Źródłem szkody jest decyzja dekretowa a nie o sprzedaży lokali

W razie stwierdzenia nieważności decyzji administracyjnej utrzymującej w mocy decyzję odmawiającą ustanowienia na rzecz byłego właściciela nieruchomości prawa użytkowania wieczystego na tej nieruchomości na podstawie przepisów dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (Dz. U. Nr 50, poz. 279 ze zm.), źródłem poniesionej przez niego (następców prawnych) szkody nie jest decyzja wydana z naruszeniem prawa, zezwalająca na sprzedaż lokali w budynku położonym na tej nieruchomości (uchwała Sądu Najwyższego w składzie siedmiu sędziów z dnia 28.03.2018r. sygn. akt III CZP 46/17).
Skutkiem tej uchwały będzie możliwość skutecznego podniesienia zarzutu przedawnienia przez Skarb Państwa w procesie odszkodowawczym opartym o art. 160 k.p.a., który wprowadzał 3- letni termin przedawnienia liczony od ostateczności decyzji stwierdzającej nieważność. W przypadku zatem gdy najpierw uzyskano nieważność odmowy ustanowienia użytkowania wieczystego (co na nowo otwierało możliwość rozpoznania wniosku dekretowego), a następnie podjęto starania o uchylenie decyzji sprzedażowych co lokali, to 3 letni termin biegł od dnia ostateczności stwierdzenia nieważności decyzji dekretowej a nie decyzji ustanawiającej własność lokalu.
r.pr. D. Śmiłek
Reklamy

Duża ustawa reprywatyzacyjna cz. 4

Z tego wpisu dowiesz się:

  1. jak ustalana będzie wartość prawa do rekompensaty (pdr);
  2. w jakiej formie będzie można zrealizować pdr;
  3. jaka będzie jego wysokość.

Podstawą do ustalania wartości pdr będzie zgodnie z Projektem ustawy reprywatyzacyjnej wartość nieruchomości przejętej, w tym wartość budynków, ich części, w tym lokali oraz innych urządzeń stanowiących część składową nieruchomości albo przejętych wraz z nieruchomością przejętą.

Punktem odniesienia dla oceny wartości nieruchomości przejętej będzie data jej przejęcia. Takie podejście oznacza, iż np. jeśli nieruchomość została przejęta na podstawie dekretu o reformie rolnej z 1944r., który zaczął obowiązywać od dnia 06.09.1944 r. to dla wyceny nieruchomości istotny będzie stan nieruchomości na tę datę.

Istotnym założeniem dot. podejścia do wyceny przejętych nieruchomości będzie uwzględnianie co do zasady także obciążeń, których była przedmiotem na dzień przejęcia. Projekt jednocześnie wprowadza zasadę, iż pdr nie przysługuje, jeżeli wartość obciążeń będzie równa lub przewyższała będzie wartość nieruchomości przejętej w dniu przejęcia.

Jeśli chodzi o metodę to wartość nieruchomości przejętej oblicza się według cen albo kosztów odtworzenia na dzień sporządzenia wyceny, gdzie wartość obciążeń obliczać się będzie według ich wartości w chwili przejęcia nieruchomości w stosunku do wartości nieruchomości w dniu przejęcia. Projekt zatem różnicuje chwilę na którą należy przyjąć wartość cen i wartość obciążeń.

Pdr będzie mogło być realizowane w jednej z następujących form:

  1. zaliczenia wartości nieruchomości przejętej na poczet:
    1. ceny sprzedaży nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego,
    2. opłaty za przekształcenie użytkowania wieczystego we własność nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego n podstawie odrębnych przepisów;
  2. świadczenia pieniężnego (zadośćuczynienia pieniężnego) wypłacanego ze środków Funduszu Rekompensacyjnego;
  3. obligacji skarbowych.

Wartość pdr realizowanego w formach zaliczenia ceny, opłaty za przekształcenie lub wypłaty świadczenia pieniężnego wynosić będzie 20% wartości nieruchomości przyjętej (po uwzględnieniu obciążeń). W przypadku gdy pdr będzie realizowane poprzez obligacje skarbowe jego wartość wynosić będzie odpowiednio 25%.

