Kogo pozwać za bezumowne korzystanie?

Nierzadko zdarza się, iż podmiot nie mający tytułu prawnego do korzystania z nieruchomości oddaje ją do korzystania dalszemu podmiotowi np. na podstawie umowy najmu.

W takim stanie faktycznym zapadła uchwała Sądu Najwyższego z dnia 19 kwietnia 2017 r. (sygn. akt III CZP 84/16), którą przesądzono iż korzystanie z nieruchomości przez posiadacza samoistnego, który oddał rzecz do używania najemcy, polega wyłącznie na pobieraniu pożytków cywilnych (art. 224 i 225 k.c.). W tym zakresie można zatem pozwać posiadacza samoistnego pomimo oddania nieruchomości w posiadanie zależne o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie.

 

r.pr. D. Śmiłek

Prawo pierwokupu nieruchomości konstrukcja i podatki

Prawo pierwokupu oznacza pierwszeństwo zakupu nieruchomości, ale jedynie w przypadku gdy jej właściciel podejmie decyzję w przedmiocie jej sprzedaży na rzecz osobie trzeciej. W odróżnieniu zatem od prawa odkupu uprawniony z prawa pierwokupu „uzależniony” jest niejako od woli właściciela nieruchomości co do jej sprzedaży.

Wedle art. 596 kodeksu cywilnego, prawo pierwokupu może wynikać z:

  1. ustawy (np. art. 109 i n. ustawy o gospodarce nieruchomościami, art. 9 ustawy z dnia 5 sierpnia 2015 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, 111 a ustawy o gospodarce nieruchomościami w zakresie gruntów objętych dekretem Bieruta) albo
  2. z czynności prawnej – co ważne zastrzeżenie prawa pierwokupu nieruchomości nie wymaga formy aktu notarialnego (zob. wyrok Sądu Najwyższego z 19 lutego 2002 r., sygn. akt IV CKN 784/00), a wymóg ten należy odnosić jedynie do oświadczenia uprawnionego o wykonaniu prawa pierwokupu).

Jeżeli przy sprzedaży nieruchomości w grę wchodzi prawo pierwokupu to najpierw należy zawrzeć umowę warunkową a dopiero z chwilą upływu terminu na wykonanie prawa pierwokupu dopuszczalne jest zawarcie umowy „końcowej” bezwarunkowej. W przypadku naruszenia tego wymogu czynności prawna zdziałana z pominięciem prawa pierwokupu jest nieważna jeśli pierwokup wynikał z ustawy lub ważna z obowiązkiem odszkodowawczym w przypadku gdy pierwokup był umowny (zgodnie z orzeczeniem Sądu Najwyższego z dnia 05 października 2001 r., sygn. akt III CKN 461/00 sprzedaż nieruchomości z pominięciem umownego pierwokupu nie skutkuje wygaśnięciem tego prawa, gdzie uprawniony nadal może skorzystać z tego prawa z chwilą sprzedaży nieruchomości przez nowego właściciela).

Z punktu widzenia podatkowego sprzedaż nieruchomości w wykonaniu prawa pierwokupu uregulowanego w ustawie o gospodarce nieruchomościami objęta jest w przypadku osób fizycznych (w ustawie o z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych brak analogicznych uregulowań) bezwarunkowym zwolnieniem (tj. zwolnienie przysługuje i nie jest uzależnione od wydatkowania przychodu na cele wskazane przez ustawodawcę). Zwolnienie to jest uregulowane w art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych zgodnie, z którym zwalnia się z podatku przychody uzyskane tytułu sprzedaży nieruchomości w związku z realizacją przez nabywcę prawa pierwokupu, stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem iż nie dotyczy to przypadków, gdy właściciel nieruchomości nabył jej własność w okresie 2 lat przed odpłatnym zbyciem nieruchomości za cenę niższą o co najmniej 50% od ceny zbycia nieruchomości w związku z realizacją prawa pierwokupu.

r.pr. D. Śmiłek

Waloryzacja odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość.

Często po wielu latach okazuje się, iż w ślad za wywłaszczeniem nieruchomości organ nie wypłacił odszkodowania. Powstaje pytanie jakie środki prawne przysługują w takiej sytuacji?

