Duża ustawa reprywatyzacyjna cz. 3

Ten wpis poświęcony jest kwestii uregulowania przez Projekt prawa do rekompensaty (dalej: pdr) w odniesieniu do „gruntów warszawskich”.

Jak była mowa we wcześniejszych wpisach aby uzyskać pdr nieruchomość będzie musiała być zakwalifikowana jako „nieruchomość przejęta”. Do katalogu takich nieruchomości Projekt zalicza m.in. nieruchomość, której nabycie własności lub udziału we współwłasności nieruchomości przez Skarb Państwa lub przez inną osobę prawną prawa publicznego nastąpiło na podstawie dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (dalej: dekret warszawski).

Co istotne w odniesieniu do gruntów warszawskich pdr będzie przysługiwało jeśli były właściciel lub współwłaściciel nie nabył: 1/prawa własności czasowej (użytkowania wieczystego) 2/roszczenia o ustanowienie takiego prawa; 3/ prawa do gruntu zamiennego 4/ roszczenia odszkodowawczego w przypadku braku uwzględnienia wniosku o własność czasową; 5/ roszczenia o odszkodowanie za budynki. Takie ukształtowanie pdr powoduje, iż wnioski będą mogły obejmować także nieruchomości co do których:

  1. wnioski o własność czasową nie zostały złożone lub zostały złożone z przekroczeniem 6 miesięcznego terminu;
  2. właściciel nie posiadał nieruchomości warszawskiej;
  3. wydano decyzję o odmowie ustanowienia użytkowania wieczystego za wyjątkiem wydania decyzji odmownej wskutek otrzymania odszkodowania na podstawie układów indemnizacyjnych (umów z innymi Państwami);
  4. nie dokonano zwrotu, a prawo do odszkodowania za przejętą nieruchomość warszawską wygasło na podstawie przepisów ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości niezależnie od tego, czy do dnia 31 grudnia 1988 r. zgłosiła wniosek o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.

 Jest to więc rozszerzenie obecnego zakresu nieruchomości warszawskich za które można będzie uzyskać rekompensatę.  

Ważnym elementem projektu jest założenie, iż złożenie wniosku o przyznanie pdr przez osoby, które nabyły roszczenie o ustanowienie prawa użytkowania wieczystego (postępowania w toku dot. rozpoznania wniosku o własność czasowa) jest równoznaczne ze zrzeczeniem się praw lub roszczeń na podstawie dekretu, w tym roszczeń odszkodowawczych.

Pdr w żadnym przypadku nie będzie przysługiwać nabywcy prawa lub roszczenia na podstawie art. 7 ust. 1 dekretu warszawskiego, który w dniu przejęcia nieruchomości nie był jej właścicielem lub współwłaścicielem albo nie jest jego zstępnym (dzieci, wnuki, prawnuki) lub wstępnym.  Zatem jak czytamy w uzasadnieniu Projektu ustawa wyklucza  możliwość uzyskania
rekompensaty przez tych, którzy nie spełniają kryteriów podmiotowych (a zatem w szczególności tzw. handlarzy roszczeń).

Kolejny wpis będzie poruszał problematykę wyceny pdr i zasad ustalania jego wartości.

 

r.pr. D. Śmiłek

Mało czasu na przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności na starych i tańszych warunkach.

Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we własność obecnie toczy się w trybie postępowania administracyjnego. W związku z przekształceniem pojawią się następujące wątpliwości:

  1. Czy takie przekształcenie co do zasady jest opłacalne oraz jakie koszty są związane z takim przekształceniem i czy opłatę z tego tytułu można rozłożyć na raty.
  2. Czy w przypadku lokali w budynkach na gruntach oddanym w użytkowanie wieczyste na przekształcenie muszą zgodzić się na wszyscy właściciele mieszkań.
  3. Czy data nabycia lokalu ma znaczenia dla skuteczności wniosku o przekształcenie.
  4. W zakresie gruntów warszawskich dochodzi kwestia projektu dużej ustawy reprywatyzacyjnej i kwestii przekształcenia na dalsze niezrealizowane dotychczas roszczenia do innych gruntów.

Na to wszystko nakłada się kwestia uchwalenia nowej ustawy dot. przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności (projekt ustawy o przekształceniu współużytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe we współwłasność gruntów dostępny pod tym linkiem), której uchwalenie będzie skutkować umorzeniem postępowania prowadzonych na podstawie dotychczas obowiązujących przepisów.

Niniejszy wpis zawiera odpowiedzi na powyższe pytania.