 

r.pr. D. Śmiłek

Zaliczenie nakładów na poczet opłaty za użytkowanie wieczyste

Z tego wpisu dowiesz się:

  1. Jakie nakłady możesz zaliczać na poczet opłaty za użytkowanie wieczyste;
  2. Jak ustalać wartość nakładów;
  3. Na jaką konkretnie kwotę zaliczać nakłady;
  4. W ramach jakiej procedury to robić;
  5. Czy możesz potrącić nakłady z opłatą roczną.

Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami przewidują możliwość zaliczenia wartości nakładów dokonanych przez użytkownika wieczystego na poczet opłat rocznych z tytułu ustanowienia tego prawa.

Jakie nakłady można zaliczać.

Co do zasady zwrot użytkownikowi wieczystemu wartości nakładów poniesionych na użytkowaną nieruchomość dotyczy:

  1. Nakładów poczynionych w związku z budową urządzeń infrastruktury technicznej lub
  2. Nakładów koniecznych wpływających na cechy techniczno-użytkowe gruntu, o ile w ich następstwie wzrosła wartość nieruchomości gruntowej.

Charakter nakładów na nieruchomość ma zatem decydujące znaczenie dla możliwości ich zaliczenia na opłatę z tytułu użytkowania wieczystego. Co ważne nakłady skutkujące zmianą cech techniczno – użytkowych gruntu mogą być zaliczone tylko wtedy jeśli były konieczne, a ich wykonanie spowodowało wzrost wartości nieruchomości. W szczególności może tu chodzić o nakłady polegające na pracach zmiennych polepszających warunki gruntowo-wodne, lub podnoszące nośność gruntu, względnie prace zmierzające do niwelacji gruntu lub rekultywacji  dzikich wysypisk śmieci.

Takich warunków nie wprowadza się w przypadku nakładów powiązanych z budową infrastruktury technicznej zaliczalnych na opłatę bezwarunkowo po ich udokumentowaniu. Przez budowę urządzeń infrastruktury technicznej rozumie się przy tym budowę drogi oraz wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych. Jednakże przepisy wprowadzają pewne ograniczenie tj. wymóg aby urządzenia infrastruktury technicznej były sfinansowane ze środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi. Tym samym z katalogu nakładów podlegających zaliczeniu na opłatę z tytułu użytkowania wieczystego wyłączone są od dnia 23.08.2017 r. nakłady poniesione na budowę infrastruktury technicznej wyłącznie ze „środków własnych” użytkownika wieczystego innymi słowy inwestycje prywatne w infrastrukturę techniczną realizowane bez udziału środków publicznych. Co istotne do spraw wszczętych i niezakończonych do dnia 23.08.2017 dot. aktualizacji stosuje się poprzednie zasady, które umożliwiały zaliczenie nakładów bez względu na źródło ich finansowania.

Jak ustalać wartość nakładów.

 Wartość nakładów stanowi iloczyn dwóch wartości tj:

  1. różnicy wartości nieruchomości uwzględniającej jej stan po dokonaniu nakładów i wartości nieruchomości uwzględniającej jej stan przed dokonaniem tych nakładów, przy czym: a/ przy określaniu wartości nakładów według zasad rynkowych, dla ustalenia różnicy wartości nieruchomości określa się jej wartość rynkową; b/ przy określaniu wartości nakładów według zasad kosztowych, dla ustalenia różnicy wartości nieruchomości określa się jej wartość odtworzeniową;
  2. procentowego udziału użytkownika wieczystego w kosztach budowy poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej.

Zasady te obowiązują także przy ustalaniu wartości nakładów koniecznych.

Na jaką kwotę zaliczać nakłady.

Wartość nakładów nie zalicza się na poczet całej opłaty rocznej z tytułu użytkowanie wieczystego a jedynie na poczet różnicy między opłatą zaktualizowaną a opłatą dotychczasową.

 Jak dochodzić zaliczenia nakładów.

