Banki w opałach. Czy kredyty udzielone konsumentom bez zdolności kredytowej są nieważne?

Jak się okazuje, trwająca od 2019 roku seria niekorzystnych dla Banków rozstrzygnięć Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej i Sądu Najwyższego wcale nie musi się skończyć. Choć większość składających się na nią orzeczeń dotyczy tzw. „kredytów frankowych”, to tym razem potencjalnie zainteresowany orzeczeniem w przedmiocie zagadnienia prawnego, skierowanego do Sądu Najwyższego przez SO w Poznaniu, może być każdy konsument, który nie posiadał zdolności kredytowej w dacie zawarcia umowy lub którego zdolność kredytowa nie została poprawnie zbadana.

Ustalono, że Bank udzielił kredytu w wysokości 24 tys. zł na 6 lat, przy czym miał on finansować spłatę kredytu wcześniej udzielonego przez ten sam Bank, a pozostała część przeznaczona była na cele konsumpcyjne. Z uwagi na to, że Kredytobiorca zaprzestał spłaty rat, Bank wypowiedział umowę, a gdy dłużnik nie spłacił należnej kwoty, wystąpił z pozwem. Sąd I instancji stwierdził, że umowa została ważnie zawarta pomimo tego, że Kredytobiorca w chwili udzielania kredytu był niewypłacalny – uzyskiwał wynagrodzenie w wysokości ok. 1000 zł miesięcznie, wobec raty w wysokości 554 zł. Konsument dowodził, że zawarł umowę tylko dlatego, iż namówiła go do tego zatrudniona w Banku znajoma, zaś kredytodawca znał jego sytuację finansową i miał świadomość, że jest niewypłacalny. Stwierdził również, że kredyt wziął dla osoby trzeciej, a więc nie będącej kredytobiorcą. Sąd I instancji uwzględnił powództwo Banku stwierdzając, że naruszenie przez niego obowiązku wynikającego z art. 70 ust. 1 Prawo bankowe nie ma wpływu na ważność umowy kredytowej, a jedynie może być powodem nałożenia sankcji administracyjnych.

Natomiast Sąd Okręgowy, jako Sąd II Instancji powziął wątpliwości co do skutków tego naruszenia, wyrażone w zagadnieniu prawnym skierowanym do Sądu Najwyższego:
Czy naruszenie przez bank będący kredytodawcą obowiązku należytego zbadania zdolności kredytowej kredytobiorcy będącego konsumentem, na podstawie art. 9 ustawy z dnia 12 maja 2011 r. o kredycie konsumenckim (Dz. U. 2019/1083 t.j.) i art 70 ust. 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe (Dz. U. 2020/1896 t.j. ze zmianą) w zw. z art. 9 ust. 4 ustawy o kredycie konsumenckim oraz brak zdolności kredytowej konsumenta w dacie zawarcia umowy kredytu konsumenckiego skutkuje nieważnością umowy kredytu na podstawie art. 58 § 1 k.c. ewentualnie na podstawie art. 58 § 1 i 2 k.c.?

W uzasadnieniu postanowienia o skierowaniu zagadnienia prawnego do Sądu Najwyższego (sygn. w SN III CZP 2/21) argumentował, że zakaz udzielenia kredytu konsumentowi bez zdolności kredytowej odzwierciedla istotny cel
społeczno-gospodarczy polegający na ochronie tego konsumenta przed popadnięciem w spiralę zadłużenia, co rodzi zobowiązanie Banku do badania tej zdolności bez względu na status osoby ubiegającej się o kredyt, wysokość wnioskowanej kwoty, cel i charakter kredytu. Wskazał również, że Bank ma prawo
i obowiązek badać, czy kredytobiorca po otrzymaniu kredytu nie utracił zdolności kredytowej lub czy jego zdolność do spłaty kredytu nie jest zagrożona.

Przechodząc do argumentacji prawnej Sąd uznał, że w tej sprawie należy zbadać dwa aspekty ewentualnej nieważności umowy kredytu konsumenckiego:

– dotyczący niezgodnego ze stanem faktycznym celu umowy – Kredytobiorca twierdził przecież, że zawarcie umowy kredytu konsumenckiego nastąpiło na prośbę osoby trzeciej, oraz

– dotyczący uchybień Banku w procesie należytego badania zdolności kredytowej oraz zawarcia umowy pomimo jej braku.

Sąd podkreślił, że jedyne wyjątki od zasady nieudzielania kredytów osobom potencjalnie niewypłacalnym są wyraźnie wskazane w ustawie. Przywołał także inne wyroki sądów powszechnych i postawił tezę, iż w orzecznictwie przyjmuje się, że publicznoprawny charakter tego zakazu powoduje, że niesprawdzenie zdolności kredytowej konsumenta przez Bank lub zawarcie umowy kredytu po przeprowadzeniu analizy, której rezultatem jest stwierdzenie braku takiej zdolności, nie powoduje nieważności umowy kredytu. Jednocześnie wskazując, że niedopełnienie tego obowiązku może skutkować zastosowaniem wobec Banku sankcji w ramach nadzoru bankowego lub odpowiedzialnością karną za wykroczenie z art. 138c par. 1a kw.

Podsumowując zapatrywania prawne, SO w Poznaniu stwierdził, iż wykładnia art. 70 ust. 1 Prawo bankowe w zw. z art. 9 ustawy o kredycie konsumenckim dokonywana z uwzględnieniem brzmienia i celu dyrektywy Parlamentu Europejskiego i Rady 2008/48/WE z 23.4.2008 r. w sprawie umów o kredyt konsumencki oraz uchylającej dyrektywę Rady 87/102/EWG (Dz.Urz. UE L z 2008 r. Nr 133, s. 66 ze zm. i nast.) może prowadzić do wniosku, że brak zbadania albo nienależyte zbadanie zdolności kredytowej konsumenta przez Bank wywiera również skutek prywatnoprawny (cywilnoprawny) – a więc pomiędzy stronami umowy. Jak słusznie zauważył ani ustawa o kredycie konsumenckim, ani prawo bankowe, nie określają sankcji za naruszenie tych obowiązków przez Bank. Postawił tezę, że skutków cywilnoprawnych należy poszukiwać na gruncie art. 58 § 1 i 2 KC. Nawiasem warto wspomnieć, że jednocześnie Sąd zauważył, że jeśli przy zastosowaniu dyrektyw wykładni prawa nie byłoby możliwe stwierdzenie nieważności umowy, to z uwagi na brak innego przepisu pozwalającego na pełne zastosowanie dyrektywy w sprawie umów o kredyt konsumencki  (2008/48/WE), może to prowadzić do uznania, że nie doszło do implementacji dyrektywy w tym zakresie.

W ocenie Sądu II instancji uwzględniając prokonstytucyjną wykładnię art. 58 § 1 KC (opartą na art. 76 Konstytucji RP) ochrona konsumenta przemawia za tym, aby w takiej sytuacji wystarczyło jednostronne naruszenie normy bezwzględnie obowiązującej (art. 9 ustawy o kredycie konsumenckim, art. art. 70 ust. 1 Prawo Bankowe) skutkujące nieważnością umowy kredytu na podstawie art. 58 § 1 KC. Rozważając ewentualny zarzut naruszenia zasad współżycia społecznego przez Kredytobiorcę, który nieprawdziwie wskazał cel kredytu, stwierdził iż nawet uzasadniony zarzut nie znosi zakazu udzielenia kredytu z powodu braku zdolności kredytowej po stronie konsumenta, obowiązku należytego zbadania tej zdolności kredytowej, weryfikacji uzyskanych informacji oraz udzielenia konsumentowi rzetelnych informacji o braku zdolności kredytowej, które to skierowane są do instytucji bankowych.  