 

OPŁACALNOŚĆ, OPŁATY ZA PRZEKSZTAŁCENIE, ROZŁOŻENIE NA RATY

Naturalnie uzyskanie prawa własności zamiast użytkowania wieczystego jest dużo bardziej korzystne. Po przekształceniu prawa odpada obowiązek uiszczania opłat rocznych. Ponadto prawo własności jest prawem bezterminowym a użytkowanie wieczyste jest prawem ustanowionym na określony czas i w pewnych przypadkach umowa o ustanowieniu użytkowania wieczystego może zostać rozwiązana przez właściciela gruntu, chociaż w przypadkach dot. oddania gruntu na cele mieszkaniowe w praktyce nie spotkałem się z takim przypadkiem. Dlatego jeśli istnieje możliwość przekształcenia prawa użytkowania wieczystego we własność należy z niej skorzystać.

Co do zasady opłata z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości stanowi różnicę wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej i wartości prawa użytkowania wieczystego, które w operacie szacunkowym określa rzeczoznawca majątkowy.

W przypadku gdy z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości występuje osoba fizyczna (lub jej następca prawny) będąca w dniu 13 października 2005 r. użytkownikiem wieczystym nieruchomości, w przypadku gdy prawo to uzyskała:

  1. w zamian za wywłaszczenie lub przejęcie nieruchomości gruntowej na rzecz Skarbu Państwa na podstawie innych tytułów, przed dniem 5 grudnia 1990 r.
  2. na podstawie 7 dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (dekret Bieruta dot. gruntów warszawskich);
  3. przekształcenie następuje nieodpłatnie. Podobne zasady tak co do warunków jak również nieodpłatności odnoszą się gdy wnioskodawcą jest spółdzielnia mieszkaniowa lub jej następca prawny.

Ustawa obecnie reguluje dwa przypadki tzw. bonifikaty ustawowej to jest:

  1. W odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa osobom fizycznym, które prawo użytkowania wieczystego uzyskały przed dniem 5 grudnia 1990 r., oraz ich następcom prawnym, organ właściwy do wydania decyzji udziela, na ich wniosek, 50 % bonifikaty od opłaty za przekształcenie;
  2. W odniesieniu do nieruchomości lub jej części wpisanej do rejestru zabytków, opłatę za przekształcenie, obniża się o 50 %.

Co ważne w zakresie gruntów w Warszawie na podstawie uchwały Rady m.st. Warszawy nr L/1217/2017 z dnia 08.06.02017 „Wyraża się zgodę na udzielenie 95-proc. bonifikaty osobom fizycznym i spółdzielniom mieszkaniowym od opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi lub garażami” (uchwała dostępna tutaj). Uchwała ta dotyczy jednakże tylko osób fizycznych osób fizycznych i spółdzielni mieszkaniowych od opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi lub garażami. Wysokość bonifikaty nie jest uzależniona od długości okresu posiadania mieszkania lub nieruchomości. Na razie uchwała ta obowiązuje ale obecnie w Radzie Ministrów procedowany jest projekt ustawy o przekształceniu współużytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe we współwłasność gruntów. Jeśli projekt ten zostanie uchwalony przez Sejm i Senat a ustawa podpisana przez Prezydenta postępowania wszczęte przez m.st. Warszawy zostaną umorzone. Projekt przewiduje „tzw. opłatę przekształceniową”, która jest równa aktualnej opłacie rocznej za użytkowanie wieczyste. Jeśli zatem ustawa weszła by w życie przekształcenie byłoby droższe niż obecnie.

W przypadku np. Wrocławia obowiązuje uchwała Rady Miejskiej Wrocławia nr XVIII/355/11z dnia 17 listopada 2011 r. (link) która przewiduje co do zasady udzielenie jedynie osobom fizycznym bonifikaty od opłaty z tytułu przekształcenia prawa  użytkowania wieczystego w prawo własności w wysokości 90 % w przypadku nieruchomości zabudowanych na cele wyłącznie mieszkaniowe, bądź przeznaczonych pod taką zabudowę, gdy użytkowanie wieczyste zostało ustanowione przed dniem 1 stycznia 1993 r., oraz 50% bonifikaty, gdy użytkowanie wieczyste ustanowione zostało w dniu  1 stycznia 1993 r. i później.

