Pytania od Frankowiczów trafiają do Sądu Najwyższego

Wedle statystyk z 2019 roku, prawie 70% spraw związanych z kredytami indeksowanymi i denominowanymi do waluty obcej wygrywają konsumenci. Statystyki z roku 2020 mogą okazać się jeszcze bardziej niekorzystne dla Banków, gdyż wstępne dane z roku 2020 wskazują, że w skutek kształtowania się korzystniejszej linii orzeczniczej, nawet 90% spraw frankowych jest rozstrzyganych w sposób pozytywny dla konsumentów. Ważną rolę w umocnieniu przychylnych dla kredytobiorców poglądów odgrywa instytucja pytań prawnych, które mogą być kierowane do Sądu Najwyższego przez Sąd II Instancji. Odpowiedź udzielona przez Sąd Najwyższy wiąże co prawda, jedynie w tej konkretnej sprawie, niemniej treść podejmowanych przez SN uchwał często bywa przekonującym argumentem dla Sądu I Instancji.   W 2020 roku do Izby Cywilnej Sądu Najwyższego trafiły dwa zagadnienia prawne – z 22 stycznia (sygn. III CZP 11/20) oraz z 12 maja (III CZP 41/20).

W sprawie o sygn. III CZP 41/20 sędziowie w trzyosobowym składzie będą musieli rozstrzygnąć w jaki sposób w przypadku stwierdzenia nieważności lub bezskuteczności umowy kredytu mają się odbywać wzajemne rozliczenia stron. W literaturze tematu sprowadza się to do wyboru pomiędzy dwoma teoriami: teorią dwóch kondykcji oraz teorią salda.

Nazwa pierwszej z wymienionych pochodzi od łacińskiego słowa condictio, które oznacza bezpodstawne wzbogacenie, czyli uzyskanie korzyści majątkowej kosztem innej osoby bez podstawy prawnej. Mówimy o tzw. dwóch kondykcjach ponieważ, wedle tej teorii zarówno Kredytobiorcy jak i Bankowi przysługuje roszczenie do drugiej strony o zwrot z tytułu spełnienia nienależnego świadczenia – odpowiednio uiszczonych spłat rat przez konsumenta oraz kwoty wypłaconego kredytu ze strony Banku. Skutkuje to tym iż należna dla kredytobiorcy jest cała kwota dochodzonego roszczenia za okres 10 lat od dnia złożenia pozwu (zarówno w PLN jak i CHF), natomiast roszczenie Banku zazwyczaj jest przedawnione, ponieważ jako świadczenie związane z prowadzeniem profesjonalnej działalności przedawnia się po 3 latach. W sprawie o sygn. III CZP 11/20 zagadnienie także dotyczy wyboru pomiędzy w/w teoriami. Sąd pytający zwrócił się o wyjaśnienie, czy w przypadku uznania umowy kredytu indeksowanego za nieważną na skutek zawarcia w niej klauzul abuzywnych, gdy bezpodstawne wzbogacenie ma miejsce po obu stronach umowy (dwie kondykcje), kredytobiorca może skutecznie domagać się od banku zwrotu świadczenia w postaci rat kapitałowo-odsetkowych zapłaconych w walucie polskiej lub w walucie obcej,  nawet w sytuacji gdy nie doszło do zwrotu przez kredytobiorcę wypłaconej przez bank kwoty kredytu w nominalnej wysokości (np. na skutek przedawnienia roszczenia Banku)? Ta abstrakcyjnie przedstawiona sytuacja opisuje praktyczne zastosowanie  opisanej wcześniej teorii dwóch kondykcji, znacznie korzystniejszej dla Frankowiczów.

Natomiast teoria salda opiera się o założenie, iż w wyniku unieważnienia lub bezskuteczności umowy kredytu  powstaje tylko jedno roszczenie przysługujące stronie, której świadczenie miało większą wartość – o zwrot wspomnianej nadwyżki. Miała by ona być wyliczana na podstawie wzajemnego potrącenia uzasadnionych roszczeń stron. Może to mieć miejsce na korzyść konsumenta w momencie gdy zwrócił on w ratach kredytu kwotę nominalnie większą od wypłaconej przez Bank oraz na korzyść Banku, gdy suma spłaconych rat kredytu nie przewyższa nominalnej kwoty udzielonego kredytu. Należy jednak pamiętać, że nawet w tej drugiej sytuacji kredytobiorcy na skutek unieważnienia umowy uwalniają się od zobowiązania przewyższającego kwotę, którą muszą spłacić w wyniku orzeczenia Sądu. Niewątpliwie jest to dla nich również bardzo korzystne.