Na rozstrzygnięcie w przedmiocie tego pytania, prawdopodobnie będziemy musieli chwilę poczekać. Trafiło ono już do Sądu Najwyższego i oczekuje na wyznaczenie terminu posiedzenia. Niemniej, nie należy się spodziewać, by posiedzenie wyznaczono przed ponownie przełożonym, tym razem na 11 maja, posiedzeniem pełnego składu Izby Cywilnej Sądu Najwyższego, który rozstrzygać ma przedstawiony przez Pierwszą Prezes Sadu Najwyższego wniosek, zawierający 6 fundamentalnych pytań w sprawie kredytów frankowych.

r.pr. Dariusz Śmiłek

Sąd Najwyższy potwierdza zastosowanie teorii dwóch kondykcji

Początek 2021 roku, tak jak i cały poprzedni, przynosi korzystne wiadomości dla Kredytobiorców uwikłanych w kredyty indeksowane i denominowane do waluty obcej. Jak już sygnalizowałem we wcześniejszym wpisie (https://reprywatyzacjanieruchomosci.wordpress.com/2020/09/07/pytania-od-frankowiczow-trafiaja-do-sadu-najwyzszego/), okres ten powinien przynieść odpowiedzi na większość pytań, które pozostają kontrowersyjne w temacie kredytów frankowych. Wątpliwości dotyczą m.in. wyboru pomiędzy opisanymi w w/w tekście teoriami – dwóch kondykcji oraz salda – a także wzajemnych rozliczeń stron, przedawnienia roszczeń czy ewentualnego roszczenia z tytułu wynagrodzenia za korzystanie z kapitału, którym Banki częstokroć straszyły klientów. Karty zaczynają pojawiać się na stole, a w rolę krupiera w tym rozdaniu wciela się Sąd Najwyższy.

Dnia 16 lutego 2021r. w sprawie o sygn. III CZP 11/20 Sąd Najwyższy wydał uchwałę w przedmiocie wyboru pomiędzy przywołanymi teoriami. Sąd pytający zwrócił się o wyjaśnienie, czy w przypadku uznania umowy kredytu indeksowanego za nieważną na skutek zawarcia w niej klauzul abuzywnych, gdy bezpodstawne wzbogacenie ma miejsce po obu stronach umowy, Kredytobiorca może skutecznie domagać się od banku zwrotu świadczenia w postaci rat kapitałowo-odsetkowych zapłaconych w walucie polskiej lub w walucie obcej,  nawet w sytuacji gdy nie doszło do zwrotu przez kredytobiorcę wypłaconej przez bank kwoty kredytu w nominalnej wysokości? (np. gdy kwota dotychczas dokonanych spłat jest niższa aniżeli udzielonego i wypłaconego w PLN kredytu). Ujmując to pytanie bardziej zwięźle, można by zapytać: Czy teoria dwóch kondykcji nadaje się do zastosowania w sprawach frankowych?

Dotychczas, Sądy często powołując się na względy słuszności, odmawiały uznania roszczeń kredytobiorców, którzy domagali się zwrotu wszystkich wpłaconych rat, wobec przedawnionego wg. przepisów ogólnych roszczenia Banku. Niemniej zdaniem SN spory związane z umową kredytową zawierającą abuzywne klauzule skutkujące stwierdzeniem nieważności tejże umowy, powinny być rozwiązywane przy zastosowaniu teorii dwóch kondykcji. Oznacza to, że Kredytobiorca, który w wykonaniu umowy kredytu, dotkniętej nieważnością, spłacał kredyt, ma roszczenie o zwrot spłaconych środków pieniężnych jako świadczenia nienależnego (art. 410 § 1 w związku z art. 405 k.c.) niezależnie od tego, czy i w jakim zakresie jest dłużnikiem banku z tytułu zwrotu nienależnie otrzymanej kwoty kredytu.

Stwierdzenie nieważności umowy kredytu oznacza, że kredyt jest nieważny od samego początku tj. od momentu jego zawarcia, a strony powinny sobie zwrócić wzajemnie udzielone świadczenia. Wówczas powstają dwa niezależne roszczenia: Banku – o zwrot kwoty udzielonego kredytu oraz Kredytobiorcy – o zwrot dokonanych spłat rat kapitałowych oraz innych kosztów poniesionych w związku z umową (ubezpieczenie, prowizja itp.). Jak stwierdził Sąd Najwyższy teoria salda nie powinna być stosowana, ponieważ nie istnieje żaden przepis uprawniający Sąd do wyręczania Banków i stosowania tego rozwiązania z własnej inicjatywy.

Jak się jednak okazuje, nie ma beczki miodu bez łyżki dziegciu. Sąd Najwyższy jednoznacznie opowiedział się za możliwością zastosowania przez Bank prawa do zatrzymania otrzymanego świadczenia dopóki kredytobiorca nie zaoferuje swojego świadczenia, co wynika z art. 497 w związku z art. 496 k.c, który wprowadza normę prawną stanowiącą, że jeżeli wskutek nieważności umowy wzajemnej strony mają dokonać zwrotu świadczeń wzajemnych, każdej z nich przysługuje prawo zatrzymania, dopóki druga strona nie zaofiaruje zwrotu otrzymanego świadczenia albo nie zabezpieczy roszczenia o zwrot. Podobnie pozytywnie odniesiono się do możliwości dokonania potrącenia przez Bank.

SN wypowiedział się również w sprawie przedawnienia wzajemnych roszczeń. Niestety, niektóre stwierdzenia w tym temacie winny cechować się większą dokładnością. Stwierdzono, że termin przedawnienia roszczeń o zwrot nienależnie spełnionych świadczeń (zarówno Kredytobiorcy jak i Banku) może rozpocząć bieg dopiero po podjęciu przez kredytobiorcę-konsumenta wiążącej (świadomej, wyraźnej i swobodnej) decyzji w tym względzie. Dopiero bowiem wtedy można przyjąć, że brak podstawy prawnej świadczenia stał się definitywny, a strony mogły zażądać skutecznie zwrotu nienależnego świadczenia. Termin przedawnienia dla kredytobiorcy liczymy zatem od podjęcia przez niego decyzji o domaganiu się zwrotu świadczenia nienależnego. Jednocześnie SN podkreślił, że termin przedawnienia roszczeń banku z całą pewnością nie będzie liczony od momentu uruchomienia kredytu  – nie wskazując innego dokładnego momentu. Można domniemywać, że Kredytobiorcy staną na stanowisku, iż termin ten rozpoczyna się wraz z wezwaniem Banku do zapłaty. Natomiast w interesie Banków jest, by termin ten rozpoczął swój bieg jak najpóźniej – po uprawomocnieniu się wyroku.

Tym nie mniej, powyższa uchwała nie stoi na przeszkodzie żądaniu ustalenia, że umowa jest nieważna bez żadnych dalej idących roszczeń kredytobiorców lub wraz z orzeczeniem zapłaty kwoty równej nadpłacie w stosunku do nominalnej kwoty udzielonego kredytu (kwota dokonanych spłat w PLN – kwota wypłaconego kredytu w PLN). Należy jednak pamiętać, iż skoro bank wypłacił kwotę w PLN może on żądać tylko i wyłącznie kwot w PLN. Nie ma bowiem podstawy prawnej, która umożliwia zapłatę w walucie obcej za zobowiązania wyrażonego w PLN. Zatem, roszczenie banku o zwrot nienależnego świadczenia przysługuje tylko w tej walucie, w której świadczenie zostało spełnione, tj. wypłacane transze kredytu w PLN. Jednocześnie zwrotowi powinny podlegać wszystkie kwoty w CHF uiszczane przez Kredytobiorców na rzecz banku do 10 lat wstecz licząc od dnia złożenia powództwa w sądzie.

Należy pamiętać, że złożenie pozwu nie przekreśla możliwości zawarcia ugody. Ugoda zawarta po pozwaniu Banku oraz wynegocjowana przez doświadczoną kancelarię, będzie znacznie korzystniejsza aniżeli ugoda zawarta z inicjatywy banku. Ponadto, w takiej sytuacji Kredytobiorca zyskuje sądowe potwierdzenie nieważności umowy, co zapewnia spokój od innych roszczeń Banku w przyszłości.

