Realizacja uprawnień z obligacji

Sąd Najwyższy wydał 27 lutego 2020 roku uchwałę dotyczącą obligacji
(sygn.. III CZP 55/19).
Dotyczy ona obligacji wyemitowanych na podstawie ustawy
z dnia 29 czerwca 1995 r. o obligacjach (dalej: u.o), ale wydaje się, że teza
i problematyka jest aktualna również na gruncie obecnie obowiązujących przepisów.

Rozstrzygnięcie dotyczyło pytania czy obligatariusz może samodzielnie dochodzić wierzytelności z obligacji hipotecznych wobec właściciela nieruchomości, czy też takie uprawnienie przysługuje wyłącznie administratorowi hipoteki? W praktyce, rozwiano wątpliwość czy obligatariusz może sam prowadzić egzekucję z nieruchomości, czy też może to robić jedynie administrator hipoteki, który w księdze wieczystej jest wskazany jako wierzyciel hipoteczny.

W doktrynie i orzecznictwie pojawiały się głosy wskazujące, że działać może tylko
i wyłącznie administrator hipoteki. Niestety, taka wykładnia przepisu sprawiała, że administratorzy często pozorowali działania lub wypowiadali umowę
o administrowanie w momencie, gdy konieczna byłą egzekucja z nieruchomości. Podobna sytuacja stała u podstaw sporu rozstrzyganego przez Sąd Najwyższy. Posiadacz obligacji (obligatariusz) wobec braku działań administratora, zgodnie
z treścią umowy, zażądał wykupu obligacji, a gdy emitent odmówił zapłaty żądanej sumy, skierował spór na drogę sądową.

Sąd I instancji stwierdził, że obligatariusz może samodzielnie dochodzić należnej mu kwoty od emitenta obligacji. Apelację wniosła pozwana dowodząc, że powód nie ma legitymacji czynnej do dochodzenia zapłaty od dłużnika. Tak twierdził też interwenient uboczny, który przyłączył się do postępowania, a dokładniej administrator hipoteki. Dodatkowo przedstawił on dokumenty, z których wynikało, że to on jest uprawniony do wszczęcia czynności zmierzających do przymusowego dochodzenia należności
z roszczeń obligatariuszy. Natomiast Sąd II instancji skierował do Sądu Najwyższego pytanie prawne: „Czy obligatariuszowi przysługuje uprawnienie do dochodzenia od dłużnika rzeczowego wierzytelności wynikającej z obligacji zabezpieczonych hipoteką, wyemitowanych na podstawie ustawy z dnia 29 czerwca 1995 r. o obligacjach, czy też takie uprawnienie przysługuje wyłącznie administratorowi hipoteki?”.

Sąd II instancji wskazywał, że przyznanie prawa do zainicjowania postępowania
w sprawie dochodzenia wierzytelności obligatariuszowi uzależnione jest od przyjęcia jednej z koncepcji zastępstwa pośredniego. Pierwsza zakłada, że zawierając umowę o ustanowienie hipoteki, administrator nabywa hipotekę do majątku zabezpieczonych wierzycieli, zatem sama hipoteka powstaje bezpośrednio w majątku wierzycieli.
W rezultacie stroną stosunku hipoteki są zabezpieczeni wierzyciele.
Drugi pogląd wyklucza legitymację obligatariusza do dochodzenia wierzytelności na skutek uznania, że administrator nabywa hipotekę do własnego majątku.

Sąd Najwyższy przychylił się do pierwszej z koncepcji. A więc obligatariusz może działać samodzielnie: zarówno w procesie o zapłatę przeciwko właścicielowi nieruchomości, jak i w postępowaniu egzekucyjnym z nieruchomości. W swojej analizie, dokonując wykładni, Sąd Najwyższy brał pod uwagę historyczny kontekst regulacji tej materii, a także uwypuklił cel przepisów na podstawie materiałów legislacyjnych i opinii w doktrynie, wskazując iż w założeniu mają służyć uproszczeniu realizacji uprawnień wynikających z hipoteki, a ich celem jest lepsza ochrona interesów obligatariuszy. Sąd Najwyższy uznał, iż sama zmiana przepisów nie stwarza wystarczających podstaw dla stwierdzenia, iż jej mocą doszło do podmiotowej zmiany prawnorzeczowego przyporządkowania hipoteki zabezpieczającej wierzytelności obligatariuszy.