Opłatę z tytułu przekształcenia, na wniosek użytkownika wieczystego rozkłada się, na raty, na czas nie krótszy niż 10 lat i nie dłuższy niż 20 lat, chyba że wnioskodawca wystąpi o okres krótszy niż 10 lat następującymi zastrzeżeniami:

  1. Nieuiszczona część opłaty, rozłożonej na raty podlega oprocentowaniu przy zastosowaniu stopy procentowej równej stopie redyskonta weksli stosowanej przez Narodowy Bank Polski;
  2. Wierzytelność z tytułu pozostałej części opłaty za przekształcenie podlega zabezpieczeniu hipoteką przymusową na nieruchomości objętej przekształceniem prawa użytkowania wieczystego w prawo własności gdzie w przypadku przekształcenia udziału w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości, związanego z odrębną własnością lokalu, hipoteka przymusowa obciąża nieruchomość lokalową osoby, na rzecz której nastąpiło przekształcenie.

 

ZGODA WSZYSTKICH WSPÓŁUŻYTKOWNIKÓW WIECZYSTYCH

Istnienie współużytkowania wieczystego powstałego w wyniku ustanowienia odrębnej własności lokalu oznacza, że z żądaniem przekształcenia muszą – co do zasady – wystąpić wszyscy współużytkownicy wieczyści. Oznacza to, że w przypadku, gdy dana nieruchomość gruntowa jest we współużytkowaniu kilku osób będących właścicielami lokali wchodzących w skład tej nieruchomości, wniosek o przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności przedmiotowej nieruchomości muszą złożyć wszyscy jej współużytkownicy wieczyści. Jednak o tej zasady jest wyjątek tj. z żądaniem przekształcenia mogą również wystąpić współużytkownicy wieczyści, których suma udziałów wynosi co najmniej połowę. Jeżeli jednak w takiej sytuacji (tj. wystąpienia z wnioskiem przez osobę posiadającą co najmniej 50 % udziałów) co najmniej jeden współużytkownik wieczysty zgłosi sprzeciw wobec złożonego wniosku o przekształcenie, właściwy organ zawiesi postępowanie. W takiej sytuacji wnioskujący o przekształcenie mogą zwrócić się do sądu o rozstrzygnięcie w tym przedmiocie – w tym przypadku (mówią potocznie) wydanie zgody na przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności.

Co do zasady możliwość przekształcenia dotyczy tylko tych użytkowników wieczystych, których prawo istniało w dniu w dniu 13 października 2005 roku. Wyjątek od tej zasady dot.:

  1. użytkowników wieczystych tzw. gruntów warszawskich (np. ustanowienie użytkowania wieczystego lub otrzymanie lokalu w wyniku rozpoznania wniosku dekretowego) oraz
  2. nieruchomości wspólnych obejmujących prawo użytkowania wieczystego, w których udział mają właściciele lokali.

W takiej sytuacji można wystąpić o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości również, gdy prawo użytkowania wieczystego lub udział w tym prawie uzyskano po dniu wejścia w życie ustawy czyli po dniu 13 października 2005 r..

WPŁYW NA PROJEKTOWANE PRAWO DO REKOMPENSATY

Kwestia przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności pozostaje bez wpływu na roszczenia związane z brakiem zwrócenia pozostałych nieruchomości warszawskich.

Z powyższego wynika, iż aby korzystnie przekształcić prawo użytkowania wieczystego w prawo własności należy niezwłocznie złożyć odpowiedni wniosek.

r.pr. D. Śmiłek

Duża ustawa reprywatyzacyjna cz. 2

Tym wpisem kontynuuję temat projektu dużej ustawy reprywatyzacyjnej a zagadnieniem na dziś będzie charakter prawny „prawa do rekompensaty” (dalej: pdr).

Projekt definiuje pdr jako prawo do otrzymania świadczenia związanego z uregulowaniem stanu prawnego przejętej nieruchomości. Z takiej definicji wynika zatem po pierwsze, iż prawo do rekompensaty nie jest odszkodowaniem co oznacza, iż nie niweluje ono uszczerbku majątkowego ale zostaje przyznane w związku z doznaniem krzywdy za przejęte mienie, co oznacza iż rekompensuje się szkodę niemajątkową. Po drugie prawo to swoim zakresem obejmuje jedynie nieruchomości przejęte (pojęcie nieruchomości przejętej zostało wyjaśnione w tym wpisie) – prawo to nie będzie zatem obejmować gruntów rolnych przejętych na podstawie dekretu PKWN z 1944 r. bez przyznania odszkodowania. Po trzecie wreszcie przyznanie tego prawa związane jest z uregulowaniem stanu prawnego nieruchomości przejętej co oznacza w praktyce zrzeczenie się i wygaśnięcie wszelkich praw do znacjonalizowanej nieruchomości. Po czwarte pdr przysługuje jedynie osobom fizycznym, które w dniu przejęcia nieruchomości były właścicielami (współwłaścicielami) nieruchomości, posiadały obywatelstwo polskie, a także ich małżonkom, a także następcom prawnym, o ile są rodzicami (wstępnymi) lub dziećmi, wnukami (zstępnymi) dawnych właścicieli. W przypadku współwłasności nieruchomości w chwili przejęcia albo wspólności spadku, o rekompensatę mogą ubiegać się współuprawnieni w odpowiedniej części ułamkowej (dawni współwłaściciele albo ich współspadkobiercy mogą ubiegać się o rekompensatę w zakresie odpowiadającym ich udziałom). Przy uwzględnieniu tej przesłanki z kręgu osób uprawnionych do pdr wyłączeni są spadkobiercy ustawowi w linii bocznej (np. bratanek, siostrzenica) oraz spadkobiercy testamentowi inni niż zstępni (np. małżonek, dzieci, wnuki oraz wstępni (np. rodzice). Jeżeli zatem właściciel nieruchomości zmarł bezdzietnie to zgodnie z projektem pdr nie przysługuje jego obecnym spadkobiercom.

