Zaliczenie nakładów na poczet opłaty za użytkowanie wieczyste

Z tego wpisu dowiesz się:

  1. Jakie nakłady możesz zaliczać na poczet opłaty za użytkowanie wieczyste;
  2. Jak ustalać wartość nakładów;
  3. Na jaką konkretnie kwotę zaliczać nakłady;
  4. W ramach jakiej procedury to robić;
  5. Czy możesz potrącić nakłady z opłatą roczną.

Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami przewidują możliwość zaliczenia wartości nakładów dokonanych przez użytkownika wieczystego na poczet opłat rocznych z tytułu ustanowienia tego prawa.

Jakie nakłady można zaliczać.

Co do zasady zwrot użytkownikowi wieczystemu wartości nakładów poniesionych na użytkowaną nieruchomość dotyczy:

  1. Nakładów poczynionych w związku z budową urządzeń infrastruktury technicznej lub
  2. Nakładów koniecznych wpływających na cechy techniczno-użytkowe gruntu, o ile w ich następstwie wzrosła wartość nieruchomości gruntowej.

Charakter nakładów na nieruchomość ma zatem decydujące znaczenie dla możliwości ich zaliczenia na opłatę z tytułu użytkowania wieczystego. Co ważne nakłady skutkujące zmianą cech techniczno – użytkowych gruntu mogą być zaliczone tylko wtedy jeśli były konieczne, a ich wykonanie spowodowało wzrost wartości nieruchomości. W szczególności może tu chodzić o nakłady polegające na pracach zmiennych polepszających warunki gruntowo-wodne, lub podnoszące nośność gruntu, względnie prace zmierzające do niwelacji gruntu lub rekultywacji  dzikich wysypisk śmieci.

Takich warunków nie wprowadza się w przypadku nakładów powiązanych z budową infrastruktury technicznej zaliczalnych na opłatę bezwarunkowo po ich udokumentowaniu. Przez budowę urządzeń infrastruktury technicznej rozumie się przy tym budowę drogi oraz wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych. Jednakże przepisy wprowadzają pewne ograniczenie tj. wymóg aby urządzenia infrastruktury technicznej były sfinansowane ze środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi. Tym samym z katalogu nakładów podlegających zaliczeniu na opłatę z tytułu użytkowania wieczystego wyłączone są od dnia 23.08.2017 r. nakłady poniesione na budowę infrastruktury technicznej wyłącznie ze „środków własnych” użytkownika wieczystego innymi słowy inwestycje prywatne w infrastrukturę techniczną realizowane bez udziału środków publicznych. Co istotne do spraw wszczętych i niezakończonych do dnia 23.08.2017 dot. aktualizacji stosuje się poprzednie zasady, które umożliwiały zaliczenie nakładów bez względu na źródło ich finansowania.

Jak ustalać wartość nakładów.

 Wartość nakładów stanowi iloczyn dwóch wartości tj:

  1. różnicy wartości nieruchomości uwzględniającej jej stan po dokonaniu nakładów i wartości nieruchomości uwzględniającej jej stan przed dokonaniem tych nakładów, przy czym: a/ przy określaniu wartości nakładów według zasad rynkowych, dla ustalenia różnicy wartości nieruchomości określa się jej wartość rynkową; b/ przy określaniu wartości nakładów według zasad kosztowych, dla ustalenia różnicy wartości nieruchomości określa się jej wartość odtworzeniową;
  2. procentowego udziału użytkownika wieczystego w kosztach budowy poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej.

Zasady te obowiązują także przy ustalaniu wartości nakładów koniecznych.

Na jaką kwotę zaliczać nakłady.

Wartość nakładów nie zalicza się na poczet całej opłaty rocznej z tytułu użytkowanie wieczystego a jedynie na poczet różnicy między opłatą zaktualizowaną a opłatą dotychczasową.

 Jak dochodzić zaliczenia nakładów.

Jeśli chodzi o procedurę związaną z możliwością zaliczenia nakładów na poczet opłaty za użytkowanie wieczyste dokonuje się to wyłącznie w ramach postępowania o aktualizację opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Co więcej:

  1. Nie ma przeszkód, aby użytkownik wieczysty złożył wniosek ze wskazaniem poniesionych nakładów w każdym czasie, jednak skuteczność taki wniosek uzyska dopiero w chwili przystąpienia do aktualizacji opłaty przez właściciela nieruchomości;
  2. Odpowiedni wniosek dot. zaliczenia nakładów może być również złożony na każdym etapie postępowania w przedmiocie aktualizacji opłaty rocznej, jako że żaden przepis nie określa terminu jego złożenia;
  3. Właściciel nieruchomości jest związany wnioskiem o zaliczenie nakładów i obowiązany jest uwzględnić udokumentowane nakłady na poczet różnicy pomiędzy opłatą poprzednią a opłatą aktualizowaną;
  4. Wniosek o zaliczenie nakładów podlega badaniu przez rzeczoznawcę majątkowego, który określa wartość nakładów.

Co ważne przepisy obowiązujące od dnia 23.08.2017 umożliwiają zaliczenie na poczet opłat za użytkowanie wieczyste także nierozliczonych przez aktualizacją opłat, co w poprzednim stanie faktycznym nie było możliwe gdyż przepisy stanowiły wtedy, iż zaliczenie nakładów dotyczyło tylko takich nakładów, które zostały poniesione po dniu dokonania ostatniej aktualizacji.

Dopuszczalność potrącenia wierzytelności z tytułu nakładów

 Z uwagi posługiwanie się przez przepisy zwrotem „w przypadku aktualizacji” nie jest dopuszczalne złożenie przez użytkownika wieczystego jednostronnego oświadczenie o potrąceniu (potrącenie ustawowe) wartości nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego na infrastrukturę techniczną lub nakładów koniecznych. Jedyną dopuszczalną formą oświadczenia użytkownika wieczystego jest zgłoszenie swojego roszczenia w ramach  procedury aktualizacji opłat i tylko w tym postępowaniu roszczenie takie może być uwzględnione.

r.pr. D. Śmiłek

Skomentuj

Wprowadź swoje dane lub kliknij jedną z tych ikon, aby się zalogować:

Logo WordPress.com

Komentujesz korzystając z konta WordPress.com. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie na Google

Komentujesz korzystając z konta Google. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie z Twittera

Komentujesz korzystając z konta Twitter. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie na Facebooku

Komentujesz korzystając z konta Facebook. Wyloguj /  Zmień )

Połączenie z %s