Wykreślenie zakazu zbywania ustanowionego na podstawie art. 13 Dekretu PKWN

Zgodnie z art. 13 Dekretu PKWN (w wersji obowiązującej od dnia 19.01.1945r.) gospodarstwa utworzone na podstawie dekretu nie mogą być w całości lub w części dzielone, sprzedawane, wydzierżawiane i zastawiane. Przepis ten obowiązywał do dnia 26.07.1957 r., kiedy to został uchylony z systemu prawnego.

W przypadku gdy na ww. podstawie prawnej do księgi wieczystej został wpisany zakaz zbywania z uwagi na jego uchylenie z systemu prawnego i odpadnięcia przyczyny jego ustanowienia obecnie można wnosić o jego wykreślenie. Jednakże m.zd. winno to być w trybie art. 10 ustawy księgach wieczystych i hipotece w ramach procesu o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym z uwagi na brak dokumentu uzasadniającego wykreślenie ww. obciążenia. Dokumentem takim będzie ewentualne orzeczenie sądu.

r.pr. D. Śmiłek

Zakaz zbywania nieruchomości skarbowych lub samorządowych

Stosunkowo mało znanym zakazem dotyczącym obrotu nieruchomościami skarbowymi lub samorządowymi jest zakaz wynikający z art. 34 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami (ugn).

Zgodnie z tą regulacją zbycie nieruchomości nie może nastąpić, jeżeli toczy się postępowanie administracyjne dotyczące prawidłowości nabycia nieruchomości przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego. Przedmiotowy art. 34 ust. 3 ugn mówi o zbyciu gdzie w słowniczku ustawy (art. 4 pkt 3a) zbywanie definiowane jest jako dokonywanie czynności prawnych, na podstawie których następuje przeniesienie własności nieruchomości lub przeniesienie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej albo oddanie jej w użytkowanie wieczyste. Czytając przepis funkcjonalnie w mojej opinii zbyciem w rozumieniu tego przepisu będzie także ustanowienia takiego obciążenia nieruchomości (np. hipoteki, użytkowania lub zawarcia umowy dzierżawy z prawem pierwokupu), które w sensie ekonomicznym będzie prowadzić do takiego samego skutku jak przeniesienie własności.

Kolejnym pytaniem jest jakie sankcje przewidziane są za naruszenie tegoż zakazu. Otóż ustawa w art. 36 wskazuje, iż w przypadkach naruszenia przepisów art. 34 ust. 3 ugn Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego ponoszą odpowiedzialność na zasadach ogólnych. Oznacza to odpowiedzialność odszkodowawczą ze wszystkimi tego konsekwencjami (obowiązek udowodnienia szkody, jej wysokości i związku przyczynowego, terminy przedawnienia), a nie nieważność czynności prawnej podjętej mimo przewidzianego zakazu. Taka sankcja znacznie ogranicza skuteczne dochodzenie swych praw w przypadku „rozporządzenia” nieruchomością, której tytuł prawny Skarbu Państwa lub Gminy jest kwestionowany.

r.pr. D. Śmiłek

Operat szacunkowy wiąże Sąd

Zgodnie z 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami ( dalej: u.g.n.), oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. W sytuacji gdy strona podważa prawidłowość sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego, to na poparcie swoich zarzutów powinna zgodnie z treścią art. 157 u.g.n. przedstawić przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych lub inny operat, do którego, Sąd musiałby się ustosunkować.

Jednocześnie dowód z operatu szacunkowego podlega ocenie Sądu, tak jak każdy inny dowód, lecz merytorycznie wiąże Sąd w tym sensie, że Sąd nie może samodzielnie zmienić założeń, ustaleń i obliczeń biegłego.(zob. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 20 września 2016 r. I ACa 310/16). 

r.pr. D. Śmiłek

Roszczenie o zwrot wywłaszczonej nieruchomości nie zawsze zasadne

Stosownie do art. 136 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzedni właściciel lub jego spadkobierca mogą żądać zwrotu wywłaszczonej nieruchomości lub jej części, jeżeli stała się ona zbędna na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu. Z kolei w myśl art. 137 ust. 1 tej samej ustawy nieruchomość uznaje się za zbędną na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu, jeżeli: 1) pomimo upływu 7 lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, nie rozpoczęto prac związanych z realizacją tego celu albo 2) pomimo upływu 10 lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, cel ten nie został zrealizowany. W myśl art. 216 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy roszczenie o zwrot wywłaszczonej nieruchomości przysługuje także odpowiednio do nieruchomości nabytych (np. na podstawie aktu notarialnego) na rzecz Skarbu Państwa między innymi na podstawie ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości. Ustawodawca przyjął tym samym tożsamość skutków wywłaszczenia na podstawie decyzji administracyjnej oraz umownego przeniesienia własności nieruchomości.