Drugie pytanie również nawiązuje do teorii salda i ma rozwiać wątpliwości czy spłaty rat kredytu pomniejszające wzajemną wierzytelność banku są traktowane jako świadczenie na poczet niewymagalnej wierzytelności z art. 411 pkt 4 Kodeksu Cywilnego. W przypadku negatywnej odpowiedzi na to pytanie upadnie kolejny argument dotychczas podnoszony przez zwolenników teorii salda, ponieważ potwierdzałoby to możliwość zwrotu takich nienależnych świadczeń.

Ostatnie pytanie dotyczy rozstrzygnięcia sprawy frankowej z powództwa konsumenta. Sąd pytający miał wątpliwości czy w przypadku, gdy uzna iż umowa nie wiąże stron, a nie nastąpiło zubożenie po stronie konsumenta (suma dokonanych przez niego spłat nie przekracza kwoty udzielonego kredytu) może uwzględnić powództwo częściowo oraz ustalić w sentencji wyroku odpowiednio nieważności lub bezskuteczności umowy. Sąd Najwyższy będzie musiał ocenić czy takie rozstrzygnięcie nie naruszałoby art. 321 § 1 Kodeksu Postępowania Cywilnego, to znaczy czy nie byłoby wyrokowaniem w przedmiocie nieobjętym żądaniem lub żądanie przewyższającym. Uznanie, że taka forma rozstrzygnięcia jest niezgodna z powołanym przepisem, mogłoby być podstawą wniesienia skargi apelacyjnej od takiego orzeczenia jako wyroku wydanego z rażącym naruszeniem przepisów postępowania, które mogło mieć wpływ na jego treść.

Jak wskazano powyżej, odpowiedź Sądu Najwyższego może być bardzo ważna dla wszystkich którzy walczą lub będą walczyć w Sądzie w sprawach swoich kredytów frankowych. Odpowiedzi na pytania w sprawach których sygnatury wskazane są we wstępie mogą być kluczowe dla dalszego kształtowania się linii orzeczniczej w zakresie orzeczenia o wzajemnych rozliczeniach stron.

r.pr. Dariusz Śmiłek

Użytkowanie wieczyste a prawo odrębnej własności lokalu

 

Przedmiotem odrębnej własności lokalu może być samodzielny lokal, np. mieszkanie w bloku, sklep, gabinet dentystyczny, garaż. Wyodrębnienie własności lokalu może mieć miejsce, gdy w jednym budynku będziemy mieć do czynienia z co najmniej dwoma odrębnymi lokalami. Właścicielowi lokalu przysługuje również udział w nieruchomości wspólnej tj. prawo do współposiadania budynku, gruntu i urządzeń, które nie służą wyłącznie właścicielowi konkretnego lokalu. Każdy taki lokal posiada własną księgę wieczystą. Ustanowienie odrębnej własności lokalu, prawa i obowiązki właścicieli tych lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną regulują przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

Zagrożeniem dla odrębnej własności mieszkania może być sytuacja kiedy, z lokalem jest związany udział w użytkowaniu wieczystym gruntu, a nie prawo własności do gruntu. W takim wypadku, jeszcze do nie dawna w ślad za doktryną i orzecznictwem Sądu Najwyższego, przyjmowało się iż prawo do odrębnej własności lokalu wygasa wraz z użytkowaniem wieczystym, a więc po czasie określonym w umowie użytkowania wieczystego, o ile użytkownik nie złożył wniosku o jego przedłużenie. Miał to być efekt braku przepisu stanowiącego o jego samoistnym przedłużeniu.

Sytuacja nie jest jednoznaczna, ale warto wskazać iż w 2017 roku podjęta została, korzystna dla właścicieli lokali, których prawo użytkowania wieczystego nie zostało przedłużone, uchwała 7 Sędziów Sądu Najwyższego. Stanowi, ona że upływ terminu, na który zostało ustanowione prawo użytkowania wieczystego gruntu, nie powoduje wygaśnięcia prawa odrębnej własności lokalu znajdującego się w budynku położonym na tym gruncie (sygn. akt III CZP 11/17). Sąd w uzasadnieniu wskazał iż inne rozumienie przepisów doprowadziłoby do złamania konstytucyjnego obowiązku wspierania w uzyskaniu prawa do mieszkania (art.  75) oraz naruszenia istoty prawa własności (art. 64 ust. 3). Argumentował także iż proponowana wykładnia przepisów prowadzi do stabilizacji sytuacji właścicieli lokali, natomiast odmienne stanowisko powodowałoby trudny do zaakceptowania skutek, w postaci utraty przez właściciela lokalu przysługującego mu do niego prawa – z czym ciężko jest się nie zgodzić.

