Fizyczny podział budynku – podstawowy tryb zniesienia współwłasności

Podział fizyczny jest podstawowym sposobem zniesienia współwłasności nieruchomości gdyż co do zasady jest najbardziej sprawiedliwy i pożądany (art. 211 i 212 k.c. oraz art. 623 k.p.c.). Trzeba jednak zwrócić uwagę, że taki sposób zniesienia współwłasności może być niekiedy, w związku ze specyfiką danej nieruchomości, trudny do przeprowadzenia.
Sprawę dodatkowo komplikuje, w przypadku podziału nieruchomości zabudowanej, fakt konieczności spełnienia warunku polegającego na istnieniu dwóch funkcjonalnych i odseparowanych nieruchomości, który to stan ma być wynikiem podziału i zniesienia współwłasności zarazem (art. 93 ust. 3b ustawy o gospodarce nieruchomościami).
Sąd rozpoznający sprawę zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej stanie zatem przed dylematem co zrobić gdy na chwilę orzekania spełnienie tej przesłanki nie jest możliwe gdyż np. budynku bez przeprowadzenia określonych prac nie można podzielić na dwie fizyczne i odrębne części. Naturalnie w takim przypadku można twierdzić, iż stan istnienia dwóch funkcjonalnych i odseparowanych nieruchomości może być stanem przyszłym, który zostanie dopiero osiągnięty po wydaniu postanowienia o zniesieniu współwłasności i celem jego realizacji. Takie stanowisko oznacza brak konieczności spełnienia warunku odrębności fizycznej określonych części budynku w chwili orzekania, co nie stanowi przeszkody do wydania postanowienia o zniesieniu współwłasności. Właśnie postanowienie o zniesieniu współwłasności stanowi następnie podstawę do przeprowadzenia określonych prac adaptacyjnych mających na celu wykonanie postanowienia sądu w tym przedmiocie.
Inne jednak stanowisko zajął Sąd Okręgowy, który w uzasadnieniu pytania prawnego do Sądu Najwyższego stwierdził, iż warunek odrębności fizycznej dzielonej nieruchomości musi być spełniony na chwilę orzekania (odrębność nie może być stanem przyszłym), a jeśli nie jest spełniony to na wzór art. 11 ust. 2 ustawy o własności lokali Sąd winien wydać postanowienie wstępne zawierające zobowiązanie strony do przeprowadzenia określonych prac adaptacyjnych w budynku celem doprowadzenia budynku – przed wydaniem rozstrzygnięcia o zniesieniu współwłasności – do stanu pełnej odrębności fizycznej. W uchwale z dnia 22.06.2017 r. (sygn. akt III CZP 23/17) Sąd Najwyższy stwierdził jednak, iż zadośćuczynienie wymaganiom wynikającym z art. 93 ust. 3b ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ( jedn. tekst: Dz.U. z 2016 r., poz. 2147 ze zm.) może nastąpić przez zobowiązanie współwłaścicieli do wykonania prac adaptacyjnych i nałożenia na nich stosownych zakazów lub nakazów w postanowieniu znoszącym współwłasność nieruchomości.

r.pr. D. Śmiłek

Egzekucja z nieruchomości rolnej a ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego

Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego – po nowelizacji na podstawie art. 7 ust. 4 pkt 4 ustawy z dnia 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (dalej: ustawa nowelizująca) – w art. 2 a wskazywała liczne ograniczenie i wyłączenia, w tym m.in. wymóg, iż nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny. Ustawa nowelizująca, wprowadzające istotne ograniczenia na rynku transakcji nieruchomościami rolnymi weszła w życie z dniem 30 kwietnia 2016 r..

Tym nie mniej, w tym dniu w toku pozostawały liczne postępowania egzekucyjne gdzie wszczęto egzekucję z nieruchomości rolnej. W związku z tym pojawiło się pytanie czy do zbycia takich nieruchomości w ramach postępowania egzekucyjnego ale już po dniu 29 kwietnia 2016 r. stosuje się wymogi wprowadzone ww. ustawą nowelizującą, a w szczególności wymóg aby nabywca posiadał status rolnika indywidualnego.

W uchwale z dnia 18 maja 2017 r. (sygn. akt III CZP 13/17) Sąd Najwyższy orzekł, iż: Do egzekucji z nieruchomości rolnej wszczętej przed dniem 30 kwietnia 2016 r. nie stosuje się ograniczeń w nabywaniu nieruchomości rolnych wynikających z art. 2a ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (jedn. tekst Dz.U. z 2012 r., poz. 803) w brzmieniu ustalonym przez art. 7 pkt 4 ustawy z dnia 14 kwietnia 2016 r. – o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz zmianie niektórych ustaw (Dz.U. z 2016 r., poz. 585).”

