Mało czasu na przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności na starych i tańszych warunkach.

Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we własność obecnie toczy się w trybie postępowania administracyjnego. W związku z przekształceniem pojawią się następujące wątpliwości:

  1. Czy takie przekształcenie co do zasady jest opłacalne oraz jakie koszty są związane z takim przekształceniem i czy opłatę z tego tytułu można rozłożyć na raty.
  2. Czy w przypadku lokali w budynkach na gruntach oddanym w użytkowanie wieczyste na przekształcenie muszą zgodzić się na wszyscy właściciele mieszkań.
  3. Czy data nabycia lokalu ma znaczenia dla skuteczności wniosku o przekształcenie.
  4. W zakresie gruntów warszawskich dochodzi kwestia projektu dużej ustawy reprywatyzacyjnej i kwestii przekształcenia na dalsze niezrealizowane dotychczas roszczenia do innych gruntów.

Na to wszystko nakłada się kwestia uchwalenia nowej ustawy dot. przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności (projekt ustawy o przekształceniu współużytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe we współwłasność gruntów dostępny pod tym linkiem), której uchwalenie będzie skutkować umorzeniem postępowania prowadzonych na podstawie dotychczas obowiązujących przepisów.

Niniejszy wpis zawiera odpowiedzi na powyższe pytania.

 

OPŁACALNOŚĆ, OPŁATY ZA PRZEKSZTAŁCENIE, ROZŁOŻENIE NA RATY

Naturalnie uzyskanie prawa własności zamiast użytkowania wieczystego jest dużo bardziej korzystne. Po przekształceniu prawa odpada obowiązek uiszczania opłat rocznych. Ponadto prawo własności jest prawem bezterminowym a użytkowanie wieczyste jest prawem ustanowionym na określony czas i w pewnych przypadkach umowa o ustanowieniu użytkowania wieczystego może zostać rozwiązana przez właściciela gruntu, chociaż w przypadkach dot. oddania gruntu na cele mieszkaniowe w praktyce nie spotkałem się z takim przypadkiem. Dlatego jeśli istnieje możliwość przekształcenia prawa użytkowania wieczystego we własność należy z niej skorzystać.

Co do zasady opłata z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości stanowi różnicę wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej i wartości prawa użytkowania wieczystego, które w operacie szacunkowym określa rzeczoznawca majątkowy.

W przypadku gdy z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości występuje osoba fizyczna (lub jej następca prawny) będąca w dniu 13 października 2005 r. użytkownikiem wieczystym nieruchomości, w przypadku gdy prawo to uzyskała:

  1. w zamian za wywłaszczenie lub przejęcie nieruchomości gruntowej na rzecz Skarbu Państwa na podstawie innych tytułów, przed dniem 5 grudnia 1990 r.
  2. na podstawie 7 dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (dekret Bieruta dot. gruntów warszawskich);
  3. przekształcenie następuje nieodpłatnie. Podobne zasady tak co do warunków jak również nieodpłatności odnoszą się gdy wnioskodawcą jest spółdzielnia mieszkaniowa lub jej następca prawny.

Ustawa obecnie reguluje dwa przypadki tzw. bonifikaty ustawowej to jest:

  1. W odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa osobom fizycznym, które prawo użytkowania wieczystego uzyskały przed dniem 5 grudnia 1990 r., oraz ich następcom prawnym, organ właściwy do wydania decyzji udziela, na ich wniosek, 50 % bonifikaty od opłaty za przekształcenie;
  2. W odniesieniu do nieruchomości lub jej części wpisanej do rejestru zabytków, opłatę za przekształcenie, obniża się o 50 %.

Co ważne w zakresie gruntów w Warszawie na podstawie uchwały Rady m.st. Warszawy nr L/1217/2017 z dnia 08.06.02017 „Wyraża się zgodę na udzielenie 95-proc. bonifikaty osobom fizycznym i spółdzielniom mieszkaniowym od opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi lub garażami” (uchwała dostępna tutaj). Uchwała ta dotyczy jednakże tylko osób fizycznych osób fizycznych i spółdzielni mieszkaniowych od opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi lub garażami. Wysokość bonifikaty nie jest uzależniona od długości okresu posiadania mieszkania lub nieruchomości. Na razie uchwała ta obowiązuje ale obecnie w Radzie Ministrów procedowany jest projekt ustawy o przekształceniu współużytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe we współwłasność gruntów. Jeśli projekt ten zostanie uchwalony przez Sejm i Senat a ustawa podpisana przez Prezydenta postępowania wszczęte przez m.st. Warszawy zostaną umorzone. Projekt przewiduje „tzw. opłatę przekształceniową”, która jest równa aktualnej opłacie rocznej za użytkowanie wieczyste. Jeśli zatem ustawa weszła by w życie przekształcenie byłoby droższe niż obecnie.

