokonany m.in.  jeżeli jest on niezbędny do realizacji celów publicznych, czym w rozumieniu ustawy jest, np. wydzielenie gruntów pod drogi publiczne.

Norma zawarta w art. 98 ust. 1 ma zastosowanie co do zasady wówczas, gdy wydzielenie działek pod drogi następuje zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Niemniej znajduje je także w związku z decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego  wydaną na podstawie art. 4 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Warunkiem wystąpienia przewidzianego w art. 98 ust. 1 ustawy skutku jest jednak to, aby z decyzji wynikało, że następuje wydzielenie działki pod drogę publiczną ((por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 20 maja 2014 r., I OSK 2681/14, i z dnia 27 czerwca 2012 r., I OSK 986/11). Podział, o którym mowa, aby być skuteczny prowadzić musi zatem w zgodzie z art. 98 ust. 2, do powstania nowej nieruchomości, będącej własnością gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa, dla której powinna być urządzona odrębna księga wieczysta, przy czym podstawą wpisu w niej jest ostateczna decyzja zatwierdzająca podział. Ważnymi jest fakt, iż przeznaczenie działek w MPZP lub za pomocą decyzji administracyjnej na cele publiczne tj. budowę dróg publicznych wiąże każdorazowego nabywcę prawa własności oraz użytkowania. Związanie to dotyczy uregulowanego sposobu korzystania z nieruchomości. Wydzielenie działek ze skutkami określonymi w tym przepisie może nastąpić również w postępowaniu sądowym, kończącym się orzeczeniem o podziale nieruchomości. Jednak w procesie tym musi brać udział podmiot, który docelowo miałby uzyskać własność działki ze względu jej przeznaczenie pod drogę krajową tj. odpowiednia jednostka samorządu terytorialnego lub Skarb Państwa, gdyż w orzecznictwie sądowo-administracyjnym akcentuje się konieczność uczestniczenia w postępowaniu administracyjnym, w którym dochodzi do wyodrębnienia działek pod drogę publiczną, podmiotu, który nabywa własność działki wydzielonej pod drogę (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 10 lutego 2009 r., I OSK 345/08, i z dnia 19 października 2011 r., I OSK 1763/10, oraz wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 6 marca 2008 r., II SA/Kr 60/07, i Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 1 września 2010 r., IV SA/Po 544/10). Założenie to tym bardziej powinno dotyczyć dotychczasowego właściciela, któremu ma zostać odebrana własność nieruchomości, jeżeli nie jest on inicjatorem postępowania. Wymagania te nie mogą być omijane przez doprowadzenie do podziału nieruchomości w postępowaniu o zniesienie współużytkowania wieczystego (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 listopada 2007 r., III CSK 183/07, i uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 13 marca 2015 r., III CZP 116/14, OSNC 2016, nr 2, poz. 18).  Zaznaczyć należy, że zmiana własnościowa będąca wynikiem podziału nie jest przedmiotem rozstrzygnięcia w decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, lecz jej następstwem, na które nie ma wpływu dotychczasowy właściciel lub użytkownik wieczysty (Sąd Najwyższy, sygn. I CSK 336/17)

Za działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne na podstawie art. 98 ust. 3 zgodnie z art. 98 ust. 1, przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem. Przy czym wspomniane uzgodnienie może nastąpić przed dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne, np. w umowie ustanawiającej użytkowanie wieczyste. Należy jednak pamiętać, iż postanowienie w kwestii wysokości odszkodowania za nieruchomość wydzieloną pod drogę publiczną nie oznacza każdorazowo jednoczesnego zwolnienia wywłaszczającego przez wywłaszczonego z długu stanowiącego różnicę między rzeczywistą wartością tej nieruchomości (a więc wysokością odszkodowania należnego za wywłaszczenie zgodnie z treścią art. 128 w zw. z art. 98. ust. 3 zd. 3) a wysokością odszkodowania wskazaną w umowie. Powyższe znajduje swoje potwierdzenie w orzecznictwie Sądu Najwyższego (sygn. akt V CSK 261/17). W ramach odszkodowania właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu wywłaszczonej nieruchomości może być przyznana, za jego zgodą, odpowiednia nieruchomość zamienna, ponieważ odpowiednie zastosowanie znajduje tutaj art. 131. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości.

r.pr. Dariusz Śmiłek

Sąd Najwyższy wskazuje Frankowiczom jak dochodzić roszczeń

Rok 2020 może okazać się przełomowy dla wszystkich kredytobiorców, którzy zaciągnęli kredyty indeksowane lub denominowane do waluty obcej. Sytuacja zarówno Frankowiczów jak i osób związanych kredytem waloryzowanym do innej waluty obcej zaczęła zmieniać się pod koniec roku 2019 po wydaniu przez TSUE szeroko komentowanego wyroku w sprawie K. i J. Dziubak przeciwko Raiffeisen Bank International AG (sygn. C-260/18) oraz orzeczeniu Sądu Najwyższego z dnia 11 grudnia (sygn. V CSK 382/18) . Wspomniane orzeczenia, mimo tego iż rozwiały wiele wątpliwości i miały wpływ na ukształtowanie się dużo korzystniejszej dla kredytobiorców linii orzeczniczej, okazują się być dopiero preludium dłuższej historii związanej z wykładnią polskiego i europejskiego prawa konsumenckiego oraz bankowego. W samym 2020 roku do Sądu Najwyższego trafiły co najmniej trzy zagadnienia prawne, z których dwa zostały omówione we wpisie z dnia 7 września pt. „Pytania od Frankowiczów trafiają do Sądu Najwyższego”. W dniu dzisiejszym przeanalizowana zostanie trzecia kwestia – uchwała Sądu Najwyższego z dnia 15 września 2020 (Sygn. III CZP 87/19).