Za taką wykładnią przemawia przede wszystkim brak przepisów przejściowych w ustawie nowelizującej regulującej przypadki wszczęcia postępowania egzekucyjnego z nieruchomości rolnej przed dniem 30 kwietnia 2016 r.. Oznacza to zatem stosowanie przepisów materialnych obowiązujących na dzień wszczęcia postępowania egzekucyjnego tj. zgodnie z podstawową zasadą intertemporalną  tempus regit actum  według której skutki zdarzenia prawnego (tu wszczęcie egzekucji z nieruchomości rolnej) ocenia się według przepisów prawa materialnego obowiązujących w chwili gdy dane zdarzenie nastąpiło.

r.pr. D. Śmiłek

Służebność przesyłu na prawie użytkowania wieczystego

Bardzo często zdarza się, iż na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste posadowione są urządzenia przesyłowe. W tym przypadku pojawia się pytanie czy użytkownik wieczysty może domagać się od przedsiębiorcy przesyłowego ustanowienia odpowiedniej służebności przesyłu.

Zdaniem Sądu Najwyższego dopuszczalne jest ustanowienie służebności przesyłu (art. 305 (1) Kodeksu cywilnego) na prawie użytkowania wieczystego (zob. postanowienie z dnia 20 kwietnia 2016 r., V CSK 523/15). Uzasadnieniem takiego poglądu, z którym się zgadzam jest fakt, iż po oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste właściciel nieruchomości traci faktyczną możliwość korzystania z gruntu. Racjonalne jest zatem aby decyzję w przedmiocie czy obciążyć nieruchomość prawem (tu użytkowanie wieczyste) podejmował podmiot, który faktycznie z niej korzysta.

Użytkownik wieczysty zatem a nie właściciel jest bezpośrednio zainteresowany w uregulowaniu stanu prawnego urządzeń przesyłowych istniejących lub planowanych na wykorzystywanym przez niego gruncie.

Powyższe należy uzupełnić istotną i najnowszą uchwałę składu 7 sędziów Sądu Najwyższego z dnia 16 maja 2017 r. (sygn. akt III CZP 101/16) zgodnie z którą: Służebność przesyłu może być ustanowiona na prawie użytkowania wieczystego; użytkownik wieczysty nie może jednak skutecznie żądać ustanowienia takiej służebności, jeżeli urządzenia przesyłowe – zainstalowane przez przedsiębiorstwo państwowe  w okresie obowiązywania zasady jednolitej własności państwowej – znajdowały się na nieruchomości Skarbu Państwa przed oddaniem jej w użytkowanie wieczyste.” Uchwała ta istotnie zatem ogranicza możliwość ustanowienia służebności przesyłu na użytkowaniu wieczystym.

r.pr. D. Śmiłek

Obowiązek właściciela utrzymania nieruchomości w czystości

W obecnym stanie prawnym zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (dalej: „u.c.p.g.”) właściciele nieruchomości zapewniają utrzymanie czystości i porządku przez m.in. uprzątnięcie błota, śniegu, lodu i innych zanieczyszczeń z chodników położonych wzdłuż nieruchomości, przy czym za taki chodnik uznaje się wydzieloną część drogi publicznej służącą dla ruchu pieszego położoną bezpośrednio przy granicy nieruchomości. Równocześnie właściciel nieruchomości nie jest obowiązany do uprzątnięcia chodnika, na którym jest dopuszczony płatny postój lub parkowanie pojazdów samochodowych. W takim przypadku to do obowiązków gminy należy uprzątnięcie i pozbycie się błota, śniegu, lodu i innych zanieczyszczeń z chodników, jeżeli gmina pobiera opłaty z tytułu postoju lub parkowania pojazdów samochodowych.

Brak wykonania ww. obowiązku obarczony jest rygorem wydania przez wójta (burmistrza lub prezydenta) decyzji nakazującej wykonanie obowiązku, która podlega egzekucji w trybie przepisów ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji.

