„Związek funkcjonalny” w Dekrecie o reformie rolnej

Pojęcie „związku funkcjonalnego” nie jest normatywnym pojęciem dekretu o przeprowadzeniu reformy rolnej. Pojawiło się ono w orzecznictwie sądowym, jako dodatkowe kryterium oceny zastosowania wobec nieruchomości przepisów ww. dekretu, w sytuacji gdy nie można ustalić, czy dana nieruchomość stanowiła nieruchomość ziemską.

Zwrot „związek funkcjonalny” w rozumieniu powszechnego języka to związek odpowiadający potrzebom, przydatny, użyteczny, związek z daną funkcją, odnoszący się do niej (zob. Słownik języka polskiego, pod red. J.Karłowicza, A.Kryńskiego, W.Niedźwieckiego t. I str. 783 Warszawa 1998 r.).

W orzecznictwie podkreśla się. że dana nieruchomości podpada pod działanie przepisów dekretu z dnia 6 września 1944 r., jeżeli stanowi nieruchomość ziemską lub pozostaje w związku funkcjonalnym z częścią rolną (folwarczną) majątku, pojmowanym jako współzależność, w której jedne nieruchomości nie mogą być wykorzystywane w określonym celu bez drugich, bądź też nie mogą bez siebie prawidłowo funkcjonować (zob. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 27 marca 2008 r. sygn. akt IV SA/Wa 153/08 ), względnie czy tego rodzaju nieruchomość jest powiązana funkcjonalnie z prowadzeniem produkcji rolnej.

Dalej wskazać można, iż stosowana w niektórych wyrokach sądownictwa administracyjnego definicja „związku funkcjonalnego” brzmi następująco: „związek funkcjonalny pomiędzy zespołem pałacowo-parkowym a majątkiem ziemskim istnieje wówczas, gdy zespół pałacowo-parkowy nie może funkcjonować bez majątku ziemskiego (o charakterze rolnym) i odwrotnie”. Związek funkcjonalny może się przejawiać jako związek finansowy (np. pokrywanie wydatków na utrzymanie zespołu pałacowo-parkowego z dochodów uzyskiwanych z części folwarcznej), terytorialny (np. położenie zespołu pałacowo-parkowego w obszarze majątku obejmującego także część folwarczną, z brakiem znaczenia prawnego ogrodzenia i oddzielnej bramy wjazdowej), podatkowy, organizacyjny (np. zatrudnienie zarządcy majątku), jak również powiązania z siłą roboczą pomiędzy zespołem pałacowo-parkowym a majątkiem. Jednocześnie dla przyjęcia istnienia takiego związku nie wystarcza wyłącznie związek podmiotowy, przez osobę właściciela, ani też same powiązania finansowe i terytorialne (zob. wyrok NSA z dnia 11 października 2006 r. sygn. akt I OSK 28/2006 oraz z dnia 5 marca 2003 r. sygn. akt IV SA 1593/02, z dnia 19 września 2000 r. sygn. akt IV SA 451/00).

W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego wielokrotnie zwracano uwagę na to, że polskie dwory (pałace) z reguły nie były związane z produkcją rolną, lecz były integralną częścią otaczających go parków. Odmienna sytuacja istniała w odniesieniu do dworów poniemieckich na terenie Warmii i Mazur, gdzie budynek mieszkalny powiązany były z produkcją rolną, wkomponowany w zabudowę podwórza gospodarczego i spełniający rolę centrum zarządzania gospodarstwem rolnym (zob. wyrok NSA z 19 września 2000 r. sygn. akt IV SA 451/00, dnia 5 marca 2003 r. sygn. akt IV SA 1593/02, z dnia 23 września 2009 r. sygn. akt I OSK 926/08).

Badanie związku funkcjonalnego polegać będzie toteż na ustaleniu istnienia bądź nieistnienia powiązań m.in. o charakterze terytorialnym, organizacyjnym i finansowym pomiędzy daną nieruchomością a pozostałą częścią majątku. Związek ten zachodzi także, gdy nie jest możliwe prawidłowe funkcjonowanie danej nieruchomości bez gospodarstwa rolnego i odwrotnie.

r.pr. Dariusz Śmiłek

Zezwolenie na prowadzenie robót związanych z posadowieniem „urządzeń przesyłowych” na nieruchomości

Według postanowień ustawy o gospodarce nieruchomościami (art. 124) starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, może ograniczyć, w drodze decyzji, sposób korzystania z nieruchomości przez udzielenie zezwolenia na zakładanie i przeprowadzenie na nieruchomości ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji, a także innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie wyraża na to zgody. Ograniczenie to następuje zgodnie z planem miejscowym, a w przypadku braku planu, zgodnie z decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.

Udzielenie zezwolenia powinno być poprzedzone rokowaniami z właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości o uzyskanie zgody na wykonanie prac, o których mowa powyżej. Rokowania winno przeprowadzić przedsiębiorstwo przesyłowe zamierzające wystąpić z wnioskiem o zezwolenie. Wydanie decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości przez właściciela, w trybie art. 124 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, już po rozpoczęciu robót budowlanych, a tym bardziej po ich zakończeniu, jest niedopuszczalne (wyrok NSA z 25 września 2008 r., sygn. akt. I OSK 1344/07).