W powyższej uchwale Sąd Najwyższy w trójosobowym składzie musiał rozstrzygnąć czy w sprawie między konsumentem a Bankiem o ustalenie nieważności w całości – umowy kredytu hipotecznego formalnie zawartego w walucie obcej (CHF) a wypłaconego i spłacanego w walucie polskiej (przyp. kredycie indeksowanym lub denominowanym) – w sytuacji ustalenia, że jedynie część postanowień umowy stanowi postanowienia niedozwolone (klauzule abuzywne), Sąd może w świetle art. 321 § 1 k.p.c. orzec, iż tylko określone postanowienia umowy (a nie cała umowa) są bezskuteczne lub nieważne?​

Rzeczone pytanie sprowadza się do tego czy w przypadku gdy kredytobiorca wnosi jedynie o unieważnienie umowy, Sąd może orzec o jej częściowej bezskuteczności lub np. jej „odfrankowieniu” (dotyczącym tylko kredytów indeksowanych) i vice versa – czy gdy kredytobiorca wnosi o częściową nieważność (np. w celu „odfrankowienia”), Sąd może orzec o całościowym unieważnieniu umowy? Odpowiedz na to pytanie zależy od wykładni art. 321 k.p.c. który stanowi iż „Sąd nie może wyrokować co do przedmiotu, który nie był objęty żądaniem, ani zasądzać ponad żądanie”. Należy również wspomnieć tą część przywoływanego we wstępie wyroku TSUE, w którym wskazano iż Sąd krajowy  decydując o możliwości dalszego wykonywania umowy zawierającej klauzule niedozwolone (a więc o jej nieważności) musi brać pod uwagę wolę konsumenta – którą to wolę wyraża on (lub nie) w treści pozwu.

Sąd Najwyższy uznał iż żądanie uznania postanowienia wzorca umowy za niewiążące konsumenta (postanowienie niedozwolone w zw. z art. 3851 k.c.) nie jest tożsame ani nie zawiera się w żądaniu ustalenia nieważności umowy (wynikającym z art. 58 k.c.), co można prościej ująć w twierdzeniu iż roszczenie obejmujące uznanie klauzuli walutowej za niedozwoloną nie może być dorozumiane jako żądanie uznania umowy za nieważną.

Co to oznacza dla Frankowiczów? Przede wszystkim to, iż aby skutecznie walczyć w Sądzie o swoje prawa należy świadomie formułować roszczenia w szeroki sposób (w zależności od przypadku – za pomocą roszczeń ewentualnych i/lub kaskadowych), gdyż źle skonstruowany pozew może stanowić przyczynę porażki w Sądzie, negatywnie wpłynąć na długość trwania sprawy, a nawet powodować konieczność ponownego pozywania Banku. Dlatego tak ważnym jest, by swoje sprawy powierzać prawnikom, którzy posiadają doświadczenie w podobnych sporach z Bankami, a także doskonale odnajdują się w realiach ciągle aktualizowanego orzecznictwa.

r.pr. Dariusz Śmiłek

 

Pytania od Frankowiczów trafiają do Sądu Najwyższego

Wedle statystyk z 2019 roku, prawie 70% spraw związanych z kredytami indeksowanymi i denominowanymi do waluty obcej wygrywają konsumenci. Statystyki z roku 2020 mogą okazać się jeszcze bardziej niekorzystne dla Banków, gdyż wstępne dane z roku 2020 wskazują, że w skutek kształtowania się korzystniejszej linii orzeczniczej, nawet 90% spraw frankowych jest rozstrzyganych w sposób pozytywny dla konsumentów. Ważną rolę w umocnieniu przychylnych dla kredytobiorców poglądów odgrywa instytucja pytań prawnych, które mogą być kierowane do Sądu Najwyższego przez Sąd II Instancji. Odpowiedź udzielona przez Sąd Najwyższy wiąże co prawda, jedynie w tej konkretnej sprawie, niemniej treść podejmowanych przez SN uchwał często bywa przekonującym argumentem dla Sądu I Instancji.   W 2020 roku do Izby Cywilnej Sądu Najwyższego trafiły dwa zagadnienia prawne – z 22 stycznia (sygn. III CZP 11/20) oraz z 12 maja (III CZP 41/20).

W sprawie o sygn. III CZP 41/20 sędziowie w trzyosobowym składzie będą musieli rozstrzygnąć w jaki sposób w przypadku stwierdzenia nieważności lub bezskuteczności umowy kredytu mają się odbywać wzajemne rozliczenia stron. W literaturze tematu sprowadza się to do wyboru pomiędzy dwoma teoriami: teorią dwóch kondykcji oraz teorią salda.