Możliwość wystąpienia z roszczeniem o zwrot wywłaszczonej nieruchomości została jednak przez ustawodawcę ograniczona przepisem art. 229 ww. ustawy zgodnie z którym roszczenie to nie przysługuje jeżeli przed wejściem w życie tejże ustawy nieruchomość została sprzedana lub ustanowiono na niej prawo użytkowania wieczystego na rzecz osoby trzeciej i prawo to zostało ujawnione w księdze wieczystej. Co ważne ochrona wynikająca z art. 229 ww. ustawy nie obejmuje nabycia nieruchomości przez Gminę w wyniku komunalizacji, tj. na podstawie art. 18 ust. 1 w zw. z art. 5 ust. 4 ustawy – Przepisy wprowadzające ustawę o samorządzie terytorialnym i ustawę o pracownikach samorządowych (zob. uchwała składu pięciu sędziów NSA z 25 października 1999 r. sygn. akt OPK 26/99).

Zatem okoliczność czy cel wywłaszczenia został zrealizowany pozostaje bez znaczenia w sprawie o zwrot wywłaszczonej nieruchomości bowiem jeżeli przed 1 stycznia 1998 r. rozporządzono wywłaszczoną nieruchomością w drodze sprzedaży lub ustanowienie użytkowania wieczystego na rzecz podmiotu trzeciego i fakt ten został ujawniony w księdze wieczystej, to roszczenie o zwrot tej nieruchomości nie przysługuje byłemu właścicielowi lub też jego następcy prawnemu, choćby spełnione były przesłanki do zwrotu wynikające z art. 136 ww. ustawy. W takiej sytuacji, wobec stwierdzenia wygaśnięcia roszczenia o zwrot nieruchomości z mocy prawa (art. 229 ww. ustawy), postępowanie administracyjne zainicjowane wnioskiem jako bezprzedmiotowe podlega umorzeniu, na podstawie art. 105 Kodeksu postępowania administracyjnego. W tych okolicznościach nie dochodzi do merytorycznego (co do istoty) rozstrzygnięcia sprawy o zwrot wywłaszczonej nieruchomości. Lecz jedynie jej formalnego załatwienia, wyłączającego skuteczne domaganie się zwrotu tej nieruchomości w celu ochrony osób trzecich, które w dobrej wierze nabyły własność wywłaszczonej nieruchomości lub stały się jej użytkownikami wieczystymi (zob. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z dnia 24 kwietnia 2013 r.(sygn. akt II SA/Bd 143/13).

r.pr. D. Śmiłek

Termin do wytoczenia powództwa o odszkodowanie za nieruchomość warszawską

Po stwierdzeniu nieważności orzeczenia odmawiającego ustanowienia prawa własności czasowej (użytkowania wieczystego) na nowo „odżywa” pierwotny wniosek dekretowy, który organ musi rozpoznać na nowo z uwzględnieniem aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego lub okoliczności zajmowania nieruchomości przez osoby trzecie. Postępowanie to z reguły jest postępowaniem długotrwałym z uwagi przede wszystkim na dużą liczbę spraw tego rodzaju rozpatrywanych przez Prezydenta m.st. Warszawy.

Problemem w całej sprawie jest brzmienie art. 160 § 6 k.p.a., który stosuje się do roszczeń o naprawienie szkody wyrządzonej ostateczną decyzją administracyjną wydaną przed dniem 1.9.2004 r., której nieważność lub wydanie z naruszeniem art. 156 § 1 k.p.a. stwierdzono po tym dniu, zgodnie z którym roszczenie o odszkodowanie przedawnia się z upływem trzech lat od dnia, w którym stała się ostateczna decyzja stwierdzająca nieważność decyzji wydanej z naruszeniem przepisu art. 156 § 1 albo decyzja, w której organ stwierdził, w myśl art. 158 § 2 k.p.a., że zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem przepisu art. 156 § 1 k.p.a..

W związku z powyższym pojawia się pytanie jaki skutek na bieg terminu przedawnienia roszczenia odszkodowawczego ma ponownie prowadzone postępowanie w przedmiocie rozpoznania wniosku dekretowego o przyznania prawa użytkowania wieczystego.

