Odstąpienie od umowy sprzedaży nieruchomości

Często zdarza, iż strony umowy sprzedaży nieruchomości decydują się na odroczenie obowiązku zapłaty ceny sprzedaży. Wobec braku innych zapisów umownych w tym przedmiocie brak zapłaty nie wyłącza skutku rozporządzającego. Oznacza to, iż na mocy art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego własność nieruchomości zostanie skutecznie przeniesienia na Kupującego pomimo, iż obowiązek zapłaty ceny sprzedaży został odroczony.  

Tu pojawia się kolejna kwestia co ma zrobić Sprzedający w przypadku braku zapłaty ceny lub jej części.

Wyjścia są dwa: po pierwsze może pozwać Kupującego o zapłatę ceny lub jej pozostałej części, po drugie może odstąpić od umowy nawet w przypadku braku płatności części ceny (zob. uchwała Sadu Najwyższego z dnia 20 listopada 2015 r., sygn. akt III CZP 83/15) co z pewnością będzie miało bardziej dolegliwe skutki dla Kupującego. W dalszej części skupię się na drugim uprawnieniu Sprzedającego.

Otóż Sprzedający może na podstawie art. 491 § 1 Kodeksu cywilnego odstąpić od umowy sprzedaży (która jest umową wzajemną), jeżeli Kupujący dopuści się zwłoki w wykonaniu zobowiązania polegającego na obowiązku zapłaty ceny sprzedaży. Jednakże uprawnienie do odstąpienia od umowy powstaje po łącznym spełnieniu dwóch przesłanek i które to przesłanki muszą zachodzić jednocześnie. Po pierwsze Sprzedający może odstąpić od umowy jedynie w przypadku gdy Kupujący jest w zwłoce z zapłatą ceny co oznacza, iż brak zapłaty nastąpił wobec zajścia okoliczności za które Kupujący ponosi odpowiedzialność (art. 476 Kodeksu cywilnego). Po drugie uprawnienie do odstąpienia od umowy po stronie Sprzedającego powstaje dopiero w przypadku  wyznaczenia Kupującemu  odpowiedniego, dodatkowego terminu do zapłaty z zagrożeniem, iż w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu Sprzedający będzie uprawniony do odstąpienia od umowy (art. 491 § 1 Kodeksu cywilnego). Dopiero po bezskutecznym upływie terminu do zapłaty Sprzedający może złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy sprzedaży nieruchomości. Oświadczenie o odstąpieniu może nastąpić w formie pisemnej zwykłej tj. bez konieczności zachowania formy aktu notarialnego (art. 77 § 3 Kodeksu cywilnego).

Dodatkowo zauważyć należy, że samo odstąpienie na podstawie art. 491 § 1 Kodeksu cywilnego od ww. umowy przenoszącej własność nieruchomości nie spowoduje automatycznego przejścia własności z powrotem na Sprzedającego, jak ma to w przypadku odstąpienia od umowy sprzedaży rzeczy ruchomej np. samochodu (zob. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 27 lutego 2003 r., sygn. akt III CZP 80/02). W obowiązującym stanie prawnym nie następuje bowiem automatyczny skutek rzeczowy (przejścia własności) tylko na podstawie jednostronnego oświadczenia osoby nie będącej właścicielem rzeczy (po zawarciu umowy Sprzedający nie będzie już właścicielem nieruchomości). W takim przypadku do „powrotnego przeniesienia przedmiotu sprzedaży” konieczna byłaby albo kolejna umowa przenosząca z powrotem własność nieruchomości na poprzedniego właściciela albo notarialne oświadczenie Kupującego o wyrażeniu zgody na powrotne przejście własności nieruchomości albo wyrok Sądu zobowiązujący Kupującego do przeniesienia własności w przypadku braku dobrowolnego wykonania tego obowiązku przez Niego.

r.pr. Dariusz Śmiłek

Skomentuj

Wprowadź swoje dane lub kliknij jedną z tych ikon, aby się zalogować:

Logo WordPress.com

Komentujesz korzystając z konta WordPress.com. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie na Google

Komentujesz korzystając z konta Google. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie z Twittera

Komentujesz korzystając z konta Twitter. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie na Facebooku

Komentujesz korzystając z konta Facebook. Wyloguj /  Zmień )

Połączenie z %s