Jeśli chodzi o procedurę związaną z możliwością zaliczenia nakładów na poczet opłaty za użytkowanie wieczyste dokonuje się to wyłącznie w ramach postępowania o aktualizację opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Co więcej:

  1. Nie ma przeszkód, aby użytkownik wieczysty złożył wniosek ze wskazaniem poniesionych nakładów w każdym czasie, jednak skuteczność taki wniosek uzyska dopiero w chwili przystąpienia do aktualizacji opłaty przez właściciela nieruchomości;
  2. Odpowiedni wniosek dot. zaliczenia nakładów może być również złożony na każdym etapie postępowania w przedmiocie aktualizacji opłaty rocznej, jako że żaden przepis nie określa terminu jego złożenia;
  3. Właściciel nieruchomości jest związany wnioskiem o zaliczenie nakładów i obowiązany jest uwzględnić udokumentowane nakłady na poczet różnicy pomiędzy opłatą poprzednią a opłatą aktualizowaną;
  4. Wniosek o zaliczenie nakładów podlega badaniu przez rzeczoznawcę majątkowego, który określa wartość nakładów.

Co ważne przepisy obowiązujące od dnia 23.08.2017 umożliwiają zaliczenie na poczet opłat za użytkowanie wieczyste także nierozliczonych przez aktualizacją opłat, co w poprzednim stanie faktycznym nie było możliwe gdyż przepisy stanowiły wtedy, iż zaliczenie nakładów dotyczyło tylko takich nakładów, które zostały poniesione po dniu dokonania ostatniej aktualizacji.

Dopuszczalność potrącenia wierzytelności z tytułu nakładów

 Z uwagi posługiwanie się przez przepisy zwrotem „w przypadku aktualizacji” nie jest dopuszczalne złożenie przez użytkownika wieczystego jednostronnego oświadczenie o potrąceniu (potrącenie ustawowe) wartości nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego na infrastrukturę techniczną lub nakładów koniecznych. Jedyną dopuszczalną formą oświadczenia użytkownika wieczystego jest zgłoszenie swojego roszczenia w ramach  procedury aktualizacji opłat i tylko w tym postępowaniu roszczenie takie może być uwzględnione.

r.pr. D. Śmiłek

Duża ustawa reprywatyzacyjna cz. 3

Ten wpis poświęcony jest kwestii uregulowania przez Projekt prawa do rekompensaty (dalej: pdr) w odniesieniu do „gruntów warszawskich”.

Jak była mowa we wcześniejszych wpisach aby uzyskać pdr nieruchomość będzie musiała być zakwalifikowana jako „nieruchomość przejęta”. Do katalogu takich nieruchomości Projekt zalicza m.in. nieruchomość, której nabycie własności lub udziału we współwłasności nieruchomości przez Skarb Państwa lub przez inną osobę prawną prawa publicznego nastąpiło na podstawie dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (dalej: dekret warszawski).

Co istotne w odniesieniu do gruntów warszawskich pdr będzie przysługiwało jeśli były właściciel lub współwłaściciel nie nabył: 1/prawa własności czasowej (użytkowania wieczystego) 2/roszczenia o ustanowienie takiego prawa; 3/ prawa do gruntu zamiennego 4/ roszczenia odszkodowawczego w przypadku braku uwzględnienia wniosku o własność czasową; 5/ roszczenia o odszkodowanie za budynki. Takie ukształtowanie pdr powoduje, iż wnioski będą mogły obejmować także nieruchomości co do których:

  1. wnioski o własność czasową nie zostały złożone lub zostały złożone z przekroczeniem 6 miesięcznego terminu;
  2. właściciel nie posiadał nieruchomości warszawskiej;
  3. wydano decyzję o odmowie ustanowienia użytkowania wieczystego za wyjątkiem wydania decyzji odmownej wskutek otrzymania odszkodowania na podstawie układów indemnizacyjnych (umów z innymi Państwami);
  4. nie dokonano zwrotu, a prawo do odszkodowania za przejętą nieruchomość warszawską wygasło na podstawie przepisów ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości niezależnie od tego, czy do dnia 31 grudnia 1988 r. zgłosiła wniosek o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.

 Jest to więc rozszerzenie obecnego zakresu nieruchomości warszawskich za które można będzie uzyskać rekompensatę.  