Nazwa pierwszej z wymienionych pochodzi od łacińskiego słowa condictio, które oznacza bezpodstawne wzbogacenie, czyli uzyskanie korzyści majątkowej kosztem innej osoby bez podstawy prawnej. Mówimy o tzw. dwóch kondykcjach ponieważ, wedle tej teorii zarówno Kredytobiorcy jak i Bankowi przysługuje roszczenie do drugiej strony o zwrot z tytułu spełnienia nienależnego świadczenia – odpowiednio uiszczonych spłat rat przez konsumenta oraz kwoty wypłaconego kredytu ze strony Banku. Skutkuje to tym iż należna dla kredytobiorcy jest cała kwota dochodzonego roszczenia za okres 10 lat od dnia złożenia pozwu (zarówno w PLN jak i CHF), natomiast roszczenie Banku zazwyczaj jest przedawnione, ponieważ jako świadczenie związane z prowadzeniem profesjonalnej działalności przedawnia się po 3 latach. W sprawie o sygn. III CZP 11/20 zagadnienie także dotyczy wyboru pomiędzy w/w teoriami. Sąd pytający zwrócił się o wyjaśnienie, czy w przypadku uznania umowy kredytu indeksowanego za nieważną na skutek zawarcia w niej klauzul abuzywnych, gdy bezpodstawne wzbogacenie ma miejsce po obu stronach umowy (dwie kondykcje), kredytobiorca może skutecznie domagać się od banku zwrotu świadczenia w postaci rat kapitałowo-odsetkowych zapłaconych w walucie polskiej lub w walucie obcej,  nawet w sytuacji gdy nie doszło do zwrotu przez kredytobiorcę wypłaconej przez bank kwoty kredytu w nominalnej wysokości (np. na skutek przedawnienia roszczenia Banku)? Ta abstrakcyjnie przedstawiona sytuacja opisuje praktyczne zastosowanie  opisanej wcześniej teorii dwóch kondykcji, znacznie korzystniejszej dla Frankowiczów.

Natomiast teoria salda opiera się o założenie, iż w wyniku unieważnienia lub bezskuteczności umowy kredytu  powstaje tylko jedno roszczenie przysługujące stronie, której świadczenie miało większą wartość – o zwrot wspomnianej nadwyżki. Miała by ona być wyliczana na podstawie wzajemnego potrącenia uzasadnionych roszczeń stron. Może to mieć miejsce na korzyść konsumenta w momencie gdy zwrócił on w ratach kredytu kwotę nominalnie większą od wypłaconej przez Bank oraz na korzyść Banku, gdy suma spłaconych rat kredytu nie przewyższa nominalnej kwoty udzielonego kredytu. Należy jednak pamiętać, że nawet w tej drugiej sytuacji kredytobiorcy na skutek unieważnienia umowy uwalniają się od zobowiązania przewyższającego kwotę, którą muszą spłacić w wyniku orzeczenia Sądu. Niewątpliwie jest to dla nich również bardzo korzystne.

Drugie pytanie również nawiązuje do teorii salda i ma rozwiać wątpliwości czy spłaty rat kredytu pomniejszające wzajemną wierzytelność banku są traktowane jako świadczenie na poczet niewymagalnej wierzytelności z art. 411 pkt 4 Kodeksu Cywilnego. W przypadku negatywnej odpowiedzi na to pytanie upadnie kolejny argument dotychczas podnoszony przez zwolenników teorii salda, ponieważ potwierdzałoby to możliwość zwrotu takich nienależnych świadczeń.

Ostatnie pytanie dotyczy rozstrzygnięcia sprawy frankowej z powództwa konsumenta. Sąd pytający miał wątpliwości czy w przypadku, gdy uzna iż umowa nie wiąże stron, a nie nastąpiło zubożenie po stronie konsumenta (suma dokonanych przez niego spłat nie przekracza kwoty udzielonego kredytu) może uwzględnić powództwo częściowo oraz ustalić w sentencji wyroku odpowiednio nieważności lub bezskuteczności umowy. Sąd Najwyższy będzie musiał ocenić czy takie rozstrzygnięcie nie naruszałoby art. 321 § 1 Kodeksu Postępowania Cywilnego, to znaczy czy nie byłoby wyrokowaniem w przedmiocie nieobjętym żądaniem lub żądanie przewyższającym. Uznanie, że taka forma rozstrzygnięcia jest niezgodna z powołanym przepisem, mogłoby być podstawą wniesienia skargi apelacyjnej od takiego orzeczenia jako wyroku wydanego z rażącym naruszeniem przepisów postępowania, które mogło mieć wpływ na jego treść.

Jak wskazano powyżej, odpowiedź Sądu Najwyższego może być bardzo ważna dla wszystkich którzy walczą lub będą walczyć w Sądzie w sprawach swoich kredytów frankowych. Odpowiedzi na pytania w sprawach których sygnatury wskazane są we wstępie mogą być kluczowe dla dalszego kształtowania się linii orzeczniczej w zakresie orzeczenia o wzajemnych rozliczeniach stron.

r.pr. Dariusz Śmiłek

Użytkowanie wieczyste a prawo odrębnej własności lokalu

 