Zgodnie z art. 2 ust. 2a u.c.p.g. jeśli obowiązki wskazane w ustawie mogą jednocześnie dotyczyć kilku podmiotów spośród wskazanych w art. 2 ust. 1 pkt 4 tj. współwłaścicieli, użytkowników wieczystych oraz jednostek organizacyjnych i osób posiadających nieruchomości w zarządzie lub użytkowaniu, a także innych podmiotów władających nieruchomością, to podmiotem obowiązanym do ich wykonania jest podmiot lub podmioty faktycznie włada nieruchomością. Obowiązek ten może zatem wyłączyć np. wynajęcie, użyczenie lub wydzierżawienie nieruchomości połączone z wydaniem rzeczy i objęciem jej w posiadanie przez najemcę, biorącego do używania lub dzierżawcę. Tu zastrzec należy, iż art. 2a u.c.p.g. obowiązuje w takiej wersji dopiero od dnia 01 lutego 2015 r.. Wcześniej w ustawie brak było takiego zapisu.

W związku z tym pozostaje zatem niejasność czy taka sama zasada znajduje zastosowanie do zdarzeń prawnych zaistniałych do dnia 31 stycznia 2015 r.. Obecnie na skutek postanowienia Sądu Okręgowego w Lublinie z dnia 14 grudnia 2016 r. (syng. akt II Ca 550/16) w Sądzie Najwyższym pod sygn. akt III CZP 22/17 zostało zarejestrowane następujące pytanie prawne: „Czy oddanie części nieruchomości przylegającej do chodnika w posiadanie zależne (najem) wyłącza w stanie prawnym obowiązującym do 1 lutego 2015 roku obowiązek właściciela usuwania błota, śniegu, lodu i innych zanieczyszczeń z chodnika położonego wzdłuż tej nieruchomości, o jakim mowa w art. 5 ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 13 września 1996 roku o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (jedn. tekst: Dz.U. z 2016 r., poz. 250), czy też obowiązek ten w świetle art. 2 ust. 1 pkt 4 tej ustawy obciąża zarówno właściciela, jak i władającego nieruchomością najemcę?”

W mojej ocenie należy podzielić zapatrywanie Sąd składającego pytanie prawne, iż skoro do dnia 1 lutego 2015 r. u.p.c.g. nie regulowała, czy poszczególne obowiązki wskazane w ustawie obciążają wszystkie podmioty wymienione w jej art. 2 ust. 1 pkt 4 u.p.c.g., czy tylko niektóre z nich i na jakich zasadach (jak obecnie jest to uregulowane w art. 2 ust. 2 a u.p.c.g.) to wszystkie podmioty należące do wymienionych kategorii są obciążone danymi obowiązkami. Argumentem na rzecz takiej interpretacji jest także fakt braku wprowadzenia do u.p.c.g. hierarchii wykonywania obowiązków w przypadku zbiegu podmiotów odpowiedzialnych, tudzież gramatyczna wykładnia samego przepisu art. 2 ust. 1 pkt 4 u.p.c.g., który rozszerzał zakres pojęcia „właściciela nieruchomości”. Innymi słowy oddanie nieruchomości we władanie osobie trzeciej nie wyłączało do dnia 31 stycznia 2015r. obowiązku właściciela w zakresie utrzymania jej w czystości zgodnie z u.p.c.g..

r.pr. D. Śmiłek

Kogo pozwać za bezumowne korzystanie?

Nierzadko zdarza się, iż podmiot nie mający tytułu prawnego do korzystania z nieruchomości oddaje ją do korzystania dalszemu podmiotowi np. na podstawie umowy najmu.

W takim stanie faktycznym zapadła uchwała Sądu Najwyższego z dnia 19 kwietnia 2017 r. (sygn. akt III CZP 84/16), którą przesądzono iż korzystanie z nieruchomości przez posiadacza samoistnego, który oddał rzecz do używania najemcy, polega wyłącznie na pobieraniu pożytków cywilnych (art. 224 i 225 k.c.). W tym zakresie można zatem pozwać posiadacza samoistnego pomimo oddania nieruchomości w posiadanie zależne o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie.

 

r.pr. D. Śmiłek

Sprzedaż nieruchomości na rzecz użytkownika wieczystego

Wedle art. 32 ustawy o gospodarce nieruchomościami nieruchomość gruntowa oddana w użytkowanie wieczyste może być sprzedana wyłącznie użytkownikowi wieczystemu. W przypadku nieruchomość gruntowej stanowiącej własność Skarbu Państwa transakcja taka wymaga dodatkowo zgody wojewody (wyjątek stanowi m.in. tzw. wyposażenie państwowej osoba prawnej oraz państwowej jednostki organizacyjnej).

