Nieodwracalne skutki prawne lub rękojmia chronią nabywcę użytkowania wieczystego

Nierzadko zdarza się, iż po wielu latach od nabycia (ustanowienia lub przeniesienia) użytkowania wieczystego od Skarbu Państwa lub Gminy dochodzi do podważania tytułu nabycia własności nieruchomości przez Skarb Państwa względnie Gminę. Podważenie tytułu prawnego może zachodzić chociażby w sytuacji gdy podstawę ujawnienia jako właściciela Skarbu Państwa stanowiło wadliwe zaświadczenie o przejęciu gruntu na cele reformy rolnej lub wadliwa decyzja nacjonalizacyjna, a w przypadku Gmin wadliwa decyzja komunalizacyjna a następnie zostaje wszczęte postępowanie w przedmiocie stwierdzenia nieważności takich decyzji.

W takiej sytuacji pojawia się pytanie jak ma się bronić użytkownik wieczysty, który nabył prawo użytkowania wieczystego ustanowione na gruncie skarbowym lub samorządowym w sytuacji gdy na moment ustanawiania lub przenoszenia prawa nie było żadnych okoliczności wskazujących na fakt, iż tytuł prawny do nieruchomości Skarbu Państwa lub Gminy może zostać podważony?

W pierwszej kolejności użytkownik wieczysty winien brać aktywny udział w postępowaniu dotyczącym wzruszenia tytułu prawnego Skarbu Państwa lub Gminy. Z reguły w takich przypadkach użytkownik wieczysty winien być stroną postępowania administracyjnego zmierzającego do uchylenia podstawy nabycia nieruchomości przez Skarb Państwa lub Gminę. W ramach tego postępowania obok zarzutów merytorycznych użytkownik wieczysty winien powoływać się na nieodwracalne skutki prawne, co uniemożliwi unieważnienie „decyzji własnościowej” i podstawa nabycia prawa własności nieruchomości przez Skarb Państwa lub Gminę pozostanie w obrocie prawnym. Przesłanką nieodwracalnych skutków prawnych może być właśnie nabycie prawa przez użytkownika wieczystego chronionego rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych, który nabywał prawo w zaufaniu do księgi wieczystej. Innymi słowy decyzja wywołała nieodwracalny skutek gdy ustanowienie lub przeniesienie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości nastąpiło w drodze czynności cywilnoprawnej dokonywanej w formie aktu notarialnego (por. wyrok NSA z dnia 28 maja 2003 r. sygn. akt I Sa 2691/01).

W przypadku gdyby doszło jednak do stwierdzenia nieważności „decyzji własnościowej” użytkownik może powołać się rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych, która przyznaje ochronę przed skutkami nabycia prawa w drodze czynności prawnej od podmiotu nieuprawnionego w tym przypadku od Skarbu Państwa lub Gminy (por. Uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 15 lutego 2011 r., III CZP 90/10).

r.pr. Dariusz Śmiłek

Skomentuj

Wprowadź swoje dane lub kliknij jedną z tych ikon, aby się zalogować:

Logo WordPress.com

Komentujesz korzystając z konta WordPress.com. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie na Google

Komentujesz korzystając z konta Google. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie z Twittera

Komentujesz korzystając z konta Twitter. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie na Facebooku

Komentujesz korzystając z konta Facebook. Wyloguj /  Zmień )

Połączenie z %s