Wypowiedzenie umowy dzierżawy nieruchomości bez zachowania okresu wypowiedzenia

Często zdarza się, iż nieruchomość będąca przedmiotem umowy dzierżawy albo nie jest należycie wykorzystywana przez dzierżawcę albo dzierżawca, co częstsze, nie płaci czynszu dzierżawnego.

Na wypadek zajścia takich okoliczności umowa dzierżawy winna zawierać odpowiednie zapisy. Pamiętać jednak należy, iż samo wprowadzenie do umowy możliwości wypowiedzenia umowy dzierżawy bez zachowania okresu wypowiedzenia z powodu braku płatności czynszu lub korzystania z przedmiotu dzierżawy niezgodnie z zapisami umowy lub przeznaczeniem rzeczy nie zawsze będzie oznaczało powstanie prawa do jednostronnego i natychmiastowego rozwiązania umowy dzierżawy w przypadku zajścia tych zdarzeń.

W takich bowiem przypadkach ustawodawca chroni Dzierżawcę niepłacącego czynszu wymagając od Wydzierżawiającego udzielenia mu dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu (art. 703 Kodeksu cywilnego). Uprawnienie do wypowiedzenia powstaje dopiero po upływie 3 miesięcy i braku wykonania tego obowiązku (w zależności od tego jak był płatny czynsz).

Ponadto w przypadku gdy Dzierżawca używa przedmiotu dzierżawy w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem rzeczy konieczne jest przed wypowiedzeniem umowy wystosowanie do Dzierżawcy tzw. upomnienia. W wypadku gdy najemca po upomnieniu przestaje używać rzeczy w sposób sprzeczny z jej przeznaczeniem lub umową, Wydzierżawiający traci uprawnienie do wypowiedzenia umowy dzierżawy przewidziane (art. 694 Kodeksu cywilnego w zw. z art. 667 § 2 Kodeksu cywilnego).

Może się zatem okazać, iż samo skorzystanie z prawa wypowiedzenie będzie możliwe ale z uwagi na ww. obowiązki Wydzierżawiającego w stosunku do Dzierżawcy będzie odroczone w czasie co może być istotnym utrudnieniem dla Wydzierżawiającego.

Aby wyeliminować powyższe ryzyko zapisy umowy dzierżawy winny wyłączać obowiązek Wydzierżawiającego wyznaczania dodatkowego terminu na spłatę czynszu (względnie skracać termin 3 miesięczny) lub uprzedniego upomnienia. Przy takich zapisach prawo wypowiedzenia z ww. podanych przyczyn będzie miało faktycznie skutek natychmiastowy bez dokonywania żadnych dodatkowych czynności ze strony Wydzierżawiającego, a jego wykonanie nie będzie odroczone w czasie.

 

r.pr. Dariusz Śmiłek

Reklamy

Nieodwracalne skutki prawne lub rękojmia chronią nabywcę użytkowania wieczystego

Nierzadko zdarza się, iż po wielu latach od nabycia (ustanowienia lub przeniesienia) użytkowania wieczystego od Skarbu Państwa lub Gminy dochodzi do podważania tytułu nabycia własności nieruchomości przez Skarb Państwa względnie Gminę. Podważenie tytułu prawnego może zachodzić chociażby w sytuacji gdy podstawę ujawnienia jako właściciela Skarbu Państwa stanowiło wadliwe zaświadczenie o przejęciu gruntu na cele reformy rolnej lub wadliwa decyzja nacjonalizacyjna, a w przypadku Gmin wadliwa decyzja komunalizacyjna a następnie zostaje wszczęte postępowanie w przedmiocie stwierdzenia nieważności takich decyzji.

W takiej sytuacji pojawia się pytanie jak ma się bronić użytkownik wieczysty, który nabył prawo użytkowania wieczystego ustanowione na gruncie skarbowym lub samorządowym w sytuacji gdy na moment ustanawiania lub przenoszenia prawa nie było żadnych okoliczności wskazujących na fakt, iż tytuł prawny do nieruchomości Skarbu Państwa lub Gminy może zostać podważony?

W pierwszej kolejności użytkownik wieczysty winien brać aktywny udział w postępowaniu dotyczącym wzruszenia tytułu prawnego Skarbu Państwa lub Gminy. Z reguły w takich przypadkach użytkownik wieczysty winien być stroną postępowania administracyjnego zmierzającego do uchylenia podstawy nabycia nieruchomości przez Skarb Państwa lub Gminę. W ramach tego postępowania obok zarzutów merytorycznych użytkownik wieczysty winien powoływać się na nieodwracalne skutki prawne, co uniemożliwi unieważnienie „decyzji własnościowej” i podstawa nabycia prawa własności nieruchomości przez Skarb Państwa lub Gminę pozostanie w obrocie prawnym. Przesłanką nieodwracalnych skutków prawnych może być właśnie nabycie prawa przez użytkownika wieczystego chronionego rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych, który nabywał prawo w zaufaniu do księgi wieczystej. Innymi słowy decyzja wywołała nieodwracalny skutek gdy ustanowienie lub przeniesienie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości nastąpiło w drodze czynności cywilnoprawnej dokonywanej w formie aktu notarialnego (por. wyrok NSA z dnia 28 maja 2003 r. sygn. akt I Sa 2691/01).

W przypadku gdyby doszło jednak do stwierdzenia nieważności „decyzji własnościowej” użytkownik może powołać się rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych, która przyznaje ochronę przed skutkami nabycia prawa w drodze czynności prawnej od podmiotu nieuprawnionego w tym przypadku od Skarbu Państwa lub Gminy (por. Uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 15 lutego 2011 r., III CZP 90/10).

r.pr. Dariusz Śmiłek