Zagadnienie jest równie dyskusyjne gdy pada pytanie, co w odwrotnym przypadku tzn. jaki wpływ na istnienie prawa rzeczowego do gruntu (w tym przypadku prawa użytkowania wieczystego), ma wygaśnięcie prawa odrębnej własności lokalu?

Mimo braku jasnych przepisów regulujących te kwestię, przyjmuje się iż co do zasady prawo odrębnej własności lokalu wygasa:

– gdy fizycznemu zniszczeniu ulegnie budynek lub ta jego część, w której znajdował się konkretny wyodrębniony lokal (z powodu niespełnienia wymogów ustawowych, por. uzasadnienie uchwały SN z dnia 16.05.2019 r.,sygn. III CZP 1/19);

– gdy zostanie złożone oświadczenie woli przez jedynego właściciela wszystkich lokali w danym budynku na konkretnej nieruchomości (odwrotność oświadczenia o ustanowieniu);

– w wyniku ich połączenia (np. poprzez zburzenie ścian działowych).

W drugim i trzecim przypadku sytuacja jest dość prosta, gdyż każde z tych działań prowadzi do tego, że udziały w nieruchomości wspólnej, związane dotychczas z własnością dwóch lokali, przekształcają się w udziały we współwłasności lub współużytkowaniu wieczystym gruntu zabudowanego budynkiem stanowiącym jego część składową i obejmującym jeden lokal.

Co w sytuacji w której fizycznemu zniszczeniu ulega budynek, w którym znajdowały się lokale? Powszechnie uznaje się iż w przypadku powiązania odrębnej własności lokalu i prawa użytkowania wieczystego, prawem głównym jest to pierwsze, natomiast prawem pobocznym, uzupełniającym główne i od jego istnienia uzależnionym (akcesoryjnym) jest to drugie. Potwierdza to fakt, iż to powierzchnia wyodrębnionego lokalu decyduje o wysokości udziału jego właściciela w nieruchomości wspólnej.  Zasadą prawa jest iż w przypadku wygaśnięcia prawa głównego, wygasają również prawa do niego akcesoryjne. Gdyby ta zasada miała znaleźć zastosowanie, prowadziłoby to do utraty prawa użytkowania wieczystego wskutek zburzenia budynku w którym znajdował się lokal.

W tym miejscu należy wspomnieć o uchwale Sądu Najwyższego z dnia 13 marca 2020r. (sygn. akt III CZP 65/19). Trzech Sędziów SN rozstrzygając zagadnienie prawne stanęło na stanowisku, iż zniszczenie budynku nie powoduje jednak wygaśnięcia udziału w użytkowaniu wieczystym gruntu jako prawa związanego z odrębną własnością lokalu, który znajdował się w tym budynku. Warto również przypomnieć o obowiązywaniu w polskim prawie ogólnej zasady superficies solo cedit (art. 48 i 191 kc), stanowiącej iż własność budynku jest związana z własnością gruntu. Co łatwo zauważyć, sytuacja w której powstaje odrębna własność lokalu, jest wyjątkiem od tej zasady. Sąd uzasadniając swoją uchwałę wskazywał  iż zburzenie budynku lub lokalu oznacza powrót do tej zasady.

W konsekwencji wygaśnięcie obydwu praw odrębnej własności lokali sprawia, że dotychczasowi właściciele lokali nadal pozostają współwłaścicielami gruntu lub jego współużytkownikami wieczystymi,  powinni zatem doprowadzić do umownego albo sądowego zniesienia współwłasności. Na bazie powyższych wniosków można też stwierdzić iż w skład nieruchomości wspólnej wchodzą prawa, które mogą istnieć samodzielnie, w szczególności prawo do gruntu tzn. prawo własności lub użytkowania wieczystego. Jedynie w powiązaniu z odrębną własnością lokalu prawo to traci swoją samodzielność, stając się elementem nieruchomości wspólnej. Tym samym z chwilą wygaśnięcia odrębnej własności lokalu odpada jedynie szczególny cel determinujący funkcjonowanie instytucji nieruchomości wspólnej, co umożliwia prawom rzeczowym (takim jak własność lub użytkowanie wieczyste), składającym się na nieruchomość wspólną, odzyskanie ich pierwotnego charakteru.

