Termin do wytoczenia powództwa o odszkodowanie za nieruchomość warszawską

Po stwierdzeniu nieważności orzeczenia odmawiającego ustanowienia prawa własności czasowej (użytkowania wieczystego) na nowo „odżywa” pierwotny wniosek dekretowy, który organ musi rozpoznać na nowo z uwzględnieniem aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego lub okoliczności zajmowania nieruchomości przez osoby trzecie. Postępowanie to z reguły jest postępowaniem długotrwałym z uwagi przede wszystkim na dużą liczbę spraw tego rodzaju rozpatrywanych przez Prezydenta m.st. Warszawy.

Problemem w całej sprawie jest brzmienie art. 160 § 6 k.p.a., który stosuje się do roszczeń o naprawienie szkody wyrządzonej ostateczną decyzją administracyjną wydaną przed dniem 1.9.2004 r., której nieważność lub wydanie z naruszeniem art. 156 § 1 k.p.a. stwierdzono po tym dniu, zgodnie z którym roszczenie o odszkodowanie przedawnia się z upływem trzech lat od dnia, w którym stała się ostateczna decyzja stwierdzająca nieważność decyzji wydanej z naruszeniem przepisu art. 156 § 1 albo decyzja, w której organ stwierdził, w myśl art. 158 § 2 k.p.a., że zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem przepisu art. 156 § 1 k.p.a..

W związku z powyższym pojawia się pytanie jaki skutek na bieg terminu przedawnienia roszczenia odszkodowawczego ma ponownie prowadzone postępowanie w przedmiocie rozpoznania wniosku dekretowego o przyznania prawa użytkowania wieczystego.

W tej materii praktyka wskazywała, iż można w terminie 3 letnim złożyć pozew wraz z wnioskiem o zawieszenie postępowania do czasu prawomocnego i ostatecznego zakończenia sprawy o rozpoznanie wniosku o własność czasową. Rozwiązanie to jednak generowało koszty i obarczone było ryzykiem przeszacowania roszczenia gdyż niewiadomym było jakim efektem zakończy się postępowanie dekretowe.

Kolejnym rozwiązaniem było wnoszenie powództwa z przekroczeniem terminu i powoływanie się na art. 5 kodeksu cywilnego w związku z naruszeniem zasad współżycia społecznego przez podniesienie zarzutu przedawnienia. Rozwiązanie to jednak obarczone było dużym ryzykiem i nie zawsze prowadziło do uwzględnienia zarzutu, co wiązało się z oddaleniem powództwa.

Ostatnio przed Sądem Najwyższym w sprawie pod sygn. akt III CZP 14/16 zawisło pytanie prawne o treści: „Czy prowadzenie postępowania administracyjnego o ustanowienie prawa wieczystego użytkowania, po stwierdzeniu nieważności decyzji odmawiającej ustanowienie własności czasowej nieruchomości objętej działaniem dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (Dz.U. Nr 50, poz. 279), przerywa bieg przedawnienia pieniężnego roszczenia odszkodowawczego za szkodę spowodowaną nieustanowieniem tego prawa (art. 123 § 1 pkt 1 k.c.)?”  Sąd Najwyższy przedstawiający zagadnienie prawne opowiedział się za poglądem, iż jeżeli poszkodowany wybrał restytucję naturalną, a następnie zmienił żądanie na świadczenie pieniężne, to pierwsza czynność przerywa bieg przedawnienia, domaganie się bowiem restytucji naturalnej jest tym samym odszkodowaniem, dochodzonym jedynie w innej formie.