Istotną cechą projektowanego pdr jest jego niezbywalność i niepodzielność. Takie ukształtowanie pdr powoduje brak możliwości jego sprzedania lub darowania na rzecz innej osoby tak w całości jak również co do określonej części. Natomiast w sytuacji gdy prawo przysługiwało kilku osobom to w razie wygaśnięcia udziału w pdr (np. śmierci osoby uprawnionej, która zmarła bezdzietnie) udział ten nie podlega przyrostowi na korzyść innych osób uprawnionych lub współuprawnionych. Swego rodzaju wyłomem od zasady niezbywalności jest wprowadzana przez projekt możliwość „wskazania” osoby współuprawnionej lub współspadkobiercy albo współspadkobierców uprawnionych co ma się odbywać co do zasady przez złożenie oświadczenia z podpisem notarialnie poświadczonym.

Ponadto pdr jest dziedziczne z ograniczeniami dot. jego przysługiwania małżonkowi oraz zstępnym i wstępnym byłego właściciela lub współwłaściciela.

Pdr przysługuje tylko w przypadku terminowego złożenia wniosku a ten został określony jako rok od dnia wejścia w życie projektowanej ustawy.

Pdr nie przysługuje, jeżeli przed dniem wejścia w życie projektowanej ustawy na podstawie prawomocnego wyroku sądowego lub na podstawie ostatecznej decyzji administracyjnej nieruchomość przejęta została zwrócona albo w zamian za jej przejęcie były właściciel lub inna osoba uprawniona otrzymała odszkodowanie na podstawie odrębnych przepisów.

W podsumowaniu stwierdzić należy, iż obecne kształt pdr w istotny sposób ograniczy krąg osób uprawnionych do otrzymania rekompensaty wyłączając z niego chociażby nabywców roszczeń oraz osoby spokrewnione w linii bocznej. Ponadto w  sposób istotny modyfikuje ustawowy porządek dziedziczenia ustawowego ograniczając go tylko do małżonka, zstępnych i wstępnych.

W kolejnym wpisie zostanie opisana kwestia uregulowania przez Projekt pdr w odniesieniu do szczególnej pod względem prawnym kategorii gruntów tj. nieruchomości warszawskich.

r.pr. D. Śmiłek

Duża ustawa reprywatyzacyjna cz. 1

Na stronach Ministerstwa Sprawiedliwości pojawił się projekt ustawy o zrekompensowaniu niektórych krzywd wyrządzonych osobom fizycznym wskutek przejęcia nieruchomości lub zabytków ruchomych przez władze komunistyczne po 1944 r. (dalej: Projekt, link: https://www.ms.gov.pl/pl/informacje/download,9903,0.html).

Niniejszym wpisem zaczynam cykl artykułów poświęconych założeniom Projektu ustawy i skutkom jej uchwalenia dla obecnie toczących się postępowań reprywatyzacyjnych (sądowych i administracyjnych), jak również dla przyszłego dochodzenia roszczeń reprywatyzacyjnych.

Rekompensata a odszkodowanie

Na wstępie trzeba wyjaśnić, iż Projekt przewiduje przyznanie nie odszkodowania jak to ma miejsce obecnie w ramach sądowej i administracyjnej procedury dochodzenia roszczeń reprywatyzacyjnych, a jedynie rekompensaty. Jest to istotne rozróżnienie gdyż odszkodowanie co do zasady gwarantuje zrekompensowanie uszczerbku majątkowego w 100% podczas gdy rekompensata przyznawana jest na zasadzie uznania i nigdy nie powoduje wyrównania straty w pełnej wysokości (w projekcie ustawy przewidziano ją na poziomie 20% lub 25% w zależności od przypadku).