Wnioskuje o tym między innymi z tego, iż utrzymano regułę, że do ustanowienia hipoteki wystarcza oświadczenie woli właściciela nieruchomości, a więc jednostronna czynność prawna. Gdyby zaś hipotekę miał nabywać administrator, naturalne byłoby ustanowienie hipoteki w drodze umowy między właścicielem nieruchomości
a administratorem. Następnym argumentem jest wyłączenie zamieszczone
w art. 7 ust. 3 u.o., które byłoby zbędne, gdyby uznać, że ustanawiana hipoteka wchodzi do majątku administratora. W takiej sytuacji bowiem nie byłoby żadnych podstaw do twierdzenia, że zbycie obligacji powoduje przeniesienie hipoteki. Przychylił się  także do dominującego poglądu, że hipoteka zabezpieczająca wierzytelności obligatariuszy (art. 7 u.o.) należy do ich majątku jako wspólne prawo rzeczowe.
W związku potwierdził, że administrator hipoteki wykonuje prawa i obowiązki wierzyciela hipotecznego we własnym imieniu, lecz na rachunek obligatariuszy, co należy rozumieć jako szczególne upoważnienie ustawowe do wykonywania we własnym imieniu cudzego prawa majątkowego. Konstrukcja ta w prosty sposób wyjaśnia, dlaczego kompetencja administratora do wykonywania hipoteki nie jest nieograniczona i nie obejmuje np. uprawnienia do zrzeczenia się tego prawa rzeczowego. Niemniej, co podkreślano w uzasadnieniu, decydujące znaczenie dla takiego rozstrzygnięcia miał specyficzny tryb ustanawiania administratora, obligatariusze nie mają bowiem wpływu na jego wybór i zakres obowiązków, dlatego przyznanie im legitymacji czynnej stanowi zabezpieczenie ich praw. Z uwagi na powołanie administratora hipoteki przez emitenta może dojść do konfliktu interesów,
a co za tym idzie do osłabienia pozycji obligatariuszy. Pomimo tego, że problem właściwego wykonywania obowiązków przez administratora, jest rozstrzygany na gruncie jego odpowiedzialności odszkodowawczej, to konieczne jest zapewnienie ochrony praw wierzycieli w sytuacji, gdy administrator pozostaje bierny.

r.pr. Dariusz Śmiłek

Wydzielenie gruntów pod drogi publiczne na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami

Wydzielenie z nieruchomości działki gruntu celem przeznaczenia jej na drogę publiczną wymaga dokonania podziału geodezyjnego nieruchomości. Podział ten może być dokonany, jeżeli w planie zagospodarowania przestrzennego wydzielana część nieruchomości została przeznaczona na drogę publiczną albo, w przypadku braku planu, dla wydzielanej część nieruchomości wydana została decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi publicznej. Wydzielenie działek pod drogi publiczne uregulowane jest w  art. 98 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, przy czym może nastąpić także na podstawie ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych – zwanej potocznie „specustawą drogową”.

Ustawa o gospodarce nieruchomościami

Co do zasady dokonanie podziału geodezyjnego nieruchomości nie wpływa na prawo własności, niemniej działki gruntu wydzielone geodezyjnie pod drogi publiczne przechodzą na własność odpowiednio Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego z mocy samego prawa gdy:

–  doszło do wydzielenia w wyniku wywłaszczenia na podstawie art. 112 i nast. ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, z datą kiedy decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna lub

– na zasadzie art. 98 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, w wyniku złożenia przez właściciela nieruchomości wniosku o jej podział, z której ma być wydzielona droga publiczna. Część tej nieruchomości wydzielona pod drogę publiczną przechodzi na własność odpowiednio Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Przepis ten stosuje się odpowiednio do użytkownika wieczystego.

Zatem zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, podziału nieruchomości dokonuje się co do zasady na wniosek i koszt osoby, która ma w tym interes prawny (właściciela lub użytkownika wieczystego).Natomiast z urzędu może on być dokonany m.in.  jeżeli jest on niezbędny do realizacji celów publicznych, czym w rozumieniu ustawy jest, np. wydzielenie gruntów pod drogi publiczne.

