Obowiązek zapłaty opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego

Jednym z podstawowych uprawnień przysługujących użytkownikowi wieczystemu jest korzystanie z nieruchomości oddanej mu w użytkowanie wieczyste (art. 233 Kodeksu Cywilnego). Z korzystaniem wiąże się posiadanie nieruchomości, które jest niejako naturalną cechą użytkowania wieczystego.

Dodatkowo zgodnie z art. 238 Kodeksu Cywilnego, wieczysty użytkownik przez czas trwania swego prawa uiszcza opłatę roczną, która ma niewątpliwie charakter cywilnoprawny, a sposób jest ustalania i aktualizacji regulują przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Tekst jednolity: Dz. U. 2000 r. Nr 46 poz. 543). Treść tego przepisu pozwala stwierdzić, że opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego stanowi swoisty ekwiwalent pieniężny za możliwość korzystania przez użytkownika wieczystego, z wyłączeniem innych osób, z gruntu skarbowego lub samorządowego, w granicach określonych przez ustawę i zasady współżycia społecznego.

Podobne uwagi należy odnieść także do użytkowania wieczystego, które powstało z mocy prawa na podstawie szczególnego przepisu ustawy.

Za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste pobiera się pierwszą opłatę i opłaty roczne. Art. 71 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 238 Kodeksu Cywilnego wprowadza zatem zasadę odpłatności użytkowania wieczystego De lege lata nie ma wątpliwości co do cywilnoprawnego charakteru opłaty rocznej wynika ona bowiem ze stosunku cywilnoprawnego łączącego właściciela z użytkownikiem wieczystym nawet wówczas, gdy źródłem powstania tego prawa rzeczowego nie jest umowa stron, lecz przepis ustawy. Cywilnoprawny charakter opłaty implikuje z kolei zasadniczą kwestię, iż opłata z tego tytułu należy do kategorii prawno-dogmatycznej „wynagrodzenia” (odpłatności) w rozumieniu cywilnoprawnym, stanowiącego odpowiedni ekwiwalent powiązany z określonymi atrybutami prawa użytkowania wieczystego.. Skoro opłata roczna ma charakter „ekwiwalentnego wynagrodzenia za korzystanie z gruntu” i powiązana jest z zasadą odpłatności użytkowania wieczystego to wynika z tego, iż do uiszczania świadczeń związanych z użytkowaniem wieczystym na rzecz właściciela gruntu zobowiązany jest tylko ten podmiot, który faktycznie korzysta z nieruchomości lub choćby ma taką możliwość, co oznacza ze podmiot ten musi być jednocześnie posiadaczem w zakresie użytkowania wieczystego. W tym miejscu przywołać trzeba wyrok Sądu Najwyższego z dnia 25 listopada 2010 r. (sygn. akt I CSK 692/09) gdzie Sąd stwierdził, iż; „Skoro opłata roczna (niezależnie od sposobu ustalenia jej wysokości) pozostaje odpowiednio skorelowana właśnie z możliwością korzystania przez użytkownika wieczystego z nieruchomości gruntowej (niezależnie jednak od tego, czy podmiot uprawniony wykonuje takie prawo podmiotowe i istotnie z gruntu korzysta, por. np. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 grudnia 2008 r., I CSK 244/08, niepubl.), a samo użytkowanie wieczyste ze swej istoty pozostaje prawem czasowym (art. 236 k.c), nie sposób wymagać tego, aby użytkownik wieczysty był zobligowany uiszczać na rzecz właściciela gruntu opłatę roczną także za ten okres roku kalendarzowego, w którym nie przysługuje mu już to prawo”.

Mając na uwadze powyższe uwagi można w pewnych sytuacjach przyjąć, iż użytkownik wieczysty, który utracił posiadanie użytkowania wieczystego (np. na skutek zawarcia umowy sprzedaży tego prawa przed jego wpisem do księgi wieczystej nieruchomość wydał) tudzież taki, który nie ma możliwości korzystania z nieruchomości wobec istnienia praw osób trzecich (w powyższym przypadku istnienie ekspektatywy użytkowania wieczystego po zawarcia aktu notarialnego a przed wpisem do księgi wieczystej) nie ma obowiązku uiszczania opłat rocznych. Uzasadnione to jest faktem, iż użytkownik wieczysty w takiej sytuacji nie może realizować swojego podstawowego uprawnienia, czyli korzystać z gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste, gdzie właściciela nieruchomości można by nawet w takim przypadku uznać za bezpodstawnie wzbogaconego przynajmniej w sensie ekonomicznym.

r.pr. Dariusz Śmiłek

3 myśli w temacie “Obowiązek zapłaty opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego

  1. Żuczek 20 października 2012 / 5:59 pm

    W związku z tym, przed jakim sądem jednostka reprezentująca skarb państwa będzie dochodziła należnosci z tytułu nieuiszczonej opłaty rocznej?

  2. Żuczek 20 października 2012 / 6:00 pm

    Tj. z art. 38 kpc?

  3. r.pr. Dariusz Śmiłek 21 października 2012 / 4:57 pm

    Tryb dochodzenia roszczeń z tytułu opłat za użytkowanie wieczyste ma charakter mieszany tzw. administracyjno – sądowy. Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami (art. 71-81) organ najpierw winnien wysłać do użytkownika wieczystego pismo z wezwaniem do uiszczenia opłaty rocznej z pouczeniem o możliwości wniesienia przez niego w terminie 30 dni wniosku do właściwego Samorządowego Kolegium Odwoławczego o ustalenie, że naliczenie opłaty jest nieuzasadnione lub uzasadnione w innej wysokości. Z kolei od orzeczenia Kolegium właściwy organ lub użytkownik wieczysty mogą wnieść sprzeciw w terminie 14 dni od dnia doręczenia orzeczenia. Wniesienie sprzeciwu jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości (sprzeciw ten zatem zastępuje pozew). Należy pamiętać, iż opłata roczna ma charakter świadczeń okresowych, a zatem roszczenia o kolejne świadczenia ulegają trzyletniemu przedawnieniu (art. 118 Kodeksu Cywilnego), na co można powołać się tak przed Kolegium jak i przed Sądem.

Skomentuj

Wprowadź swoje dane lub kliknij jedną z tych ikon, aby się zalogować:

Logo WordPress.com

Komentujesz korzystając z konta WordPress.com. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie na Google

Komentujesz korzystając z konta Google. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie z Twittera

Komentujesz korzystając z konta Twitter. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie na Facebooku

Komentujesz korzystając z konta Facebook. Wyloguj /  Zmień )

Połączenie z %s