Otóż wedle art. 132 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami wysokość odszkodowania, ustalona w decyzji, podlega waloryzacji na dzień jego zapłaty. Przepis ten stanowi obecnie formalną podstawę do złożenia wniosku o waloryzację odszkodowania i jego wypłatę.

Jak się przyjmuje w orzecznictwie sądów administracyjnych zawarta w tym przepisie regulacja ma także zastosowanie do odszkodowania ustalonego na podstawie poprzednio obowiązujących przepisów o wywłaszczeniach, w tym w szczególności na podstawie przepisów ustawy z dnia 12 marca 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości oraz ustawy ustawie z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomość.

Co ważne warunkiem waloryzacji (rewaloryzacji) jest jednak stwierdzenie, iż odszkodowanie nie zostało wypłacone uprawnionemu – byłemu właścicielowi, bądź złożone do depozytu sądowego. Wykazanie przez organ w toku postępowania faktu wypłaty odszkodowania lub jego złożenia do depozytu sądowego skutkować będzie wydaniem decyzji o odmowie waloryzacji.

Złożenie wniosku o waloryzację nie jest ograniczone żadnym terminem ani nie ulega przedawnieniu. Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 25 czerwca 1996 r. IV SA 1118/97 Lex nr 47350: „1. Roszczenie pieniężne o wypłatę odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość stanowi roszczenie cywilnoprawne, jednakże z woli ustawodawcy o tym roszczeniu orzeka się w drodze decyzji w postępowaniu administracyjnym i to zarówno pod rządami ustawy z 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, jak i pod rządem obecnie obowiązującej ustawy z 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Skoro tak, to realizacji tego roszczenia z wszystkimi tego konsekwencjami, a więc przede wszystkim trybem postępowania i oceną wszystkich skutków prawnych ( wraz z instytucją przedawnienia ), należy dokonywać na podstawie przepisów materialnego prawa administracyjnego. 2. Na gruncie prawa administracyjnego o przedawnieniu roszczenia, ustalonego decyzją administracyjną, można mówić jedynie wtedy, gdy przepis prawa wyraźnie tak stanowi. Skoro więc zarówno ustaw a z 1985 roku, jak i ustawa z 1997 roku nie przewidują przedawnienia roszczenia o wypłatę odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość, to tym samym roszczenie to nie ulega przedawnieniu, jeżeli wysokość tego roszczenia ustalona została decyzją administracyjną. Jest to zrozumiałe, skoro wszelkie obowiązki, nałożone decyzją administracyjną, podlegają wykonaniu niezależnie od upływu czasu, chyba że konkretny przepis prawa stanowi inaczej.”

 r.pr. D. Śmiłek

Operat szacunkowy wiąże Sąd

Zgodnie z 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami ( dalej: u.g.n.), oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. W sytuacji gdy strona podważa prawidłowość sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego, to na poparcie swoich zarzutów powinna zgodnie z treścią art. 157 u.g.n. przedstawić przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych lub inny operat, do którego, Sąd musiałby się ustosunkować.

Jednocześnie dowód z operatu szacunkowego podlega ocenie Sądu, tak jak każdy inny dowód, lecz merytorycznie wiąże Sąd w tym sensie, że Sąd nie może samodzielnie zmienić założeń, ustaleń i obliczeń biegłego.(zob. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 20 września 2016 r. I ACa 310/16). 

r.pr. D. Śmiłek

Termin do wytoczenia powództwa o odszkodowanie za nieruchomość warszawską

Po stwierdzeniu nieważności orzeczenia odmawiającego ustanowienia prawa własności czasowej (użytkowania wieczystego) na nowo „odżywa” pierwotny wniosek dekretowy, który organ musi rozpoznać na nowo z uwzględnieniem aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego lub okoliczności zajmowania nieruchomości przez osoby trzecie. Postępowanie to z reguły jest postępowaniem długotrwałym z uwagi przede wszystkim na dużą liczbę spraw tego rodzaju rozpatrywanych przez Prezydenta m.st. Warszawy.