Ważnym elementem projektu jest założenie, iż złożenie wniosku o przyznanie pdr przez osoby, które nabyły roszczenie o ustanowienie prawa użytkowania wieczystego (postępowania w toku dot. rozpoznania wniosku o własność czasowa) jest równoznaczne ze zrzeczeniem się praw lub roszczeń na podstawie dekretu, w tym roszczeń odszkodowawczych.

Pdr w żadnym przypadku nie będzie przysługiwać nabywcy prawa lub roszczenia na podstawie art. 7 ust. 1 dekretu warszawskiego, który w dniu przejęcia nieruchomości nie był jej właścicielem lub współwłaścicielem albo nie jest jego zstępnym (dzieci, wnuki, prawnuki) lub wstępnym.  Zatem jak czytamy w uzasadnieniu Projektu ustawa wyklucza  możliwość uzyskania
rekompensaty przez tych, którzy nie spełniają kryteriów podmiotowych (a zatem w szczególności tzw. handlarzy roszczeń).

Kolejny wpis będzie poruszał problematykę wyceny pdr i zasad ustalania jego wartości.

 

r.pr. D. Śmiłek

Mało czasu na przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności na starych i tańszych warunkach.

Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we własność obecnie toczy się w trybie postępowania administracyjnego. W związku z przekształceniem pojawią się następujące wątpliwości:

  1. Czy takie przekształcenie co do zasady jest opłacalne oraz jakie koszty są związane z takim przekształceniem i czy opłatę z tego tytułu można rozłożyć na raty.
  2. Czy w przypadku lokali w budynkach na gruntach oddanym w użytkowanie wieczyste na przekształcenie muszą zgodzić się na wszyscy właściciele mieszkań.
  3. Czy data nabycia lokalu ma znaczenia dla skuteczności wniosku o przekształcenie.
  4. W zakresie gruntów warszawskich dochodzi kwestia projektu dużej ustawy reprywatyzacyjnej i kwestii przekształcenia na dalsze niezrealizowane dotychczas roszczenia do innych gruntów.

Na to wszystko nakłada się kwestia uchwalenia nowej ustawy dot. przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności (projekt ustawy o przekształceniu współużytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe we współwłasność gruntów dostępny pod tym linkiem), której uchwalenie będzie skutkować umorzeniem postępowania prowadzonych na podstawie dotychczas obowiązujących przepisów.

Niniejszy wpis zawiera odpowiedzi na powyższe pytania.

 

OPŁACALNOŚĆ, OPŁATY ZA PRZEKSZTAŁCENIE, ROZŁOŻENIE NA RATY

Naturalnie uzyskanie prawa własności zamiast użytkowania wieczystego jest dużo bardziej korzystne. Po przekształceniu prawa odpada obowiązek uiszczania opłat rocznych. Ponadto prawo własności jest prawem bezterminowym a użytkowanie wieczyste jest prawem ustanowionym na określony czas i w pewnych przypadkach umowa o ustanowieniu użytkowania wieczystego może zostać rozwiązana przez właściciela gruntu, chociaż w przypadkach dot. oddania gruntu na cele mieszkaniowe w praktyce nie spotkałem się z takim przypadkiem. Dlatego jeśli istnieje możliwość przekształcenia prawa użytkowania wieczystego we własność należy z niej skorzystać.

Co do zasady opłata z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości stanowi różnicę wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej i wartości prawa użytkowania wieczystego, które w operacie szacunkowym określa rzeczoznawca majątkowy.

W przypadku gdy z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości występuje osoba fizyczna (lub jej następca prawny) będąca w dniu 13 października 2005 r. użytkownikiem wieczystym nieruchomości, w przypadku gdy prawo to uzyskała:

  1. w zamian za wywłaszczenie lub przejęcie nieruchomości gruntowej na rzecz Skarbu Państwa na podstawie innych tytułów, przed dniem 5 grudnia 1990 r.
  2. na podstawie 7 dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (dekret Bieruta dot. gruntów warszawskich);
  3. przekształcenie następuje nieodpłatnie. Podobne zasady tak co do warunków jak również nieodpłatności odnoszą się gdy wnioskodawcą jest spółdzielnia mieszkaniowa lub jej następca prawny.

