Czy można się zrzec użytkowania wieczystego?

Nierzadko zdarza się, iż obciążenia ekonomiczne wynikające z „posiadania” statusu użytkownika wieczystego związane z dokonywaniem opłat rocznych z tego tytułu stawiają pod znakiem zapytania dalszy gospodarczy sens korzystania z tej formy udostępnienia nieruchomości w działalności danego podmiotu. Problem ten jest aktualny szczególnie dzisiaj w dobie spowolnienia gospodarczego. Remedium na taką sytuację może być wyzbycie się prawa, które w efekcie generuje jedynie straty. Jedną z form pozbycia się „niechcianego” prawa, w tym także prawa użytkowania wieczystego może być jego zrzeczenie się. Dopuszczalność i skutki zrzeczenia zależą jednak od statusu prawnego użytkownika wieczystego.

Kwestię zrzeczenia się użytkowania wieczystego i jego skutków przez państwową lub samorządową osobę prawną reguluje art. 16 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U.2010.102.651). Regulacja ta co do zasady dopuszcza możliwość zrzeczenia się użytkowania wieczystego, którego skutkiem będzie:

  1. bądź jego wygaśnięcie na skutek konfuzji (tak w przypadku gdy użytkowania wieczystego zrzeka się samorządowa lub państwowa osoba prawna, a grunt stanowi własność odpowiednio jednostki samorządu terytorialnego lub Skarbu Państwa);
  2. bądź jego przejście na inny podmiot (tak np. w przypadku gdy państwowa osoba prawna zrzeka się użytkowania wieczystego gruntu będącego własnością gminy, powiatu lub województwa – w takim przypadku użytkowanie wieczystego przechodzi na Skarb Państwa).

Przepisy nie regulują natomiast kwestii zrzeczenia się prawa użytkowania wieczystego przez podmiot inny niż państwowa lub samorządowa osoba prawna. Biorąc pod uwagę, iż:

a.      Użytkowanie wieczyste jest prawem na rzeczy cudzej;

b.      Art. 179 Kodeksu Cywilnego dopuszczający możliwość zrzeczenia się prawa własności na rzecz Gminy miejsca położenia nieruchomości z dniem 15 lipca 2006 r. został uchylony na skutek wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia z dnia 15 marca 2005 r., K 9/04, LexPolonica nr 375297, Dz.U. Nr 48, poz. 462;

należy opowiedzieć się za dopuszczalnością zrzeczenia się użytkowania wieczystego także przez podmiot inny niż państwowa lub samorządowa osoba prawna gdzie postawą złożenia takiego oświadczenia woli może być analogicznie stosowany art. 246 § 1 Kodeksu Cywilnego. W każdym przypadku skutkiem takiego zrzeczenia byłoby wygaśnięcie prawa użytkowania wieczystego. Podobnie możliwość zrzeczenia się prawa użytkowania wieczystego na podstawie art. 246 § 1 Kodeksu Cywilnego dopuszczono w orzecznictwie (por. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 8 września 1992 r. III CZP 89/92 OSNCP 1993/4 poz. 53, wyroku Sądu Najwyższego z dnia 31 stycznia 2002 r. IV CKN 1325/2000 (niepubl.), Uchwała (7) Sądu Najwyższego z dnia 8 grudnia 2004 r. III CZP 47/2004, OSNC 2005/5 poz. 74, Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 15 marca 2005 r., K 9/04, LexPolonica nr 375297, Dz.U. Nr 48, poz. 462, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 24 sierpnia 2005 r. II CK 34/2005, Biuletyn Sądu Najwyższego 2005/11; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 24 sierpnia 2005 r. II CK 34/2005, Biuletyn Sądu Najwyższego 2005/11; postanowienie z dnia 4 listopada 2005 r. V CK 784/2004, Biuletyn Sądu Najwyższego 2006/4; Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 19 maja 2006 r., III CZP 26/06, Biuletyn Sądu Najwyższego 2006/5; Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 23 sierpnia 2006 r., III CZP 60/06, OSNC 2007/6/81).

Jeśli chodzi o formę zrzeczenia się użytkowania wieczystego we wszystkich sytuacjach winna to być forma aktu notarialnego dla jednostronnego oświadczenia użytkownika wieczystego. Treść oświadczenia o zrzeczeniu się powinna zawierać oznaczenie nieruchomości wraz ze wskazaniem jej położenia, opis jej stanu w chwili zrzekania się i wskazanie księgi wieczystej.

W przypadku gdy zrzeczenie wiąże się z nabyciem prawa użytkowania wieczystego przez Skarb Państwa lub odpowiednią jednostkę samorządu terytorialnego w wyniku zrzeczenia, o którym mowa w art. 16 ust. 1 ww. ustawy o gospodarce nieruchomościami skutek zrzeczenia następuje z chwilą sporządzenia aktu notarialnego zawierającego zrzeczenie. Notariusz, który sporządził akt notarialny dotyczący zrzeczenia się, obowiązany jest przesłać jego wypis odpowiedniemu staroście lub jednostce samorządu terytorialnego, na którą w wyniku zrzeczenia się przejdzie prawo użytkowania wieczystego nieruchomości.

Natomiast w sytuacji gdy ze zrzeczeniem połączone jest wygaśnięcia prawa ze względu na to, że użytkowanie wieczyste gruntu musi być ujawnione w księdze wieczystej (wpis ma charakter konstytutywny), do wygaśnięcia tego prawa niezbędne jest dodatkowo jego wykreślenie z księgi wieczystej (zob. analogicznie stosowany art. 246 § 2 Kodeksu Cywilnego). Odmienny pogląd został wyrażony w m.in. w postanowieniach Sądu Najwyższego z dnia 30 czerwca 2006 r. V CSK 131/2006 (nie publ.) i z dnia 30 czerwca 2006 r. V CSK 133/2006 (nie publ.) oraz w wyroku Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 16 stycznia 2009 r., V CSK 259/2008, Biuletyn Sądu Najwyższego 2009/7 zgodnie, z którym skutek zrzeczenia w postaci wygaśnięcia praw do gruntu i budynków powstaje w wyniku jednostronnej czynności prawnej podmiotu zrzekającego się, a zatem od chwili złożenia takiego oświadczenia przez użytkownika wieczystego, co ma istotne znaczenie przy ocenie sytuacji od jakiego momentu wygasa obowiązek uiszczania opłat rocznych związanych z użytkowaniem wieczystym. W przypadku gdy prawo wygasa notariusz sporządzający akt notarialny zawierający oświadczenie o zrzeczeniu winien przesłać jego odpis do księgi wieczystej z wnioskiem o jego wykreślenia z księgi wieczystej.

Jeśli zatem użytkowanie wieczyste stanowi pasywo i związane jest jedynie z ponoszeniem kosztów z tytułu opłat rocznych warto rozważyć zredukowanie tego obciążenia poprzez zrzeczenie się przedmiotowego prawa.

 r.pr. Dariusz Śmiłek

2 myśli w temacie “Czy można się zrzec użytkowania wieczystego?

Skomentuj

Wprowadź swoje dane lub kliknij jedną z tych ikon, aby się zalogować:

Logo WordPress.com

Komentujesz korzystając z konta WordPress.com. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie na Google

Komentujesz korzystając z konta Google. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie z Twittera

Komentujesz korzystając z konta Twitter. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie na Facebooku

Komentujesz korzystając z konta Facebook. Wyloguj /  Zmień )

Połączenie z %s