Problemem w całej sprawie jest brzmienie art. 160 § 6 k.p.a., który stosuje się do roszczeń o naprawienie szkody wyrządzonej ostateczną decyzją administracyjną wydaną przed dniem 1.9.2004 r., której nieważność lub wydanie z naruszeniem art. 156 § 1 k.p.a. stwierdzono po tym dniu, zgodnie z którym roszczenie o odszkodowanie przedawnia się z upływem trzech lat od dnia, w którym stała się ostateczna decyzja stwierdzająca nieważność decyzji wydanej z naruszeniem przepisu art. 156 § 1 albo decyzja, w której organ stwierdził, w myśl art. 158 § 2 k.p.a., że zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem przepisu art. 156 § 1 k.p.a..

W związku z powyższym pojawia się pytanie jaki skutek na bieg terminu przedawnienia roszczenia odszkodowawczego ma ponownie prowadzone postępowanie w przedmiocie rozpoznania wniosku dekretowego o przyznania prawa użytkowania wieczystego.

W tej materii praktyka wskazywała, iż można w terminie 3 letnim złożyć pozew wraz z wnioskiem o zawieszenie postępowania do czasu prawomocnego i ostatecznego zakończenia sprawy o rozpoznanie wniosku o własność czasową. Rozwiązanie to jednak generowało koszty i obarczone było ryzykiem przeszacowania roszczenia gdyż niewiadomym było jakim efektem zakończy się postępowanie dekretowe.

Kolejnym rozwiązaniem było wnoszenie powództwa z przekroczeniem terminu i powoływanie się na art. 5 kodeksu cywilnego w związku z naruszeniem zasad współżycia społecznego przez podniesienie zarzutu przedawnienia. Rozwiązanie to jednak obarczone było dużym ryzykiem i nie zawsze prowadziło do uwzględnienia zarzutu, co wiązało się z oddaleniem powództwa.

Ostatnio przed Sądem Najwyższym w sprawie pod sygn. akt III CZP 14/16 zawisło pytanie prawne o treści: „Czy prowadzenie postępowania administracyjnego o ustanowienie prawa wieczystego użytkowania, po stwierdzeniu nieważności decyzji odmawiającej ustanowienie własności czasowej nieruchomości objętej działaniem dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (Dz.U. Nr 50, poz. 279), przerywa bieg przedawnienia pieniężnego roszczenia odszkodowawczego za szkodę spowodowaną nieustanowieniem tego prawa (art. 123 § 1 pkt 1 k.c.)?”  Sąd Najwyższy przedstawiający zagadnienie prawne opowiedział się za poglądem, iż jeżeli poszkodowany wybrał restytucję naturalną, a następnie zmienił żądanie na świadczenie pieniężne, to pierwsza czynność przerywa bieg przedawnienia, domaganie się bowiem restytucji naturalnej jest tym samym odszkodowaniem, dochodzonym jedynie w innej formie.

W uchwale z dnia 13 lipca 2016 r. (III CZP 14/16) Sąd Najwyższy w składzie 7 sędziów przyjął jednak odmienne zdanie i stwierdził: „Postępowanie administracyjne o ustanowienie prawa użytkowania wieczystego, toczące się po stwierdzeniu nieważności decyzji odmawiającej ustanowienia własności czasowej nieruchomości objętej dekretem z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (Dz.U. Nr 50, poz. 279), nie przerywa biegu przedawnienia roszczenia o naprawienie szkody spowodowanej nieustanowieniem tego prawa unieważnioną decyzją (art. 123 § 1 pkt 1 k.c.).”

r.pr. D. Śmiłek

Źródło szkody a rodzaj decyzji administracyjnej

Jeśli ostateczna decyzja została wydaną przed dniem 1.9.2004 r., zaś jej nieważność lub wydanie z naruszeniem art. 156 § 1 k.p.a. stwierdzono po tym dniu, to do roszczeń o naprawienie szkody wyrządzonej na skutek wydania tej decyzji należy stosować art. 160 § 1, 2, 3 i 6 k.p.a. (Uchwała Pełnego Składu Izby Cywilnej Sądu Najwyższego z 31.3.2011 r., III CZP 112/10).