W tej materii praktyka wskazywała, iż można w terminie 3 letnim złożyć pozew wraz z wnioskiem o zawieszenie postępowania do czasu prawomocnego i ostatecznego zakończenia sprawy o rozpoznanie wniosku o własność czasową. Rozwiązanie to jednak generowało koszty i obarczone było ryzykiem przeszacowania roszczenia gdyż niewiadomym było jakim efektem zakończy się postępowanie dekretowe.

Kolejnym rozwiązaniem było wnoszenie powództwa z przekroczeniem terminu i powoływanie się na art. 5 kodeksu cywilnego w związku z naruszeniem zasad współżycia społecznego przez podniesienie zarzutu przedawnienia. Rozwiązanie to jednak obarczone było dużym ryzykiem i nie zawsze prowadziło do uwzględnienia zarzutu, co wiązało się z oddaleniem powództwa.

Ostatnio przed Sądem Najwyższym w sprawie pod sygn. akt III CZP 14/16 zawisło pytanie prawne o treści: „Czy prowadzenie postępowania administracyjnego o ustanowienie prawa wieczystego użytkowania, po stwierdzeniu nieważności decyzji odmawiającej ustanowienie własności czasowej nieruchomości objętej działaniem dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (Dz.U. Nr 50, poz. 279), przerywa bieg przedawnienia pieniężnego roszczenia odszkodowawczego za szkodę spowodowaną nieustanowieniem tego prawa (art. 123 § 1 pkt 1 k.c.)?”  Sąd Najwyższy przedstawiający zagadnienie prawne opowiedział się za poglądem, iż jeżeli poszkodowany wybrał restytucję naturalną, a następnie zmienił żądanie na świadczenie pieniężne, to pierwsza czynność przerywa bieg przedawnienia, domaganie się bowiem restytucji naturalnej jest tym samym odszkodowaniem, dochodzonym jedynie w innej formie.

W uchwale z dnia 13 lipca 2016 r. (III CZP 14/16) Sąd Najwyższy w składzie 7 sędziów przyjął jednak odmienne zdanie i stwierdził: „Postępowanie administracyjne o ustanowienie prawa użytkowania wieczystego, toczące się po stwierdzeniu nieważności decyzji odmawiającej ustanowienia własności czasowej nieruchomości objętej dekretem z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (Dz.U. Nr 50, poz. 279), nie przerywa biegu przedawnienia roszczenia o naprawienie szkody spowodowanej nieustanowieniem tego prawa unieważnioną decyzją (art. 123 § 1 pkt 1 k.c.).”

r.pr. D. Śmiłek

Źródło szkody a rodzaj decyzji administracyjnej

Jeśli ostateczna decyzja została wydaną przed dniem 1.9.2004 r., zaś jej nieważność lub wydanie z naruszeniem art. 156 § 1 k.p.a. stwierdzono po tym dniu, to do roszczeń o naprawienie szkody wyrządzonej na skutek wydania tej decyzji należy stosować art. 160 § 1, 2, 3 i 6 k.p.a. (Uchwała Pełnego Składu Izby Cywilnej Sądu Najwyższego z 31.3.2011 r., III CZP 112/10).

Generalnie przyjmuje się, iż odpowiedzialność odszkodowawczą za szkodę, jakiej źródłem jest wadliwa decyzja administracyjna można wiązać zarówno z faktem wydania decyzji konstytutywnej, tworzącej najczęściej nowy stan prawny, którego skutkiem jest odjęcie przysługującego poszkodowanemu prawa (np. decyzja o ustanowieniu prawa użytkowania wieczystego), jak i z faktem wydania decyzji deklaratywnej (np. decyzja komunalizacyjna).

Jak czytamy w uzasadnieniu Sądu Apelacyjnego w Łodzi Wydział I Cywilny z dnia 15 lipca 2015 r., sygn. akt I ACa 91/15): „W tym drugim przypadku decyzja deklaratywna stanowi w istocie potwierdzenie skutków prawnych (stanu prawnego czy sfery prawnej), utworzonych ustawą bądź orzeczeniem sądowym o charakterze konstytutywnym lub wcześniej wydanego konstytutywnego aktu administracyjnego. Taka decyzja nie tworzy więc nowego stanu prawnego, lecz istniejącym już stanom prawnym nadaje określony kształt prawny, wywołując w tym zakresie skutki ex tunc. Pomimo że ze swojej istoty doprowadzić ma ona do stabilizacji sfery prawnej utworzonej przepisami ustawy, treścią orzeczenia sądowego czy też konstytutywnego aktu administracyjnego, to może zdarzyć się, że jest ona źródłem szkody wówczas, gdy w swojej treści stwierdza istnienie węższej sfery prawnej, aniżeli przysługująca danemu podmiotowi. Szkodę zaistniałą w dacie wykonania decyzji, stanowi wówczas różnica pomiędzy przysługującą poszkodowanemu rzeczywistą sferą prawną a stwierdzoną w treści decyzji deklaratywnej, gdyż to właśnie wówczas błędnie określona zostaje stabilizowana decyzją sfera prawna. Pomiędzy szkodą w tym rozumieniu, a wydaniem decyzji, istnieje też wówczas normalny związek przyczynowy, albowiem gdyby nie było wadliwej decyzji deklaratywnej, to szkoda nie powstałaby”.