Zatem w przypadku fizycznego zburzenia budynku w którym znajdowały się lokale, pozostała nieruchomość wspólna obejmuje już tylko grunt, do którego dotychczasowym właścicielom lokali przysługuje prawo własności lub jak w omawianym przypadku prawo użytkowania wieczystego.

 r.pr. Dariusz Śmiłek

Sąd zastąpi organ administracyjny

Wedle uchwały Sądu Najwyższego z dnia 30 czerwca 2020 r. (syng. akt III CZP 71/19) w sprawie o naprawienie szkody spowodowanej wydaniem decyzji administracyjnej o odmowie ustanowienia użytkowania wieczystego na podstawie art. 7 ust. 1 dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m. st. Warszawy (Dz.U. Nr 50, poz. 279 ze zm.), której nieważność stwierdzono z powodu niewyjaśnienia, czy korzystanie z gruntu przez dotychczasowego właściciela da się pogodzić z przeznaczeniem gruntu według planu zagospodarowania przestrzennego obowiązującego w dniu wydania tej decyzji, sąd badając przesłanki odpowiedzialności odszkodowawczej może ustalać, czy prawidłowe rozpoznanie wniosku o ustanowienie użytkowania wieczystego również doprowadziłoby do odmowy ustanowienia tego prawa.

Powyższe orzeczenie może dawać podstawę do badania przez sąd orzekający w miejsce Prezydenta m.st. Warszawy przesłanek wydania decyzji o ustanowieniu użytkowania wieczystego wkraczając tym samym w kompetencje organu administracyjnego. Innymi słowy Sąd może inaczej ocenić czy w danym przypadku doszłoby do wydania decyzji pozytywnej czy negatywnej.

r.pr. Dariusz Śmiłek

 

Postępowanie o ustalenie opłaty za użytkowanie wieczyste nie przerywa biegu przedawnienia zapłaty opłaty za użytkowanie wieczyste

Zobowiązanie do uiszczania opłat rocznych za użytkowanie wieczyste ma charakter zobowiązań okresowych, o czym przesądza fakt, iż mimo że prawo to jest ustalane na określony w umowie okres czasu, od 40 do 99 lat, to wnoszone opłaty roczne, dotyczą poszczególnych lat korzystania z nieruchomości. Pogląd taki dominuje także w orzecznictwie (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 grudnia 1999 r., II CKN 639/98, OSN 2000, Nr 6 poz. 121). Obowiązek zapłaty opłaty rocznej powstaje co do zasady z każdym rozpoczętym rokiem kalendarzowym trwania umowy, a termin wymagalności upływa z dniem 31 marca danego roku. Z tych względów roszczenie o zapłatę opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego, jako roszczenia okresowe ulegają przedawnieniu z upływem lat 3 (art. 118 Kodeksu Cywilnego).

W tym miejscu pojawia się pytanie czy w przypadku wniesienia przez użytkownika wieczystego wniosku o ustalenie, iż opłata jest nieuzasadniona lub wniosku iż opłata jest uzasadniona w innej wysokości takie postępowanie po stronie właściciela nieruchomości Gminy lub Skarbu Państwa przerywa bieg terminu przedawnienia roszczeń o zapłatę za użytkowanie wieczyste.

Na podstawie art. 123 § 1 pkt 1 k.c. przyjmuje się, iż przerwania biegu przedawnienia dochodzi wskutek aktywności wierzyciela. Bieg przedawnienia przerywa każda czynność wierzyciela: 1) podjęta przed sądem lub innym organem powołanym do rozpoznawania spraw lub egzekwowania roszczeń danego rodzaju albo przed sądem polubownym; 2)  podjęta w celu dochodzenia lub ustalenia albo zaspokojenia lub zabezpieczenia roszczenia; jak ujął to w sposób ogólny J. Ignatowicz, chodzi o czynności zmierzające do realizacji roszczenia (J. Ignatowicz (w:) System Prawa Cywilnego, t. 1, s. 823). Przy tym zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego „Ustalenie roszczenia, o którym mowa w art. 123 § 1 pkt 1 k.c. dotyczącym przerwania biegu przedawnienia, oznacza ustalenie dokonane w sentencji wyroku, a nie ustalenie w uzasadnieniu wyroku w ramach wskazania podstawy faktycznej rozstrzygnięcia w myśl art. 328 § 2 k.p.c.” (m.in. wyrok SN z dnia 30 sierpnia 1985 r., IV PR 163/85, OSNC 1986, nr 5, poz. 83).