Ustawa obecnie reguluje dwa przypadki tzw. bonifikaty ustawowej to jest:

  1. W odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa osobom fizycznym, które prawo użytkowania wieczystego uzyskały przed dniem 5 grudnia 1990 r., oraz ich następcom prawnym, organ właściwy do wydania decyzji udziela, na ich wniosek, 50 % bonifikaty od opłaty za przekształcenie;
  2. W odniesieniu do nieruchomości lub jej części wpisanej do rejestru zabytków, opłatę za przekształcenie, obniża się o 50 %.

Co ważne w zakresie gruntów w Warszawie na podstawie uchwały Rady m.st. Warszawy nr L/1217/2017 z dnia 08.06.02017 „Wyraża się zgodę na udzielenie 95-proc. bonifikaty osobom fizycznym i spółdzielniom mieszkaniowym od opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi lub garażami” (uchwała dostępna tutaj). Uchwała ta dotyczy jednakże tylko osób fizycznych osób fizycznych i spółdzielni mieszkaniowych od opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi lub garażami. Wysokość bonifikaty nie jest uzależniona od długości okresu posiadania mieszkania lub nieruchomości. Na razie uchwała ta obowiązuje ale obecnie w Radzie Ministrów procedowany jest projekt ustawy o przekształceniu współużytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe we współwłasność gruntów. Jeśli projekt ten zostanie uchwalony przez Sejm i Senat a ustawa podpisana przez Prezydenta postępowania wszczęte przez m.st. Warszawy zostaną umorzone. Projekt przewiduje „tzw. opłatę przekształceniową”, która jest równa aktualnej opłacie rocznej za użytkowanie wieczyste. Jeśli zatem ustawa weszła by w życie przekształcenie byłoby droższe niż obecnie.

W przypadku np. Wrocławia obowiązuje uchwała Rady Miejskiej Wrocławia nr XVIII/355/11z dnia 17 listopada 2011 r. (link) która przewiduje co do zasady udzielenie jedynie osobom fizycznym bonifikaty od opłaty z tytułu przekształcenia prawa  użytkowania wieczystego w prawo własności w wysokości 90 % w przypadku nieruchomości zabudowanych na cele wyłącznie mieszkaniowe, bądź przeznaczonych pod taką zabudowę, gdy użytkowanie wieczyste zostało ustanowione przed dniem 1 stycznia 1993 r., oraz 50% bonifikaty, gdy użytkowanie wieczyste ustanowione zostało w dniu  1 stycznia 1993 r. i później.

Opłatę z tytułu przekształcenia, na wniosek użytkownika wieczystego rozkłada się, na raty, na czas nie krótszy niż 10 lat i nie dłuższy niż 20 lat, chyba że wnioskodawca wystąpi o okres krótszy niż 10 lat następującymi zastrzeżeniami:

  1. Nieuiszczona część opłaty, rozłożonej na raty podlega oprocentowaniu przy zastosowaniu stopy procentowej równej stopie redyskonta weksli stosowanej przez Narodowy Bank Polski;
  2. Wierzytelność z tytułu pozostałej części opłaty za przekształcenie podlega zabezpieczeniu hipoteką przymusową na nieruchomości objętej przekształceniem prawa użytkowania wieczystego w prawo własności gdzie w przypadku przekształcenia udziału w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości, związanego z odrębną własnością lokalu, hipoteka przymusowa obciąża nieruchomość lokalową osoby, na rzecz której nastąpiło przekształcenie.

 