Z powyższego wynika jednoznaczny wniosek, iż jeśli wadliwa decyzja komunalizacyjna (która została uznana za wydaną z naruszeniem prawa z uwagi na nieodwracalne skutki prawne) nie była poprzedzona innym aktem pozbawiającym poszkodowanego lub jego następcę prawnego własności nieruchomości (np. decyzją o ustanowieniu użytkowania wieczystego, decyzją o odmowie przyznania prawa własności czasowej, decyzji uchylającej decyzji o niepodpadaniu pod reformę rolną lub postanowieniem stwierdzającym nabycie przez Skarb Państwa nieruchomości przez przemilczenie) to taka niezgodna z prawem decyzja komunalizacyjna może stanowić źródło szkody gdyż jej wydanie pozostaje w adekwatnym związku przyczynowym ze szkodą w postaci braku możliwości zaspokojenia roszczenia o zwrot nieruchomości.  

r.pr. D. Śmiłek

Nieodwracalne skutki prawne lub rękojmia chronią nabywcę użytkowania wieczystego

Nierzadko zdarza się, iż po wielu latach od nabycia (ustanowienia lub przeniesienia) użytkowania wieczystego od Skarbu Państwa lub Gminy dochodzi do podważania tytułu nabycia własności nieruchomości przez Skarb Państwa względnie Gminę. Podważenie tytułu prawnego może zachodzić chociażby w sytuacji gdy podstawę ujawnienia jako właściciela Skarbu Państwa stanowiło wadliwe zaświadczenie o przejęciu gruntu na cele reformy rolnej lub wadliwa decyzja nacjonalizacyjna, a w przypadku Gmin wadliwa decyzja komunalizacyjna a następnie zostaje wszczęte postępowanie w przedmiocie stwierdzenia nieważności takich decyzji.

W takiej sytuacji pojawia się pytanie jak ma się bronić użytkownik wieczysty, który nabył prawo użytkowania wieczystego ustanowione na gruncie skarbowym lub samorządowym w sytuacji gdy na moment ustanawiania lub przenoszenia prawa nie było żadnych okoliczności wskazujących na fakt, iż tytuł prawny do nieruchomości Skarbu Państwa lub Gminy może zostać podważony?

W pierwszej kolejności użytkownik wieczysty winien brać aktywny udział w postępowaniu dotyczącym wzruszenia tytułu prawnego Skarbu Państwa lub Gminy. Z reguły w takich przypadkach użytkownik wieczysty winien być stroną postępowania administracyjnego zmierzającego do uchylenia podstawy nabycia nieruchomości przez Skarb Państwa lub Gminę. W ramach tego postępowania obok zarzutów merytorycznych użytkownik wieczysty winien powoływać się na nieodwracalne skutki prawne, co uniemożliwi unieważnienie „decyzji własnościowej” i podstawa nabycia prawa własności nieruchomości przez Skarb Państwa lub Gminę pozostanie w obrocie prawnym. Przesłanką nieodwracalnych skutków prawnych może być właśnie nabycie prawa przez użytkownika wieczystego chronionego rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych, który nabywał prawo w zaufaniu do księgi wieczystej. Innymi słowy decyzja wywołała nieodwracalny skutek gdy ustanowienie lub przeniesienie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości nastąpiło w drodze czynności cywilnoprawnej dokonywanej w formie aktu notarialnego (por. wyrok NSA z dnia 28 maja 2003 r. sygn. akt I Sa 2691/01).

W przypadku gdyby doszło jednak do stwierdzenia nieważności „decyzji własnościowej” użytkownik może powołać się rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych, która przyznaje ochronę przed skutkami nabycia prawa w drodze czynności prawnej od podmiotu nieuprawnionego w tym przypadku od Skarbu Państwa lub Gminy (por. Uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 15 lutego 2011 r., III CZP 90/10).

r.pr. Dariusz Śmiłek