W tym aspekcie wskazać należy na niezwykle ciekawy wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie I Wydział Cywilny z dnia 29 marca 2019 r. (sygn. akt I AGa 230/18) z którego wynika, iż  zainicjowanie postępowania przez użytkownika wieczystego w przedmiocie ustalenia zasadności naliczenia opłaty z tytułu użytkowania wieczystego  nie prowadzi do przerwy biegu przedawnienia roszczenia właściciela nieruchomości. Sąd wskazał, iż „Do przerwania biegu przedawnienia niezbędna jest identyczność osób, na rzecz których lub przeciwko którym dana czynność, obiektywnie zdatna do przerwania przedawnienia, została dokonana. Niewątpliwie skuteczne wniesienie pozwu jest czynnością przedsięwziętą bezpośrednio w celu dochodzenia roszczenia i dlatego, zgodnie z powołanym przepisem, przerywa bieg przedawnienia. Przerwanie przedawnienia następuje jednak, co do zasady, tylko pomiędzy stronami postępowania, jeżeli z istoty łączącego je stosunku prawnego wynika, że są materialnie zobowiązane lub uprawnione. Tak więc z istoty tej instytucji wynika, że przerwanie następuje w podmiotowych i przedmiotowych granicach czynności podjętej przez wierzyciela; dotyczy tego roszczenia, które jest zabezpieczone, dochodzone, ustalane lub egzekwowane, jest skuteczne przeciwko osobie, wobec której kieruje się czynność i z korzyścią na rzecz osoby dokonującej czynności. Tym samym nie sposób przyjąć aby wniesienie przez pozwaną (będącą zobowiązaną do zapłaty opłat z tytułu użytkowania wieczystego ) powództwa o ustalenie wysokości opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste było czynnością podjętą bezpośrednio w celu dochodzenia lub ustalenia albo zaspokojenia lub zabezpieczenia roszczenia przysługującego powódce. (….) Co do zasady rację ma powódka, że powództwo wnoszone na podstawie art. 189 k.p.c. przerywa bieg terminu przedawnienia, niemniej istotnym jest kto tak określone powództwo inicjuje. Nie sposób jednakże przyjąć, by pozwany wytaczając określone powództwo w istocie pogarszał swoją sytuację procesową doprowadzając do przerwy biegu przedawnienia, z której to przerwy korzysta przeciwnik procesowy pozwanej.”

 R.pr.

Dariusz Śmiłek

Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność z dniem 01 stycznia 2019 r. cz. 2

Z dniem 01 stycznia 2019 r. na mocy ustawy z 20.7.2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów użytkowanie wieczyste ustanowione na gruntach zabudowanych na cele mieszkaniowe z pewnymi wyjątkami automatycznie przekształciło się we własność.

W tym wpisie zostanie opisana kwestia procedury ujawniania ustawowego przekształcenia prawa użytkowania w księdze wieczystej.

W typowych sytuacjach podstawę do ujawnienia prawa własności gruntu w księdze wieczystej oraz ewidencji gruntów i budynków stanowić będzie zaświadczenie potwierdzające przekształcenie  wydawane przez:

  1. starostę wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej – w przypadku gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa;
  2. odpowiednio wójta (burmistrza, prezydenta miasta), zarząd powiatu albo zarząd województwa – w przypadku gruntów stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego.

Równocześnie przewidziano dwa tryby i terminy wydania zaświadczeń stwierdzających przekształcenie:

  1. z urzędu: ogólnie przyjętą zasadą jest, iż zaświadczenia mają być wydawane z urzędu, a wtedy termin na ich wydanie wynosić będzie 12 miesięcy od daty przekształcenia prawa; jeśli w tym terminie zaświadczenie nie zostanie przesłane na bezczynność właściwego organu służy ponaglenie a następnie w przypadku dalszej zwłoko skarga na bezczynność;
  2. na wniosek: tryb wnioskowy wydania zaświadczeń wynosi 4 miesiące od daty złożenia wniosku przez uprawnionego. Powoduje to, że osoby, które będą chciały wcześniej ujawnić prawo własności w Księdze Wieczystej będą mogły złożyć wnioski o wydanie zaświadczenia, nie czekając na otrzymanie zaświadczenie wydawanego z urzędu.

Ustawa wyznaczyła organowi wydającemu zaświadczenie 14-dniowy termin na przesłanie zaświadczenia do ksiąg wieczystych, licząc od dnia jego wydania. Na podstawie wskazanego zaświadczenia nastąpi wpis do księgi wieczystej prawa własności gruntu oraz wpis do działu III księgi wieczystej roszczenia o opłatę (tj. informacji o wysokości opłaty przekształceniowej i czasie jej wnoszenia).