ZGODA WSZYSTKICH WSPÓŁUŻYTKOWNIKÓW WIECZYSTYCH

Istnienie współużytkowania wieczystego powstałego w wyniku ustanowienia odrębnej własności lokalu oznacza, że z żądaniem przekształcenia muszą – co do zasady – wystąpić wszyscy współużytkownicy wieczyści. Oznacza to, że w przypadku, gdy dana nieruchomość gruntowa jest we współużytkowaniu kilku osób będących właścicielami lokali wchodzących w skład tej nieruchomości, wniosek o przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności przedmiotowej nieruchomości muszą złożyć wszyscy jej współużytkownicy wieczyści. Jednak o tej zasady jest wyjątek tj. z żądaniem przekształcenia mogą również wystąpić współużytkownicy wieczyści, których suma udziałów wynosi co najmniej połowę. Jeżeli jednak w takiej sytuacji (tj. wystąpienia z wnioskiem przez osobę posiadającą co najmniej 50 % udziałów) co najmniej jeden współużytkownik wieczysty zgłosi sprzeciw wobec złożonego wniosku o przekształcenie, właściwy organ zawiesi postępowanie. W takiej sytuacji wnioskujący o przekształcenie mogą zwrócić się do sądu o rozstrzygnięcie w tym przedmiocie – w tym przypadku (mówią potocznie) wydanie zgody na przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności.

Co do zasady możliwość przekształcenia dotyczy tylko tych użytkowników wieczystych, których prawo istniało w dniu w dniu 13 października 2005 roku. Wyjątek od tej zasady dot.:

  1. użytkowników wieczystych tzw. gruntów warszawskich (np. ustanowienie użytkowania wieczystego lub otrzymanie lokalu w wyniku rozpoznania wniosku dekretowego) oraz
  2. nieruchomości wspólnych obejmujących prawo użytkowania wieczystego, w których udział mają właściciele lokali.

W takiej sytuacji można wystąpić o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości również, gdy prawo użytkowania wieczystego lub udział w tym prawie uzyskano po dniu wejścia w życie ustawy czyli po dniu 13 października 2005 r..

WPŁYW NA PROJEKTOWANE PRAWO DO REKOMPENSATY

Kwestia przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności pozostaje bez wpływu na roszczenia związane z brakiem zwrócenia pozostałych nieruchomości warszawskich.

Z powyższego wynika, iż aby korzystnie przekształcić prawo użytkowania wieczystego w prawo własności należy niezwłocznie złożyć odpowiedni wniosek.

r.pr. D. Śmiłek

Duża ustawa reprywatyzacyjna cz. 2

Tym wpisem kontynuuję temat projektu dużej ustawy reprywatyzacyjnej a zagadnieniem na dziś będzie charakter prawny „prawa do rekompensaty” (dalej: pdr).

Projekt definiuje pdr jako prawo do otrzymania świadczenia związanego z uregulowaniem stanu prawnego przejętej nieruchomości. Z takiej definicji wynika zatem po pierwsze, iż prawo do rekompensaty nie jest odszkodowaniem co oznacza, iż nie niweluje ono uszczerbku majątkowego ale zostaje przyznane w związku z doznaniem krzywdy za przejęte mienie, co oznacza iż rekompensuje się szkodę niemajątkową. Po drugie prawo to swoim zakresem obejmuje jedynie nieruchomości przejęte (pojęcie nieruchomości przejętej zostało wyjaśnione w tym wpisie) – prawo to nie będzie zatem obejmować gruntów rolnych przejętych na podstawie dekretu PKWN z 1944 r. bez przyznania odszkodowania. Po trzecie wreszcie przyznanie tego prawa związane jest z uregulowaniem stanu prawnego nieruchomości przejętej co oznacza w praktyce zrzeczenie się i wygaśnięcie wszelkich praw do znacjonalizowanej nieruchomości. Po czwarte pdr przysługuje jedynie osobom fizycznym, które w dniu przejęcia nieruchomości były właścicielami (współwłaścicielami) nieruchomości, posiadały obywatelstwo polskie, a także ich małżonkom, a także następcom prawnym, o ile są rodzicami (wstępnymi) lub dziećmi, wnukami (zstępnymi) dawnych właścicieli. W przypadku współwłasności nieruchomości w chwili przejęcia albo wspólności spadku, o rekompensatę mogą ubiegać się współuprawnieni w odpowiedniej części ułamkowej (dawni współwłaściciele albo ich współspadkobiercy mogą ubiegać się o rekompensatę w zakresie odpowiadającym ich udziałom). Przy uwzględnieniu tej przesłanki z kręgu osób uprawnionych do pdr wyłączeni są spadkobiercy ustawowi w linii bocznej (np. bratanek, siostrzenica) oraz spadkobiercy testamentowi inni niż zstępni (np. małżonek, dzieci, wnuki oraz wstępni (np. rodzice). Jeżeli zatem właściciel nieruchomości zmarł bezdzietnie to zgodnie z projektem pdr nie przysługuje jego obecnym spadkobiercom.