Norma zawarta w art. 98 ust. 1 ma zastosowanie co do zasady wówczas, gdy wydzielenie działek pod drogi następuje zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Niemniej znajduje je także w związku z decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego  wydaną na podstawie art. 4 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Warunkiem wystąpienia przewidzianego w art. 98 ust. 1 ustawy skutku jest jednak to, aby z decyzji wynikało, że następuje wydzielenie działki pod drogę publiczną ((por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 20 maja 2014 r., I OSK 2681/14, i z dnia 27 czerwca 2012 r., I OSK 986/11). Podział, o którym mowa, aby być skuteczny prowadzić musi zatem w zgodzie z art. 98 ust. 2, do powstania nowej nieruchomości, będącej własnością gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa, dla której powinna być urządzona odrębna księga wieczysta, przy czym podstawą wpisu w niej jest ostateczna decyzja zatwierdzająca podział. Ważnymi jest fakt, iż przeznaczenie działek w MPZP lub za pomocą decyzji administracyjnej na cele publiczne tj. budowę dróg publicznych wiąże każdorazowego nabywcę prawa własności oraz użytkowania. Związanie to dotyczy uregulowanego sposobu korzystania z nieruchomości. Wydzielenie działek ze skutkami określonymi w tym przepisie może nastąpić również w postępowaniu sądowym, kończącym się orzeczeniem o podziale nieruchomości. Jednak w procesie tym musi brać udział podmiot, który docelowo miałby uzyskać własność działki ze względu jej przeznaczenie pod drogę krajową tj. odpowiednia jednostka samorządu terytorialnego lub Skarb Państwa, gdyż w orzecznictwie sądowo-administracyjnym akcentuje się konieczność uczestniczenia w postępowaniu administracyjnym, w którym dochodzi do wyodrębnienia działek pod drogę publiczną, podmiotu, który nabywa własność działki wydzielonej pod drogę (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 10 lutego 2009 r., I OSK 345/08, i z dnia 19 października 2011 r., I OSK 1763/10, oraz wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 6 marca 2008 r., II SA/Kr 60/07, i Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 1 września 2010 r., IV SA/Po 544/10). Założenie to tym bardziej powinno dotyczyć dotychczasowego właściciela, któremu ma zostać odebrana własność nieruchomości, jeżeli nie jest on inicjatorem postępowania. Wymagania te nie mogą być omijane przez doprowadzenie do podziału nieruchomości w postępowaniu o zniesienie współużytkowania wieczystego (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 listopada 2007 r., III CSK 183/07, i uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 13 marca 2015 r., III CZP 116/14, OSNC 2016, nr 2, poz. 18).  Zaznaczyć należy, że zmiana własnościowa będąca wynikiem podziału nie jest przedmiotem rozstrzygnięcia w decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, lecz jej następstwem, na które nie ma wpływu dotychczasowy właściciel lub użytkownik wieczysty (Sąd Najwyższy, sygn. I CSK 336/17)

Za działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne na podstawie art. 98 ust. 3 zgodnie z art. 98 ust. 1, przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem. Przy czym wspomniane uzgodnienie może nastąpić przed dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne, np. w umowie ustanawiającej użytkowanie wieczyste. Należy jednak pamiętać, iż postanowienie w kwestii wysokości odszkodowania za nieruchomość wydzieloną pod drogę publiczną nie oznacza każdorazowo jednoczesnego zwolnienia wywłaszczającego przez wywłaszczonego z długu stanowiącego różnicę między rzeczywistą wartością tej nieruchomości (a więc wysokością odszkodowania należnego za wywłaszczenie zgodnie z treścią art. 128 w zw. z art. 98. ust. 3 zd. 3) a wysokością odszkodowania wskazaną w umowie. Powyższe znajduje swoje potwierdzenie w orzecznictwie Sądu Najwyższego (sygn. akt V CSK 261/17). W ramach odszkodowania właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu wywłaszczonej nieruchomości może być przyznana, za jego zgodą, odpowiednia nieruchomość zamienna, ponieważ odpowiednie zastosowanie znajduje tutaj art. 131. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości.

r.pr. Dariusz Śmiłek