Przedmiotem odrębnej własności lokalu może być samodzielny lokal, np. mieszkanie w bloku, sklep, gabinet dentystyczny, garaż. Wyodrębnienie własności lokalu może mieć miejsce, gdy w jednym budynku będziemy mieć do czynienia z co najmniej dwoma odrębnymi lokalami. Właścicielowi lokalu przysługuje również udział w nieruchomości wspólnej tj. prawo do współposiadania budynku, gruntu i urządzeń, które nie służą wyłącznie właścicielowi konkretnego lokalu. Każdy taki lokal posiada własną księgę wieczystą. Ustanowienie odrębnej własności lokalu, prawa i obowiązki właścicieli tych lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną regulują przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

Zagrożeniem dla odrębnej własności mieszkania może być sytuacja kiedy, z lokalem jest związany udział w użytkowaniu wieczystym gruntu, a nie prawo własności do gruntu. W takim wypadku, jeszcze do nie dawna w ślad za doktryną i orzecznictwem Sądu Najwyższego, przyjmowało się iż prawo do odrębnej własności lokalu wygasa wraz z użytkowaniem wieczystym, a więc po czasie określonym w umowie użytkowania wieczystego, o ile użytkownik nie złożył wniosku o jego przedłużenie. Miał to być efekt braku przepisu stanowiącego o jego samoistnym przedłużeniu.

Sytuacja nie jest jednoznaczna, ale warto wskazać iż w 2017 roku podjęta została, korzystna dla właścicieli lokali, których prawo użytkowania wieczystego nie zostało przedłużone, uchwała 7 Sędziów Sądu Najwyższego. Stanowi, ona że upływ terminu, na który zostało ustanowione prawo użytkowania wieczystego gruntu, nie powoduje wygaśnięcia prawa odrębnej własności lokalu znajdującego się w budynku położonym na tym gruncie (sygn. akt III CZP 11/17). Sąd w uzasadnieniu wskazał iż inne rozumienie przepisów doprowadziłoby do złamania konstytucyjnego obowiązku wspierania w uzyskaniu prawa do mieszkania (art.  75) oraz naruszenia istoty prawa własności (art. 64 ust. 3). Argumentował także iż proponowana wykładnia przepisów prowadzi do stabilizacji sytuacji właścicieli lokali, natomiast odmienne stanowisko powodowałoby trudny do zaakceptowania skutek, w postaci utraty przez właściciela lokalu przysługującego mu do niego prawa – z czym ciężko jest się nie zgodzić.

Zagadnienie jest równie dyskusyjne gdy pada pytanie, co w odwrotnym przypadku tzn. jaki wpływ na istnienie prawa rzeczowego do gruntu (w tym przypadku prawa użytkowania wieczystego), ma wygaśnięcie prawa odrębnej własności lokalu?

Mimo braku jasnych przepisów regulujących te kwestię, przyjmuje się iż co do zasady prawo odrębnej własności lokalu wygasa:

– gdy fizycznemu zniszczeniu ulegnie budynek lub ta jego część, w której znajdował się konkretny wyodrębniony lokal (z powodu niespełnienia wymogów ustawowych, por. uzasadnienie uchwały SN z dnia 16.05.2019 r.,sygn. III CZP 1/19);

– gdy zostanie złożone oświadczenie woli przez jedynego właściciela wszystkich lokali w danym budynku na konkretnej nieruchomości (odwrotność oświadczenia o ustanowieniu);

– w wyniku ich połączenia (np. poprzez zburzenie ścian działowych).

W drugim i trzecim przypadku sytuacja jest dość prosta, gdyż każde z tych działań prowadzi do tego, że udziały w nieruchomości wspólnej, związane dotychczas z własnością dwóch lokali, przekształcają się w udziały we współwłasności lub współużytkowaniu wieczystym gruntu zabudowanego budynkiem stanowiącym jego część składową i obejmującym jeden lokal.

Co w sytuacji w której fizycznemu zniszczeniu ulega budynek, w którym znajdowały się lokale? Powszechnie uznaje się iż w przypadku powiązania odrębnej własności lokalu i prawa użytkowania wieczystego, prawem głównym jest to pierwsze, natomiast prawem pobocznym, uzupełniającym główne i od jego istnienia uzależnionym (akcesoryjnym) jest to drugie. Potwierdza to fakt, iż to powierzchnia wyodrębnionego lokalu decyduje o wysokości udziału jego właściciela w nieruchomości wspólnej.  Zasadą prawa jest iż w przypadku wygaśnięcia prawa głównego, wygasają również prawa do niego akcesoryjne. Gdyby ta zasada miała znaleźć zastosowanie, prowadziłoby to do utraty prawa użytkowania wieczystego wskutek zburzenia budynku w którym znajdował się lokal.

W tym miejscu należy wspomnieć o uchwale Sądu Najwyższego z dnia 13 marca 2020r. (sygn. akt III CZP 65/19). Trzech Sędziów SN rozstrzygając zagadnienie prawne stanęło na stanowisku, iż zniszczenie budynku nie powoduje jednak wygaśnięcia udziału w użytkowaniu wieczystym gruntu jako prawa związanego z odrębną własnością lokalu, który znajdował się w tym budynku. Warto również przypomnieć o obowiązywaniu w polskim prawie ogólnej zasady superficies solo cedit (art. 48 i 191 kc), stanowiącej iż własność budynku jest związana z własnością gruntu. Co łatwo zauważyć, sytuacja w której powstaje odrębna własność lokalu, jest wyjątkiem od tej zasady. Sąd uzasadniając swoją uchwałę wskazywał  iż zburzenie budynku lub lokalu oznacza powrót do tej zasady.