Równocześnie na przedsiębiorstwie przesyłowym ciąży obowiązek przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego, niezwłocznie po założeniu lub przeprowadzeniu ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa wyżej. Jeżeli przywrócenie nieruchomości do stanu poprzedniego jest niemożliwe albo powoduje nadmierne trudności lub koszty, może być przyznane odszkodowanie odpowiadające wartości poniesionych szkód. Jednocześnie jeżeli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu.

Z punktu widzenia właściciela istotny jest także zapis zgodnie z którym jeżeli założenie lub przeprowadzenie ciągów, przewodów i urządzeń, o których wyżej mowa, uniemożliwia właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu dalsze prawidłowe korzystanie z nieruchomości w sposób dotychczasowy albo w sposób zgodny z jej dotychczasowym przeznaczeniem, właściciel lub użytkownik wieczysty może żądać, aby odpowiednio starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, lub występujący z wnioskiem o zezwolenie (np. przedsiębiorstwo energetyczne, gazowe, wodociągowe, telekomunikacyjne), nabył od niego na rzecz Skarbu Państwa, w drodze umowy, własność albo użytkowanie wieczyste nieruchomości.

 r.pr. Dariusz Śmiłek

Zrzeczenie się prawa użytkowania wieczystego – wątpliwości rozstrzygnięte !!!

Dnia 13 grudnia 2013 r. (sygn. akt III CZP 81/13) w odpowiedzi na pytanie prawne o treści: „Czy dopuszczalne jest zrzeczenie się użytkowania wieczystego gruntu stanowiącego własność Skarbu Państwa, nie objętego przepisami ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, przez osobę prawną nie będącą państwową ani samorządową osobą prawną?”

Sąd Najwyższy udzielił następującej odpowiedzi: „Użytkownik wieczysty, który nie może zrzec się przysługującego mu prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (jedn. tekst: Dz. U. z 2012 r. poz. 1187 ze zm.), może wyzbyć się tego prawa zgodnie z art. 902[1] k.c. stosowanym w drodze analogii.”

 Sąd Najwyższy uznał zatem, iż w takim przypadku znajdą zastosowanie w drodze analogii przepisy dot. nieodpłatnego przekazania nieruchomości, które wymagają jednak zawarcia umowy pomiędzy właścicielem a Gminą lub Skarbem Państwa. Umowny tryb przekazania nieruchomości powoduje jednak, iż zgodnie z zasadą swobody umów (art. 3531 Kodeksu cywilnego) brak jest obowiązku nabycia własności nieruchomości przez Gminę lub Skarb Państwa. Co więcej obecnie brak przepisów, które umożliwiałby niejako przymuszenie do zawarcia umowy. Innymi słowy „konstrukcja [umowy przekazania nieruchomości] oparta jest na zgodzie gminy lub Skarbu Państwa i zainteresowany przekazaniem, nie ma możliwości wymuszenia zawarcia umowy” (G. Bieniek, komentarz, t. II, 2009).”

Sąd Najwyższy wykluczając tym samym stosowanie przepisów dot. zrzeczenia się użytkowania wieczystego w drodze jednostronnego oświadczenia woli na podstawie analogicznie stosowanego art. 246 § 1 Kodeksu cywilnego (zob. Dopuszczalność zrzeczenia się prawa użytkowanie wieczystego ciąg dalszy…uwzględnił skarbowe i samorządowe interesy finansowe gdyż taka interpretacja przepisów gwarantuje ochronę wpływów z tytułu opał rocznych za użytkowanie wieczyste nieruchomości skarbowych i samorządowych wobec braku możliwości zrzeczenia się tego prawa w drodze jednostronnego oświadczenia woli przy jedynie możliwości (a nie obowiązku) zawarcia umowy przekazania użytkowania wieczystego.

 

UWAGA:

W orzeczeniu z dnia 09 kwietnia 2015 r. (syng. akt V CSK 393/14) Sąd Najwyższy dopuścił możliwość zrzeczenia się użytkowania wieczystego w drodze jednostronnego oświadczenia woli na podstawie stosowanego w drodze analogii art. 246 k.c. Jednocześnie Sąd Najwyższy w następujący sposób odniósł się do ww. orzeczenia: „Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 13 grudnia 2013 r., III CZP 81/13 (OSNC 2014, nr 10, poz. 100) przyjął, iż użytkownik wieczysty, który nie może zrzec się przysługującego mu prawa na podstawie ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, może wyzbyć się tego prawa zgodnie z art. 9021 k.c. stosowanym w drodze analogii. W uzasadnieniu stwierdził, że tryb wyzbywania się prawa do nieruchomości przez umowę z gminą lub Skarbem Państwa o wiele lepiej nadaje się do uregulowania złożonej sytuacji prawnej, jaka wiąże się z wyzbyciem się użytkowania wieczystego, niż jednostronne zrzeczenie się tego prawa. W uchwale tej Sąd Najwyższy nie odrzucił jednak możliwości stosowania w drodze analogii art. 246 k.c., a jedynie wskazał na możliwość analogicznego stosowania także art. 9021 k.c. Nie zmienia to stanowiska składu orzekającego Sądu Najwyższego w kwestii dopuszczalności stosowania w drodze analogi art. 246 k.c..” 

r.pr. Dariusz Śmiłek