 

Wydanie zaświadczenia na wniosek to koszt 50 zł opłaty skarbowej, natomiast wpis do Księgi wieczystej jest wolny od opłat sądowych i następować będzie przez sąd wieczystoksięgowy z urzędu, gdzie zawiadomienie o wpisie wysyłane będzie na adresy wskazane w zaświadczeniu.

r.pr. Dariusz Śmiłek

Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność z dniem 01 stycznia 2019 r. cz. 1

Z dniem 01 stycznia 2019 r. na mocy ustawy z 20.7.2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów użytkowanie wieczyste ustanowione na gruntach zabudowanych na cele mieszkaniowe z pewnymi wyjątkami automatycznie przekształci się we własność.

 

Ustawa określa przy tym co należy rozumieć pod pojęciem „gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe” gdzie pojęcie to należy odróżnić od szerszego pojęcia „gruntów przeznaczonych na cele mieszkaniowe”.  Otóż są to grunty zabudowane wyłącznie budynkami:

A. mieszkalnymi jednorodzinnymi lub

B. mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne (tzw. budynki mieszkalne wielolokalowe o funkcji „mieszanej”), lub

C. o których mowa w pkt A lub B, wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych.

 

Automatycznemu przekształcenie we własność nie będą zatem podlegać będące w użytkowaniu wieczystym:

  • grunty niezabudowane chociażby przeznaczone w planie miejscowym na cele mieszkaniowe lub dla których została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;
  • grunty zabudowane budynkami jednorodzinnymi, w których został wydzielony lokal użytkowy o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku wtedy bowiem będzie to budynek usługowy, a nie przeznaczony na cele mieszkaniowe;
  • grunty zabudowane budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi, w którym więcej niż połowa stanowią lokalne nie przeznaczone na cele mieszkaniowe (np. lokalu użytkowe) lub mniej niż połowa to lokale przeznaczone na cele mieszkaniowe; 
  • grunty na których położone także obiekty budowlane inne niż określone A – C powyżej. W takim przypadku przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nastąpi z dniem założenia księgi wieczystej dla tej nieruchomości (tj. spełniającej warunki przekształceniowe) lub też wyłączenia z istniejącej księgi wieczystej gruntu niespełniającego powyżej określonych wymogów.  

Dalszymi skutkami przekształcenia we własność będą:

  1. uzyskanie przez obiekty budowlane i urządzenia budowlane posadowione na przekształcanym gruncie w części składowe tego gruntu za wyjątkiem urządzeń służących do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne (tzw. urządzenia przesyłowe);
  2. Istniejące w dniu przekształcenia obciążenia użytkowania wieczystego staną się obciążeniami nieruchomości, zaś obciążenia udziałów we współużytkowaniu wieczystym gruntu stają się obciążeniami udziałów we współwłasności nieruchomości;  
  3. Prawa związane z użytkowaniem wieczystym staną się prawami związanymi z własnością nieruchomości.

W kolejnym wpisie zostanie opisana kwestia procedury ujawniania ustawowego przekształcenia prawa użytkowania w księdze wieczystej.

 

r.pr. Dariusz Śmiłek

Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność w trybie sprzedaży a podatek VAT cz. 2

Jak pisałem tu – sprzedaż własności gruntu będącego w użytkowaniu wieczystym dotychczasowemu użytkownikowi wieczystemu nie jest czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.   Organy podatkowe i co niestety znajduje potwierdzenie w orzeczeniach sądów administracyjnych upatrują jednak innego źródła opodatkowania ww. transakcji. W ocenie sądów administracyjnych i organów podatkowych nie można uznać aby czynność ta była jednak neutralna na gruncie obowiązujących przepisów ustawy o VAT.

Punktem wyjścia jest stwierdzenie, iż ustanowienie prawa użytkowania wieczystego przed dniem 01.05.2004 r. nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż na podstawie obowiązującej przed tym dniem ustawy z dnia 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym grunt nie był towarem i jego sprzedaż lub ustanowienie użytkowania wieczystego nie stanowiło dostawy towarów. Natomiast ustanowienie prawa użytkowania wieczystego po dniu 30.04.2004 r. podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów.