Generalnie przyjmuje się, iż odpowiedzialność odszkodowawczą za szkodę, jakiej źródłem jest wadliwa decyzja administracyjna można wiązać zarówno z faktem wydania decyzji konstytutywnej, tworzącej najczęściej nowy stan prawny, którego skutkiem jest odjęcie przysługującego poszkodowanemu prawa (np. decyzja o ustanowieniu prawa użytkowania wieczystego), jak i z faktem wydania decyzji deklaratywnej (np. decyzja komunalizacyjna).

Jak czytamy w uzasadnieniu Sądu Apelacyjnego w Łodzi Wydział I Cywilny z dnia 15 lipca 2015 r., sygn. akt I ACa 91/15): „W tym drugim przypadku decyzja deklaratywna stanowi w istocie potwierdzenie skutków prawnych (stanu prawnego czy sfery prawnej), utworzonych ustawą bądź orzeczeniem sądowym o charakterze konstytutywnym lub wcześniej wydanego konstytutywnego aktu administracyjnego. Taka decyzja nie tworzy więc nowego stanu prawnego, lecz istniejącym już stanom prawnym nadaje określony kształt prawny, wywołując w tym zakresie skutki ex tunc. Pomimo że ze swojej istoty doprowadzić ma ona do stabilizacji sfery prawnej utworzonej przepisami ustawy, treścią orzeczenia sądowego czy też konstytutywnego aktu administracyjnego, to może zdarzyć się, że jest ona źródłem szkody wówczas, gdy w swojej treści stwierdza istnienie węższej sfery prawnej, aniżeli przysługująca danemu podmiotowi. Szkodę zaistniałą w dacie wykonania decyzji, stanowi wówczas różnica pomiędzy przysługującą poszkodowanemu rzeczywistą sferą prawną a stwierdzoną w treści decyzji deklaratywnej, gdyż to właśnie wówczas błędnie określona zostaje stabilizowana decyzją sfera prawna. Pomiędzy szkodą w tym rozumieniu, a wydaniem decyzji, istnieje też wówczas normalny związek przyczynowy, albowiem gdyby nie było wadliwej decyzji deklaratywnej, to szkoda nie powstałaby”.

Z powyższego wynika jednoznaczny wniosek, iż jeśli wadliwa decyzja komunalizacyjna (która została uznana za wydaną z naruszeniem prawa z uwagi na nieodwracalne skutki prawne) nie była poprzedzona innym aktem pozbawiającym poszkodowanego lub jego następcę prawnego własności nieruchomości (np. decyzją o ustanowieniu użytkowania wieczystego, decyzją o odmowie przyznania prawa własności czasowej, decyzji uchylającej decyzji o niepodpadaniu pod reformę rolną lub postanowieniem stwierdzającym nabycie przez Skarb Państwa nieruchomości przez przemilczenie) to taka niezgodna z prawem decyzja komunalizacyjna może stanowić źródło szkody gdyż jej wydanie pozostaje w adekwatnym związku przyczynowym ze szkodą w postaci braku możliwości zaspokojenia roszczenia o zwrot nieruchomości.  

r.pr. D. Śmiłek

Odszkodowanie wolne od podatku

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkie dochody osiągane przez podatnika (art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, dalej: PIT), z wyjątkiem tych dochodów, które zostały enumeratywnie wymienione przez ustawodawcę jako zwolnione od podatku (art. 21, 52, 52a, 52 c PIT), bądź od których zaniechano poboru podatku, w drodze rozporządzenia wydanego przez Ministra Finansów.

Stosownie do art. 21 ust. 1 pkt 3 PIT, wolne od podatku dochodowego są otrzymane odszkodowania lub zadośćuczynienia, jeżeli ich wysokość lub zasady ustalania wynikają wprost z przepisów odrębnych ustaw lub przepisów wykonawczych wydanych na podstawie tych ustaw, z wyjątkami tam wskazanymi.

Zgodnie natomiast z art. 21 ust. 1 pkt 29 PIT wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z tytułu odszkodowania wypłacanego stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami.

Z powyższego wynika, iż przypadku gdy odszkodowanie będzie wypłacone na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami (np. na podstawie art. 215 dotyczącego odszkodowań za nieruchomości na „gruntach warszawskich”) to będzie korzystać z ww. zwolnień przedmiotowych i przychód taki będzie wolny od podatku.

r.pr. D. Śmiłek