Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność z dniem 01 stycznia 2019 r. cz. 2

Z dniem 01 stycznia 2019 r. na mocy ustawy z 20.7.2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów użytkowanie wieczyste ustanowione na gruntach zabudowanych na cele mieszkaniowe z pewnymi wyjątkami automatycznie przekształciło się we własność.

W tym wpisie zostanie opisana kwestia procedury ujawniania ustawowego przekształcenia prawa użytkowania w księdze wieczystej.

W typowych sytuacjach podstawę do ujawnienia prawa własności gruntu w księdze wieczystej oraz ewidencji gruntów i budynków stanowić będzie zaświadczenie potwierdzające przekształcenie  wydawane przez:

  1. starostę wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej – w przypadku gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa;
  2. odpowiednio wójta (burmistrza, prezydenta miasta), zarząd powiatu albo zarząd województwa – w przypadku gruntów stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego.

Równocześnie przewidziano dwa tryby i terminy wydania zaświadczeń stwierdzających przekształcenie:

  1. z urzędu: ogólnie przyjętą zasadą jest, iż zaświadczenia mają być wydawane z urzędu, a wtedy termin na ich wydanie wynosić będzie 12 miesięcy od daty przekształcenia prawa; jeśli w tym terminie zaświadczenie nie zostanie przesłane na bezczynność właściwego organu służy ponaglenie a następnie w przypadku dalszej zwłoko skarga na bezczynność;
  2. na wniosek: tryb wnioskowy wydania zaświadczeń wynosi 4 miesiące od daty złożenia wniosku przez uprawnionego. Powoduje to, że osoby, które będą chciały wcześniej ujawnić prawo własności w Księdze Wieczystej będą mogły złożyć wnioski o wydanie zaświadczenia, nie czekając na otrzymanie zaświadczenie wydawanego z urzędu.

Ustawa wyznaczyła organowi wydającemu zaświadczenie 14-dniowy termin na przesłanie zaświadczenia do ksiąg wieczystych, licząc od dnia jego wydania. Na podstawie wskazanego zaświadczenia nastąpi wpis do księgi wieczystej prawa własności gruntu oraz wpis do działu III księgi wieczystej roszczenia o opłatę (tj. informacji o wysokości opłaty przekształceniowej i czasie jej wnoszenia).

 

Wydanie zaświadczenia na wniosek to koszt 50 zł opłaty skarbowej, natomiast wpis do Księgi wieczystej jest wolny od opłat sądowych i następować będzie przez sąd wieczystoksięgowy z urzędu, gdzie zawiadomienie o wpisie wysyłane będzie na adresy wskazane w zaświadczeniu.

r.pr. Dariusz Śmiłek

Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność w trybie sprzedaży a podatek VAT

Użytkownik wieczysty może wystąpić na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami o sprzedaż na jego rzecz nieruchomości gruntowej będącej przedmiotem użytkowania wieczystego. Jest to zatem sposób na przekształcenie, co prawda odpłatne, użytkowania wieczystego w prawo własności gdzie  sprzedaż nieruchomości gruntowej może nastąpić jedynie na rzecz osoby będącej użytkownikiem wieczystym nieruchomości. Sprzedaż taka zostaje przeprowadzona bez przetargu. 

W przypadku złożenia takiego wniosku przez użytkownika wieczystego sprzedaż prawa własności nieruchomości gruntowej na rzecz jej użytkownika wieczystego nastąpi w drodze umowy cywilno-prawnej zawartej w formie aktu notarialnego. Cena sprzedaży prawa własności ww. nieruchomości zostaje określona w operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego. Co istotne z dniem zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości wygasa, z mocy prawa, uprzednio ustanowione prawo użytkowania wieczystego. Jednakże samo wygaśnięcie użytkowania wieczystego nie oznacza wygaśnięcia ustanowionych na nim obciążeń np. hipotek, służebności przesyłu, służebności drogi koniecznej. Obciążenia te po wygaśnięciu użytkowania wieczystego będą obciążały samą nieruchomość.

W takiej sytuacji pojawia się pytanie  czy sprzedaż własności gruntu będącego w użytkowaniu wieczystym dotychczasowemu użytkownikowi wieczystemu jest czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Wedle art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług (ustawa o VAT), przez dostawę towarów podlegającą podatkowi VAT  rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Na gruncie ustawy o VAT wyraźnie się przy tym rozstrzyga, iż  oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste zalicza się do dostawy towarów, a nie do świadczenia usług.  Idąc dalej – skoro dostawą towarów było ustanowienie użytkowania wieczystego (skutkujące otrzymaniem prawa do faktycznego dysponowania nieruchomością jak właścicielem), to sprzedaż gruntu na rzecz jego użytkownika wieczystego nie może być traktowana jako ponowna dostawa tego samego towaru między tymi samymi stronami, bowiem nie została spełniona dyspozycja art. 7 ust. 1 ustawy o VAT. W istocie bowiem dochodzi jedynie do  przekształcenia prawa wieczystego użytkowania w prawo własności nieruchomości oraz jedynie do zmiany tytułu prawnego przez tę samą osobę do tej samej nieruchomości, na  władztwo się w zakresie nieruchomości nie zmienia. Jak podkreśla się w orzeczeniach sądów administracyjnych nie do zaakceptowania jest koncepcja jakoby czynność sprzedaży nieruchomości na rzecz dotychczasowego użytkownika wieczystego stanowiła „kontynuację” wcześniejszej dostawy.

Powoduje to, iż sprzedaż własności gruntu będącego w użytkowaniu wieczystym dotychczasowemu użytkownikowi wieczystemu nie jest czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. 

W kolejnym wpisie zostanie omówiony temat powstania obowiązku podatkowego w związku z uiszczeniem przez dotychczasowego użytkownika wieczystego różnicy pomiędzy wartością prawa własności oraz wartością prawa użytkowania wieczystego. 

r.pr. Dariusz Śmiłek