Istotną cechą projektowanego pdr jest jego niezbywalność i niepodzielność. Takie ukształtowanie pdr powoduje brak możliwości jego sprzedania lub darowania na rzecz innej osoby tak w całości jak również co do określonej części. Natomiast w sytuacji gdy prawo przysługiwało kilku osobom to w razie wygaśnięcia udziału w pdr (np. śmierci osoby uprawnionej, która zmarła bezdzietnie) udział ten nie podlega przyrostowi na korzyść innych osób uprawnionych lub współuprawnionych. Swego rodzaju wyłomem od zasady niezbywalności jest wprowadzana przez projekt możliwość „wskazania” osoby współuprawnionej lub współspadkobiercy albo współspadkobierców uprawnionych co ma się odbywać co do zasady przez złożenie oświadczenia z podpisem notarialnie poświadczonym.

Ponadto pdr jest dziedziczne z ograniczeniami dot. jego przysługiwania małżonkowi oraz zstępnym i wstępnym byłego właściciela lub współwłaściciela.

Pdr przysługuje tylko w przypadku terminowego złożenia wniosku a ten został określony jako rok od dnia wejścia w życie projektowanej ustawy.

Pdr nie przysługuje, jeżeli przed dniem wejścia w życie projektowanej ustawy na podstawie prawomocnego wyroku sądowego lub na podstawie ostatecznej decyzji administracyjnej nieruchomość przejęta została zwrócona albo w zamian za jej przejęcie były właściciel lub inna osoba uprawniona otrzymała odszkodowanie na podstawie odrębnych przepisów.

W podsumowaniu stwierdzić należy, iż obecne kształt pdr w istotny sposób ograniczy krąg osób uprawnionych do otrzymania rekompensaty wyłączając z niego chociażby nabywców roszczeń oraz osoby spokrewnione w linii bocznej. Ponadto w  sposób istotny modyfikuje ustawowy porządek dziedziczenia ustawowego ograniczając go tylko do małżonka, zstępnych i wstępnych.

W kolejnym wpisie zostanie opisana kwestia uregulowania przez Projekt pdr w odniesieniu do szczególnej pod względem prawnym kategorii gruntów tj. nieruchomości warszawskich.

r.pr. D. Śmiłek

Wygaśnięcie użytkowania wieczystego nie wpływa na prawo odrębnej własności lokalu

W obecnej rzeczywistości prawnej wiele inwestycji mieszkaniowych posadowionych jest na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste. Z uwagi na fakt, iż prawo użytkowania wieczystego funkcjonuje w polskim prawie od lat 60 XX wieku mogą zdarzać się sytuacje gdzie prawo to wygaśnie wskutek upływu terminu.

W takim przypadku pojawia się pytanie co z odrębną własnością lokalu w budynku posadowionych na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste w przypadku wygaśnięcia tego prawa. Pytanie o treści: „Czy upływ terminu, na jaki zostało ustanowione prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, na której znajduje się budynek wielolokalowy, powoduje wygaśnięcie prawa odrębnej własności lokalu w tym budynku (art. 235 § 2 k.c. w zw. z art. 3 ust. 1 i art. 4 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali – Dz.U. z 2015 r. poz. 1892) ​znalazło odpowiedź w uchwale składu 7 sędziów Sądu Najwyższego z dnia 25 sierpnia 2017 r. (sygn. akt III CZP 11/17) zgodnie z którą:Upływ terminu, na który zostało ustanowione prawo użytkowania wieczystego gruntu, nie powoduje wygaśnięcia prawa odrębnej własności lokalu znajdującego się w budynku położonym na tym gruncie.”

Uchwała ta będzie mieć niebagatelne znaczenie dla obecnych lokatorów posiadających lokale na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste gdyż wygaśnięcie tego prawa nie spowoduje utraty praw do lokalu.

r.pr. D. Śmiłek