W konsekwencji wygaśnięcie obydwu praw odrębnej własności lokali sprawia, że dotychczasowi właściciele lokali nadal pozostają współwłaścicielami gruntu lub jego współużytkownikami wieczystymi,  powinni zatem doprowadzić do umownego albo sądowego zniesienia współwłasności. Na bazie powyższych wniosków można też stwierdzić iż w skład nieruchomości wspólnej wchodzą prawa, które mogą istnieć samodzielnie, w szczególności prawo do gruntu tzn. prawo własności lub użytkowania wieczystego. Jedynie w powiązaniu z odrębną własnością lokalu prawo to traci swoją samodzielność, stając się elementem nieruchomości wspólnej. Tym samym z chwilą wygaśnięcia odrębnej własności lokalu odpada jedynie szczególny cel determinujący funkcjonowanie instytucji nieruchomości wspólnej, co umożliwia prawom rzeczowym (takim jak własność lub użytkowanie wieczyste), składającym się na nieruchomość wspólną, odzyskanie ich pierwotnego charakteru.

Zatem w przypadku fizycznego zburzenia budynku w którym znajdowały się lokale, pozostała nieruchomość wspólna obejmuje już tylko grunt, do którego dotychczasowym właścicielom lokali przysługuje prawo własności lub jak w omawianym przypadku prawo użytkowania wieczystego.

 r.pr. Dariusz Śmiłek

Postępowanie o ustalenie opłaty za użytkowanie wieczyste nie przerywa biegu przedawnienia zapłaty opłaty za użytkowanie wieczyste

Zobowiązanie do uiszczania opłat rocznych za użytkowanie wieczyste ma charakter zobowiązań okresowych, o czym przesądza fakt, iż mimo że prawo to jest ustalane na określony w umowie okres czasu, od 40 do 99 lat, to wnoszone opłaty roczne, dotyczą poszczególnych lat korzystania z nieruchomości. Pogląd taki dominuje także w orzecznictwie (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 grudnia 1999 r., II CKN 639/98, OSN 2000, Nr 6 poz. 121). Obowiązek zapłaty opłaty rocznej powstaje co do zasady z każdym rozpoczętym rokiem kalendarzowym trwania umowy, a termin wymagalności upływa z dniem 31 marca danego roku. Z tych względów roszczenie o zapłatę opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego, jako roszczenia okresowe ulegają przedawnieniu z upływem lat 3 (art. 118 Kodeksu Cywilnego).

W tym miejscu pojawia się pytanie czy w przypadku wniesienia przez użytkownika wieczystego wniosku o ustalenie, iż opłata jest nieuzasadniona lub wniosku iż opłata jest uzasadniona w innej wysokości takie postępowanie po stronie właściciela nieruchomości Gminy lub Skarbu Państwa przerywa bieg terminu przedawnienia roszczeń o zapłatę za użytkowanie wieczyste.

Na podstawie art. 123 § 1 pkt 1 k.c. przyjmuje się, iż przerwania biegu przedawnienia dochodzi wskutek aktywności wierzyciela. Bieg przedawnienia przerywa każda czynność wierzyciela: 1) podjęta przed sądem lub innym organem powołanym do rozpoznawania spraw lub egzekwowania roszczeń danego rodzaju albo przed sądem polubownym; 2)  podjęta w celu dochodzenia lub ustalenia albo zaspokojenia lub zabezpieczenia roszczenia; jak ujął to w sposób ogólny J. Ignatowicz, chodzi o czynności zmierzające do realizacji roszczenia (J. Ignatowicz (w:) System Prawa Cywilnego, t. 1, s. 823). Przy tym zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego „Ustalenie roszczenia, o którym mowa w art. 123 § 1 pkt 1 k.c. dotyczącym przerwania biegu przedawnienia, oznacza ustalenie dokonane w sentencji wyroku, a nie ustalenie w uzasadnieniu wyroku w ramach wskazania podstawy faktycznej rozstrzygnięcia w myśl art. 328 § 2 k.p.c.” (m.in. wyrok SN z dnia 30 sierpnia 1985 r., IV PR 163/85, OSNC 1986, nr 5, poz. 83).