Kto jest uprawniony do otrzymania rekompensaty

Projekt swym zakresem podmiotowym obejmuje jedynie osoby fizyczne. Z jego zakresu wyłączone jest przyznanie rekompensaty osobom prawnym lub innym jednostkom organizacyjnym nie posiadających osobowości prawnej ale posiadającym zdolność prawną i zdolność do czynności prawnych. O rekompensatę nie będzie się mogła zatem ubiegać także fundacja, która była przedwojennym właścicielem znacjonalizowanej nieruchomości.

Za co przysługuje rekompensata

Zamierzeniem ustawy jest ostateczne uregulowanie kwestii roszczeń reprywatyzacyjnych w skali całej Polski.

Projekt ustawy wprowadza pojęcie tzw. nieruchomości przejętej. Przez pojęcie to na gruncie projektu rozumie się nieruchomości lub zabytki ruchome, które zostały przejęte przez władze komunistyczne po 1944 r. na rzecz państwa lub na rzecz innych osób prawnych prawa publicznego, w tym jednostek samorządu terytorialnego. Zgodnie z definicją przyjętą przez projekt przez nieruchomość przejętą należy rozumieć nieruchomości nabyte przez Skarb Państwa lub przez inną publiczną osobę prawną, w tym jednostki samorządu terytorialnego, podlegających nacjonalizacji na podstawie przepisów nacjonalizacyjnych obowiązujących po 1944 r., a także na podstawie art. 1 dekretu z dnia 16 grudnia 1918 r. w przedmiocie przymusowego zarządu państwowego dokonywane po dniu 19 lipca 1944 r. w odniesieniu do posiadłości ziemskich, o których mowa w art. 1 pkt 3 dekretu.

Rekompensata za grunty rolne (nieruchomości ziemskie)

Z tego punktu widzenia istotny jest zapis projektu zawarty w art. 2 pkt 3) lit. a tiret drugi zgodnie, z którym przez przejęcie nieruchomości należy rozumieć nabycie własności lub udziału we współwłasności nieruchomości przez Skarb Państwa lub przez inną osobę prawną prawa publicznego na podstawie art. 2 ust. 1 lit. b i lit. e dekretu Polskiego Komitetu Wyzwolenia Narodowego z dnia 6 września 1944 r. o przeprowadzeniu reformy rolnej oraz przepisów wydanych na jego podstawie. Ustawa nie obejmuje zatem wszystkich gruntów rolnych przejętych na podstawie dekretu PKWN o reformie rolnej ale jedynie te grunty, które zostały przejęte niezgodnie z art. 2 ust. 1 lit. b lub lit. e lub gdy nastąpiło przejęcie nieruchomości, które nie miała charakteru rolniczego. W istocie zatem jeśli chodzi o rekompensatę za grunty ziemian przejęte na podstawie dekretu o reformie rolnej z 1944 r. prawo to będzie obejmowało jedynie te nieruchomości za które obecnie zgodnie z obowiązującymi przepisami można podjąć próbę uzyskania odszkodowania lub zwrotu a mianowicie:

  1. Nieruchomości ziemskie o charakterze rolniczym niebędące własnością obywateli Rzeczy Niemieckiej i obywateli polskich narodowości niemieckiej – z zastrzeżeniem norm obszarowych;
  2. Nieruchomości ziemskie o charakterze rolniczym stanowiące własność albo współwłasność osób fizycznych lub prawnych, jeżeli ich rozmiar łączny nie przekracza bądź 100 ha powierzchni ogólnej, bądź 50 ha użytków rolnych, a na terenie województw poznańskiego, pomorskiego i śląskiego, jeśli ich rozmiar łączny nie przekracza 100 ha powierzchni ogólnej, niezależnie od wielkości użytków rolnych tej powierzchni;
  3. wszelkie inne nieruchomości ziemskie, nie mające jednocześnie charakteru rolniczego, względnie nieruchomości, dla których brak funkcjonalnego związku pomiędzy częścią nieruchomości przeznaczonej do prowadzenia gospodarki rolnej, a częścią przeznaczoną jedynie do zamieszkiwania lub odpoczynku właściciela (np. dwory, pałace, zespoły dworsko-parkowe, zespoły dworsko-pałacowe).

