Roszczenia związane ze zwrotem zdewastowanej nieruchomości lub zniszczeniem jej zabudowań

Po długiej batalii dotyczącej „zwrotu nieruchomości” przejętej na podstawie dekretu PKWN nierzadko okazuje się, iż Skarb Państwa zwraca uprawnionym osobom nieruchomość zdewastowaną lub zaniedbaną do tego stopnia, iż nawet brak na niej budynków usytuowanych w czasie jej przejęcia. W takim przypadku pojawia się pytanie jakie roszczenia przysługują właścicielowi nieruchomości?

W pierwszej kolejności można próbować dochodzić roszczeń związanych z dewastacją nieruchomości w przepisach dotyczących rozliczenia właściciela z posiadaczem rzeczy (art. 224 Kodeksu cywilnego i n., dalej: kc).

Zakres tzw. roszczeń uzupełniających przysługujących właścicielowi przeciwko posiadaczowi zależy od dobrej lub złej wiary posiadacza. Jak przyjmuje się w orzecznictwie Sądu Najwyższego:„posiadaczem w złej wierze jest także ten, kto na podstawie towarzyszących okoliczności powinien przypuszczać, że posiadana przezeń rzecz stanowi własność innej osoby. Jeżeli więc posiadacz uzyska informacje o niezgodności posiadania ze stanem prawnym, to w zależności od rodzaju tych twierdzeń i przedstawionych na ich poparcie dowodów, można uznać, że posiadacz dowiedział się o niezgodności swego posiadania ze stanem prawnym albo, że co najmniej powziął wiadomość o takich faktach, na podstawie których powinien przypuszczać, że nie jest właścicielem posiadanej rzeczy. W takiej sytuacji posiadacza należałoby uznawać od chwili powzięcia takich wiarygodnych informacji za posiadacza w złej wierze” (tak Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 23 lipca 2004 r. III CK 212/2003 LexPolonica nr 1573272).

Samoistny posiadacz w dobrej wierze nie jest obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i nie jest odpowiedzialny ani za zużycie ani za jej pogorszenie lub utratę, nadto nabywa własność pożytków naturalnych, które zostały od rzeczy odłączone w czasie jego posiadania, oraz zachowuje pobrane pożytki cywilne, jeżeli stały się w tym czasie wymagalne (art. 224 § 1 kc).

Właścicielowi przeciwko posiadaczowi władającemu jego rzeczą bez tytułu prawnego będącemu w złej wierze przysługują zaś następujące roszczenia: 1. o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, 2. o zwrot pożytków lub zapłatę ich wartości, 3. o naprawienie szkody z powodu zużycia, pogorszenia lub utraty rzeczy. Odpowiedzialność za zużycie, pogorszenie lub utratę rzeczy jest odpowiedzialnością odszkodowawczą z tym, że kształtowaną przez przepisy prawa rzeczowego. Odpowiedzialność ta, skoro dotyczy szkód w rzeczy, nie obejmuje szkód w majątku właściciela czyli granicą odpowiedzialności posiadacza z powodu zużycia, pogorszenia lub utraty jest wartość rzeczy.

Ważne przy tym jest, iż roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy jak i wysokość tego wynagrodzenia nie zależą od tego czy właściciel poniósł jakiś uszczerbek a posiadacz uzyskał jakąś korzyść. O wysokości należnego właścicielowi wynagrodzenia decydują stawki rynkowe za korzystanie z danego rodzaju rzeczy i czas posiadania przez posiadacza (zob. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 2 grudnia 2008 r. I ACa 135/2008).

Odpowiedzialność za pogorszenie lub utratę oparta jest na zasadzie winy (domniemanej), nic zaś nie wyłącza odpowiedzialności za zużycie.

Przez zużycie rozumie się zmniejszenie wartości na skutek normalnego używania rzeczy jak i pełne unicestwienie w toku normalnego używania. W tym miejscu wskazać jednak należy, że w myśl stanowiska Sądu Najwyższego, wyrażonego w wyroku z dnia 26 lutego 1969 r. II CR 13/69 (Biuletyn Informacyjny Sądu Najwyższego 1969/10 poz. 169 str. 8) skoro „wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy pokrywa normalne zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego jej używania (podobnie jak to się dzieje przy najmie – por. art. 675 § 1 kc) to tym samym odpowiedzialność za zużycie (pogorszenie) rzeczy obejmuje tylko takie zużycie, które wykracza poza następstwa prawidłowego jej używania. W przeciwnym razie trzeba by przyjąć, że na posiadacza w złej wierze został nałożony obowiązek podwójnej zapłaty, czym właściciel rzeczy zostałby bezpodstawnie wzbogacony, trudno zaś przypisać ustawodawcy taką intencję”.

Pogorszenie to wszelkie działania i zaniechania posiadacza, które nie stanowią normalnego korzystania prowadząc do obniżenia wartości użytkowej i ekonomicznej rzeczy. Może to nastąpić na skutek niezgodnej z zasadami prawidłowej gospodarki, naruszenia substancji rzeczy, zmiany jej przeznaczenia, braku należytej konserwacji.

Przepis art. 229 kc początek biegu rocznego terminu przedawnienia ww. roszczeń wiąże ze zwrotem rzeczy. Kodeks cywilny nie definiuje pojęcia „zwrot rzeczy”, ale przyjmuje się że chodzi o sytuację odzyskania faktycznego władztwa nad rzeczą przez właściciela czyli restytucję władztwa właściciela (np. podpisanie protokołu wydania nieruchomości).

r.pr. Dariusz Śmiłek

 

 

 

 

 

 

Skomentuj

Wprowadź swoje dane lub kliknij jedną z tych ikon, aby się zalogować:

Logo WordPress.com

Komentujesz korzystając z konta WordPress.com. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie na Google

Komentujesz korzystając z konta Google. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie z Twittera

Komentujesz korzystając z konta Twitter. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie na Facebooku

Komentujesz korzystając z konta Facebook. Wyloguj /  Zmień )

Połączenie z %s