W tym aspekcie wskazać należy na niezwykle ciekawy wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie I Wydział Cywilny z dnia 29 marca 2019 r. (sygn. akt I AGa 230/18) z którego wynika, iż  zainicjowanie postępowania przez użytkownika wieczystego w przedmiocie ustalenia zasadności naliczenia opłaty z tytułu użytkowania wieczystego  nie prowadzi do przerwy biegu przedawnienia roszczenia właściciela nieruchomości. Sąd wskazał, iż „Do przerwania biegu przedawnienia niezbędna jest identyczność osób, na rzecz których lub przeciwko którym dana czynność, obiektywnie zdatna do przerwania przedawnienia, została dokonana. Niewątpliwie skuteczne wniesienie pozwu jest czynnością przedsięwziętą bezpośrednio w celu dochodzenia roszczenia i dlatego, zgodnie z powołanym przepisem, przerywa bieg przedawnienia. Przerwanie przedawnienia następuje jednak, co do zasady, tylko pomiędzy stronami postępowania, jeżeli z istoty łączącego je stosunku prawnego wynika, że są materialnie zobowiązane lub uprawnione. Tak więc z istoty tej instytucji wynika, że przerwanie następuje w podmiotowych i przedmiotowych granicach czynności podjętej przez wierzyciela; dotyczy tego roszczenia, które jest zabezpieczone, dochodzone, ustalane lub egzekwowane, jest skuteczne przeciwko osobie, wobec której kieruje się czynność i z korzyścią na rzecz osoby dokonującej czynności. Tym samym nie sposób przyjąć aby wniesienie przez pozwaną (będącą zobowiązaną do zapłaty opłat z tytułu użytkowania wieczystego ) powództwa o ustalenie wysokości opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste było czynnością podjętą bezpośrednio w celu dochodzenia lub ustalenia albo zaspokojenia lub zabezpieczenia roszczenia przysługującego powódce. (….) Co do zasady rację ma powódka, że powództwo wnoszone na podstawie art. 189 k.p.c. przerywa bieg terminu przedawnienia, niemniej istotnym jest kto tak określone powództwo inicjuje. Nie sposób jednakże przyjąć, by pozwany wytaczając określone powództwo w istocie pogarszał swoją sytuację procesową doprowadzając do przerwy biegu przedawnienia, z której to przerwy korzysta przeciwnik procesowy pozwanej.”

 R.pr.

Dariusz Śmiłek

Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność z dniem 01 stycznia 2019 r. cz. 2

Z dniem 01 stycznia 2019 r. na mocy ustawy z 20.7.2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów użytkowanie wieczyste ustanowione na gruntach zabudowanych na cele mieszkaniowe z pewnymi wyjątkami automatycznie przekształciło się we własność.

W tym wpisie zostanie opisana kwestia procedury ujawniania ustawowego przekształcenia prawa użytkowania w księdze wieczystej.

W typowych sytuacjach podstawę do ujawnienia prawa własności gruntu w księdze wieczystej oraz ewidencji gruntów i budynków stanowić będzie zaświadczenie potwierdzające przekształcenie  wydawane przez:

  1. starostę wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej – w przypadku gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa;
  2. odpowiednio wójta (burmistrza, prezydenta miasta), zarząd powiatu albo zarząd województwa – w przypadku gruntów stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego.

Równocześnie przewidziano dwa tryby i terminy wydania zaświadczeń stwierdzających przekształcenie:

  1. z urzędu: ogólnie przyjętą zasadą jest, iż zaświadczenia mają być wydawane z urzędu, a wtedy termin na ich wydanie wynosić będzie 12 miesięcy od daty przekształcenia prawa; jeśli w tym terminie zaświadczenie nie zostanie przesłane na bezczynność właściwego organu służy ponaglenie a następnie w przypadku dalszej zwłoko skarga na bezczynność;
  2. na wniosek: tryb wnioskowy wydania zaświadczeń wynosi 4 miesiące od daty złożenia wniosku przez uprawnionego. Powoduje to, że osoby, które będą chciały wcześniej ujawnić prawo własności w Księdze Wieczystej będą mogły złożyć wnioski o wydanie zaświadczenia, nie czekając na otrzymanie zaświadczenie wydawanego z urzędu.

Ustawa wyznaczyła organowi wydającemu zaświadczenie 14-dniowy termin na przesłanie zaświadczenia do ksiąg wieczystych, licząc od dnia jego wydania. Na podstawie wskazanego zaświadczenia nastąpi wpis do księgi wieczystej prawa własności gruntu oraz wpis do działu III księgi wieczystej roszczenia o opłatę (tj. informacji o wysokości opłaty przekształceniowej i czasie jej wnoszenia).

 

Wydanie zaświadczenia na wniosek to koszt 50 zł opłaty skarbowej, natomiast wpis do Księgi wieczystej jest wolny od opłat sądowych i następować będzie przez sąd wieczystoksięgowy z urzędu, gdzie zawiadomienie o wpisie wysyłane będzie na adresy wskazane w zaświadczeniu.

r.pr. Dariusz Śmiłek

Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność z dniem 01 stycznia 2019 r. cz. 1

Z dniem 01 stycznia 2019 r. na mocy ustawy z 20.7.2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów użytkowanie wieczyste ustanowione na gruntach zabudowanych na cele mieszkaniowe z pewnymi wyjątkami automatycznie przekształci się we własność.

 

Ustawa określa przy tym co należy rozumieć pod pojęciem „gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe” gdzie pojęcie to należy odróżnić od szerszego pojęcia „gruntów przeznaczonych na cele mieszkaniowe”.  Otóż są to grunty zabudowane wyłącznie budynkami:

A. mieszkalnymi jednorodzinnymi lub

B. mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne (tzw. budynki mieszkalne wielolokalowe o funkcji „mieszanej”), lub

C. o których mowa w pkt A lub B, wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych.

 

Automatycznemu przekształcenie we własność nie będą zatem podlegać będące w użytkowaniu wieczystym:

  • grunty niezabudowane chociażby przeznaczone w planie miejscowym na cele mieszkaniowe lub dla których została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;
  • grunty zabudowane budynkami jednorodzinnymi, w których został wydzielony lokal użytkowy o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku wtedy bowiem będzie to budynek usługowy, a nie przeznaczony na cele mieszkaniowe;
  • grunty zabudowane budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi, w którym więcej niż połowa stanowią lokalne nie przeznaczone na cele mieszkaniowe (np. lokalu użytkowe) lub mniej niż połowa to lokale przeznaczone na cele mieszkaniowe; 
  • grunty na których położone także obiekty budowlane inne niż określone A – C powyżej. W takim przypadku przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nastąpi z dniem założenia księgi wieczystej dla tej nieruchomości (tj. spełniającej warunki przekształceniowe) lub też wyłączenia z istniejącej księgi wieczystej gruntu niespełniającego powyżej określonych wymogów.  