Następny odcinek frankowej odysei miał mieć miejsce 25 marca, gdy pełny skład Izby Cywilna Sądu Najwyższego rozstrzygać miał przedstawiony przez Pierwszą Prezes Sadu Najwyższego wniosek, zawierający 6 fundamentalnych pytań, by wreszcie orzecznictwo w sprawach frankowych ujednolicić.  Sąd Najwyższy przedmiotowym wnioskiem zajmie się jednak 13 kwietnia br., a wydana uchwała będzie jedną z najistotniejszych w sprawach frankowych.

r.pr. Dariusz Śmiłek

Realizacja uprawnień z obligacji

Sąd Najwyższy wydał 27 lutego 2020 roku uchwałę dotyczącą obligacji
(sygn.. III CZP 55/19).
Dotyczy ona obligacji wyemitowanych na podstawie ustawy
z dnia 29 czerwca 1995 r. o obligacjach (dalej: u.o), ale wydaje się, że teza
i problematyka jest aktualna również na gruncie obecnie obowiązujących przepisów.

Rozstrzygnięcie dotyczyło pytania czy obligatariusz może samodzielnie dochodzić wierzytelności z obligacji hipotecznych wobec właściciela nieruchomości, czy też takie uprawnienie przysługuje wyłącznie administratorowi hipoteki? W praktyce, rozwiano wątpliwość czy obligatariusz może sam prowadzić egzekucję z nieruchomości, czy też może to robić jedynie administrator hipoteki, który w księdze wieczystej jest wskazany jako wierzyciel hipoteczny.

W doktrynie i orzecznictwie pojawiały się głosy wskazujące, że działać może tylko
i wyłącznie administrator hipoteki. Niestety, taka wykładnia przepisu sprawiała, że administratorzy często pozorowali działania lub wypowiadali umowę
o administrowanie w momencie, gdy konieczna byłą egzekucja z nieruchomości. Podobna sytuacja stała u podstaw sporu rozstrzyganego przez Sąd Najwyższy. Posiadacz obligacji (obligatariusz) wobec braku działań administratora, zgodnie
z treścią umowy, zażądał wykupu obligacji, a gdy emitent odmówił zapłaty żądanej sumy, skierował spór na drogę sądową.

Sąd I instancji stwierdził, że obligatariusz może samodzielnie dochodzić należnej mu kwoty od emitenta obligacji. Apelację wniosła pozwana dowodząc, że powód nie ma legitymacji czynnej do dochodzenia zapłaty od dłużnika. Tak twierdził też interwenient uboczny, który przyłączył się do postępowania, a dokładniej administrator hipoteki. Dodatkowo przedstawił on dokumenty, z których wynikało, że to on jest uprawniony do wszczęcia czynności zmierzających do przymusowego dochodzenia należności
z roszczeń obligatariuszy. Natomiast Sąd II instancji skierował do Sądu Najwyższego pytanie prawne: „Czy obligatariuszowi przysługuje uprawnienie do dochodzenia od dłużnika rzeczowego wierzytelności wynikającej z obligacji zabezpieczonych hipoteką, wyemitowanych na podstawie ustawy z dnia 29 czerwca 1995 r. o obligacjach, czy też takie uprawnienie przysługuje wyłącznie administratorowi hipoteki?”.

Sąd II instancji wskazywał, że przyznanie prawa do zainicjowania postępowania
w sprawie dochodzenia wierzytelności obligatariuszowi uzależnione jest od przyjęcia jednej z koncepcji zastępstwa pośredniego. Pierwsza zakłada, że zawierając umowę o ustanowienie hipoteki, administrator nabywa hipotekę do majątku zabezpieczonych wierzycieli, zatem sama hipoteka powstaje bezpośrednio w majątku wierzycieli.
W rezultacie stroną stosunku hipoteki są zabezpieczeni wierzyciele.
Drugi pogląd wyklucza legitymację obligatariusza do dochodzenia wierzytelności na skutek uznania, że administrator nabywa hipotekę do własnego majątku.

Sąd Najwyższy przychylił się do pierwszej z koncepcji. A więc obligatariusz może działać samodzielnie: zarówno w procesie o zapłatę przeciwko właścicielowi nieruchomości, jak i w postępowaniu egzekucyjnym z nieruchomości. W swojej analizie, dokonując wykładni, Sąd Najwyższy brał pod uwagę historyczny kontekst regulacji tej materii, a także uwypuklił cel przepisów na podstawie materiałów legislacyjnych i opinii w doktrynie, wskazując iż w założeniu mają służyć uproszczeniu realizacji uprawnień wynikających z hipoteki, a ich celem jest lepsza ochrona interesów obligatariuszy. Sąd Najwyższy uznał, iż sama zmiana przepisów nie stwarza wystarczających podstaw dla stwierdzenia, iż jej mocą doszło do podmiotowej zmiany prawnorzeczowego przyporządkowania hipoteki zabezpieczającej wierzytelności obligatariuszy.

Wnioskuje o tym między innymi z tego, iż utrzymano regułę, że do ustanowienia hipoteki wystarcza oświadczenie woli właściciela nieruchomości, a więc jednostronna czynność prawna. Gdyby zaś hipotekę miał nabywać administrator, naturalne byłoby ustanowienie hipoteki w drodze umowy między właścicielem nieruchomości
a administratorem. Następnym argumentem jest wyłączenie zamieszczone
w art. 7 ust. 3 u.o., które byłoby zbędne, gdyby uznać, że ustanawiana hipoteka wchodzi do majątku administratora. W takiej sytuacji bowiem nie byłoby żadnych podstaw do twierdzenia, że zbycie obligacji powoduje przeniesienie hipoteki. Przychylił się  także do dominującego poglądu, że hipoteka zabezpieczająca wierzytelności obligatariuszy (art. 7 u.o.) należy do ich majątku jako wspólne prawo rzeczowe.
W związku potwierdził, że administrator hipoteki wykonuje prawa i obowiązki wierzyciela hipotecznego we własnym imieniu, lecz na rachunek obligatariuszy, co należy rozumieć jako szczególne upoważnienie ustawowe do wykonywania we własnym imieniu cudzego prawa majątkowego. Konstrukcja ta w prosty sposób wyjaśnia, dlaczego kompetencja administratora do wykonywania hipoteki nie jest nieograniczona i nie obejmuje np. uprawnienia do zrzeczenia się tego prawa rzeczowego. Niemniej, co podkreślano w uzasadnieniu, decydujące znaczenie dla takiego rozstrzygnięcia miał specyficzny tryb ustanawiania administratora, obligatariusze nie mają bowiem wpływu na jego wybór i zakres obowiązków, dlatego przyznanie im legitymacji czynnej stanowi zabezpieczenie ich praw. Z uwagi na powołanie administratora hipoteki przez emitenta może dojść do konfliktu interesów,
a co za tym idzie do osłabienia pozycji obligatariuszy. Pomimo tego, że problem właściwego wykonywania obowiązków przez administratora, jest rozstrzygany na gruncie jego odpowiedzialności odszkodowawczej, to konieczne jest zapewnienie ochrony praw wierzycieli w sytuacji, gdy administrator pozostaje bierny.

r.pr. Dariusz Śmiłek

Wydzielenie gruntów pod drogi publiczne na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami

Wydzielenie z nieruchomości działki gruntu celem przeznaczenia jej na drogę publiczną wymaga dokonania podziału geodezyjnego nieruchomości. Podział ten może być dokonany, jeżeli w planie zagospodarowania przestrzennego wydzielana część nieruchomości została przeznaczona na drogę publiczną albo, w przypadku braku planu, dla wydzielanej część nieruchomości wydana została decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi publicznej. Wydzielenie działek pod drogi publiczne uregulowane jest w  art. 98 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, przy czym może nastąpić także na podstawie ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych – zwanej potocznie „specustawą drogową”.