Z dniem zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości wygasa, z mocy prawa, uprzednio ustanowione prawo użytkowania wieczystego, ale co ważne wraz z wygaśnięciem użytkowania wieczystego nie wygasają ustanowione na nim obciążenia (konsekwencja braku stosowania art. 241 kodeksu cywilnego).

W orzecznictwie sądowoadministracyjnym oraz w interpretacjach podatkowych podkreśla się, iż sprzedaż nieruchomości na rzecz użytkownika wieczystego będącą z ekonomicznego punktu widzenia przekształceniem prawa wieczystego użytkowania w prawo własności nieruchomości, nie podlega podatkowi VAT gdyż nie jest dostawą w rozumieniu tej ustawy. Jak stwierdził Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 27 stycznia 2011 r. (sygn. akt III SA/Wa 1430/10): „Podkreślić należy, że sprzedaż nieruchomości w trybie u.g.n. stanowi w istocie jedynie zmianę tytułu prawnego do nieruchomości, nie wpływa natomiast na „władztwo do rzeczy”, które podatnik uzyskał już w dacie ustanowienia użytkowania wieczystego. Zatem pogląd, że sprzedaż nieruchomości dotychczasowemu wieczystemu użytkownikowi jest dostawą towaru, jest nieprawidłowy.”

r.pr. D. Śmiłek

Prawo pierwokupu nieruchomości konstrukcja i podatki

Prawo pierwokupu oznacza pierwszeństwo zakupu nieruchomości, ale jedynie w przypadku gdy jej właściciel podejmie decyzję w przedmiocie jej sprzedaży na rzecz osobie trzeciej. W odróżnieniu zatem od prawa odkupu uprawniony z prawa pierwokupu „uzależniony” jest niejako od woli właściciela nieruchomości co do jej sprzedaży.

Wedle art. 596 kodeksu cywilnego, prawo pierwokupu może wynikać z:

  1. ustawy (np. art. 109 i n. ustawy o gospodarce nieruchomościami, art. 9 ustawy z dnia 5 sierpnia 2015 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, 111 a ustawy o gospodarce nieruchomościami w zakresie gruntów objętych dekretem Bieruta) albo
  2. z czynności prawnej – co ważne zastrzeżenie prawa pierwokupu nieruchomości nie wymaga formy aktu notarialnego (zob. wyrok Sądu Najwyższego z 19 lutego 2002 r., sygn. akt IV CKN 784/00), a wymóg ten należy odnosić jedynie do oświadczenia uprawnionego o wykonaniu prawa pierwokupu).

Jeżeli przy sprzedaży nieruchomości w grę wchodzi prawo pierwokupu to najpierw należy zawrzeć umowę warunkową a dopiero z chwilą upływu terminu na wykonanie prawa pierwokupu dopuszczalne jest zawarcie umowy „końcowej” bezwarunkowej. W przypadku naruszenia tego wymogu czynności prawna zdziałana z pominięciem prawa pierwokupu jest nieważna jeśli pierwokup wynikał z ustawy lub ważna z obowiązkiem odszkodowawczym w przypadku gdy pierwokup był umowny (zgodnie z orzeczeniem Sądu Najwyższego z dnia 05 października 2001 r., sygn. akt III CKN 461/00 sprzedaż nieruchomości z pominięciem umownego pierwokupu nie skutkuje wygaśnięciem tego prawa, gdzie uprawniony nadal może skorzystać z tego prawa z chwilą sprzedaży nieruchomości przez nowego właściciela).

Z punktu widzenia podatkowego sprzedaż nieruchomości w wykonaniu prawa pierwokupu uregulowanego w ustawie o gospodarce nieruchomościami objęta jest w przypadku osób fizycznych (w ustawie o z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych brak analogicznych uregulowań) bezwarunkowym zwolnieniem (tj. zwolnienie przysługuje i nie jest uzależnione od wydatkowania przychodu na cele wskazane przez ustawodawcę). Zwolnienie to jest uregulowane w art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych zgodnie, z którym zwalnia się z podatku przychody uzyskane tytułu sprzedaży nieruchomości w związku z realizacją przez nabywcę prawa pierwokupu, stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem iż nie dotyczy to przypadków, gdy właściciel nieruchomości nabył jej własność w okresie 2 lat przed odpłatnym zbyciem nieruchomości za cenę niższą o co najmniej 50% od ceny zbycia nieruchomości w związku z realizacją prawa pierwokupu.

r.pr. D. Śmiłek