W uchwale z dnia 13 lipca 2016 r. (III CZP 14/16) Sąd Najwyższy w składzie 7 sędziów przyjął jednak odmienne zdanie i stwierdził: „Postępowanie administracyjne o ustanowienie prawa użytkowania wieczystego, toczące się po stwierdzeniu nieważności decyzji odmawiającej ustanowienia własności czasowej nieruchomości objętej dekretem z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (Dz.U. Nr 50, poz. 279), nie przerywa biegu przedawnienia roszczenia o naprawienie szkody spowodowanej nieustanowieniem tego prawa unieważnioną decyzją (art. 123 § 1 pkt 1 k.c.).”

r.pr. D. Śmiłek

Reklamy

Źródło szkody a rodzaj decyzji administracyjnej

Jeśli ostateczna decyzja została wydaną przed dniem 1.9.2004 r., zaś jej nieważność lub wydanie z naruszeniem art. 156 § 1 k.p.a. stwierdzono po tym dniu, to do roszczeń o naprawienie szkody wyrządzonej na skutek wydania tej decyzji należy stosować art. 160 § 1, 2, 3 i 6 k.p.a. (Uchwała Pełnego Składu Izby Cywilnej Sądu Najwyższego z 31.3.2011 r., III CZP 112/10).

Generalnie przyjmuje się, iż odpowiedzialność odszkodowawczą za szkodę, jakiej źródłem jest wadliwa decyzja administracyjna można wiązać zarówno z faktem wydania decyzji konstytutywnej, tworzącej najczęściej nowy stan prawny, którego skutkiem jest odjęcie przysługującego poszkodowanemu prawa (np. decyzja o ustanowieniu prawa użytkowania wieczystego), jak i z faktem wydania decyzji deklaratywnej (np. decyzja komunalizacyjna).

Jak czytamy w uzasadnieniu Sądu Apelacyjnego w Łodzi Wydział I Cywilny z dnia 15 lipca 2015 r., sygn. akt I ACa 91/15): „W tym drugim przypadku decyzja deklaratywna stanowi w istocie potwierdzenie skutków prawnych (stanu prawnego czy sfery prawnej), utworzonych ustawą bądź orzeczeniem sądowym o charakterze konstytutywnym lub wcześniej wydanego konstytutywnego aktu administracyjnego. Taka decyzja nie tworzy więc nowego stanu prawnego, lecz istniejącym już stanom prawnym nadaje określony kształt prawny, wywołując w tym zakresie skutki ex tunc. Pomimo że ze swojej istoty doprowadzić ma ona do stabilizacji sfery prawnej utworzonej przepisami ustawy, treścią orzeczenia sądowego czy też konstytutywnego aktu administracyjnego, to może zdarzyć się, że jest ona źródłem szkody wówczas, gdy w swojej treści stwierdza istnienie węższej sfery prawnej, aniżeli przysługująca danemu podmiotowi. Szkodę zaistniałą w dacie wykonania decyzji, stanowi wówczas różnica pomiędzy przysługującą poszkodowanemu rzeczywistą sferą prawną a stwierdzoną w treści decyzji deklaratywnej, gdyż to właśnie wówczas błędnie określona zostaje stabilizowana decyzją sfera prawna. Pomiędzy szkodą w tym rozumieniu, a wydaniem decyzji, istnieje też wówczas normalny związek przyczynowy, albowiem gdyby nie było wadliwej decyzji deklaratywnej, to szkoda nie powstałaby”.

Z powyższego wynika jednoznaczny wniosek, iż jeśli wadliwa decyzja komunalizacyjna (która została uznana za wydaną z naruszeniem prawa z uwagi na nieodwracalne skutki prawne) nie była poprzedzona innym aktem pozbawiającym poszkodowanego lub jego następcę prawnego własności nieruchomości (np. decyzją o ustanowieniu użytkowania wieczystego, decyzją o odmowie przyznania prawa własności czasowej, decyzji uchylającej decyzji o niepodpadaniu pod reformę rolną lub postanowieniem stwierdzającym nabycie przez Skarb Państwa nieruchomości przez przemilczenie) to taka niezgodna z prawem decyzja komunalizacyjna może stanowić źródło szkody gdyż jej wydanie pozostaje w adekwatnym związku przyczynowym ze szkodą w postaci braku możliwości zaspokojenia roszczenia o zwrot nieruchomości.  