Ustawa o gospodarce nieruchomościami

Co do zasady dokonanie podziału geodezyjnego nieruchomości nie wpływa na prawo własności, niemniej działki gruntu wydzielone geodezyjnie pod drogi publiczne przechodzą na własność odpowiednio Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego z mocy samego prawa gdy:

–  doszło do wydzielenia w wyniku wywłaszczenia na podstawie art. 112 i nast. ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, z datą kiedy decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna lub

– na zasadzie art. 98 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, w wyniku złożenia przez właściciela nieruchomości wniosku o jej podział, z której ma być wydzielona droga publiczna. Część tej nieruchomości wydzielona pod drogę publiczną przechodzi na własność odpowiednio Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Przepis ten stosuje się odpowiednio do użytkownika wieczystego.

Zatem zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, podziału nieruchomości dokonuje się co do zasady na wniosek i koszt osoby, która ma w tym interes prawny (właściciela lub użytkownika wieczystego).Natomiast z urzędu może on być dokonany m.in.  jeżeli jest on niezbędny do realizacji celów publicznych, czym w rozumieniu ustawy jest, np. wydzielenie gruntów pod drogi publiczne.

Norma zawarta w art. 98 ust. 1 ma zastosowanie co do zasady wówczas, gdy wydzielenie działek pod drogi następuje zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Niemniej znajduje je także w związku z decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego  wydaną na podstawie art. 4 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Warunkiem wystąpienia przewidzianego w art. 98 ust. 1 ustawy skutku jest jednak to, aby z decyzji wynikało, że następuje wydzielenie działki pod drogę publiczną ((por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 20 maja 2014 r., I OSK 2681/14, i z dnia 27 czerwca 2012 r., I OSK 986/11). Podział, o którym mowa, aby być skuteczny prowadzić musi zatem w zgodzie z art. 98 ust. 2, do powstania nowej nieruchomości, będącej własnością gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa, dla której powinna być urządzona odrębna księga wieczysta, przy czym podstawą wpisu w niej jest ostateczna decyzja zatwierdzająca podział. Ważnymi jest fakt, iż przeznaczenie działek w MPZP lub za pomocą decyzji administracyjnej na cele publiczne tj. budowę dróg publicznych wiąże każdorazowego nabywcę prawa własności oraz użytkowania. Związanie to dotyczy uregulowanego sposobu korzystania z nieruchomości. Wydzielenie działek ze skutkami określonymi w tym przepisie może nastąpić również w postępowaniu sądowym, kończącym się orzeczeniem o podziale nieruchomości. Jednak w procesie tym musi brać udział podmiot, który docelowo miałby uzyskać własność działki ze względu jej przeznaczenie pod drogę krajową tj. odpowiednia jednostka samorządu terytorialnego lub Skarb Państwa, gdyż w orzecznictwie sądowo-administracyjnym akcentuje się konieczność uczestniczenia w postępowaniu administracyjnym, w którym dochodzi do wyodrębnienia działek pod drogę publiczną, podmiotu, który nabywa własność działki wydzielonej pod drogę (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 10 lutego 2009 r., I OSK 345/08, i z dnia 19 października 2011 r., I OSK 1763/10, oraz wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 6 marca 2008 r., II SA/Kr 60/07, i Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 1 września 2010 r., IV SA/Po 544/10). Założenie to tym bardziej powinno dotyczyć dotychczasowego właściciela, któremu ma zostać odebrana własność nieruchomości, jeżeli nie jest on inicjatorem postępowania. Wymagania te nie mogą być omijane przez doprowadzenie do podziału nieruchomości w postępowaniu o zniesienie współużytkowania wieczystego (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 listopada 2007 r., III CSK 183/07, i uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 13 marca 2015 r., III CZP 116/14, OSNC 2016, nr 2, poz. 18).  Zaznaczyć należy, że zmiana własnościowa będąca wynikiem podziału nie jest przedmiotem rozstrzygnięcia w decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, lecz jej następstwem, na które nie ma wpływu dotychczasowy właściciel lub użytkownik wieczysty (Sąd Najwyższy, sygn. I CSK 336/17)

Za działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne na podstawie art. 98 ust. 3 zgodnie z art. 98 ust. 1, przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem. Przy czym wspomniane uzgodnienie może nastąpić przed dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne, np. w umowie ustanawiającej użytkowanie wieczyste. Należy jednak pamiętać, iż postanowienie w kwestii wysokości odszkodowania za nieruchomość wydzieloną pod drogę publiczną nie oznacza każdorazowo jednoczesnego zwolnienia wywłaszczającego przez wywłaszczonego z długu stanowiącego różnicę między rzeczywistą wartością tej nieruchomości (a więc wysokością odszkodowania należnego za wywłaszczenie zgodnie z treścią art. 128 w zw. z art. 98. ust. 3 zd. 3) a wysokością odszkodowania wskazaną w umowie. Powyższe znajduje swoje potwierdzenie w orzecznictwie Sądu Najwyższego (sygn. akt V CSK 261/17). W ramach odszkodowania właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu wywłaszczonej nieruchomości może być przyznana, za jego zgodą, odpowiednia nieruchomość zamienna, ponieważ odpowiednie zastosowanie znajduje tutaj art. 131. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości.

r.pr. Dariusz Śmiłek

Odszkodowanie za bezumowne korzystanie z rzeczy

Od kogo i w jakim zakresie należy dochodzić zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy?

STAN FAKTYCZNY

W dniu 19 kwietnia 2017 r. zapadła uchwała Sądu Najwyższego podjęta
w powiększonym składzie tj. siedmiu sędziów (sygn. akt: III CZP 84/16), w której przyjęto, że korzystanie z nieruchomości przez posiadacza samoistnego, który oddał rzecz do używania najemcy, polega wyłącznie na pobieraniu pożytków cywilnych
(art. 224 i 225 k.c.).

Z uwagi na brak regulacji ustawowych, Sąd Najwyższy zaakcentował w uzasadnieniu niekorzystne skutki nieuchwalenia ustawy reprywatyzacyjnej. Brak przepisów w tej materii zmusza bowiem do dokonywania oceny sytuacji prawnej osób dotkniętych powojennymi aktami nacjonalizacyjnymi, jedynie przy uwzględnieniu obowiązującego prawa i w granicach jego reguł. Zatem Sąd Najwyższy nie mógł kierować się względami natury celowościowej, zasadami słuszności czy potocznie rozumianej sprawiedliwości, pomimo że komentowana sprawa, zdaniem wielu, tego właśnie wymaga.

Spór dotyczył roszczenia o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości, z którym właściciele pozbawieni prawa własności nieruchomości niezgodnie z postanowieniami dekretu o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m. st. Warszawy z dnia 26 października 1945 roku (przyp. „Dekretu Bieruta”) wystąpili wobec pozwanego miasta stołecznego Warszawy, które z kolei wcześniej oddało tę nieruchomość w posiadanie zależne (w najem lokatorom komunalnym) i czerpało pożytki z czynszu. W takiej sytuacji byli właściciele, którzy odzyskali swoją własność częstokroć kierują żądania o zapłatę za bezumowne korzystanie z nieruchomości warszawskich, za okres do 10 lat wstecz. Problematycznym okazało się zagadnienie czy zobowiązanym do zapłaty w takich sprawach powinno być m. st. Warszawa (ew. Skarb Państwa w jego imieniu), czy może inne osoby, które rzeczywiście, faktycznie, korzystają z cudzej własności – a więc przede wszystkim lokatorzy komunalni.