W przypadku np. Wrocławia obowiązuje uchwała Rady Miejskiej Wrocławia nr XVIII/355/11z dnia 17 listopada 2011 r. (link) która przewiduje co do zasady udzielenie jedynie osobom fizycznym bonifikaty od opłaty z tytułu przekształcenia prawa  użytkowania wieczystego w prawo własności w wysokości 90 % w przypadku nieruchomości zabudowanych na cele wyłącznie mieszkaniowe, bądź przeznaczonych pod taką zabudowę, gdy użytkowanie wieczyste zostało ustanowione przed dniem 1 stycznia 1993 r., oraz 50% bonifikaty, gdy użytkowanie wieczyste ustanowione zostało w dniu  1 stycznia 1993 r. i później.

Opłatę z tytułu przekształcenia, na wniosek użytkownika wieczystego rozkłada się, na raty, na czas nie krótszy niż 10 lat i nie dłuższy niż 20 lat, chyba że wnioskodawca wystąpi o okres krótszy niż 10 lat następującymi zastrzeżeniami:

  1. Nieuiszczona część opłaty, rozłożonej na raty podlega oprocentowaniu przy zastosowaniu stopy procentowej równej stopie redyskonta weksli stosowanej przez Narodowy Bank Polski;
  2. Wierzytelność z tytułu pozostałej części opłaty za przekształcenie podlega zabezpieczeniu hipoteką przymusową na nieruchomości objętej przekształceniem prawa użytkowania wieczystego w prawo własności gdzie w przypadku przekształcenia udziału w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości, związanego z odrębną własnością lokalu, hipoteka przymusowa obciąża nieruchomość lokalową osoby, na rzecz której nastąpiło przekształcenie.

 

ZGODA WSZYSTKICH WSPÓŁUŻYTKOWNIKÓW WIECZYSTYCH

Istnienie współużytkowania wieczystego powstałego w wyniku ustanowienia odrębnej własności lokalu oznacza, że z żądaniem przekształcenia muszą – co do zasady – wystąpić wszyscy współużytkownicy wieczyści. Oznacza to, że w przypadku, gdy dana nieruchomość gruntowa jest we współużytkowaniu kilku osób będących właścicielami lokali wchodzących w skład tej nieruchomości, wniosek o przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności przedmiotowej nieruchomości muszą złożyć wszyscy jej współużytkownicy wieczyści. Jednak o tej zasady jest wyjątek tj. z żądaniem przekształcenia mogą również wystąpić współużytkownicy wieczyści, których suma udziałów wynosi co najmniej połowę. Jeżeli jednak w takiej sytuacji (tj. wystąpienia z wnioskiem przez osobę posiadającą co najmniej 50 % udziałów) co najmniej jeden współużytkownik wieczysty zgłosi sprzeciw wobec złożonego wniosku o przekształcenie, właściwy organ zawiesi postępowanie. W takiej sytuacji wnioskujący o przekształcenie mogą zwrócić się do sądu o rozstrzygnięcie w tym przedmiocie – w tym przypadku (mówią potocznie) wydanie zgody na przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności.

Co do zasady możliwość przekształcenia dotyczy tylko tych użytkowników wieczystych, których prawo istniało w dniu w dniu 13 października 2005 roku. Wyjątek od tej zasady dot.:

  1. użytkowników wieczystych tzw. gruntów warszawskich (np. ustanowienie użytkowania wieczystego lub otrzymanie lokalu w wyniku rozpoznania wniosku dekretowego) oraz
  2. nieruchomości wspólnych obejmujących prawo użytkowania wieczystego, w których udział mają właściciele lokali.

W takiej sytuacji można wystąpić o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości również, gdy prawo użytkowania wieczystego lub udział w tym prawie uzyskano po dniu wejścia w życie ustawy czyli po dniu 13 października 2005 r..

WPŁYW NA PROJEKTOWANE PRAWO DO REKOMPENSATY

Kwestia przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności pozostaje bez wpływu na roszczenia związane z brakiem zwrócenia pozostałych nieruchomości warszawskich.

Z powyższego wynika, iż aby korzystnie przekształcić prawo użytkowania wieczystego w prawo własności należy niezwłocznie złożyć odpowiedni wniosek.

r.pr. D. Śmiłek

Skomentuj

Wprowadź swoje dane lub kliknij jedną z tych ikon, aby się zalogować:

Logo WordPress.com

Komentujesz korzystając z konta WordPress.com. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie na Google

Komentujesz korzystając z konta Google. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie z Twittera

Komentujesz korzystając z konta Twitter. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie na Facebooku

Komentujesz korzystając z konta Facebook. Wyloguj /  Zmień )

Połączenie z %s