Wypowiedzenie umowy dzierżawy nieruchomości bez zachowania okresu wypowiedzenia

Często zdarza się, iż nieruchomość będąca przedmiotem umowy dzierżawy albo nie jest należycie wykorzystywana przez dzierżawcę albo dzierżawca, co częstsze, nie płaci czynszu dzierżawnego.

Na wypadek zajścia takich okoliczności umowa dzierżawy winna zawierać odpowiednie zapisy. Pamiętać jednak należy, iż samo wprowadzenie do umowy możliwości wypowiedzenia umowy dzierżawy bez zachowania okresu wypowiedzenia z powodu braku płatności czynszu lub korzystania z przedmiotu dzierżawy niezgodnie z zapisami umowy lub przeznaczeniem rzeczy nie zawsze będzie oznaczało powstanie prawa do jednostronnego i natychmiastowego rozwiązania umowy dzierżawy w przypadku zajścia tych zdarzeń.

W takich bowiem przypadkach ustawodawca chroni Dzierżawcę niepłacącego czynszu wymagając od Wydzierżawiającego udzielenia mu dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu (art. 703 Kodeksu cywilnego). Uprawnienie do wypowiedzenia powstaje dopiero po upływie 3 miesięcy i braku wykonania tego obowiązku (w zależności od tego jak był płatny czynsz).

Ponadto w przypadku gdy Dzierżawca używa przedmiotu dzierżawy w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem rzeczy konieczne jest przed wypowiedzeniem umowy wystosowanie do Dzierżawcy tzw. upomnienia. W wypadku gdy najemca po upomnieniu przestaje używać rzeczy w sposób sprzeczny z jej przeznaczeniem lub umową, Wydzierżawiający traci uprawnienie do wypowiedzenia umowy dzierżawy przewidziane (art. 694 Kodeksu cywilnego w zw. z art. 667 § 2 Kodeksu cywilnego).

Może się zatem okazać, iż samo skorzystanie z prawa wypowiedzenie będzie możliwe ale z uwagi na ww. obowiązki Wydzierżawiającego w stosunku do Dzierżawcy będzie odroczone w czasie co może być istotnym utrudnieniem dla Wydzierżawiającego.

Aby wyeliminować powyższe ryzyko zapisy umowy dzierżawy winny wyłączać obowiązek Wydzierżawiającego wyznaczania dodatkowego terminu na spłatę czynszu (względnie skracać termin 3 miesięczny) lub uprzedniego upomnienia. Przy takich zapisach prawo wypowiedzenia z ww. podanych przyczyn będzie miało faktycznie skutek natychmiastowy bez dokonywania żadnych dodatkowych czynności ze strony Wydzierżawiającego, a jego wykonanie nie będzie odroczone w czasie.

 

r.pr. Dariusz Śmiłek

Skomentuj

Wprowadź swoje dane lub kliknij jedną z tych ikon, aby się zalogować:

Logo WordPress.com

Komentujesz korzystając z konta WordPress.com. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie na Google

Komentujesz korzystając z konta Google. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie z Twittera

Komentujesz korzystając z konta Twitter. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie na Facebooku

Komentujesz korzystając z konta Facebook. Wyloguj /  Zmień )

Połączenie z %s