Zakaz zbywania nieruchomości skarbowych lub samorządowych

Stosunkowo mało znanym zakazem dotyczącym obrotu nieruchomościami skarbowymi lub samorządowymi jest zakaz wynikający z art. 34 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami (ugn).

Zgodnie z tą regulacją zbycie nieruchomości nie może nastąpić, jeżeli toczy się postępowanie administracyjne dotyczące prawidłowości nabycia nieruchomości przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego. Przedmiotowy art. 34 ust. 3 ugn mówi o zbyciu gdzie w słowniczku ustawy (art. 4 pkt 3a) zbywanie definiowane jest jako dokonywanie czynności prawnych, na podstawie których następuje przeniesienie własności nieruchomości lub przeniesienie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej albo oddanie jej w użytkowanie wieczyste. Czytając przepis funkcjonalnie w mojej opinii zbyciem w rozumieniu tego przepisu będzie także ustanowienia takiego obciążenia nieruchomości (np. hipoteki, użytkowania lub zawarcia umowy dzierżawy z prawem pierwokupu), które w sensie ekonomicznym będzie prowadzić do takiego samego skutku jak przeniesienie własności.

Kolejnym pytaniem jest jakie sankcje przewidziane są za naruszenie tegoż zakazu. Otóż ustawa w art. 36 wskazuje, iż w przypadkach naruszenia przepisów art. 34 ust. 3 ugn Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego ponoszą odpowiedzialność na zasadach ogólnych. Oznacza to odpowiedzialność odszkodowawczą ze wszystkimi tego konsekwencjami (obowiązek udowodnienia szkody, jej wysokości i związku przyczynowego, terminy przedawnienia), a nie nieważność czynności prawnej podjętej mimo przewidzianego zakazu. Taka sankcja znacznie ogranicza skuteczne dochodzenie swych praw w przypadku „rozporządzenia” nieruchomością, której tytuł prawny Skarbu Państwa lub Gminy jest kwestionowany.

r.pr. D. Śmiłek

Waloryzacja odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość.

Często po wielu latach okazuje się, iż w ślad za wywłaszczeniem nieruchomości organ nie wypłacił odszkodowania. Powstaje pytanie jakie środki prawne przysługują w takiej sytuacji?

Otóż wedle art. 132 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami wysokość odszkodowania, ustalona w decyzji, podlega waloryzacji na dzień jego zapłaty. Przepis ten stanowi obecnie formalną podstawę do złożenia wniosku o waloryzację odszkodowania i jego wypłatę.

Jak się przyjmuje w orzecznictwie sądów administracyjnych zawarta w tym przepisie regulacja ma także zastosowanie do odszkodowania ustalonego na podstawie poprzednio obowiązujących przepisów o wywłaszczeniach, w tym w szczególności na podstawie przepisów ustawy z dnia 12 marca 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości oraz ustawy ustawie z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomość.

Co ważne warunkiem waloryzacji (rewaloryzacji) jest jednak stwierdzenie, iż odszkodowanie nie zostało wypłacone uprawnionemu – byłemu właścicielowi, bądź złożone do depozytu sądowego. Wykazanie przez organ w toku postępowania faktu wypłaty odszkodowania lub jego złożenia do depozytu sądowego skutkować będzie wydaniem decyzji o odmowie waloryzacji.

Złożenie wniosku o waloryzację nie jest ograniczone żadnym terminem ani nie ulega przedawnieniu. Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 25 czerwca 1996 r. IV SA 1118/97 Lex nr 47350: „1. Roszczenie pieniężne o wypłatę odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość stanowi roszczenie cywilnoprawne, jednakże z woli ustawodawcy o tym roszczeniu orzeka się w drodze decyzji w postępowaniu administracyjnym i to zarówno pod rządami ustawy z 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, jak i pod rządem obecnie obowiązującej ustawy z 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Skoro tak, to realizacji tego roszczenia z wszystkimi tego konsekwencjami, a więc przede wszystkim trybem postępowania i oceną wszystkich skutków prawnych ( wraz z instytucją przedawnienia ), należy dokonywać na podstawie przepisów materialnego prawa administracyjnego. 2. Na gruncie prawa administracyjnego o przedawnieniu roszczenia, ustalonego decyzją administracyjną, można mówić jedynie wtedy, gdy przepis prawa wyraźnie tak stanowi. Skoro więc zarówno ustaw a z 1985 roku, jak i ustawa z 1997 roku nie przewidują przedawnienia roszczenia o wypłatę odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość, to tym samym roszczenie to nie ulega przedawnieniu, jeżeli wysokość tego roszczenia ustalona została decyzją administracyjną. Jest to zrozumiałe, skoro wszelkie obowiązki, nałożone decyzją administracyjną, podlegają wykonaniu niezależnie od upływu czasu, chyba że konkretny przepis prawa stanowi inaczej.”

 r.pr. D. Śmiłek

Sprzedaż nieruchomości na raty

Pomimo, iż regulacja kodeku cywilnego przewiduje sprzedaż na raty ale jedynie w zakresie działalności przedsiębiorstwa i w odniesieniu do rzeczy ruchomej (art. 583 § 1 Kodeksu cywilnego), to strony umowy sprzedaży nieruchomości w dowolnej konfiguracji (m.in. B2B, B2C, C2B) na zasadzie swobody umów mogą przewidzieć ratalną płatność ceny sprzedaży (art. 353¹ Kodeksu cywilnego), w szczególności w formie rat oprocentowanych. Ustawową możliwość sprzedaży nieruchomości na raty przewiduje wprost art. 70 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami gdzie stwierdza się, iż cena nieruchomości sprzedawanej w drodze bezprzetargowej lub w drodze rokowań może zostać rozłożona na raty, na czas nie dłuższy niż 10 lat.

Rozłożenie płatności ceny sprzedaży na raty oprocentowane lub nieoprocentowane może rodzić różne skutki podatkowe. W pierwszym przypadku istnieje ryzyko uznania zdarzenia rozłożenia na nieoprocentowane raty jako nieodpłatnego świadczenia. W drugim przypadku jeśli strony ustalą płatność ceny w formie oprocentowanych rat może zostać to zakwalifikowane jako usługa finansowa objęta podatkiem VAT (ale z niego zwolniona). Z punktu widzenia podatków dochodowych CIT i PIT transakcja taka z powyższym wyjątkiem będzie neutralna podatkowo gdyż przychodem z działalności gospodarczej jest przychód należny bez względu na termin jego wymagalności gdzie w przypadku odsetek od rat oprocentowanych podlegają one opodatkowaniu i zaksięgowaniu w momencie ich otrzymania.

Sama umowa sprzedaży na raty przenosi własność nieruchomości z chwilą jej zawarcia co oznacza dopuszczalność dokonywania amortyzacji podatkowej takiej nieruchomości bez względu na płatne później raty.

r.pr. D. Śmiłek