STAN PRAWNY

Dokonując analizy tego zagadnienia należy pamiętać, iż zgodnie z art. 336 k.c., posiadaczem samoistnym rzeczy (w tym wypadku nieruchomości) jest ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel. Posiadaczem zależnym jest natomiast osoba, która faktycznie włada cudzą rzeczą jak użytkownik, najemca, dzierżawca, zastawnik itp., niemniej jest podporządkowana właścicielowi lub posiadaczowi samoistnemu na podstawie stosunku prawnego (najczęściej umowy) uprawniającego go do władania rzeczą. Posiadacz samoistny nie traci posiadania przez oddanie rzeczy drugiemu
w posiadanie zależne (art. 337 k.c.), a ponadto domniemywa się, że posiadanie jest zgodne z prawem (art. 341 k.c.).

Warto przypomnieć w tym miejscu treść innej uchwały Sądu Najwyższego podjętej w powiększonym składzie 7 sędziów dnia 19 marca 2013r. (sygn. akt: III CZP 88/12): „Współwłaściciel może domagać się od pozostałych współwłaścicieli, korzystających z rzeczy wspólnej z naruszeniem art. 206 k.c. w sposób wyłączający jego współposiadanie, wynagrodzenia za korzystanie z tej rzeczy na podstawie art. 224 § 2 k.c. lub art. 225 k.c.” W uzasadnieniu do wspomnianej uchwały Sąd Najwyższy odniósł się do odmiennego traktowania wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy oraz pożytków i innych dochodów z rzeczy, które wyodrębnił od prawa do używania rzeczy. Za element korzyści płynących dla właściciela na podstawie art. 207 k.c., rozłączny od wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy, uznał prawo pobierania pożytków z rzeczy.  Wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy wskazał natomiast jako element wynikający
z korzyści polegającej na osobistym używaniu rzeczy, określony w art. 224 i 225 k.c.
 

PRZEDAWNIENIE ROSZCZEŃ

Wierzytelność o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy, zgodnie z orzecznictwem sądowym, nie jest okresowa – przedawnia się odpowiednio z upływem 3 lat, gdy jest związana z prowadzeniem działalności gospodarczej i z upływem 10 lat w pozostałych przypadkach. Reguły te są w pewien sposób modyfikowane w przypadku lokali. Zgodnie bowiem z art. 18 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane, aby do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczały właścicielowi odszkodowanie. Ustawa nie uzależnia przy tym powstania zobowiązania do zapłaty odszkodowania od istnienia dobrej lub złej wiary. Istotne jest jedynie zajmowanie lokalu bez ważnego tytułu prawnego. Jest to świadczenie okresowe – roszczenie
o zapłatę przedawnia się za każdym razem z upływem 3 lat.

WNIOSKI

Sąd Najwyższy uznał, że pozwanym w sprawie o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z takiej nieruchomości nie może być posiadacz samoistny (miasto stołeczne Warszawa), skoro faktycznie zajmowali ją lokatorzy. Jednocześnie z uchwały wynika, iż miasto może zostać pozwane z tytułu zwrotu pobranych pożytków cywilnych (art. 225 § 2 k.c.)

Sąd Najwyższy nie przesądził o tym, czy posiadacz zależny (np. najemca, lokator) jest zobowiązany względem właściciela do zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy. Wręcz przeciwnie – gdyż w uzasadnieniu wyraźnie odciął się od jakiegokolwiek automatyzmu w tym zakresie wskazując, iż wymagałoby to każdorazowego rozważenia spełnienia przesłanek tego obowiązku z art. 224 § 2 i art. 225 w związku z art. 230 k.c., a w szczególności stwierdzenia posiadania lokalu w złej wierze, jeżeli wynagrodzenie za korzystanie miałoby objąć okres wykraczający poza chwilę, w której posiadacz zależny dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu przez właściciela powództwa o wydanie lokalu.

Nie sposób nie zadać sobie pytania o to, jak w takim razie winny wyglądać wzajemne roszczenia i rozliczenia w podobnych sytuacjach? Uchwała takiej odpowiedzi nie zawiera, niemniej da się przedstawić trzy potencjalne scenariusze mogące nastąpić w aktualnym stanie prawnym (brak ustawy reprywatyzacyjnej).

W stanie faktycznym analizowanej sprawy, czynsze te płacili lokatorzy miastu stołecznemu Warszawie. Uzasadnionym wydaje się wniosek, że skoro to nie miasto było właścicielem budynku, to były to świadczenia nienależne w rozumieniu art. 410 § 2 k.c. zatem stanowiły dla miasta bezpodstawne wzbogacenie. Kwestią nierozstrzygniętą pozostaje, czy miasto stołeczne Warszawa może być zobowiązane do ich zwrotu, czy nie zużyło uzyskanych czynszów w taki sposób, że przestało być wzbogacone oraz czy w ogóle powinno było liczyć się z obowiązkiem takiego zwrotu (art. 409 k.c.).

Otwarta pozostaje również kwestia oceny prawnej kumulacji roszczeń po stronie właściciela (o zwrot pożytków cywilnych od miasta oraz wynagrodzenie za bezumowne korzystanie od lokatorów). Z jednej strony jest on uprawniony do żądania od posiadacza samoistnego (miasta stołecznego Warszawy) zwrotu uzyskanych pożytków (czynszów) na podstawie art. 224 i nast. Kc i to nawet tych, które miasto już zużyło, a z drugiej – do otrzymania od osoby faktycznie zajmującej nieruchomość (posiadacza zależnego) wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości bądź w przypadku lokalu – odszkodowania.

Można także dopuścić taką interpretację, w której posiadacz samoistny (miasto stołeczne Warszawa) w takiej sytuacji jest zobowiązany równocześnie do zwrotu pobranych pożytków (czynszów) właścicielowi, jak również do zwrotu tych samych czynszów lokatorom, od których je bezpodstawnie pobierał. Należy jednak zaznaczyć, iż ten ostatni wariant został poddany krytyce w uzasadnieniu omawianej uchwały, gdzie Sąd Najwyższy w ostatnich słowach wskazywał, że sprawa wymaga uwzględnienia wzajemnych relacji między roszczeniem o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy a roszczeniem o zwrot pożytków lub ich wartości i dokonania oceny, czy ewentualnie próba realizacji obu tych roszczeń nie wykraczałaby poza ramy celu przypisanego im przez ustawodawcę.

r.pr. Dariusz Śmiłek

Sąd Najwyższy wskazuje Frankowiczom jak dochodzić roszczeń

Rok 2020 może okazać się przełomowy dla wszystkich kredytobiorców, którzy zaciągnęli kredyty indeksowane lub denominowane do waluty obcej. Sytuacja zarówno Frankowiczów jak i osób związanych kredytem waloryzowanym do innej waluty obcej zaczęła zmieniać się pod koniec roku 2019 po wydaniu przez TSUE szeroko komentowanego wyroku w sprawie K. i J. Dziubak przeciwko Raiffeisen Bank International AG (sygn. C-260/18) oraz orzeczeniu Sądu Najwyższego z dnia 11 grudnia (sygn. V CSK 382/18) . Wspomniane orzeczenia, mimo tego iż rozwiały wiele wątpliwości i miały wpływ na ukształtowanie się dużo korzystniejszej dla kredytobiorców linii orzeczniczej, okazują się być dopiero preludium dłuższej historii związanej z wykładnią polskiego i europejskiego prawa konsumenckiego oraz bankowego. W samym 2020 roku do Sądu Najwyższego trafiły co najmniej trzy zagadnienia prawne, z których dwa zostały omówione we wpisie z dnia 7 września pt. „Pytania od Frankowiczów trafiają do Sądu Najwyższego”. W dniu dzisiejszym przeanalizowana zostanie trzecia kwestia – uchwała Sądu Najwyższego z dnia 15 września 2020 (Sygn. III CZP 87/19).