Rekompensata za lasy

Wedle art. 2 pkt 3) lit. a tiret trzeci Projektu przez przejęcie nieruchomości należy rozumieć nabycie własności lub udziału we współwłasności nieruchomości przez Skarb Państwa lub przez inną osobę prawną prawa publicznego na podstawie art. 1 i art. 2 dekretu Polskiego Komitetu Wyzwolenia Narodowego z dnia 12 grudnia 1944 r. o przejęciu niektórych lasów na własność Skarbu Państwa. W przeciwieństwie zatem do gruntów rolnych projekt przewiduje przyznanie rekompensaty za wszystkie znacjonalizowane lasy nie czyniąc w tym zakresie żadnych wyjątków.

W kolejnym wpisie zostanie opisana kwestia uregulowania przez Projekt „prawa do rekompensaty”, w tym jego zakresu i charakteru.

r.pr. D. Śmiłek

Wygaśnięcie użytkowania wieczystego nie wpływa na prawo odrębnej własności lokalu

W obecnej rzeczywistości prawnej wiele inwestycji mieszkaniowych posadowionych jest na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste. Z uwagi na fakt, iż prawo użytkowania wieczystego funkcjonuje w polskim prawie od lat 60 XX wieku mogą zdarzać się sytuacje gdzie prawo to wygaśnie wskutek upływu terminu.

W takim przypadku pojawia się pytanie co z odrębną własnością lokalu w budynku posadowionych na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste w przypadku wygaśnięcia tego prawa. Pytanie o treści: „Czy upływ terminu, na jaki zostało ustanowione prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, na której znajduje się budynek wielolokalowy, powoduje wygaśnięcie prawa odrębnej własności lokalu w tym budynku (art. 235 § 2 k.c. w zw. z art. 3 ust. 1 i art. 4 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali – Dz.U. z 2015 r. poz. 1892) ​znalazło odpowiedź w uchwale składu 7 sędziów Sądu Najwyższego z dnia 25 sierpnia 2017 r. (sygn. akt III CZP 11/17) zgodnie z którą:Upływ terminu, na który zostało ustanowione prawo użytkowania wieczystego gruntu, nie powoduje wygaśnięcia prawa odrębnej własności lokalu znajdującego się w budynku położonym na tym gruncie.”

Uchwała ta będzie mieć niebagatelne znaczenie dla obecnych lokatorów posiadających lokale na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste gdyż wygaśnięcie tego prawa nie spowoduje utraty praw do lokalu.

r.pr. D. Śmiłek

Wykreślenie zakazu zbywania ustanowionego na podstawie art. 13 Dekretu PKWN

Zgodnie z art. 13 Dekretu PKWN (w wersji obowiązującej od dnia 19.01.1945r.) gospodarstwa utworzone na podstawie dekretu nie mogą być w całości lub w części dzielone, sprzedawane, wydzierżawiane i zastawiane. Przepis ten obowiązywał do dnia 26.07.1957 r., kiedy to został uchylony z systemu prawnego.

W przypadku gdy na ww. podstawie prawnej do księgi wieczystej został wpisany zakaz zbywania z uwagi na jego uchylenie z systemu prawnego i odpadnięcia przyczyny jego ustanowienia obecnie można wnosić o jego wykreślenie. Jednakże m.zd. winno to być w trybie art. 10 ustawy księgach wieczystych i hipotece w ramach procesu o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym z uwagi na brak dokumentu uzasadniającego wykreślenie ww. obciążenia. Dokumentem takim będzie ewentualne orzeczenie sądu.

r.pr. D. Śmiłek

Wniosek o zasiedzenie lub pozew o wydanie nieruchomości nie zastąpi wniosku o rozgraniczenie

Na podstawie przepisów ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne wyłączona jest czasowo dopuszczalność drogi sądowej w sprawach o rozgraniczenie nieruchomości wobec uprzedniego wymogu wyczerpania obligatoryjnej fazy postępowania administracyjnego przed wójtem, burmistrzem lub Prezydentem (art. 29-34). Intencją tej instytucji według: „polega na wyodrębnieniu nieruchomości z innych otaczających ją gruntów przez ustalenie w terenie linii określającej zasięg prawa własności w stosunku do gruntów sąsiednich” (G. Bieniek, S. Rudnicki, Nieruchomości…, s. 416; por. też Z. Śmiałowska-Uberman, Prawo geodezyjne i kartograficzne. Komentarz, Katowice 1999, s. 187).