W tym kontekście istotny jest przepis mówiący, że na poczet ceny nieruchomości gruntowej sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu zalicza się kwotę równą wartości prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości, określoną na dzień sprzedaży. W związku z tym przyjmuje się, iż w przypadku dopuszczonej przez prawo możliwości nabycia przez użytkownika wieczystego, w trybie bezprzetargowym, prawa własności nieruchomości posiadanej dotychczas na zasadach prawa użytkowania wieczystego, podlegające opodatkowaniu, przyszłe opłaty roczne do których poniesienia zobowiązany jest użytkownik, zostają zastąpione jedną kwotą stanowiącą cenę nabycia gruntu (różnica pomiędzy wartością nieruchomości a wartością użytkowania wieczystego).

Istota sprawy sprowadza się więc do stwierdzenia, iż za czynność opodatkowaną należy zatem uznać dostawę użytkowania wieczystego gruntu (a nie nabycie prawa własności tego gruntu) jako nabycie prawa do rozporządzania gruntem jak właściciel, a za podstawę opodatkowania, w zależności od dnia ustanowienia prawa użytkowania wieczystego, całość wynagrodzenia należnego (wszystko to co stanowi zapłatę) za ustanowienie tego prawa, z uwzględnieniem poniesionych już przez użytkownika wieczystego opłat.

Powyższe stanowisko organów skarbowych i sądów administracyjnych opiera się na przyjęciu zasady „kontynuacji dostawy”. W niektórych orzeczeniach sądów administracyjnych wskazuje się, iż przyjęcie takiej wykładni jest niedopuszczalne. Ustawa o VAT nie zna bowiem pojęcia „kontynuacji dostawy”. Podnosi się również, iż za sprzedaż prawa własności właściciel otrzymuje odrębne wynagrodzenie, które nie ma nic wspólnego z ustanowieniem użytkowania wieczystego.

Niemniej jednak obecnie przeważający jest pogląd, iż podatek VAT obciąża transakcję przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności w trybie sprzedaży gdzie w praktyce podstawą opodatkowania VAT będzie cena sprzedaży nieruchomości pomniejszona o wartość użytkowania wieczystego.

r.pr. Dariusz Śmiłek

Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność w trybie sprzedaży a podatek VAT

Użytkownik wieczysty może wystąpić na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami o sprzedaż na jego rzecz nieruchomości gruntowej będącej przedmiotem użytkowania wieczystego. Jest to zatem sposób na przekształcenie, co prawda odpłatne, użytkowania wieczystego w prawo własności gdzie  sprzedaż nieruchomości gruntowej może nastąpić jedynie na rzecz osoby będącej użytkownikiem wieczystym nieruchomości. Sprzedaż taka zostaje przeprowadzona bez przetargu. 

W przypadku złożenia takiego wniosku przez użytkownika wieczystego sprzedaż prawa własności nieruchomości gruntowej na rzecz jej użytkownika wieczystego nastąpi w drodze umowy cywilno-prawnej zawartej w formie aktu notarialnego. Cena sprzedaży prawa własności ww. nieruchomości zostaje określona w operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego. Co istotne z dniem zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości wygasa, z mocy prawa, uprzednio ustanowione prawo użytkowania wieczystego. Jednakże samo wygaśnięcie użytkowania wieczystego nie oznacza wygaśnięcia ustanowionych na nim obciążeń np. hipotek, służebności przesyłu, służebności drogi koniecznej. Obciążenia te po wygaśnięciu użytkowania wieczystego będą obciążały samą nieruchomość.

W takiej sytuacji pojawia się pytanie  czy sprzedaż własności gruntu będącego w użytkowaniu wieczystym dotychczasowemu użytkownikowi wieczystemu jest czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Wedle art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług (ustawa o VAT), przez dostawę towarów podlegającą podatkowi VAT  rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Na gruncie ustawy o VAT wyraźnie się przy tym rozstrzyga, iż  oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste zalicza się do dostawy towarów, a nie do świadczenia usług.  Idąc dalej – skoro dostawą towarów było ustanowienie użytkowania wieczystego (skutkujące otrzymaniem prawa do faktycznego dysponowania nieruchomością jak właścicielem), to sprzedaż gruntu na rzecz jego użytkownika wieczystego nie może być traktowana jako ponowna dostawa tego samego towaru między tymi samymi stronami, bowiem nie została spełniona dyspozycja art. 7 ust. 1 ustawy o VAT. W istocie bowiem dochodzi jedynie do  przekształcenia prawa wieczystego użytkowania w prawo własności nieruchomości oraz jedynie do zmiany tytułu prawnego przez tę samą osobę do tej samej nieruchomości, na  władztwo się w zakresie nieruchomości nie zmienia. Jak podkreśla się w orzeczeniach sądów administracyjnych nie do zaakceptowania jest koncepcja jakoby czynność sprzedaży nieruchomości na rzecz dotychczasowego użytkownika wieczystego stanowiła „kontynuację” wcześniejszej dostawy.