W powyższej uchwale Sąd Najwyższy w trójosobowym składzie musiał rozstrzygnąć czy w sprawie między konsumentem a Bankiem o ustalenie nieważności w całości – umowy kredytu hipotecznego formalnie zawartego w walucie obcej (CHF) a wypłaconego i spłacanego w walucie polskiej (przyp. kredycie indeksowanym lub denominowanym) – w sytuacji ustalenia, że jedynie część postanowień umowy stanowi postanowienia niedozwolone (klauzule abuzywne), Sąd może w świetle art. 321 § 1 k.p.c. orzec, iż tylko określone postanowienia umowy (a nie cała umowa) są bezskuteczne lub nieważne?​

Rzeczone pytanie sprowadza się do tego czy w przypadku gdy kredytobiorca wnosi jedynie o unieważnienie umowy, Sąd może orzec o jej częściowej bezskuteczności lub np. jej „odfrankowieniu” (dotyczącym tylko kredytów indeksowanych) i vice versa – czy gdy kredytobiorca wnosi o częściową nieważność (np. w celu „odfrankowienia”), Sąd może orzec o całościowym unieważnieniu umowy? Odpowiedz na to pytanie zależy od wykładni art. 321 k.p.c. który stanowi iż „Sąd nie może wyrokować co do przedmiotu, który nie był objęty żądaniem, ani zasądzać ponad żądanie”. Należy również wspomnieć tą część przywoływanego we wstępie wyroku TSUE, w którym wskazano iż Sąd krajowy  decydując o możliwości dalszego wykonywania umowy zawierającej klauzule niedozwolone (a więc o jej nieważności) musi brać pod uwagę wolę konsumenta – którą to wolę wyraża on (lub nie) w treści pozwu.

Sąd Najwyższy uznał iż żądanie uznania postanowienia wzorca umowy za niewiążące konsumenta (postanowienie niedozwolone w zw. z art. 3851 k.c.) nie jest tożsame ani nie zawiera się w żądaniu ustalenia nieważności umowy (wynikającym z art. 58 k.c.), co można prościej ująć w twierdzeniu iż roszczenie obejmujące uznanie klauzuli walutowej za niedozwoloną nie może być dorozumiane jako żądanie uznania umowy za nieważną.

Co to oznacza dla Frankowiczów? Przede wszystkim to, iż aby skutecznie walczyć w Sądzie o swoje prawa należy świadomie formułować roszczenia w szeroki sposób (w zależności od przypadku – za pomocą roszczeń ewentualnych i/lub kaskadowych), gdyż źle skonstruowany pozew może stanowić przyczynę porażki w Sądzie, negatywnie wpłynąć na długość trwania sprawy, a nawet powodować konieczność ponownego pozywania Banku. Dlatego tak ważnym jest, by swoje sprawy powierzać prawnikom, którzy posiadają doświadczenie w podobnych sporach z Bankami, a także doskonale odnajdują się w realiach ciągle aktualizowanego orzecznictwa.

r.pr. Dariusz Śmiłek

 

Pytania od Frankowiczów trafiają do Sądu Najwyższego

Wedle statystyk z 2019 roku, prawie 70% spraw związanych z kredytami indeksowanymi i denominowanymi do waluty obcej wygrywają konsumenci. Statystyki z roku 2020 mogą okazać się jeszcze bardziej niekorzystne dla Banków, gdyż wstępne dane z roku 2020 wskazują, że w skutek kształtowania się korzystniejszej linii orzeczniczej, nawet 90% spraw frankowych jest rozstrzyganych w sposób pozytywny dla konsumentów. Ważną rolę w umocnieniu przychylnych dla kredytobiorców poglądów odgrywa instytucja pytań prawnych, które mogą być kierowane do Sądu Najwyższego przez Sąd II Instancji. Odpowiedź udzielona przez Sąd Najwyższy wiąże co prawda, jedynie w tej konkretnej sprawie, niemniej treść podejmowanych przez SN uchwał często bywa przekonującym argumentem dla Sądu I Instancji.   W 2020 roku do Izby Cywilnej Sądu Najwyższego trafiły dwa zagadnienia prawne – z 22 stycznia (sygn. III CZP 11/20) oraz z 12 maja (III CZP 41/20).

W sprawie o sygn. III CZP 41/20 sędziowie w trzyosobowym składzie będą musieli rozstrzygnąć w jaki sposób w przypadku stwierdzenia nieważności lub bezskuteczności umowy kredytu mają się odbywać wzajemne rozliczenia stron. W literaturze tematu sprowadza się to do wyboru pomiędzy dwoma teoriami: teorią dwóch kondykcji oraz teorią salda.

Nazwa pierwszej z wymienionych pochodzi od łacińskiego słowa condictio, które oznacza bezpodstawne wzbogacenie, czyli uzyskanie korzyści majątkowej kosztem innej osoby bez podstawy prawnej. Mówimy o tzw. dwóch kondykcjach ponieważ, wedle tej teorii zarówno Kredytobiorcy jak i Bankowi przysługuje roszczenie do drugiej strony o zwrot z tytułu spełnienia nienależnego świadczenia – odpowiednio uiszczonych spłat rat przez konsumenta oraz kwoty wypłaconego kredytu ze strony Banku. Skutkuje to tym iż należna dla kredytobiorcy jest cała kwota dochodzonego roszczenia za okres 10 lat od dnia złożenia pozwu (zarówno w PLN jak i CHF), natomiast roszczenie Banku zazwyczaj jest przedawnione, ponieważ jako świadczenie związane z prowadzeniem profesjonalnej działalności przedawnia się po 3 latach. W sprawie o sygn. III CZP 11/20 zagadnienie także dotyczy wyboru pomiędzy w/w teoriami. Sąd pytający zwrócił się o wyjaśnienie, czy w przypadku uznania umowy kredytu indeksowanego za nieważną na skutek zawarcia w niej klauzul abuzywnych, gdy bezpodstawne wzbogacenie ma miejsce po obu stronach umowy (dwie kondykcje), kredytobiorca może skutecznie domagać się od banku zwrotu świadczenia w postaci rat kapitałowo-odsetkowych zapłaconych w walucie polskiej lub w walucie obcej,  nawet w sytuacji gdy nie doszło do zwrotu przez kredytobiorcę wypłaconej przez bank kwoty kredytu w nominalnej wysokości (np. na skutek przedawnienia roszczenia Banku)? Ta abstrakcyjnie przedstawiona sytuacja opisuje praktyczne zastosowanie  opisanej wcześniej teorii dwóch kondykcji, znacznie korzystniejszej dla Frankowiczów.

Natomiast teoria salda opiera się o założenie, iż w wyniku unieważnienia lub bezskuteczności umowy kredytu  powstaje tylko jedno roszczenie przysługujące stronie, której świadczenie miało większą wartość – o zwrot wspomnianej nadwyżki. Miała by ona być wyliczana na podstawie wzajemnego potrącenia uzasadnionych roszczeń stron. Może to mieć miejsce na korzyść konsumenta w momencie gdy zwrócił on w ratach kredytu kwotę nominalnie większą od wypłaconej przez Bank oraz na korzyść Banku, gdy suma spłaconych rat kredytu nie przewyższa nominalnej kwoty udzielonego kredytu. Należy jednak pamiętać, że nawet w tej drugiej sytuacji kredytobiorcy na skutek unieważnienia umowy uwalniają się od zobowiązania przewyższającego kwotę, którą muszą spłacić w wyniku orzeczenia Sądu. Niewątpliwie jest to dla nich również bardzo korzystne.

Drugie pytanie również nawiązuje do teorii salda i ma rozwiać wątpliwości czy spłaty rat kredytu pomniejszające wzajemną wierzytelność banku są traktowane jako świadczenie na poczet niewymagalnej wierzytelności z art. 411 pkt 4 Kodeksu Cywilnego. W przypadku negatywnej odpowiedzi na to pytanie upadnie kolejny argument dotychczas podnoszony przez zwolenników teorii salda, ponieważ potwierdzałoby to możliwość zwrotu takich nienależnych świadczeń.

