Obrona przed aktualizacją opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego

Wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej może być aktualizowana, nie częściej niż raz w roku, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Opłaty z tytułu użytkowania wieczystego ustala się według stawki procentowej od ceny nieruchomości gruntowej określonej zgodnie z art. 67 ustawy o gospodarce nieruchomościami (względnie art. 72). Przy czym jak stanowi przepis art. 72 ust. 3 powołanej wyżej ustawy wysokość stawek procentowych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego jest uzależniona od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana.

Aktualizacja opłaty rocznej dokonuje się poprzez pisemne wypowiedzenie dotychczasowej opłaty rocznej przez właściciela nieruchomości (jednostka samorządu terytorialnego lub Skarb Państwa) do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego z równoczesnym przesłaniem oferty przyjęcia nowej wysokości opłaty. Użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. Złożenie wniosku nie zwalnia z obowiązku uiszczania opłat w dotychczasowej wysokości. W przypadku niezłożenia wniosku właściwy organ oraz użytkownika wieczystego obowiązuje nowa wysokość opłaty zaoferowana w wypowiedzeniu. Od orzeczenia kolegium właściwy organ lub użytkownik wieczysty mogą wnieść sprzeciw w terminie 14 dni od dnia doręczenia orzeczenia. Wniesienie sprzeciwu jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, a sprzeciw zastępuje pozew o ustalenie gdzie użytkownik wieczysty uzyskuje status Powoda, a organ status Pozwanego. Opłatę sądową od pozwu w wysokości 5 % nowo naliczonej opłaty obowiązany jest w każdym przypadku uiścić użytkownik wieczysty, nawet w przypadku gdy sprzeciw wnosi organ (właściciel).

Istotne dla oceny zasadności powództwa o ustalenie, iż aktualizacja opłaty jest uzasadniona w innej wysokości jest wykazanie wartości spornej nieruchomości gruntowej, bowiem roczna opłata za użytkowanie wieczyste naliczana jest na podstawie wartości nieruchomości. W szczególności można zarzucać:

  1. Brak zachowania terminu wypowiedzenia tj. do 31 grudnia roku poprzedzającego;
  2. Wadliwość sporządzenia operatu szacunkowego, w tym w szczególności:
    1. niewłaściwego określenia trendu zmiany cen nieruchomości,
    2. niewłaściwego doboru nieruchomości porównawczych (o innym przeznaczeniu, niż nieruchomość wyceniana),
    3. błędnego ustalenia przeznaczenia gruntów (z naruszeniem art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami),
    4. braku hierarchii w wyborze transakcji sprzedanych,
    5. przyjęcia w próbie reprezentatywnej jednej transakcji dotyczącej nieruchomość zabudowanej,
    6. niewłaściwego sposobu ustalenia zależności pomiędzy prawem własności, a prawem użytkowania wieczystego;
    7. brak opisania cechy nieruchomości o najniższej i o najwyższej cenie;
    8. brak spełniania kryterium „nieruchomości” podobnej w rozumieniu art. 4 ust. 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

W materiale wykorzystano m.in. uzasadnienie wyroku Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu Wydziału I Cywilnego z dnia 08 marca 2012 r., sygn. akt I ACa 141/12 (http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/U$017cytkowanie$0020Wieczyste/155000000000503_I_ACa_000141_2012_Uz_2012-03-08_001).

r.pr. Dariusz Śmiłek

Skomentuj

Wprowadź swoje dane lub kliknij jedną z tych ikon, aby się zalogować:

Logo WordPress.com

Komentujesz korzystając z konta WordPress.com. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie na Google

Komentujesz korzystając z konta Google. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie z Twittera

Komentujesz korzystając z konta Twitter. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie na Facebooku

Komentujesz korzystając z konta Facebook. Wyloguj /  Zmień )

Połączenie z %s