r.pr. D. Śmiłek

Odstąpienie od umowy sprzedaży nieruchomości

Często zdarza, iż strony umowy sprzedaży nieruchomości decydują się na odroczenie obowiązku zapłaty ceny sprzedaży. Wobec braku innych zapisów umownych w tym przedmiocie brak zapłaty nie wyłącza skutku rozporządzającego. Oznacza to, iż na mocy art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego własność nieruchomości zostanie skutecznie przeniesienia na Kupującego pomimo, iż obowiązek zapłaty ceny sprzedaży został odroczony.  

Tu pojawia się kolejna kwestia co ma zrobić Sprzedający w przypadku braku zapłaty ceny lub jej części.

Wyjścia są dwa: po pierwsze może pozwać Kupującego o zapłatę ceny lub jej pozostałej części, po drugie może odstąpić od umowy nawet w przypadku braku płatności części ceny (zob. uchwała Sadu Najwyższego z dnia 20 listopada 2015 r., sygn. akt III CZP 83/15) co z pewnością będzie miało bardziej dolegliwe skutki dla Kupującego. W dalszej części skupię się na drugim uprawnieniu Sprzedającego.

Otóż Sprzedający może na podstawie art. 491 § 1 Kodeksu cywilnego odstąpić od umowy sprzedaży (która jest umową wzajemną), jeżeli Kupujący dopuści się zwłoki w wykonaniu zobowiązania polegającego na obowiązku zapłaty ceny sprzedaży. Jednakże uprawnienie do odstąpienia od umowy powstaje po łącznym spełnieniu dwóch przesłanek i które to przesłanki muszą zachodzić jednocześnie. Po pierwsze Sprzedający może odstąpić od umowy jedynie w przypadku gdy Kupujący jest w zwłoce z zapłatą ceny co oznacza, iż brak zapłaty nastąpił wobec zajścia okoliczności za które Kupujący ponosi odpowiedzialność (art. 476 Kodeksu cywilnego). Po drugie uprawnienie do odstąpienia od umowy po stronie Sprzedającego powstaje dopiero w przypadku  wyznaczenia Kupującemu  odpowiedniego, dodatkowego terminu do zapłaty z zagrożeniem, iż w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu Sprzedający będzie uprawniony do odstąpienia od umowy (art. 491 § 1 Kodeksu cywilnego). Dopiero po bezskutecznym upływie terminu do zapłaty Sprzedający może złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy sprzedaży nieruchomości. Oświadczenie o odstąpieniu może nastąpić w formie pisemnej zwykłej tj. bez konieczności zachowania formy aktu notarialnego (art. 77 § 3 Kodeksu cywilnego).

Dodatkowo zauważyć należy, że samo odstąpienie na podstawie art. 491 § 1 Kodeksu cywilnego od ww. umowy przenoszącej własność nieruchomości nie spowoduje automatycznego przejścia własności z powrotem na Sprzedającego, jak ma to w przypadku odstąpienia od umowy sprzedaży rzeczy ruchomej np. samochodu (zob. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 27 lutego 2003 r., sygn. akt III CZP 80/02). W obowiązującym stanie prawnym nie następuje bowiem automatyczny skutek rzeczowy (przejścia własności) tylko na podstawie jednostronnego oświadczenia osoby nie będącej właścicielem rzeczy (po zawarciu umowy Sprzedający nie będzie już właścicielem nieruchomości). W takim przypadku do „powrotnego przeniesienia przedmiotu sprzedaży” konieczna byłaby albo kolejna umowa przenosząca z powrotem własność nieruchomości na poprzedniego właściciela albo notarialne oświadczenie Kupującego o wyrażeniu zgody na powrotne przejście własności nieruchomości albo wyrok Sądu zobowiązujący Kupującego do przeniesienia własności w przypadku braku dobrowolnego wykonania tego obowiązku przez Niego.

r.pr. Dariusz Śmiłek