Jak zapobiec milczącemu przedłużeniu umowy najmu lub dzierżawy?

Jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu, najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony. Analogiczna reguła obowiązuje również w stosunku do umowy dzierżawy. Ważne przy tym jest, iż do przedłużenia umowy najmu po upływie terminu oznaczonego w wypowiedzeniu nie wystarczy samo używanie przez najemcę przedmiotu najmu, ale niezbędne jest by to korzystanie odbywało się „za zgodą wynajmującego”. Co istotne ww. reguła nie znajduje zastosowania w przypadku gdy umowa najmu/dzierżawy została wypowiedziana bez zachowania okresu wypowiedzenia w tzw. trybie natychmiastowym.

W przypadku zatem upływu terminu umownego lub upływu terminu wypowiedzenia właściciel rzeczy winien podjąć określone działania aby nie narazić się na zarzut milczącego przedłużenia umowy. Tu pojawia się pytanie jak zabezpieczyć wyłączenie zasady milczącego przedłużenia umowy?

Pierwszym możliwym rozwiązaniem jest wprowadzenie do umowy określonych postanowień. W orzecznictwie wskazuje się, iż jeżeli strony w zamiarze zapobieżenia dorozumianemu kontynuowaniu dzierżawy zastrzegły w umowie, że ich oświadczenie woli co do przedłużenia powinno być dokonane pod rygorem nieważności na piśmie, to niezachowanie tej formy wyłącza możność powoływania się przez dzierżawcę na wyrażenie przez wydzierżawiającego w jakikolwiek inny sposób woli przedłużenia tej dzierżawy (Wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 15 maja 1980 r. II CR 110/80.

Jeśli już dojdzie do wygaśnięcia umowy wskutek upływu terminu lub upływu terminu wypowiedzenia, od właściciela wymaga się aktywności mającej na celu zamanifestowanie sprzeciwu dalszego korzystania z przedmiotu umowy. Może to przybrać formę bądź pisemnego wezwania do zwrotu rzeczy lub sprzeciwu dot. dalszego korzystania z niej (w dowolnej formie).  Co istotne  brak wykorzystania drogi sądowej dla wyzucia najemcy z zajmowania pomieszczeń nie świadczy o tym, iż w sposób dorozumiany zawarto kolejną umowę najmu (tak m.in. wyrok WSA w Łodzi z 24.9.2008 r., I SA/Ld 482/08).

Jednocześnie przyjęcie przez właściciela nieruchomości od zajmującego nieruchomość płatności związanych z korzystaniem z niej, nie przekreśla woli właściciela i jego sprzeciwu co do dalszego korzystania z rzeczy, gdyż także w przypadku braku tytułu prawnego do nieruchomości właścicielowi należy się odszkodowanie za bezumowne korzystanie.

r.pr. Dariusz Śmiłek

Rola nabywcy roszczeń dekretowych w postępowaniu administracyjnym – Uchwała NSA I OPS 1/23 z dnia 10.04.2024r.

W ostatnim orzeczeniu Naczelnego Sądu Administracyjnego, sygnatura I OPS 1/23, rozpatrzono kluczowe zagadnienie dotyczące statusu nabywców roszczeń dekretowych w świetle kodeksu postępowania administracyjnego i przymiotu strony (art. 28 kpa). Rzecznik Praw Obywatelskich zwrócił się z wnioskiem o wyjaśnienie, czy osoby te mają status strony w postępowaniu administracyjnym dotyczącym ustanowienia prawa użytkowania wieczystego gruntów warszawskich.

NSA orzekł, że nabywca roszczenia wynikającego z art. 7 dekretu z 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy nie posiada statusu strony w postępowaniu administracyjnym. Sąd podkreślił, że w świetle art. 28 Kodeksu postępowania administracyjnego, przymiot strony w postępowaniu nie może wynikać wyłącznie z czynności cywilnoprawnej takiej jak umowa przelewu wierzytelności.

Uzasadnienie sądu koncentruje się na analizie przepisów oraz dotychczasowym orzecznictwie, które w różnych okresach przyjmowało odmienne podejścia do możliwości zbycia roszczeń dekretowych. Wyróżniono dwa główne nurty: jeden dopuszczający zbycie praw na podstawie cywilnoprawnej sprzedaży roszczeń, a drugi – wykluczający taką możliwość, wskazując na potrzebę wywodzenia statusu strony z norm prawa materialnego, a nie z czynności cywilnoprawnej.

Rzecznik Praw Obywatelskich w swoich argumentach wskazał na konieczność bardziej wnikliwego spojrzenia na problem w kontekście wartości i zasad konstytucyjnych, podkreślając wpływ różnych interpretacji na ochronę praw nabywców. Wyraził obawę, że zmiana praktyki orzeczniczej może podważyć zaufanie do stabilności prawa i wprowadzić uczucie niepewności wśród obywateli.

Uchwała NSA stanowi ważny punkt odniesienia w debacie na temat statusu nabywców roszczeń dekretowych, przyczyniając się do klarowności prawnej oraz zapewnienia spójności orzecznictwa w tej materii. Sąd zdecydowanie opowiedział się przeciwko możliwości uzyskania statusu strony w postępowaniu administracyjnym na podstawie umowy cywilnoprawnej, co stanowi istotny wyrok dla przyszłych interpretacji i stosowania prawa w podobnych sprawach.

r.pr. Dariusz Śmiłek

Orzeczenie Sądu Najwyższego w sprawie obowiązków ubezpieczeniowych wspólników spółek z o.o. – analiza uchwały III UZP 8/23

W dniu 21 lutego 2024 r. Sąd Najwyższy podjął uchwałę dotyczącą problematyki ubezpieczeń społecznych wspólników spółek z ograniczoną odpowiedzialnością. Orzeczenie to odpowiada na pytanie, czy wspólnik dwuosobowej spółki z o.o., który posiada 99% udziałów zapewniających mu decydujący wpływ na treść uchwał zgromadzenia wspólników, podlega obowiązkowym ubezpieczeniom społecznym. Sąd Najwyższy, analizując art. 6 ust. 1 pkt 5 w związku z art. 8 ust. 6 pkt 4 ustawy o systemie ubezpieczeń społecznych, orzekł, że wspólnik taki nie podlega ubezpieczeniom społecznym na wskazanej podstawie prawnej. Orzeczenie to wyjaśnia, iż zakres obowiązkowych ubezpieczeń społecznych dotyczy jedynie wspólnika jednoosobowej spółki z o.o. Sąd podkreślił, że kluczowe jest ścisłe unormowanie tytułów podlegania ubezpieczeniom społecznym oraz niemożność kreowania dodatkowych tytułów podlegania, które nie są określone w ustawie. Orzeczenie to ma znaczące implikacje dla praktyki gospodarczej, podkreślając, iż decyzja o strukturze właścicielskiej spółki może mieć bezpośredni wpływ na obowiązki ubezpieczeniowe jej wspólników.

r.pr. Dariusz Śmiłek