W przypadku zatem gdy sąsiad celem uregulowania stanu prawnego nieruchomości poprzez wniosek o stwierdzenie zasiedzenia lub pozew o jej wydanie chce osiągnąć cel w postaci określenia zasięgu swojego prawa własności nieruchomości w stosunku do nieruchomości sąsiedniej wniosek taki lub pozew powinien podlegać odrzuceniu. Przy określeniu treści żądania i jego podstawy faktycznej decydujące znaczenie powinien mieć czynnik obiektywny, tj. rzeczywisty cel, do którego to żądanie zmierza. Zatem jeżeli przyczyną konfliktu i istotą sporu między stronami sprawy o wydanie części nieruchomości lub jej zasiedzenie jest przebieg granicy, natomiast kwestia własności gruntu przyległego do tej granicy ma charakter wtórny, to należy uznać, iż sprawa jest sprawą o rozgraniczenie, a nie sprawą o wydanie nieruchomości lub jej zasiedzenie. Jest to aktualny pogląd zwłaszcza w sytuacji jeżeli sporny pas gruntu – ze względu na usytuowanie i niewielką powierzchnię w zestawieniu z powierzchnią całej nieruchomości i jej kształtem – jest związany z granicą (postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 31 sierpnia 1963 r., III CR 136/63, OSNCP 1964, nr 10, poz. 203, oraz z dnia 11 maja 2000 r., I CKN 723/98, niepubl.).

Inne stanowisko wynika jednak z uchwały Sądu Najwyższego z dnia 26 lipca 1990 r. (III CZP 35/90, OSNC 1991, nr 2-3, poz. 23) zgodnie, z którą gdy właściciele nieruchomości (gruntów) sąsiadujących z drogą publiczną roszczą sobie pretensje do części pasa drogi, nie jest wyłączona droga sądowa w sprawie o rozgraniczenie nieruchomości będących własnością osób fizycznych z drogą gminną.

r.pr. D. Śmiłek

Fizyczny podział budynku – podstawowy tryb zniesienia współwłasności

Podział fizyczny jest podstawowym sposobem zniesienia współwłasności nieruchomości gdyż co do zasady jest najbardziej sprawiedliwy i pożądany (art. 211 i 212 k.c. oraz art. 623 k.p.c.). Trzeba jednak zwrócić uwagę, że taki sposób zniesienia współwłasności może być niekiedy, w związku ze specyfiką danej nieruchomości, trudny do przeprowadzenia.
Sprawę dodatkowo komplikuje, w przypadku podziału nieruchomości zabudowanej, fakt konieczności spełnienia warunku polegającego na istnieniu dwóch funkcjonalnych i odseparowanych nieruchomości, który to stan ma być wynikiem podziału i zniesienia współwłasności zarazem (art. 93 ust. 3b ustawy o gospodarce nieruchomościami).
Sąd rozpoznający sprawę zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej stanie zatem przed dylematem co zrobić gdy na chwilę orzekania spełnienie tej przesłanki nie jest możliwe gdyż np. budynku bez przeprowadzenia określonych prac nie można podzielić na dwie fizyczne i odrębne części. Naturalnie w takim przypadku można twierdzić, iż stan istnienia dwóch funkcjonalnych i odseparowanych nieruchomości może być stanem przyszłym, który zostanie dopiero osiągnięty po wydaniu postanowienia o zniesieniu współwłasności i celem jego realizacji. Takie stanowisko oznacza brak konieczności spełnienia warunku odrębności fizycznej określonych części budynku w chwili orzekania, co nie stanowi przeszkody do wydania postanowienia o zniesieniu współwłasności. Właśnie postanowienie o zniesieniu współwłasności stanowi następnie podstawę do przeprowadzenia określonych prac adaptacyjnych mających na celu wykonanie postanowienia sądu w tym przedmiocie.
Inne jednak stanowisko zajął Sąd Okręgowy, który w uzasadnieniu pytania prawnego do Sądu Najwyższego stwierdził, iż warunek odrębności fizycznej dzielonej nieruchomości musi być spełniony na chwilę orzekania (odrębność nie może być stanem przyszłym), a jeśli nie jest spełniony to na wzór art. 11 ust. 2 ustawy o własności lokali Sąd winien wydać postanowienie wstępne zawierające zobowiązanie strony do przeprowadzenia określonych prac adaptacyjnych w budynku celem doprowadzenia budynku – przed wydaniem rozstrzygnięcia o zniesieniu współwłasności – do stanu pełnej odrębności fizycznej. W uchwale z dnia 22.06.2017 r. (sygn. akt III CZP 23/17) Sąd Najwyższy stwierdził jednak, iż zadośćuczynienie wymaganiom wynikającym z art. 93 ust. 3b ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ( jedn. tekst: Dz.U. z 2016 r., poz. 2147 ze zm.) może nastąpić przez zobowiązanie współwłaścicieli do wykonania prac adaptacyjnych i nałożenia na nich stosownych zakazów lub nakazów w postanowieniu znoszącym współwłasność nieruchomości.