Dalszymi skutkami przekształcenia we własność będą:

  1. uzyskanie przez obiekty budowlane i urządzenia budowlane posadowione na przekształcanym gruncie w części składowe tego gruntu za wyjątkiem urządzeń służących do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne (tzw. urządzenia przesyłowe);
  2. Istniejące w dniu przekształcenia obciążenia użytkowania wieczystego staną się obciążeniami nieruchomości, zaś obciążenia udziałów we współużytkowaniu wieczystym gruntu stają się obciążeniami udziałów we współwłasności nieruchomości;  
  3. Prawa związane z użytkowaniem wieczystym staną się prawami związanymi z własnością nieruchomości.

W kolejnym wpisie zostanie opisana kwestia procedury ujawniania ustawowego przekształcenia prawa użytkowania w księdze wieczystej.

 

r.pr. Dariusz Śmiłek

Zaliczenie nakładów na poczet opłaty za użytkowanie wieczyste

Z tego wpisu dowiesz się:

  1. Jakie nakłady możesz zaliczać na poczet opłaty za użytkowanie wieczyste;
  2. Jak ustalać wartość nakładów;
  3. Na jaką konkretnie kwotę zaliczać nakłady;
  4. W ramach jakiej procedury to robić;
  5. Czy możesz potrącić nakłady z opłatą roczną.

Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami przewidują możliwość zaliczenia wartości nakładów dokonanych przez użytkownika wieczystego na poczet opłat rocznych z tytułu ustanowienia tego prawa.

Jakie nakłady można zaliczać.

Co do zasady zwrot użytkownikowi wieczystemu wartości nakładów poniesionych na użytkowaną nieruchomość dotyczy:

  1. Nakładów poczynionych w związku z budową urządzeń infrastruktury technicznej lub
  2. Nakładów koniecznych wpływających na cechy techniczno-użytkowe gruntu, o ile w ich następstwie wzrosła wartość nieruchomości gruntowej.

Charakter nakładów na nieruchomość ma zatem decydujące znaczenie dla możliwości ich zaliczenia na opłatę z tytułu użytkowania wieczystego. Co ważne nakłady skutkujące zmianą cech techniczno – użytkowych gruntu mogą być zaliczone tylko wtedy jeśli były konieczne, a ich wykonanie spowodowało wzrost wartości nieruchomości. W szczególności może tu chodzić o nakłady polegające na pracach zmiennych polepszających warunki gruntowo-wodne, lub podnoszące nośność gruntu, względnie prace zmierzające do niwelacji gruntu lub rekultywacji  dzikich wysypisk śmieci.

Takich warunków nie wprowadza się w przypadku nakładów powiązanych z budową infrastruktury technicznej zaliczalnych na opłatę bezwarunkowo po ich udokumentowaniu. Przez budowę urządzeń infrastruktury technicznej rozumie się przy tym budowę drogi oraz wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych. Jednakże przepisy wprowadzają pewne ograniczenie tj. wymóg aby urządzenia infrastruktury technicznej były sfinansowane ze środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi. Tym samym z katalogu nakładów podlegających zaliczeniu na opłatę z tytułu użytkowania wieczystego wyłączone są od dnia 23.08.2017 r. nakłady poniesione na budowę infrastruktury technicznej wyłącznie ze „środków własnych” użytkownika wieczystego innymi słowy inwestycje prywatne w infrastrukturę techniczną realizowane bez udziału środków publicznych. Co istotne do spraw wszczętych i niezakończonych do dnia 23.08.2017 dot. aktualizacji stosuje się poprzednie zasady, które umożliwiały zaliczenie nakładów bez względu na źródło ich finansowania.

Jak ustalać wartość nakładów.

 Wartość nakładów stanowi iloczyn dwóch wartości tj:

  1. różnicy wartości nieruchomości uwzględniającej jej stan po dokonaniu nakładów i wartości nieruchomości uwzględniającej jej stan przed dokonaniem tych nakładów, przy czym: a/ przy określaniu wartości nakładów według zasad rynkowych, dla ustalenia różnicy wartości nieruchomości określa się jej wartość rynkową; b/ przy określaniu wartości nakładów według zasad kosztowych, dla ustalenia różnicy wartości nieruchomości określa się jej wartość odtworzeniową;
  2. procentowego udziału użytkownika wieczystego w kosztach budowy poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej.

Zasady te obowiązują także przy ustalaniu wartości nakładów koniecznych.

Na jaką kwotę zaliczać nakłady.

Wartość nakładów nie zalicza się na poczet całej opłaty rocznej z tytułu użytkowanie wieczystego a jedynie na poczet różnicy między opłatą zaktualizowaną a opłatą dotychczasową.

 Jak dochodzić zaliczenia nakładów.

