Dzisiaj skupimy się na wyjaśnieniu przepisów dotyczących użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowych, które weszły w życie z dniem 31 sierpnia 2023r..
1. Możliwość wykupu nieruchomości gruntowych przez użytkowników wieczystych
Najważniejszą informacją dla użytkowników wieczystych jest to, że mają oni prawo, w ciągu 12 miesięcy od wejścia w życie nowej ustawy, zażądać sprzedaży nieruchomości na swoją rzecz. Termin do złożenia stosownego wniosku upływa zatem w dniu 31 sierpnia 2024r.. Warto jednak zaznaczyć, że nie każdy może skorzystać z tej możliwości. Żądanie sprzedaży nie przysługuje m.in. jeśli:
- nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste po 31 grudnia 1997 roku,
- użytkownik nie wywiązał się z obowiązków wynikających z umowy,
- nieruchomość znajduje się na terenie portów i przystani morskich lub jest wykorzystywana na prowadzenie rodzinnego ogrodu działkowego,
- dotyczy nieruchomości gruntowej niezabudowanej.
Dodatkowo, nie można zawrzeć umowy sprzedaży, jeżeli trwa postępowanie o rozwiązanie umowy o użytkowanie wieczyste. Co istotne przepisy przewidujące możliwość wykupu nieruchomości przez użytkowników wieczystych stosuje się odpowiednio do użytkowania wieczystego powstałego w inny sposób niż w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego (np. z mocy prawa, z mocy decyzji administracyjnej).
2. Cena nieruchomości przy wykupie
Cena nieruchomości gruntowej przy wykupie zależy od kilku czynników. Dla nieruchomości będących własnością Skarbu Państwa cena ustalana jest na podstawie dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej oraz wartości nieruchomości. Istnieją różne formuły obliczania ceny, w zależności od tego, czy płatność jest dokonywana jednorazowo (20-krotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży), czy rozłożona na raty ( 25-krotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży). Zasady te obowiązują również w odniesieniu do gruntów jednostek samorządu terytorialnego (np. gmin) w przypadku braku podjęcia uchwały (lub wydania zarządzenia) określającej warunki sprzedaży nieruchomości gruntowych na rzecz ich użytkowników wieczystych do dnia 31 grudnia 2023r..
3. Bonifikaty przy wykupie
Ustawa przewiduje możliwość udzielenia bonifikat od ceny nieruchomości gruntowej przy wykupie. Dotyczy to osób fizycznych, w szczególności tych:
- z orzeczoną niepełnosprawnością,
- zamieszkujących z osobami niepełnosprawnymi, za które są opiekunami prawnymi lub przedstawicielami ustawowymi,
- będących członkami rodziny wielodzietnej.
Samorządy mają możliwość udzielenia bonifikat na podstawie własnych uchwał, przy czym powinny one określać warunki i wysokość bonifikat.
4. Pomoc publiczna
Przepisy dotyczące wykupu nieruchomości i udzielanych bonifikat muszą być zgodne z przepisami o pomocy publicznej, w tym z zasadami pomocy de minimis według prawa Unii Europejskiej. Zatem wszystkie udzielone preferencje o wartości przekraczającej limit pomocy de minimis stanowią w konsekwencji niedozwoloną pomoc publiczną, która powinna zostać odpowiednio skompensowana świadczeniem na rzecz podmiotu publicznego. To zastrzeżenie może powodować, iż dla niektórych podmiotów będących jednocześnie przedsiębiorcami skorzystanie z wykupu może być w pewnych okolicznościach utrudnione.
r.pr. Dariusz Śmiłek
NIERUCHOMOŚCI/DOCHODZENIE ROSZCZEŃ 