Powoduje to, iż sprzedaż własności gruntu będącego w użytkowaniu wieczystym dotychczasowemu użytkownikowi wieczystemu nie jest czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. 

W kolejnym wpisie zostanie omówiony temat powstania obowiązku podatkowego w związku z uiszczeniem przez dotychczasowego użytkownika wieczystego różnicy pomiędzy wartością prawa własności oraz wartością prawa użytkowania wieczystego. 

r.pr. Dariusz Śmiłek

 

 

 

Egzekucja z nieruchomości rolnej a ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego

Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego – po nowelizacji na podstawie art. 7 ust. 4 pkt 4 ustawy z dnia 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (dalej: ustawa nowelizująca) – w art. 2 a wskazywała liczne ograniczenie i wyłączenia, w tym m.in. wymóg, iż nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny. Ustawa nowelizująca, wprowadzające istotne ograniczenia na rynku transakcji nieruchomościami rolnymi weszła w życie z dniem 30 kwietnia 2016 r..

Tym nie mniej, w tym dniu w toku pozostawały liczne postępowania egzekucyjne gdzie wszczęto egzekucję z nieruchomości rolnej. W związku z tym pojawiło się pytanie czy do zbycia takich nieruchomości w ramach postępowania egzekucyjnego ale już po dniu 29 kwietnia 2016 r. stosuje się wymogi wprowadzone ww. ustawą nowelizującą, a w szczególności wymóg aby nabywca posiadał status rolnika indywidualnego.

W uchwale z dnia 18 maja 2017 r. (sygn. akt III CZP 13/17) Sąd Najwyższy orzekł, iż: Do egzekucji z nieruchomości rolnej wszczętej przed dniem 30 kwietnia 2016 r. nie stosuje się ograniczeń w nabywaniu nieruchomości rolnych wynikających z art. 2a ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (jedn. tekst Dz.U. z 2012 r., poz. 803) w brzmieniu ustalonym przez art. 7 pkt 4 ustawy z dnia 14 kwietnia 2016 r. – o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz zmianie niektórych ustaw (Dz.U. z 2016 r., poz. 585).”

Za taką wykładnią przemawia przede wszystkim brak przepisów przejściowych w ustawie nowelizującej regulującej przypadki wszczęcia postępowania egzekucyjnego z nieruchomości rolnej przed dniem 30 kwietnia 2016 r.. Oznacza to zatem stosowanie przepisów materialnych obowiązujących na dzień wszczęcia postępowania egzekucyjnego tj. zgodnie z podstawową zasadą intertemporalną  tempus regit actum  według której skutki zdarzenia prawnego (tu wszczęcie egzekucji z nieruchomości rolnej) ocenia się według przepisów prawa materialnego obowiązujących w chwili gdy dane zdarzenie nastąpiło.

r.pr. D. Śmiłek

Przeniesienie prawa własności nieruchomości za długi podatkowe

Nie trudno wyobrazić sobie, iż Spółka (lub inna osoba prawna) posiada zobowiązania podatkowe wobec Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego. Długi takie zgodnie z art. 66 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa można uregulować m.in. poprzez przeniesienie własności rzeczy lub praw majątkowych na rzecz Skarbu Państwa, gminy, powiatu lub województwa (tzw. szczególny przypadek wygaśnięcia zobowiązania podatkowego).

W takim stanie faktycznym pojawia się jednak pytanie czy dla osoby prawnej na gruncie ustawy o podatku od osób prawnych powstanie przychód a jeśli tak czy podlega on opodatkowaniu i trzeba od niego odprowadzić podatek.

Takim stanem faktycznym zajmował się Naczelny Sąd Administracyjny, który w wyroku z dnia 29 listopada 2016 r. (sygn. akt II FSK 3066/14) orzekł, iż „Przeniesienie własności rzeczy lub praw majątkowych na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego w zamian za zaległości podatkowe z tytułu podatków na zasadach określonych w art. 66 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.), nie powoduje u podatnika powstania przychodu na podstawie art. 12 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2011 r. Nr 74, poz. 397 ze zm.).

Powyższe działania będą zatem neutralne podatkowo pomimo wygaśnięcia zobowiązania po stronie osoby prawnej.

r.pr. D. Śmiłek