Ostatnie pytanie dotyczy rozstrzygnięcia sprawy frankowej z powództwa konsumenta. Sąd pytający miał wątpliwości czy w przypadku, gdy uzna iż umowa nie wiąże stron, a nie nastąpiło zubożenie po stronie konsumenta (suma dokonanych przez niego spłat nie przekracza kwoty udzielonego kredytu) może uwzględnić powództwo częściowo oraz ustalić w sentencji wyroku odpowiednio nieważności lub bezskuteczności umowy. Sąd Najwyższy będzie musiał ocenić czy takie rozstrzygnięcie nie naruszałoby art. 321 § 1 Kodeksu Postępowania Cywilnego, to znaczy czy nie byłoby wyrokowaniem w przedmiocie nieobjętym żądaniem lub żądanie przewyższającym. Uznanie, że taka forma rozstrzygnięcia jest niezgodna z powołanym przepisem, mogłoby być podstawą wniesienia skargi apelacyjnej od takiego orzeczenia jako wyroku wydanego z rażącym naruszeniem przepisów postępowania, które mogło mieć wpływ na jego treść.

Jak wskazano powyżej, odpowiedź Sądu Najwyższego może być bardzo ważna dla wszystkich którzy walczą lub będą walczyć w Sądzie w sprawach swoich kredytów frankowych. Odpowiedzi na pytania w sprawach których sygnatury wskazane są we wstępie mogą być kluczowe dla dalszego kształtowania się linii orzeczniczej w zakresie orzeczenia o wzajemnych rozliczeniach stron.

r.pr. Dariusz Śmiłek

Użytkowanie wieczyste a prawo odrębnej własności lokalu

 

Przedmiotem odrębnej własności lokalu może być samodzielny lokal, np. mieszkanie w bloku, sklep, gabinet dentystyczny, garaż. Wyodrębnienie własności lokalu może mieć miejsce, gdy w jednym budynku będziemy mieć do czynienia z co najmniej dwoma odrębnymi lokalami. Właścicielowi lokalu przysługuje również udział w nieruchomości wspólnej tj. prawo do współposiadania budynku, gruntu i urządzeń, które nie służą wyłącznie właścicielowi konkretnego lokalu. Każdy taki lokal posiada własną księgę wieczystą. Ustanowienie odrębnej własności lokalu, prawa i obowiązki właścicieli tych lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną regulują przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

Zagrożeniem dla odrębnej własności mieszkania może być sytuacja kiedy, z lokalem jest związany udział w użytkowaniu wieczystym gruntu, a nie prawo własności do gruntu. W takim wypadku, jeszcze do nie dawna w ślad za doktryną i orzecznictwem Sądu Najwyższego, przyjmowało się iż prawo do odrębnej własności lokalu wygasa wraz z użytkowaniem wieczystym, a więc po czasie określonym w umowie użytkowania wieczystego, o ile użytkownik nie złożył wniosku o jego przedłużenie. Miał to być efekt braku przepisu stanowiącego o jego samoistnym przedłużeniu.

Sytuacja nie jest jednoznaczna, ale warto wskazać iż w 2017 roku podjęta została, korzystna dla właścicieli lokali, których prawo użytkowania wieczystego nie zostało przedłużone, uchwała 7 Sędziów Sądu Najwyższego. Stanowi, ona że upływ terminu, na który zostało ustanowione prawo użytkowania wieczystego gruntu, nie powoduje wygaśnięcia prawa odrębnej własności lokalu znajdującego się w budynku położonym na tym gruncie (sygn. akt III CZP 11/17). Sąd w uzasadnieniu wskazał iż inne rozumienie przepisów doprowadziłoby do złamania konstytucyjnego obowiązku wspierania w uzyskaniu prawa do mieszkania (art.  75) oraz naruszenia istoty prawa własności (art. 64 ust. 3). Argumentował także iż proponowana wykładnia przepisów prowadzi do stabilizacji sytuacji właścicieli lokali, natomiast odmienne stanowisko powodowałoby trudny do zaakceptowania skutek, w postaci utraty przez właściciela lokalu przysługującego mu do niego prawa – z czym ciężko jest się nie zgodzić.

Zagadnienie jest równie dyskusyjne gdy pada pytanie, co w odwrotnym przypadku tzn. jaki wpływ na istnienie prawa rzeczowego do gruntu (w tym przypadku prawa użytkowania wieczystego), ma wygaśnięcie prawa odrębnej własności lokalu?

Mimo braku jasnych przepisów regulujących te kwestię, przyjmuje się iż co do zasady prawo odrębnej własności lokalu wygasa:

– gdy fizycznemu zniszczeniu ulegnie budynek lub ta jego część, w której znajdował się konkretny wyodrębniony lokal (z powodu niespełnienia wymogów ustawowych, por. uzasadnienie uchwały SN z dnia 16.05.2019 r.,sygn. III CZP 1/19);

– gdy zostanie złożone oświadczenie woli przez jedynego właściciela wszystkich lokali w danym budynku na konkretnej nieruchomości (odwrotność oświadczenia o ustanowieniu);

– w wyniku ich połączenia (np. poprzez zburzenie ścian działowych).

W drugim i trzecim przypadku sytuacja jest dość prosta, gdyż każde z tych działań prowadzi do tego, że udziały w nieruchomości wspólnej, związane dotychczas z własnością dwóch lokali, przekształcają się w udziały we współwłasności lub współużytkowaniu wieczystym gruntu zabudowanego budynkiem stanowiącym jego część składową i obejmującym jeden lokal.

Co w sytuacji w której fizycznemu zniszczeniu ulega budynek, w którym znajdowały się lokale? Powszechnie uznaje się iż w przypadku powiązania odrębnej własności lokalu i prawa użytkowania wieczystego, prawem głównym jest to pierwsze, natomiast prawem pobocznym, uzupełniającym główne i od jego istnienia uzależnionym (akcesoryjnym) jest to drugie. Potwierdza to fakt, iż to powierzchnia wyodrębnionego lokalu decyduje o wysokości udziału jego właściciela w nieruchomości wspólnej.  Zasadą prawa jest iż w przypadku wygaśnięcia prawa głównego, wygasają również prawa do niego akcesoryjne. Gdyby ta zasada miała znaleźć zastosowanie, prowadziłoby to do utraty prawa użytkowania wieczystego wskutek zburzenia budynku w którym znajdował się lokal.

W tym miejscu należy wspomnieć o uchwale Sądu Najwyższego z dnia 13 marca 2020r. (sygn. akt III CZP 65/19). Trzech Sędziów SN rozstrzygając zagadnienie prawne stanęło na stanowisku, iż zniszczenie budynku nie powoduje jednak wygaśnięcia udziału w użytkowaniu wieczystym gruntu jako prawa związanego z odrębną własnością lokalu, który znajdował się w tym budynku. Warto również przypomnieć o obowiązywaniu w polskim prawie ogólnej zasady superficies solo cedit (art. 48 i 191 kc), stanowiącej iż własność budynku jest związana z własnością gruntu. Co łatwo zauważyć, sytuacja w której powstaje odrębna własność lokalu, jest wyjątkiem od tej zasady. Sąd uzasadniając swoją uchwałę wskazywał  iż zburzenie budynku lub lokalu oznacza powrót do tej zasady.

W konsekwencji wygaśnięcie obydwu praw odrębnej własności lokali sprawia, że dotychczasowi właściciele lokali nadal pozostają współwłaścicielami gruntu lub jego współużytkownikami wieczystymi,  powinni zatem doprowadzić do umownego albo sądowego zniesienia współwłasności. Na bazie powyższych wniosków można też stwierdzić iż w skład nieruchomości wspólnej wchodzą prawa, które mogą istnieć samodzielnie, w szczególności prawo do gruntu tzn. prawo własności lub użytkowania wieczystego. Jedynie w powiązaniu z odrębną własnością lokalu prawo to traci swoją samodzielność, stając się elementem nieruchomości wspólnej. Tym samym z chwilą wygaśnięcia odrębnej własności lokalu odpada jedynie szczególny cel determinujący funkcjonowanie instytucji nieruchomości wspólnej, co umożliwia prawom rzeczowym (takim jak własność lub użytkowanie wieczyste), składającym się na nieruchomość wspólną, odzyskanie ich pierwotnego charakteru.