Jeśli chodzi o procedurę związaną z możliwością zaliczenia nakładów na poczet opłaty za użytkowanie wieczyste dokonuje się to wyłącznie w ramach postępowania o aktualizację opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Co więcej:

  1. Nie ma przeszkód, aby użytkownik wieczysty złożył wniosek ze wskazaniem poniesionych nakładów w każdym czasie, jednak skuteczność taki wniosek uzyska dopiero w chwili przystąpienia do aktualizacji opłaty przez właściciela nieruchomości;
  2. Odpowiedni wniosek dot. zaliczenia nakładów może być również złożony na każdym etapie postępowania w przedmiocie aktualizacji opłaty rocznej, jako że żaden przepis nie określa terminu jego złożenia;
  3. Właściciel nieruchomości jest związany wnioskiem o zaliczenie nakładów i obowiązany jest uwzględnić udokumentowane nakłady na poczet różnicy pomiędzy opłatą poprzednią a opłatą aktualizowaną;
  4. Wniosek o zaliczenie nakładów podlega badaniu przez rzeczoznawcę majątkowego, który określa wartość nakładów.

Co ważne przepisy obowiązujące od dnia 23.08.2017 umożliwiają zaliczenie na poczet opłat za użytkowanie wieczyste także nierozliczonych przez aktualizacją opłat, co w poprzednim stanie faktycznym nie było możliwe gdyż przepisy stanowiły wtedy, iż zaliczenie nakładów dotyczyło tylko takich nakładów, które zostały poniesione po dniu dokonania ostatniej aktualizacji.

Dopuszczalność potrącenia wierzytelności z tytułu nakładów

 Z uwagi posługiwanie się przez przepisy zwrotem „w przypadku aktualizacji” nie jest dopuszczalne złożenie przez użytkownika wieczystego jednostronnego oświadczenie o potrąceniu (potrącenie ustawowe) wartości nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego na infrastrukturę techniczną lub nakładów koniecznych. Jedyną dopuszczalną formą oświadczenia użytkownika wieczystego jest zgłoszenie swojego roszczenia w ramach  procedury aktualizacji opłat i tylko w tym postępowaniu roszczenie takie może być uwzględnione.

r.pr. D. Śmiłek

Duża ustawa reprywatyzacyjna cz. 3

Ten wpis poświęcony jest kwestii uregulowania przez Projekt prawa do rekompensaty (dalej: pdr) w odniesieniu do „gruntów warszawskich”.

Jak była mowa we wcześniejszych wpisach aby uzyskać pdr nieruchomość będzie musiała być zakwalifikowana jako „nieruchomość przejęta”. Do katalogu takich nieruchomości Projekt zalicza m.in. nieruchomość, której nabycie własności lub udziału we współwłasności nieruchomości przez Skarb Państwa lub przez inną osobę prawną prawa publicznego nastąpiło na podstawie dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (dalej: dekret warszawski).

Co istotne w odniesieniu do gruntów warszawskich pdr będzie przysługiwało jeśli były właściciel lub współwłaściciel nie nabył: 1/prawa własności czasowej (użytkowania wieczystego) 2/roszczenia o ustanowienie takiego prawa; 3/ prawa do gruntu zamiennego 4/ roszczenia odszkodowawczego w przypadku braku uwzględnienia wniosku o własność czasową; 5/ roszczenia o odszkodowanie za budynki. Takie ukształtowanie pdr powoduje, iż wnioski będą mogły obejmować także nieruchomości co do których:

  1. wnioski o własność czasową nie zostały złożone lub zostały złożone z przekroczeniem 6 miesięcznego terminu;
  2. właściciel nie posiadał nieruchomości warszawskiej;
  3. wydano decyzję o odmowie ustanowienia użytkowania wieczystego za wyjątkiem wydania decyzji odmownej wskutek otrzymania odszkodowania na podstawie układów indemnizacyjnych (umów z innymi Państwami);
  4. nie dokonano zwrotu, a prawo do odszkodowania za przejętą nieruchomość warszawską wygasło na podstawie przepisów ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości niezależnie od tego, czy do dnia 31 grudnia 1988 r. zgłosiła wniosek o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.

 Jest to więc rozszerzenie obecnego zakresu nieruchomości warszawskich za które można będzie uzyskać rekompensatę.  

Ważnym elementem projektu jest założenie, iż złożenie wniosku o przyznanie pdr przez osoby, które nabyły roszczenie o ustanowienie prawa użytkowania wieczystego (postępowania w toku dot. rozpoznania wniosku o własność czasowa) jest równoznaczne ze zrzeczeniem się praw lub roszczeń na podstawie dekretu, w tym roszczeń odszkodowawczych.

Pdr w żadnym przypadku nie będzie przysługiwać nabywcy prawa lub roszczenia na podstawie art. 7 ust. 1 dekretu warszawskiego, który w dniu przejęcia nieruchomości nie był jej właścicielem lub współwłaścicielem albo nie jest jego zstępnym (dzieci, wnuki, prawnuki) lub wstępnym.  Zatem jak czytamy w uzasadnieniu Projektu ustawa wyklucza  możliwość uzyskania
rekompensaty przez tych, którzy nie spełniają kryteriów podmiotowych (a zatem w szczególności tzw. handlarzy roszczeń).

Kolejny wpis będzie poruszał problematykę wyceny pdr i zasad ustalania jego wartości.

 

r.pr. D. Śmiłek