Obowiązek właściciela utrzymania nieruchomości w czystości

W obecnym stanie prawnym zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (dalej: „u.c.p.g.”) właściciele nieruchomości zapewniają utrzymanie czystości i porządku przez m.in. uprzątnięcie błota, śniegu, lodu i innych zanieczyszczeń z chodników położonych wzdłuż nieruchomości, przy czym za taki chodnik uznaje się wydzieloną część drogi publicznej służącą dla ruchu pieszego położoną bezpośrednio przy granicy nieruchomości. Równocześnie właściciel nieruchomości nie jest obowiązany do uprzątnięcia chodnika, na którym jest dopuszczony płatny postój lub parkowanie pojazdów samochodowych. W takim przypadku to do obowiązków gminy należy uprzątnięcie i pozbycie się błota, śniegu, lodu i innych zanieczyszczeń z chodników, jeżeli gmina pobiera opłaty z tytułu postoju lub parkowania pojazdów samochodowych.

Brak wykonania ww. obowiązku obarczony jest rygorem wydania przez wójta (burmistrza lub prezydenta) decyzji nakazującej wykonanie obowiązku, która podlega egzekucji w trybie przepisów ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji.

Zgodnie z art. 2 ust. 2a u.c.p.g. jeśli obowiązki wskazane w ustawie mogą jednocześnie dotyczyć kilku podmiotów spośród wskazanych w art. 2 ust. 1 pkt 4 tj. współwłaścicieli, użytkowników wieczystych oraz jednostek organizacyjnych i osób posiadających nieruchomości w zarządzie lub użytkowaniu, a także innych podmiotów władających nieruchomością, to podmiotem obowiązanym do ich wykonania jest podmiot lub podmioty faktycznie włada nieruchomością. Obowiązek ten może zatem wyłączyć np. wynajęcie, użyczenie lub wydzierżawienie nieruchomości połączone z wydaniem rzeczy i objęciem jej w posiadanie przez najemcę, biorącego do używania lub dzierżawcę. Tu zastrzec należy, iż art. 2a u.c.p.g. obowiązuje w takiej wersji dopiero od dnia 01 lutego 2015 r.. Wcześniej w ustawie brak było takiego zapisu.

W związku z tym pozostaje zatem niejasność czy taka sama zasada znajduje zastosowanie do zdarzeń prawnych zaistniałych do dnia 31 stycznia 2015 r.. Obecnie na skutek postanowienia Sądu Okręgowego w Lublinie z dnia 14 grudnia 2016 r. (syng. akt II Ca 550/16) w Sądzie Najwyższym pod sygn. akt III CZP 22/17 zostało zarejestrowane następujące pytanie prawne: „Czy oddanie części nieruchomości przylegającej do chodnika w posiadanie zależne (najem) wyłącza w stanie prawnym obowiązującym do 1 lutego 2015 roku obowiązek właściciela usuwania błota, śniegu, lodu i innych zanieczyszczeń z chodnika położonego wzdłuż tej nieruchomości, o jakim mowa w art. 5 ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 13 września 1996 roku o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (jedn. tekst: Dz.U. z 2016 r., poz. 250), czy też obowiązek ten w świetle art. 2 ust. 1 pkt 4 tej ustawy obciąża zarówno właściciela, jak i władającego nieruchomością najemcę?”

W mojej ocenie należy podzielić zapatrywanie Sąd składającego pytanie prawne, iż skoro do dnia 1 lutego 2015 r. u.p.c.g. nie regulowała, czy poszczególne obowiązki wskazane w ustawie obciążają wszystkie podmioty wymienione w jej art. 2 ust. 1 pkt 4 u.p.c.g., czy tylko niektóre z nich i na jakich zasadach (jak obecnie jest to uregulowane w art. 2 ust. 2 a u.p.c.g.) to wszystkie podmioty należące do wymienionych kategorii są obciążone danymi obowiązkami. Argumentem na rzecz takiej interpretacji jest także fakt braku wprowadzenia do u.p.c.g. hierarchii wykonywania obowiązków w przypadku zbiegu podmiotów odpowiedzialnych, tudzież gramatyczna wykładnia samego przepisu art. 2 ust. 1 pkt 4 u.p.c.g., który rozszerzał zakres pojęcia „właściciela nieruchomości”. Innymi słowy oddanie nieruchomości we władanie osobie trzeciej nie wyłączało do dnia 31 stycznia 2015r. obowiązku właściciela w zakresie utrzymania jej w czystości zgodnie z u.p.c.g..

r.pr. D. Śmiłek

Uzupełnienie wkładu budowalnego – 3 letni termin przedawnienia!!!

Tak orzekł Sąd Najwyższy w najnowszej uchwale powiększonego 7 osobowego składu z dnia 09 marca 2017 r. (syng. akt III CZP 69/16).

Stan faktyczny sprawy wyglądał następująco: Spółdzielnia Budowlano-Mieszkaniowa pozwała o zapłatę tytułem uzupełnienia wkładu budowlanego związanego ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu. W uzasadnieniu żądania powołała się na ostateczne rozliczenie kosztów budowy budynku, którego podstawą było oświadczenie Zarządu Spółdzielni, zatwierdzone uchwałą Rady Nadzorczej.

Sąd Najwyższy stwierdził, iż „członkowie są niewątpliwie beneficjentami spółdzielni w tym sensie, że zadaniem spółdzielni jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych członków i działanie w ich interesie. Okoliczność ta nie powinna zatem dawać podstawy do gorszego ich traktowania wobec spółdzielni niż innych osób, a dłuższy termin przedawnienia roszczeń spółdzielni wobec członków (dziesięcioletni) niż roszczeń spółdzielni wobec innych osób (trzyletni) prowadzi do gorszego ich traktowania.” Dlatego zdaniem Sądu do roszczeń Spółdzielni z tytułu uzupełnienia wkładu budowlanego z uwagi iż dotyczy ono sfery zewnętrznej działalności spółdzielni, jako że jest związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, podlega krótszemu, trzyletniemu terminowi przedawnienia.

r.pr. D. Śmiłek

Zarządca uprawniony do reprezentacji z mocy prawa

Dnia 09 lutego br. zapadła bardzo ważna uchwała Sądu Najwyższego (sygn. akt III CZP 106/16) dla praktyki wspólnot mieszkaniowych, jak również dla zarządców tych wspólnot. Otóż Sąd Najwyższy stwierdził, iż „w braku odmiennego zastrzeżenia osoba, której właściciele lokali w umowie lub w uchwale (art. 18 ust. 1 i ust. 2a ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, jedn. tekst: Dz.U. 2015.1892) powierzyli zarząd nieruchomością wspólną, jest w granicach tego zarządu umocowana do reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej w postępowaniach sądowych.”

W praktyce oznacza to, iż zarządca z mocy prawa uprawniony jest do reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej w procesach sądowych bez konieczności legitymowania się odrębną „upoważniającą” uchwałą, chyba że w umowie o powierzeniu zarządu postanowiono inaczej.

r.pr. D. Śmiłek