Zatem w przypadku fizycznego zburzenia budynku w którym znajdowały się lokale, pozostała nieruchomość wspólna obejmuje już tylko grunt, do którego dotychczasowym właścicielom lokali przysługuje prawo własności lub jak w omawianym przypadku prawo użytkowania wieczystego.

 r.pr. Dariusz Śmiłek

Postępowanie o ustalenie opłaty za użytkowanie wieczyste nie przerywa biegu przedawnienia zapłaty opłaty za użytkowanie wieczyste

Zobowiązanie do uiszczania opłat rocznych za użytkowanie wieczyste ma charakter zobowiązań okresowych, o czym przesądza fakt, iż mimo że prawo to jest ustalane na określony w umowie okres czasu, od 40 do 99 lat, to wnoszone opłaty roczne, dotyczą poszczególnych lat korzystania z nieruchomości. Pogląd taki dominuje także w orzecznictwie (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 grudnia 1999 r., II CKN 639/98, OSN 2000, Nr 6 poz. 121). Obowiązek zapłaty opłaty rocznej powstaje co do zasady z każdym rozpoczętym rokiem kalendarzowym trwania umowy, a termin wymagalności upływa z dniem 31 marca danego roku. Z tych względów roszczenie o zapłatę opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego, jako roszczenia okresowe ulegają przedawnieniu z upływem lat 3 (art. 118 Kodeksu Cywilnego).

W tym miejscu pojawia się pytanie czy w przypadku wniesienia przez użytkownika wieczystego wniosku o ustalenie, iż opłata jest nieuzasadniona lub wniosku iż opłata jest uzasadniona w innej wysokości takie postępowanie po stronie właściciela nieruchomości Gminy lub Skarbu Państwa przerywa bieg terminu przedawnienia roszczeń o zapłatę za użytkowanie wieczyste.

Na podstawie art. 123 § 1 pkt 1 k.c. przyjmuje się, iż przerwania biegu przedawnienia dochodzi wskutek aktywności wierzyciela. Bieg przedawnienia przerywa każda czynność wierzyciela: 1) podjęta przed sądem lub innym organem powołanym do rozpoznawania spraw lub egzekwowania roszczeń danego rodzaju albo przed sądem polubownym; 2)  podjęta w celu dochodzenia lub ustalenia albo zaspokojenia lub zabezpieczenia roszczenia; jak ujął to w sposób ogólny J. Ignatowicz, chodzi o czynności zmierzające do realizacji roszczenia (J. Ignatowicz (w:) System Prawa Cywilnego, t. 1, s. 823). Przy tym zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego „Ustalenie roszczenia, o którym mowa w art. 123 § 1 pkt 1 k.c. dotyczącym przerwania biegu przedawnienia, oznacza ustalenie dokonane w sentencji wyroku, a nie ustalenie w uzasadnieniu wyroku w ramach wskazania podstawy faktycznej rozstrzygnięcia w myśl art. 328 § 2 k.p.c.” (m.in. wyrok SN z dnia 30 sierpnia 1985 r., IV PR 163/85, OSNC 1986, nr 5, poz. 83).

W tym aspekcie wskazać należy na niezwykle ciekawy wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie I Wydział Cywilny z dnia 29 marca 2019 r. (sygn. akt I AGa 230/18) z którego wynika, iż  zainicjowanie postępowania przez użytkownika wieczystego w przedmiocie ustalenia zasadności naliczenia opłaty z tytułu użytkowania wieczystego  nie prowadzi do przerwy biegu przedawnienia roszczenia właściciela nieruchomości. Sąd wskazał, iż „Do przerwania biegu przedawnienia niezbędna jest identyczność osób, na rzecz których lub przeciwko którym dana czynność, obiektywnie zdatna do przerwania przedawnienia, została dokonana. Niewątpliwie skuteczne wniesienie pozwu jest czynnością przedsięwziętą bezpośrednio w celu dochodzenia roszczenia i dlatego, zgodnie z powołanym przepisem, przerywa bieg przedawnienia. Przerwanie przedawnienia następuje jednak, co do zasady, tylko pomiędzy stronami postępowania, jeżeli z istoty łączącego je stosunku prawnego wynika, że są materialnie zobowiązane lub uprawnione. Tak więc z istoty tej instytucji wynika, że przerwanie następuje w podmiotowych i przedmiotowych granicach czynności podjętej przez wierzyciela; dotyczy tego roszczenia, które jest zabezpieczone, dochodzone, ustalane lub egzekwowane, jest skuteczne przeciwko osobie, wobec której kieruje się czynność i z korzyścią na rzecz osoby dokonującej czynności. Tym samym nie sposób przyjąć aby wniesienie przez pozwaną (będącą zobowiązaną do zapłaty opłat z tytułu użytkowania wieczystego ) powództwa o ustalenie wysokości opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste było czynnością podjętą bezpośrednio w celu dochodzenia lub ustalenia albo zaspokojenia lub zabezpieczenia roszczenia przysługującego powódce. (….) Co do zasady rację ma powódka, że powództwo wnoszone na podstawie art. 189 k.p.c. przerywa bieg terminu przedawnienia, niemniej istotnym jest kto tak określone powództwo inicjuje. Nie sposób jednakże przyjąć, by pozwany wytaczając określone powództwo w istocie pogarszał swoją sytuację procesową doprowadzając do przerwy biegu przedawnienia, z której to przerwy korzysta przeciwnik procesowy pozwanej.”

 R.pr.

Dariusz Śmiłek

Wnioski o zwroty wywłaszczonych nieruchomości tylko do 14 maja 2020r.

Z dniem 14.05.2019 r. zaczyna biec termin 12 miesięcy do złożenia wniosku o zwrot wywłaszczonej nieruchomości, której nie wykorzystano na cel wywłaszczenia (art. 136 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. art. 2 ustawy z dnia 4.4.2019 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Jest to termin nieprzywracalny i złożenie wniosku po tym terminie skutkować będzie wydaniem decyzji odmownej dotyczącej zwrotu nieruchomości.

Zatem z dniem 14.05.2020 wygasną wszystkie roszczenia o zwrot wywłaszczonych nieruchomości, które powstały przed 20 laty. Dotyczy to nieruchomości wywłaszczonych w drodze decyzji administracyjnych lub na podstawie zawartej umowy.

Roszczenie o zwrot nieruchomości wygaśnie również w stosunku do nieruchomości nabytych lub przejętych na podstawie następujących aktów prawnych:

  1. ustawy z dnia 25 czerwca 1948 r. o podziale nieruchomości na obszarach miast i niektórych osiedli
  2. dekretu z dnia 26 kwietnia 1949 r. o nabywaniu i przekazywaniu nieruchomości niezbędnych dla realizacji narodowych planów gospodarczych
  3. ustawy z dnia 12 marca 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości;
  4. ustawy z dnia 22 maja 1958 r. o terenach dla budownictwa domów jednorodzinnych w miastach i osiedlach;
  5. ustawy z dnia 31 stycznia 1961 r. o terenach budowlanych na obszarach wsi;
  6. ustawy z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach;
  7. ustawy z dnia 6 lipca 1972 r. o terenach budownictwa jednorodzinnego i zagrodowego oraz o podziale nieruchomości w miastach i osiedlach;
  8. ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości.

Ponadto roszczenie o zwrot wygaśnie także w stosunku do nieruchomości wywłaszczonych na rzecz państwowych i spółdzielczych przedsiębiorstw gospodarki rolnej, jak również do gruntów wywłaszczonych na podstawie odrębnych przepisów w związku z potrzebami Tatrzańskiego Parku Narodowego.

R.pr.

Dariusz Śmiłek