r.pr. D. Śmiłek

Egzekucja z nieruchomości rolnej a ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego

Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego – po nowelizacji na podstawie art. 7 ust. 4 pkt 4 ustawy z dnia 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (dalej: ustawa nowelizująca) – w art. 2 a wskazywała liczne ograniczenie i wyłączenia, w tym m.in. wymóg, iż nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny. Ustawa nowelizująca, wprowadzające istotne ograniczenia na rynku transakcji nieruchomościami rolnymi weszła w życie z dniem 30 kwietnia 2016 r..

Tym nie mniej, w tym dniu w toku pozostawały liczne postępowania egzekucyjne gdzie wszczęto egzekucję z nieruchomości rolnej. W związku z tym pojawiło się pytanie czy do zbycia takich nieruchomości w ramach postępowania egzekucyjnego ale już po dniu 29 kwietnia 2016 r. stosuje się wymogi wprowadzone ww. ustawą nowelizującą, a w szczególności wymóg aby nabywca posiadał status rolnika indywidualnego.

W uchwale z dnia 18 maja 2017 r. (sygn. akt III CZP 13/17) Sąd Najwyższy orzekł, iż: Do egzekucji z nieruchomości rolnej wszczętej przed dniem 30 kwietnia 2016 r. nie stosuje się ograniczeń w nabywaniu nieruchomości rolnych wynikających z art. 2a ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (jedn. tekst Dz.U. z 2012 r., poz. 803) w brzmieniu ustalonym przez art. 7 pkt 4 ustawy z dnia 14 kwietnia 2016 r. – o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz zmianie niektórych ustaw (Dz.U. z 2016 r., poz. 585).”

Za taką wykładnią przemawia przede wszystkim brak przepisów przejściowych w ustawie nowelizującej regulującej przypadki wszczęcia postępowania egzekucyjnego z nieruchomości rolnej przed dniem 30 kwietnia 2016 r.. Oznacza to zatem stosowanie przepisów materialnych obowiązujących na dzień wszczęcia postępowania egzekucyjnego tj. zgodnie z podstawową zasadą intertemporalną  tempus regit actum  według której skutki zdarzenia prawnego (tu wszczęcie egzekucji z nieruchomości rolnej) ocenia się według przepisów prawa materialnego obowiązujących w chwili gdy dane zdarzenie nastąpiło.

r.pr. D. Śmiłek

Służebność przesyłu na prawie użytkowania wieczystego

Bardzo często zdarza się, iż na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste posadowione są urządzenia przesyłowe. W tym przypadku pojawia się pytanie czy użytkownik wieczysty może domagać się od przedsiębiorcy przesyłowego ustanowienia odpowiedniej służebności przesyłu.

Zdaniem Sądu Najwyższego dopuszczalne jest ustanowienie służebności przesyłu (art. 305 (1) Kodeksu cywilnego) na prawie użytkowania wieczystego (zob. postanowienie z dnia 20 kwietnia 2016 r., V CSK 523/15). Uzasadnieniem takiego poglądu, z którym się zgadzam jest fakt, iż po oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste właściciel nieruchomości traci faktyczną możliwość korzystania z gruntu. Racjonalne jest zatem aby decyzję w przedmiocie czy obciążyć nieruchomość prawem (tu użytkowanie wieczyste) podejmował podmiot, który faktycznie z niej korzysta.

Użytkownik wieczysty zatem a nie właściciel jest bezpośrednio zainteresowany w uregulowaniu stanu prawnego urządzeń przesyłowych istniejących lub planowanych na wykorzystywanym przez niego gruncie.

Powyższe należy uzupełnić istotną i najnowszą uchwałę składu 7 sędziów Sądu Najwyższego z dnia 16 maja 2017 r. (sygn. akt III CZP 101/16) zgodnie z którą: Służebność przesyłu może być ustanowiona na prawie użytkowania wieczystego; użytkownik wieczysty nie może jednak skutecznie żądać ustanowienia takiej służebności, jeżeli urządzenia przesyłowe – zainstalowane przez przedsiębiorstwo państwowe  w okresie obowiązywania zasady jednolitej własności państwowej – znajdowały się na nieruchomości Skarbu Państwa przed oddaniem jej w użytkowanie wieczyste.” Uchwała ta istotnie zatem ogranicza możliwość ustanowienia służebności przesyłu na użytkowaniu wieczystym.

r.pr. D. Śmiłek